Könnt ihr euch eure eigene Wohnung leisten? #92

00:00:45: Wänden gerade total wohl fühlt, dann liegt der Gedanke total nahe. Aber man möchte natürlich wissen, was kostet eigentlich diese Wohnung, wo finde ich das eigentlich raus und wäre das eigentlich finanziell überhaupt machbar. Und genau das möchte ich heute Schritt für Schritt euch durchgehen, wie man sowas berechnen kann. Dazu habe ich ein Beispiel mir zurechtgelegt, wo wir jetzt genau dann auch diesen Vergleich anstellen können. Und ich habe einfach eine Mietswohnung mit 60 Quadratmetern genommen, weil ich mir denke, das ist so als Pärchen, vielleicht so ein klassischer Durchschnitt. Und da schauen wir uns jetzt eben den Kaufpreis an,

00:01:25: die Nebenkosten, was kommt als Finanzierung dazu und versuchen eben genau dieses zu vergleichen. Was kostet die Wohnung als Eigentum und wie viel zahlt ihr aktuell eben als Miete? Dann ist es natürlich ganz wichtig, der Kaufpreis, welche Stadt legt man da zugrunde? Weil da geht es in Deutschland ja ganz weit auseinander und das beeinflusst natürlich die Rechnung signifikant. Ich habe jetzt aus dem Grund eine durchschnittliche Stadt genommen, die einfach so im Mittelfeld liegt und zwar führt in Bayern, weil ich da lebe. Genau, das ist in der Nähe von Nürnberg, hat 100.000 Einwohner,

00:02:05: ist jetzt keine Metropole wie München oder Hamburg, ist jetzt nicht absolut auf dem Land, wo es irgendwie total günstig ist, sondern das ist einfach so eine durchschnittliche Stadt. Genau. Also Schritt 1 ist, was würde eigentlich meine Wohnung, in der ich jetzt gerade lebe, eigentlich kosten und wie finde ich das überhaupt raus? Ja, weil zum Rechnen brauchen wir natürlich Zahlen und wir brauchen dazu auch einen Marktwert. Ich kann euch hier zwei Tools

00:02:39: empfehlen. Das erste ist der Preisatlas von ImmoScout. Den verlinke ich euch auch in den Show Notes. Und da sieht man einfach so Spannen von durchschnittlichen Verkaufspreisen. Und hier liegt zum Beispiel die Spanne bei Fürth bei zwischen 3.400 und 3.800 Euro pro Quadratmeter. Da habe ich jetzt einfach mal so einen Wert genommen wie 3.500 Euro, dass man einfach so einen realistischen Wert bekommt für so eine mittelgroße Wohnung, weil das weiß ich zufällig jetzt auch durch dem,

00:03:08: dass ich selber eben auch gerade so eine Wohnung gekauft habe. Ja, natürlich ist das jetzt ein Durchschnittswert. Also da ist jetzt kein, da ist nicht nachverhandelt worden, da war kein Gutachter da, der irgendwie den Keller und das Dach angeschaut habt, aber ihr kriegt schon mal so ein Gefühl, was so durchschnittliche Preise sind in eurer Region, dann könnt ihr euch noch das Tool von Check24 anschauen und da kann man schon ein bisschen mehr seine genaue Adresse eingeben und eben auch so ein bisschen was zur Substanz und dann bekommt man da eben auch einen ganz guten Wert ausgespuckt. Und jetzt habe ich einfach mal diese 3.500 Euro genommen und dann eben diese 60 Quadratmeter

00:03:45: und lande bei einem Kaufpreis von 210.000 Euro. Das ist jetzt einfach mal der angenommene Kaufpreis von dieser Beispielwohnung. Ja und jetzt Schritt Nummer zwei, wir müssen die Nebenkosten berechnen, denn die kommen noch oben drauf. Wer eben eine Wohnung kauft, zahlt eben nicht nur diesen Kaufpreis, sondern es kommen eben sogenannte Kaufnebenkosten hinzu.

