Bausünde oder guter Deal? In diesen Situationen braucht ihr nen Gutachter- Interview mit Oliver Preikschat #88

00:00:51: oder dass es eben versteckte Mängel gibt, die dann eben zu ganz teuren Überraschungen werden. Und dazu habe ich heute einen echten Experten eingeladen. Mein heutiger Gast ist der Architekt und Sachverständiger Oliver Preikschat von der Sachverständigensozietät Otto & Kollegen. Er arbeitet als Sachverständiger und Gutachter in Berlin und hilft eben Käuferinnen und Käufern dabei, Immobilien zu überprüfen und große Fehlentscheidungen eben zu vermeiden.

00:01:18: Heute erklärt er uns, wann wir Privatpersonen einen Gutachter wirklich brauchen und wie wir als Laien so manche Dinge auch selber erkennen können, denn wir haben auch heute eine Hörerinnenfrage von Simone dabei, die ganz speziell das Thema Schall und Dämmung interessiert. In der heutigen Folge klären wir, wann ihr wirklich ein offizielles Gutachten benötigt und wann auch nicht.

00:01:42: Herr Preikstadt gibt uns auch einen Ratschlag, wen wir bei einer Besichtigung mitnehmen sollen und worauf man bei der Auswahl dieser Person auch achten sollte. Wir erfahren, welche Warnsignale wir als Laien schon selber erkennen können. Und er verrät uns, welche Baumängel bei bestimmten Baujahren wirklich besonders häufig auftreten und wir da eben schon darauf gucken können. Er erklärt uns auch sehr ausführlich, wie es eben jetzt zu Schallproblemen kommt und wie man damit dann auch umgeht und wenn man eine Wohnung unterm Dach

00:02:13: kaufen will, ab welchem Wert im Energieausweis man wirklich eher die Finger davon lassen sollte. Herr Preikstadt erklärt uns, wie wir bei Preisverhandlungen mit einem Verkehrswertbericht eben Preisverhandlungen zu unseren Gunsten unterstützen können und was eben so ein Gutachten oder eben ein Verkehrswertbericht auch kostet. Und zum Schluss erzählte uns auch noch ein Fall aus seiner Praxis, wie ein Kunde mit

00:02:37: einem Gutachten auch sein Finanzierungsgespräch gelenkt hat. Ja, heute müssen wirklich alle die Ohren spitzen, die überlegen, eine Bestandsimmobilie zu kaufen. Freut euch auf eine total interessante Folge, wo man richtig viel mitnehmen kann mit dem Gutachter und Sachverständigen Oliver Breikschat. Also, los geht's! Ich begrüße heute den Gutachter Oliver Breikschat. Schön, dass Sie sich Zeit nehmen. Gerne doch, ich bin auch gerne für Sie da.

00:03:08: Ich stelle Sie mal ganz kurz vor, Herr Preikschat ist Architekt und Sachverständiger für Immobilienbewertung und arbeitet auch als Gutachter in Berlin. Und das bedeutet, er prüft Immobilien so wirklich auf Herz und Nieren und hilft eben anderen Käufern versteckte Mängel oder eben auch Risiken zu erkennen. Ja und ich freue mich, dass Sie sich heute Zeit nehmen und dass ich Sie so richtig löchern darf.

00:03:31: Machen Sie gerne. Genau. Viele von meinen Hörerinnen und Hörern hatten noch nie Kontakt mit einem Gutachter oder auch mit einem Gutachten und deshalb wollte ich jetzt zu Beginn erst mal ein bisschen Grundlagen klären, damit alle ein bisschen das gleiche Verständnis haben. Da wollte ich Sie einfach mal fragen, wie muss man sich denn so ein Gutachten vorstellen und gibt es auch so unterschiedliche Arten von Gutachten? Ja, es gibt unterschiedliche Arten von Gutachten.

00:03:59: Wenn wir über Häuser reden, haben wir ja immer so zwei Disziplinen. Das eine sind die Wertgutachten. Da geht es darum, den Wert professionell, nachvollziehbar, plausibel zu ergründen. Und die Bauschadensgutachten. Da geht es darum, dass ein Bauschaden ist, zu erkunden, was die Ursache ist, wie kann man es beheben, wie sind die Kosten. Also das sind die zwei Hauptthemen erstmal. Einmal Wertgutachten und einmal Bauschadensgutachten. Es gibt auch Miethöhengutachten und so was in der Art, aber für Sie, glaube ich, relevant sind eher diese beiden Bereiche. Ah ja, okay. Also die Schadensgutachten sind dann quasi ja eigentlich erst dann schon später im Verfahren oder im Prozess, sage ich jetzt mal, wenn man schon gebaut hat.

