Mit wenig Eigenkapital zur ersten eigenen Immobilie #94

00:00:40: Ersparnisse. Sonst klappt der Kauf Kauf ja nie und heute gehen wir mal der Sache nach, ob es auch mit wenig Eigenkapital geht. In dieser Folge will ich euch realistische Ideen vorstellen, wie ihr auch mit geringem Startkapital in Immobilien einsteigen könnt. Heute müssen wirklich alle die Ohren spitzen, die von der Immobilie träumen und sich eben auch mal inspirieren lassen wollen, wie es andere gemacht haben.

00:01:06: Also los geht's! Warum ist das Thema Eigenkapital überhaupt so ein großes Thema? Naja, es liegt einfach daran, dass beim Immobilienkauf die Banken traditionell eigentlich immer auch Erspartes wollen, also das sogenannte Eigenkapital. Und bei einer Selbstnutzung ist es eben so, dass man eben bis 20 bis 30 Prozent Eigenkapital mitbringen muss, plus die Nebenkosten. Und das ist natürlich, wenn man gleich in ein großes Haus denkt, eine enorme Summe. Und deshalb

00:01:39: verfolgen dann auch ganz viele das Thema nicht mehr, weil sie einfach sagen, das ist absolut unrealistisch, dass wir da irgendwie 100.000, 200.000 Euro zur beider Seite haben, um da irgendwie ein Haus zu kaufen. Ja und dazu kommt eben auch, dass wir, wie wir alle wissen, die Zinsen ja seit Ende 2021 enorm gestiegen sind und dann ist es eben eine große Belastung, wenn man dann noch eben einen großen Kredit hat. Ja und genau in diesem Spannungsfeld schauen wir uns das mal heute an, wie ein Immobilienkauf mit wenig Eigenkapital, wie das eigentlich funktionieren kann.

00:02:14: Ganz wichtig ist auch, dass wir hier nicht vom schnellen Reichtum reden. Der Immobilieneinstieg erfordert immer Planung, Disziplin und auch Kompromisse und ich will auch ein paar Risiken noch erwähnen. Aber heute will ich euch zeigen, dass es trotzdem machbar ist und zeige euch eben auch echte Beispiele. Ja und jetzt wird es ganz konkret und praxisnah.

00:02:35: Ich habe euch sechs Ideen mitgebracht von meinen Gästen oder von meinen Bekannten, wie man eben auch mit wenig Eigenkapital in das Thema Immobilien einsteigen kann. Die Idee Nummer eins ist Mikroapartments. Was sind Mikroapartments? Das sind einfach sehr, sehr kleine Wohnungen, so ich sag jetzt mal so 20 Quadratmeter. Gerade für Anfänger sollte es nicht gleich ganz groß denken, in Haus, Mehrfamilienhaus, wo dann auch noch viel mehr dranhängt, was in so einem Haus mit Heizung, Dach etc.

00:03:09: Sondern eine kleine Wohnung, wo der Rest eigentlich über eine Hausverwaltung abgedeckt ist, wo ihr euch nur um diese kleine Einheit Wohnungen kümmern müsst, ist für Einsteiger einfach wirklich ideal. Ja und viele erfolgreiche Investoren haben es eben auch so gemacht. Zum Beispiel auch meine Gästin Anais Kusno, die letztens erst da war, hier im Podcast. Sie hatten eben auch mit einer ganz kleinen Wohnung angefangen. Und der Vorteil von so ganz kleinen Wohnungen ist, man braucht eben auch ganz wenig Eigenkapital,

00:03:39: hat dann auch sehr geringe Nebenkosten und eben auch eine kleine Rate. Also es macht es einfach viel viel leichter und in meinem Bekanntenkreis ein Freund aus Abi-Zeiten vor mir hat es gleich mit seinem ersten Job nach der Uni gemacht und wirklich, wir sind alle neidisch, dass wir es damals nicht so gemacht haben wie er. Die Idee Nummer zwei sind kleine möblierte Wohnungen für Berufspendler oder Experts mit befristeten Mietverträgen. Das mache ich gerade selber. Ich mache dazu auch mal bald eine Solo- Folge, wenn ich quasi das Ganze jetzt dann geschafft habe. Ja, in einigen Städten und