00:04:13: Und das sind sowas wie Grunderwerbssteuer, in Bayern sind es 3,5 Prozent, ja in anderen Bundesländern schwankt es so ein bisschen, dann kommt noch Notar- und Grundbuchkosten dazu. Ich habe jetzt hier mal ungefähr 1,8% genommen und je nachdem eben auch eine Maklerprovision. In eurem Fall wahrscheinlich, wenn ihr jetzt euren Eigentümer ja schon kennt und ihr mit dem gut verhandelt, dann braucht ihr natürlich keine Maklerprovision. Aber generell, ich nehme das jetzt, mache das jetzt mal einfach so als Musterrechnung auf, falls ein Makler dabei wäre, dann kommt der auch nochmal mit 3,57% dazu. Und man sagt eben so roundabout sollte man immer so 10% vom Kaufpreis als Nebenkosten

00:04:55: mit einplanen, aber es kann wie gesagt dann auch weniger sein, wenn man eben zum Beispiel keinen Makler zahlt. Und ich habe aber jetzt einfach mal 20.000 Euro angenommen und wichtig ist hier, diese Nebenkosten, die müsst ihr eigentlich aus Eigenkapital zahlen. Also eine Bank sagt sich so, so what, warum sollte ich jetzt eine Steuer und irgendwie auch noch Grundbuchkosten finanzieren, da habe ich keinen Gegenwert und diese Kaufnebenkosten

00:05:21: bei Immobilien muss man eben immer selber zahlen. Das heißt, diese 20.000 Euro müsstet ihr auf alle Fälle schon mal haben. Schritt Nummer drei. Was würdet ihr jetzt als Eigentümerin monatlich als Rate zahlen? Ja, jetzt wird es spannend, Leute. Wie viel müsstet ihr jetzt im Monat zahlen, wenn ihr jetzt diese Wohnung kaufen wollt? Und da gibt es natürlich so Finanzierungsrechner, auch den packe ich euch in die Shownotes.

00:05:51: Und da braucht man aber so ein bisschen Zahlen, um den zu füttern. So, was machen wir da? Also, wir haben den Kaufpreis. Das sind diese 210.000 Euro. Dann haben wir die Nebenkosten. Das sind 20.000 Euro, die müssen eben aus dem Eigenkapital gezahlt werden. So und jetzt bei einer selbstgenutzten Immobilie möchte

00:06:11: die Bank 15 bis 20 Prozent eben auch noch das ihr Eigenkapital mitbringt. Und ich habe jetzt mal 20 Prozent angenommen und in dem Fall wären das 42.000 Euro. Das heißt, ihr bräuchtet ein Eigenkapital von diesen 20.000 plus den 42.000, also 62.000 Euro Eigenkapital. Genau, und wenn man das dann alles von dem Kaufpreis abzieht, dann landen wir bei einer Kreditsumme von 168.000 Euro. Also und jetzt nochmal langsam, wir haben diese 210.000 Euro plus diese Nebenkosten, die müsst ihr aber eh vom Eigenkapital zahlen und von diesen 210.000 ziehen wir nochmal die 42.000 Euro Eigenkapital weg und dann bleibt eine Kreditsumme von 168.000 Euro übrig.

00:07:03: So, das kann man jetzt alles fein in diesen Rechner eingeben und dann steht da auch immer Zinssatz und Tilgung. Was gibt man da jetzt ein? Also ich habe gerade nachgeschaut, aktuell liegen wir bei einem Zinssatzstand vorgestern bei 3,6 Prozent roundabout. Auch das schwankt natürlich, da müsst ihr euch konkrete Angebote einholen, aber ich würde mir sagen für diese Rechnung kann man jetzt diese 3,6 Prozent ganz gut nehmen. Und bei der Tilgung, auch da ist es so, in Metropolen darf es ein bisschen weniger sein,

00:07:36: aber eigentlich sagt man, zwei Prozent ist eine gesunde Zahl, um einfach dann auch zu tilgen, das heißt, damit man auch seinen Kredit auch abbezahlt. Und insofern könnt ihr dann eben ausrechnen, der Zins und die Tilgung, das nennt man ja Annuität, das sind eben diese 2% Tilgung, 3,6% Zinssatz sind zusammen eben 5,6%. Wenn man das von der Kreditzumme nimmt, dann ergibt sich eine Jahresrate von 9400 Euro und das teilen wir nochmal durch 12, also sind wir bei 784 Euro monatlich. Das kann man auch alles mit so Rechnern ausrechnen, wenn euch das jetzt zu schnell war.