00:04:41: Oder ist es auch quasi, wenn ich quasi vor dem Kauf stehe, Schadensgutachten? Also beide Gutachten haben ja bestimmte Veranlassungen. Und die sind meistens, nennt man Gutachten, wenn das Thema Gericht ansteht. Also Sie brauchen eigentlich Gutachten ja nur, wenn Sie entweder das einem Gericht plausibel machen wollen oder einem vorgerichtlichen Verfahren sagen, das ist wirklich so, das habe ich mir nicht ausgedacht. Und bei den Werten ist es auch so, dass sie entweder ein Thema Scheidung oder Thema Finanzamt das genau begründen müssen. Dann brauchen

00:05:14: sie ein Gutachten. Alles andere, und das ist eigentlich jetzt hier vielleicht für Ihre Hörer eher spannend, wenn ich mir ein Haus kaufen will oder überhaupt ein Haus besitze und da eine Expertise benötige, dann ist das im seltensten Fall ein Gutachten. Das ist immer eine Sachverständigenaussage. Das ist immer, dass Sie da einen Profi ranholen und der sagt Ihnen, was er da denkt und er schreibt das auch auf und er macht Bilder, aber das ist kein Gutachten, weil diese Gutachten haben ja immer so Gesetzesgrundlagen, Wertgutachten, das ist dieser 194 Baugesetzbuch und so,

00:05:52: da steht genau drin, was da drin sein muss, der Aufbau und die Qualifikation, wer überhaupt so ein Gutachten machen muss, weil wir haben ja in Deutschland das Phänomen, dass der Begriff Sachverständiger und Gutachter gar nicht geschützt ist. Also haben wir durchaus eine unterschiedliche Qualität von Sachverständigen und Gutachtern, die so draußen rumlaufen und die Leute beraten. Ah, das ist ja interessant. Das heißt, zum einen für mich jetzt nochmal, ein Gutachten ist quasiichern, weil ich jetzt unsicher bin, wie viel ist jetzt dieses Reihenhaus wert oder auch nicht. Da muss ich ja nicht vor Gericht gehen. Was gibt es denn da für Anlässe? Sie haben schon gesagt Scheidung. Was gibt es da noch für Anlässe? Ein Riesenthema ist ja Grundsteuer. Wir haben ja die Grundsteuerreform. Die werden ja alle zum Stichtag 1.1.2022 neu bewertet. Und es gibt viele, die in Ohnmacht fallen. Sie kriegen einen neuen Grundsteuerbescheid und müssen auf einmal dreimal so viel Grundsteuer bezahlen.

00:06:49: Und da sagt man natürlich, was kann ich da machen? Ich rufe mein Finanzamt an und die sagen dann, die legen sich erstmal Einspruch ein. Und um diesen Einspruch zu begründen, müssen sie ein Wertgutachten von einem Qualifizierten. Jetzt sagen wir, jetzt kann auf einmal nicht mehr jeder Gutachter oder so was machen, sondern der muss dann öffentlich bestellt oder nach – wir sind ja in Europa und wir haben jetzt so ein Europa-DIN-Norm 17.024 zertifiziert sein. Und nur diese Gutachten werden anerkannt. Alle anderen werden sofort weggeschmissen, weil die sind das Papier nicht wert und das ist einfach nur öffentlich bestellt oder dienstzertifiziert, die werden akzeptiert und die reichen mal ein

00:07:25: vor Gericht oder Finanzamt. Alles andere ist nur privat oder so machbar. Meistens geht es darum, natürlich kann auch jeder Privatmann oder jeder als Ankaufsberater sagen, ich hätte gerne ein Wertgutachten oder ein Schadensgutachten. Das rechnet sich nur nie. Erstens sind die ja sehr komplex. Ein Gutachten hat ja gerne mal 100 Seiten, 1000 von Anlagen. Und es ist ja auch recht unverständlich, was sie da immer haben an Fachbegriffen. Wir reden hier von Liegenschaftszinssätzen und sowas. Das ist ja nicht allgemein verständlich, was damit gemeint ist oder wie die Herleitung abgeht. Und deshalb muss man unterscheiden, was man als Gutachten macht. Das ist auch teuer. Bei Gutachten sind wir ja schnell bei 2.000 bis 4.000 Euro Kosten.