00:04:20: Regionen werden von Firmen für ihre Fachkräfte, die sie eben gerade aus dem Ausland holen, kleine Wohnungen gebraucht, in denen eigentlich schon alles drin ist. Da kommt der Arbeitnehmer mit einem Koffer aus dem Flieger und will einfach einziehen. So ein bisschen wie Airbnb, nur dass eben die Verträge länger gehen. Und schaut einfach mal, ob bei euch in der Nähe Firmen sind, die genau so etwas vielleicht brauchen könnten. sind, die genau sowas vielleicht brauchen könntet, da könnt ihr einfach auch mal anrufen in der Personalabteilung und fragen, ob sowas vorkommt. Ich habe das eben hier auch über

00:04:48: den Bekanntenkreis mitbekommen. Und dann ist es eben so, durch die Möblierung kann man dann eben mit einem Möblierungszuschlag verl. Ja und hier lässt sich aber mit Geschick auch was Hübsches bei eBay Kleinanzeigen zusammenstellen. Aber Achtung, mein Learning der letzten Wochen, das ist unglaublich aufwendig. Also man sollte es nicht unterschätzen, so wie ich es getan habe. Aber es funktioniert. Also mein erster Mieter zieht jetzt dieses Wochenende ein. Die Idee Nummer drei ist House Hacking. Also so nennt man den Trend gerade in Amerika. Im Prinzip heißt es einfach nur eine Teilvermietung. Das heißt, du kaufst eine Wohnung

00:05:37: und einen Teil vermietest du einfach, wie in einer WG, um einfach Einnahmen für den Kredit zu haben. Also du könntest dir zum Beispiel eine zwei- oder drei-Zimmer-Wohnung kaufen, selber dann ein Zimmer bewohnen und die anderen Zimmer wie eine WG vermieten. Und das habe ich mir gedacht, man, ich habe so lange in WGs gelebt, das hätte ich eigentlich bei meinem ersten Job, wenn ich die erste Festanstellung habe, ich komme da gleich dazu, da habe ich eben auch lange in WGs

00:06:05: gewohnt. Ich hätte dann diese Bonität gehabt, von der immer alle reden, aber ich hatte einfach keine Ahnung. Und ein anderes Beispiel, die das aber dann wirklich auch durchgezogen hat, ist meine Gästin Mariell von den Beziehungsinvestoren. Die haben sich eine Wohnung gekauft und haben ein Zimmer am Eingang als Airbnb-Zimmer quasi ausgestattet. Und das ist auch so separiert, dass das mit den anderen restlichen Räumen irgendwie so gar nicht zusammenhängt. Und sie hat gesagt, selbst da in Hanau, in der Nähe von Frankfurt, ist das regelmäßig ausgebucht

00:06:37: und sie können eben damit ihren Kredit viel besser zurückzahlen. Wichtig ist hier, man muss halt trotzdem kreditwürdig sein für eine Bank, aber die erwarteten Mieteinnahmen, die können eben auch angerechnet werden. Aber natürlich sollte man auch konservativ kalkulieren, weil wer weiß, manchmal steht sowas vielleicht auch leer bei Airbnb noch eher oder auch eine Mietkarte einfach mal ausfallen. Aber grundsätzlich so eine Teilvermieten im Eigenheim auch mit einer Einliegerwohnung

00:07:05: ist schon eine sehr clevere Strategie. Die Idee Nummer vier nennt man Co-Investing in der Investorensprache. Co-Investing bedeutet nämlich, dass man eben mit einer anderen Person, es können auch mehrere sein, engeren Freunden eben was zusammenkauft und die Teilung erfolgt manchmal eben ganz klassisch, 50 Prozent vom Eigenkapital und jeder versucht auch so 50 Prozent von der Arbeit zu machen. Aber es gibt eben auch andere

00:07:34: Deals, wie es eben Maike gemacht hat. Einer bringt die Kohle und der andere macht die Arbeit. Das geht auch. Beim Maike zum Beispiel ist es so, dass sie das Eigenkapital mitgebracht hat und ihr Bruder in Bochum hat den Umbau komplett organisiert und vor Ort eben sich auch um das ganze Thema Vermieten gekümmert. Was bei der Idee aber ganz wichtig ist, denkt daran, eine gemeinsame Finanzierung bindet die Beteiligten wirklich stark aneinander und das muss schon sehr vertrauensvoll sein. Deshalb wird das eben gern, ja manchmal unter Ehepaaren, aber eben auch oft unter Geschwistern oder