00:08:21: Ja und jetzt 784 Euro. Das klingt doch jetzt mal gar nicht so schlecht. Aber ganz ganz wichtig, dazu müsst ihr das Hausgeld dazu rechnen. Was ist ein Hausgeld? Ein Hausgeld, das sind Kosten für Grundsteuer, Müll, Rücklagen, Hausstrom, Verwaltung. Also ihr habt ja eine Wohnung nicht alleine isoliert, sondern die ist ja in einem Mehrfamilienhaus eingebettet und da fallen natürlich auch Kosten an, die jeder dann in diesem Haus zahlen muss.

00:08:52: In diesem Fall sind es eben 180 Euro und die müsst ihr dann eben zu eurer Rate dazu addieren und das sind eben dann diese 784 Euro und die 180 Euro Hausgeld. Also wir landen jetzt eben bei einer Rate von 964 Euro monatlich. 964 Euro monatlich. Genau. Das ist immer noch, finde ich, in einem Rahmen, wo man sich denkt, aha, okay, das sind wir

00:09:21: ja zu zweit, also das kann man irgendwie ermöglichen. Da nochmal, und das ist jetzt generell bei diesem Vergleich ganz wichtig, das sind jetzt keine Warmkosten, das sind noch keine Verbrauchskosten für die eigene Wohnung drin. Also nicht Gas-, Wasser-, Strom- oder Heizung-, Wasser-, Strom- für die eigene Wohnung, was man selber verbraucht, sondern das ist quasi nur, was quasi die WEG, also die Wohnungseigentümergemeinschaft an Hausgeld bekommt und die Bank, was die bekommt.

00:09:51: Genau, das andere müsst ihr noch dazu rechnen. Das wären dann quasi die kompletten Warmkosten. Auch die kann man gegenüberstellen. Ich habe mich jetzt aber dafür entschieden, bei dem Vergleich, dass ich die Kreditrate nehme und das Hausgeld und das wären jetzt eben hier 964 Euro. Und jetzt müsst ihr das vergleichen, Schritt 4, Miete versus Eigentum, was kommt euch teurer, was ist billiger? Wir vergleichen nämlich jetzt und da müsst ihr jetzt erstmal auf eure Kaltmiete schauen. Genau, ihr kennt die natürlich, ihr habt ja den Mietvertrag,

00:10:31: Kaltmiete, schaut da mal genau rein. Und da ist es eben so, ich habe mal hier den Mietspiegel genommen, 60 Quadratmeter hier in Fürth, 12,50 Euro der Quadratmeter, lande ich bei einer Kaltmiete von 750 Euro. Ja, und das ist aber auch nicht nur diese Kaltmiete, sondern ihr müsst jetzt da auch noch die umlegbaren Nebenkosten, ich nenne es jetzt mal Betriebskosten draufrechnen. Das ist analog eigentlich zum Hausgeld und zwar eben die Grundsteuer, den Müll, die Straßenreinigung, das kriegt ihr ja alles von

00:11:06: eurem Vermieter quasi umgelegt. Auch das müsst ihr quasi dazu rechnen. Man kann das auch schätzen, das sind so ungefähr 2,50 Euro pro Quadratmeter. Aber schaut da mal in eure Nebenkostenabrechnung rein. Genau, da kriegt ihr einen ganz guten Eindruck. Auch da ist es jetzt eben so, das ist eben auch ohne den Verbrauchskosten wie Strom, Wasser, Heizung. Genau, ich habe das eben jetzt rausgerechnet. Ihr könnt aber auch beides mal das komplett warm rechnen. Also einmal, wenn ihr es kaufen wollt und einmal, wenn ihr es mieten wollt und könnt es dann vergleichen. Wichtig ist nur, dass ihr Äpfel