00:08:08: Die will man ja für diesen Anlass gar nicht ausgeben. Wenn man sagt, weshalb? Ist das in Ordnung? Worauf muss ich achten? Oder ist der Preis okay? Da gibt es ja andere Produkte, die angeboten werden, die viel schlanker sind und die denselben Zweck erfüllen. Dass ich nämlich nachher sage, ich kann sicher meinen Preis bieten oder ich kann es kaufen, bin safe. Oder ich muss jetzt darauf auch mal achten. Also all diese Sachen, die kriegt man auch mit anderen Produkten standardgemäß abgewickelt. Das heißt, ich sage jetzt mal zusammengefasst, ein Gutachten ist wirklich, wenn ich gegenüber einer Behörde oder dem Gericht irgendwas beweisen will. Und da brauche ich auch jemanden, der gewisse Siegel hat, sage ich jetzt mal, und Ausbildungen und

00:08:50: Zertifizierungen. Und wenn ich das jetzt nur für den Privaten gebraucht brauche, dann brauche ich gar kein Gutachten, sondern andere Produkte. Und was wären dann so andere Produkte? Also da sind sie ja auch dann auch völlig frei in der Bar.. Wir haben es ja ganz oft, dass wenn Leute Häuser kaufen, dass sie sich im Familienkreis umhören. Dann hat man halt den Maurermeister, den Opa, der da Ahnung vom Bau hat. Also jemanden mitnehmen, der ihr Vertrauen genießt und der dem Makler oder dem Verkäufer erklärt, was er aus seiner Sicht nicht so gut findet. Also die erste Stufe ist diese Vertrauensbasis-Familie und hat irgendwas mit Bau zu tun. Nachher nimmt man dann doch lieber Leute,

00:09:30: die das professionell machen, weil dann auch keine Emotionen aufkommen. Wenn der Opa dann da was erzählt, dann wird der Markt da schnell unruhig und der Verkäufer sagt, lass mich doch einfach in Ruhe mit dir. Und wenn ein richtiger Profi da ankommt, dann wird dem eher geglaubt. Und kann man da auch nicht nachvollziehen, warum der das sagt oder was der da macht. Also das ist eigentlich die Hauptsache, dass hauptsächlich ausgebildete Leute, das müssen jetzt nicht diese Zertifizierten sein, aber es sollte halt schon so ein Architekt sein oder ein Bauingenieur oder so was. Leute, die wirklich das mal gelernt, studiert haben, wie so ein Bau funktioniert und so oder

00:10:06: auch wirtschaftlich so ein bisschen Ahnung haben, dass die nicht zum ersten Mal sich Gedanken machen, wie so ein Preis sich bildet oder wie Häuser gehandelt werden, sondern irgendwo objektive Grundlagen ranziehen und sagen, das ist so, weil das steht da. Das trifft eigentlich ganz gut den Fall, den ich auch fragen wollte, weil wenn man jetzt noch mal, also meine Hörer und Hörerinnen sind jetzt alle eben nicht vom Fach, interessieren sich eben aber fürs Eigenheim eben für eine Bestandsimmobilie und da stellt sich ja dann schnell die Frage, wenn man jetzt zum Beispiel ein Reihenhaus aus den 80ern besichtigt, da hört man einfach so im Volksmund immer ganz gerne,

00:10:38: ja dann nimm einen Gutachter mit und da stelle ich mir oder habe ich mir dann auch schon öfters die Frage gestellt, ist das wirklich die richtige Bezeichnung? Also soll man da wirklich ein Gutachter mitnehmen oder wirklich, wie Sie es gerade schon gesagt hatten, Architekten oder vielleicht auch einen Energieberater? Also wen würden Sie denn da mitnehmen? Also ich würde einen Architekten oder Bauingenieur mitnehmen, der das auch dauerhaft macht, der das nicht so einmal macht und der sagt immer mit, weil normalerweise mache ich eine Statik im Keller und jetzt soll ich da auf einmal eine Aussage treffen, wo das Parkett gerade ist.

00:11:10: Also deshalb ist der Generalist, der Architekt eigentlich eher der erste Ansprechpartner. Auch diese Wertgutachten oder Allgemeingutachten, auch weil die halt diesen ständigen Umgang, eine analytische Bestandsaufnahme, so will ich es mal nennen, schon deshalb kennen und einfach auch reingehend ins Objekt und so einen Fahrplan auch haben. Nicht so wirr rumlaufen und dann irgendwas sagen. Das muss ja ein bisschen strukturiert sein, wenn Sie sowas machen. Man hat ja nicht jedenzeit die Beteiligten. Der Makler wird unruhig, wenn es länger als eine Stunde dauert. Und das, was sie sagen mit 80er, 90er, das sind so typische Bauern, die so eigene Probleme mit sich bringen. Also wir haben halt logischerweise Altbauprobleme, kennt ja irgendwo jeder.