00:08:09: engen Freunden gemacht. Ja und die Idee Nummer fünf ist eher was für Handwerker und alle DIY-Queens unter euch, die so ein bisschen das Risiko lieben. Und zwar ist es so, dass man sich eine optisch etwas heruntergekommene, abgerockte Wohnung kauft, die wirklich sehr, sehr klein ist, aber wo man so ein bisschen darauf guckt, dass das Haus generell an sich ganz in Ordnung ist. Und man zieht dann in diese abgeranzte Wohnung ein und saniert die dann Stück

00:08:41: für Stück in Eigenleistung und nach drei Jahren verkauft man sie dann wieder. Denn, das ist nämlich der große Unterschied, bei Eigennutzung kann man die schon steuerfrei nach drei Jahren verkaufen, wenn sie vermietet ist erst nach zehn Jahren. Dazu wählt ihr dann eben auch einen Kredit mit einer kurzen Zinsbindung. Ich sage jetzt eben auch, ihr müsst ein bisschen planen, so drei, fünf Jahre und dann zahlt ihr eben mit dem Verkaufserlös den Kredit ab, der natürlich dann hoffentlich höher ist, weil ihr die ja schön saniert habt. Und dann von dem, was übrig bleibt, kauft ihr euch dann, das ist ja dann wieder ein Eigenkapital, das ihr einsetzen könnt für die nächste Wohnung, die auch wieder abgerockt ist und das ganze Spiel geht wieder von vorne los. Und Stück für Stück schafft ihr eben

00:09:25: das dann, dass euer Eigenkapital steigt und dass ihr dann immer größere Wohnungen habt. Ich gebe es zu, das ist nicht für jeden immer in der Baustelle zu leben, immer diese handwerklichen Sachen zu machen, aber der ein oder andere, dem macht es vielleicht total Spaß, der ist vielleicht handwerklich begabt oder liebt einfach das Thema Einrichtungen und für den ist das vielleicht wirklich eine coole Idee. Diese Strategie nennt man übrigens in der Fachwelt Fix und Flip. Man muss zwar jetzt nicht immer selber einziehen, aber wenn man eben Geld sparen will, kann man eben wirklich auch selber einziehen und dann

00:09:57: diese Strategie mit diesen drei Jahren umsetzen. Ja und die letzte Idee sind dann private Darlehen. Eigenkapital muss jetzt nicht immer auch geschenktes Geld sein von irgendwelchen Familienmitgliedern, sondern es kann eben auch geliehenes Geld sein. Ja und manche Käufer nehmen dann eben auch Privatkredite auf über den Familienkreis und um das dann eben als Eigenkapital für Ihren Kredit zu hinterlegen. Ja, hier empfehle ich natürlich immer kleine Kredite, die irgendwie auch tragbar sind und auch, dass ihr wirklich auch das vertraglich regelt und dass ihr dieses Darlehen dann eben auch verzinst

00:10:38: und dass das dann eben auch bei den Steuern angegeben wird. Also generell Banken erkennen sowas an, das wäre quasi ein Weg, den ihr machen könnt. Aber ganz wichtig ist eben auch, dass ihr da irgendwie alles so regelt, dass es da jetzt nicht zum großen Familienstreit kommt. Ja, das waren jetzt sechs verschiedene Ideen. Ihr seht schon, es gibt einige Wege, wie man nach Rom kommen kann. Und ich hoffe, die eine oder andere Idee war dabei, die euch inspiriert hat, wo ihr denkt, ah cool, also Co-Investing,

00:11:05: vielleicht suche ich den mal in meinem Bekanntenkreis oder ich frage mal den einen oder anderen, ob er mit mir so was machen will. Genau, aber vielleicht war auch eine Idee noch nicht dabei und ihr habt die schon umgesetzt, dann schreibt mir gerne. Ich bin total neugierig und freue mich auch mal, wenn ich mal wieder eine Home-Story machen kann. Ja und jetzt kommen wir zum Thema Finanzierung mit wenig Eigenkapital. Auch wenn man jetzt so, sage ich mal, so ein heruntergekommenes Mikro-Apartment sich kaufen