00:11:40: mit Äpfel und Birnen mit Birnen vergleicht und nicht beim einen irgendwie das Hausgeld vergisst und beim anderen alles warm rechnet, dann ist dieser Vergleich einfach sinnlos. Insofern, da müsst ihr wirklich genau schauen. Und dann ist es jetzt in dem Fall so, wir haben 750 Euro für die Kaltmiete, dann haben wir eben 150 Euro für die Betriebskosten. Genau, und dann landen wir eben bei 900 Euro.

00:12:08: Ja, und wir hatten vorher, wer hat es sich gemerkt, 964 Euro, wenn man es eben kauft. Und genau das ist eben jetzt das Ergebnis, dass man als Eigentümer eben 64 Euro mehr pro Monat zahlen würde. Wie fühlt sich das jetzt für euch an? Weil jetzt kommen wir zum letzten Schritt, das ist die Abwägung. 64 Euro, ich persönlich finde, das ist im machbaren Rahmen, wenn einem das wert ist. Da komme ich jetzt eben auch gleich zu den Punkten. Aber es gibt natürlich auch

00:12:52: Städte, da ist das ein ganz anderer Betrag. Die würden sich freuen, wenn es 64 Euro Unterschied wären und zwar in diesen heißbegehrten Metropolen. Aber es kann natürlich auch ganz anders aussehen, wenn ihr da irgendwo, sag ich mal, ganz weit im Land schaut, da kann die Differenz eben auch andersrum aussehen. Insofern, diese Differenz ist sehr, sehr regional abhängig, aber berechnet euch das mal. Ich finde das total spannend. Ja, wie kann man jetzt diese einordnen und abwägen? Zum einen kann man sagen, als Mieter ist das Geld eigentlich weg. Also bis auf diese 62.000 Euro Eigenkapital, die ihr nicht braucht, weil die könntet ihr total gut anlegen. Der monatliche Beitrag, der wäre einfach diese 900 Euro, die wären weg. Und der Unterschied ist jetzt, dass man als Eigentümer

00:13:45: ja auch schon was abbezahlt, also was tilgt. Und das wären in dem Fall eben 280 Euro jeden Monat. Und damit baut man auch Schritt für Schritt ein Vermögen auf, falls man die Wohnung dann irgendwie in 10, 20 Jahren wieder verkaufen will. Der Rest sind natürlich Zinsen. Auch die sind dann einfach weg. Aber diese Tilgung, die summiert sich dann auch. In zehn Jahren sind diese 280 Euro pro Monat, nämlich schon 33.600 Euro, die ihr den Kredit zurückgezahlt habt. Ihr habt da natürlich immer noch eine Restschuld, aber ihr seht, langsam wächst eben auch euer Vermögen und ihr müsst als zweites Argument

00:14:23: eben auch dagegen noch rechnen, dass Mieten ja nicht immer konstant auf diesen 12,50 Euro sein bleiben werden, sondern die steigen ja auch konstant je nach Region stärker oder nicht so stark. Aber auch wir haben hier in der Stadt eben ein Euro Mietsteigerung schon allein in einem Jahr von 24 auf 25 erlebt. Und als Eigentümer betrifft euch natürlich das ganze Thema Mietsteigerungen dann eigentlich gar nicht mehr. Aber es bringt natürlich auch ein Stück Verantwortung mit

00:14:51: sich, wenn ihr nämlich jetzt in diesem Haus, deshalb muss es eigentlich grundsolide dastehen, wenn da große Reparaturen anstehen, dann seid ihr da beteiligt. Und das müsst ihr wissen. Und zwar die kleinen Sachen werden immer aus Rücklagen gezahlt, aber wenn da große Reparaturen anstehen und ich sage nur Heizungsreform, dann seid ihr mit Sonderumlagen eben auch dabei und das müsst ihr eben als Puffer dann eben eigentlich ganz gut einplanen. Also da müsst ihr eigentlich auch mal mit der Hausverwaltung

00:15:20: sprechen, ob da irgendwelche Sachen geplant sind oder absehbar sind, dass man da eben parallel schon ein bisschen was anspart, um ein bisschen Reserven zu haben und nicht in Stress zu kommen. Was muss man noch bei dieser Abwägung berücksichtigen? Also zum einen ist es eben auch so, als Mieter kann man natürlich diese 62.000 Euro auch total gut anlegen, auf einem Depot, wo das irgendwie seine schönen 5-6 Prozent, je nachdem, Venditen auch jährlich bekommt, dann wächst das natürlich in diesen 10-20 Jahren auch ordentlich an, weil die sind ja nicht investiert in die Wohnung.

00:15:55: Das darf man auch nicht vergessen. Wenn ihr aber sagt, naja, das bin ich eh nicht so der Aktientyp. Bei mir liegt es eh nur auf dem Tagesgeldkonto rum oder schlimmstenfalls sogar noch auf dem Sparbuch. Nee, nee, bitte nicht. Dann ist es eben so, dass das vielleicht dann in diesem Vergleich gar nicht so wichtig ist. Das müsst ihr einfach für euch so ein bisschen abwägen. Und dann kommen natürlich auch noch emotionale Punkte dazu und zwar Sicherheit und Flexibilität. Einigen von euch ist ja das ganze Thema Flexibilität total wichtig. Die sagen, ach keine Ahnung, wo ich in 10, 20 Jahren bin und ich will mich dann auch überhaupt nicht um irgendwelche Mieter kümmern, die ich dann quasi in meine sagen, oh nee, ich will jetzt einfach irgendwo mal ankommen.

00:16:48: Denen ist eben wichtig, dass sie wissen, da kann ich bleiben, da kündigt mich keiner raus und da kann ich mit meiner Familie gut leben. Und denen ist eben das sehr wichtig und das muss man eben auch mit einbeziehen in diesem Vergleich. Ja, diese Abwägung kann ich euch auch nicht abnehmen, weil das ist bei jedem sehr, sehr individuell. Das Einzige, was ich euch sagen kann, das A und O, der allererste Schritt, bevor man auch zur Bank geht und eben auch diese Sachen durchkalkuliert, ist auch so ein Haushaltscheck, Haushaltsbuch führen oder eben auch mal so eine Haushaltsrechnung machen. Klingt total unsexy, das weiß ich auch. Aber trotzdem sollte man eben ein Gefühl dafür bekommen, was bleibt eigentlich bei uns am Monat

00:17:30: oder im Jahr übrig oder auch nicht. Und dementsprechend muss man dann eben auch wissen, ob man sich dann eben auch gewisse Schulden auch aufnehmen will, weil das natürlich auch ein Stück Verantwortung ist. Ja und dazu, das brauche ich auch nicht sagen, müsst ihr eben einfach euer Einkommen und eure Fixkosten gegenüberstellen und das ist einfach die Basis für die Finanzierung. Ihr könnt es ja mal machen und dann auch mal gucken, die Warmkosten, also die monatliche Belastung fürs Wohnen sollte von eurem aktuellen Nettoeinkommen so ungefähr 30 bis maximal 0:18:0435 Prozent betragen. Wo liegt ihr denn da so ungefähr? Und bleibt das Nettoeinkommen auch konstant so oder plant ihr vielleicht eine kleine Familie? Wird es da vielleicht auch mal eine Zeit geben, wo jemand in Teilzeit arbeitet und dann seid ihr gar nicht bei diesem konstanten Nettoeinkommen? Und genau, also da müsst ihr euch nochmal so Gedanken machen. Ja und ein Tipp, den ich euch geben kann, macht doch mal einen Test, legt einen Dauerauftrag an