00:11:36: möchte, muss man sich ja dann doch mit wenig Eigenkapital ein bisschen Geld von der Bank leihen. Grundsätzlich spricht man hier von Vollfinanzierung. Also, dass man einen Kredit ohne eigene Mittel nimmt und da gibt es zwei Stufen. Das sind eben die 100% Finanzierungen. Da ist es so, dass man eben den ganzen Kaufpreis bekommt als Kredit und aber die Kaufnebenkosten, die ja meistens so 10% betragen, die muss man eben aus eigener Tasche zahlen, das ist eben Grunderwerbsteuer, Notar und eventuelle Maklerkuratage und mit einer 110% Finanzierung,

00:12:11: da ist sogar das noch inkludiert. Also da finanziert die Bank die Kaufpreis und die Nebenkosten dann eben auch noch. Das ist eine komplette Vollfinanzierung. Man muss aber sagen, seit der Zinswende ist das eigentlich nicht mehr so gang und gäbe. Denn man muss einfach dazu sagen, je höher der Finanzierungsanteil wird, also je höher der Prozentsatz der Finanzierung wird, also von 100 bis 110, desto strenger werden auch die Voraussetzungen, dass ihr die überhaupt bekommt. Warum?

00:12:42: Weil die Bank einfach ein höheres Risiko hat. Ja und dadurch, weil sie euch dann mehr Geld leihen, entstehen aber auch viel höhere Zinsen, als wenn ihr Eigenkapital einbringt. Und wenn man ganz ehrlich ist, gibt es diese 100% Finanzierungen eigentlich nur für vermietete Immobilien und nicht zur Selbstnutzung, also wenn ihr selber einziehen wollt. Und da kommen wir jetzt zu den Voraussetzungen, was müsst ihr da mitbringen und es ist, glaube ich, habt ihr das jetzt schon oft gehört, es ist eure Bonität. Also eure Bonität ist quasi das Eintrittsticket und die muss natürlich total gut passen.

00:13:20: Ja und da geht es um Themen wie euer Einkommen. Ihr braucht einfach ein gutes, stabiles Einkommen mit einem festen Arbeitsvertrag. Also da muss man einfach auch sagen, dass Selbstständige oder Menschen mit kleinem Einkommen also leider aber auch schwer ist, einen Kredit zu bekommen. Dann solltet ihr auch kaum weitere Belastungen haben, sowas wie Unterhaltspflichten oder andere Kredite, so Konsumkredite oder sowas. Das ist alles eben nicht so gern gesehen. Aber was eben auch ganz wichtig ist, eben die Immobilie selber, also die Objektqualität. Also die Bank schaut sich

00:13:57: natürlich nicht nur euch an, sondern welche Bonität ihr habt, sondern eben auch die Immobilienbewertung. Und idealerweise kauft ihr eben eine Wohnung, die unter diesem Bankgutachten liegt. Und in der Folge 86 mit Maike Kipka erklärt sie das nämlich total gut und sie nennt nämlich auch ein Tool, wie man diesen Wert rausfinden kann. Das ist eben ziemlich cool. Ja und wenn all diese Voraussetzungen jetzt wirklich top sind, ihr habt ein gutes Einkommen, einen sicheren Job, ihr habt keine Schulden, das Objekt ist gut.

00:14:27: Ja und dann könnt ihr eigentlich mal zur Bank gehen und euch einfach mal Angebote machen. Natürlich muss man jetzt auch die Risiken einer Vollfinanzierung nennen, denn die monatliche Rate ist natürlich höher, weil zum einen müsst ihr ja viel mehr Zinsen zahlen, weil ihr ja auch viel mehr Kredit aufnehmt. Aber es ist eben auch so, dass manche Banken eben auch eine höhere anfängliche Tilgung von euch wollen, manchmal bis zu drei Prozent, damit der Kredit eben schneller schrumpft und für die das Risiko

00:14:55: sinkt. Und das müsst ihr natürlich dann eben auch stemmen können, diese Raten. Und natürlich muss man immer wieder sagen, ihr müsst einen finanziellen Puffer beiseite legen, denn die Transcribed with Cockatoo