00:18:31: von dieser Differenz, die ihr sparen müsstet. Macht das mal so ein halbes Jahr, auch während der Urlaubszeit, auch mal während der Weihnachtszeit, wo auch viele Jahresrechnungen kommen und so und schaut mal, ob euch das total leicht fällt oder ob es dann wirklich knapp wird und ihr gucken müsst, ob ihr gut über die Runden kommt. Also das kann man auf alle Fälle machen, bevor man irgendwas entscheidet, dass man eben einfach guckt, was wären die Kosten für die Wohnung und das einfach wegspart, dann

00:19:05: sieht man einfach, wie gut man mit diesen Belastungen auch umgeht. Und dann sieht man eben auch, ob einem das leicht fällt oder ob man sich schon sehr, sehr strecken muss. Zum Fazit habe ich jetzt nochmal drei Dinge mitgebracht, die ihr euch merken könnt. Eigentum kostet wahrscheinlich immer ein bisschen mehr, aber ihr spart natürlich gleichzeitig Vermögen an.

00:19:33: Zweitens, rechnet mal ganz ehrlich und mit Puffer alles mal durch und nicht so auf Kante. Und drittens, testet doch mal ein paar Monate eben mehr zu sparen, vielleicht genau diese Differenz und schaut euch einfach mal, wie es euch mit dieser Sparrate dann geht. Ja, das war es jetzt schon wieder mit der Folge. Und zwar wollte ich eben mit euch Schritt für Schritt durchgehen, ob ihr euch eure aktuelle Wohnung, in der ihr gerade lebt, auch leisten könnt. Ich bin total gespannt, wenn der ein oder andere von euch sich das mal durchrechnet, was da eigentlich rauskommt. Ja und mich würde es total interessieren, also gerne schreibt es gerne in die Kommentare

00:20:11: bei Spotify, YouTube. Ja, würde mich total interessieren, wie groß diese Differenz bei euch ist. Und falls ihr jetzt noch Freunde und Bekannte habt, die diese Infos auch interessieren könnten, dann teilt doch gerne die Folge mit ihnen. Ja und jetzt habe ich noch einen Podcast-Tipp für euch.

00:20:35: Habt ihr auch schon mal über das Thema Tiny House nachgedacht und davon geträumt? Also ich muss gestehen, ich schon. Ja und ich habe dazu auch ein paar Folgen mal gemacht, das ist schon eine Zeit her. Und da war es eben so, dass mir dann erst bewusst wurde, dass ein Grundstück für ein Tiny House zu suchen, das legal zu bebauen und das ist wirklich mit ganz vielen Hürden verbunden. Und deshalb empfehle ich euch den Tiny On Podcast von Chris Klärner und Caro Werner, denn die leben in so einem schönen Tiny House. Und sie erzählen

00:21:06: von ihren ganzen Erfahrungen ehrlich, informativ und mit ganz viel Leidenschaft. Es geht um so Themen wie, welches Tiny House passt eigentlich zu mir, lieber mobil oder doch ein Modulhaus, das man vielleicht erweitern kann. Wo kann ich überhaupt wohnen auf ihrem gepachteten Platz oder in so einer Tiny House Community oder eigentlich mitten im Wohngebiet? Also wenn dich das Thema Tiny House beschäftigt und interessiert, dann hör doch unbedingt in den Tiny On Podcast rein. Den Link findet ihr dazu in den Show Notes. Ja und aktuell schreiben die beiden auch ein Buch vom kleinen Wohntraum zum fertigen Zuhause.

00:21:45: Das ist eine Schritt-für-Schritt-Anleitung, wie man es eben selber schafft, ein Tiny House zu kreieren. Alle Infos und die Möglichkeit zur Vorbestellung von dem Buch findet ihr auf tinyon.de. Ja, und das war es auch schon wieder mit der Solo-Folge. Schön, dass ihr zugehört habt und bis zum nächsten Mal. Ich freue mich auf euch. Bis dann. Ciao. Transcribed with Cockatoo