00:11:50: Im Altbau muss man halt gucken, wie so die Haustechnik aussieht, weil die halt obsolet ist, Fenster undicht sind, hohe Energiekosten wegen den Raumhöhlen und so weiter. Dafür haben sie aber ein schönes Ambiente und entsprechende Vorteile. Wir haben denn diese ganzen 70er, 60er, 70er Jahre als Probleme mit so, ich sage mal, Wärmebrücken. Da sind die Balkone oftmals so, dass es dann einen Tauchpunkt sich ergibt, dass sie Schimmel haben, dass sie Schallbrücken haben. Das sind so die klassischen Baujahre, wo sie das Treppenhaus dann innen drin hören, wo man schalltechnisch noch nicht so richtig auf der Höhe war, wo man diese Anlagen nicht schalltechnisch entkoppelt hat. Sie haben oftmals das Phänomen, dass sie dann die Toilette über sich hören, weil dann diese Rohre einfach einbetoniert sind. Dann wirken die,

00:12:34: wie wir jetzt hier haben, wie Kopfhörer und verstärkt den Teil immens. Also da gibt es Sachen, die dann nachher eigentlich bis in den 90ern reingehen, wo man dann angefangen hat, alles so zu dämmen, wo es dann eher so Probleme gab, dass die dann so hermetisch abgeriegelt waren und die dann, wenn die dann geschlafen haben im Keller, dass es dann alles verschimmelt war, weil es nicht richtig zu lüften war. So ein Problem. Also man hat baujahrstypisch immer eigene Probleme, wo der Sachverständige ganz gezielt hinguckt und schon praktisch weiß, was ihn erwartet. Ohne jetzt das Objekt zu trennen, sollte er wissen, wie ist das und das Problem gelöst und wie wird es bewertet.

00:13:11: Weil sie haben eigentlich das Problem fast immer, aber das ist teilweise nicht so schlimm, teilweise ganz schlimm und dann muss dann immer bestimmte Hinweise zum Kunden gegeben werden, wie er damit umgehen soll. Das ist ja auch so. Nicht wir als Sachverständigutachter wollen das Haus kaufen, sondern der Kunde das kaufen. Und wir müssen ihn ja nur objektiv bewerten. Wir müssen sagen, achte darauf, ich sehe es so und so. Aber im Endeffekt entscheiden sie ja nachher. Sie brauchen ja bloß die Background Information, dass sie sagen, okay, das hat er mir gesagt, ich achte jetzt darauf und ich bilde mir jetzt eine eigene Meinung und sagt, das kaufe ich jetzt nicht. Oder es ist völlig egal, was der erzählt, ist für mich gar nicht schlimm, das kaufe ich trotzdem.

00:13:46: Und gibt es eben auch schon so ein paar Warnsignale, die man als Laie so selber erkennen könnte? Also wo man jetzt so ein bisschen so, ja. Typisch ist halt Schimmel, wenn sie halt Schimmel der drüberliegenden Wohnung, wenn sie beschlagene Fenster haben, wo dann schon Tauwasser herauskommt. Also das sind so die Sachen, die sie sofort sehen. Oftmals, denn Problembereiche sind halt immer Keller oder Terrassen oder so, wo sie dann merken, oh, da ist irgendwas feucht oder da ist irgendwas nicht in Ordnung, Verfärbungen. Da kann der Laie auch schon sagen, das sollte ich mal prüfen lassen. Oder Risse. Also wir haben ganz oft das Thema Risse, was ja auch so ein Riesenthema ist, weil man halt sagt,

00:14:29: das kann halt gar nicht schlimm sein. Das macht der Maler dann weg, dass es da ist. Und es kann tierisch schlimm sein, dass man sagt, oh Gott, da muss ein Statiker kommen und ich überlege, Also irgendwo dazwischen. Das hatten wir alles schon. Okay. Schon Besichtungen, die abgebrochen wurden, weil es einfach Lebensgefahr war. Natürlich. Wow, okay. Spannend. Und wenn jemand so auf der Suche ist und so gar nicht sich jetzt auf schon ein Objekt eingeschossen hat, sage ich jetzt mal, gibt es so gewisse Häusertypen oder Baujahre, wo Sie sagen, oh, da wird es immer ein bisschen schwieriger und ich sage mal, da gibt es gewisse

00:15:05: Häuserarten oder so, wo man weniger Probleme hat. Kann man da so was pauschal irgendwas sagen? Würde ich nicht pauschal ausschließen, weil wir haben halt Häuser aus den 60ern, 70ern, die in Ordnung sind oder denn vielleicht ja auch ein besonders attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis bieten. All das muss man sich ja vorstellen, muss ja immer in der Waage sein. Ob die Riesenvilla in Grunewald, die mängelfrei ist, hat ja auch einen ganz anderen Preis und Preis pro Quadratmeter, als das 70er Jahre Haus in Hohenschönhausen. Da muss man halt immer gucken. Uns geht es ja darum, dass diese Lage, die kommt ja oftmals vom Kunden, weil der sagt, das ist meine Gegend, da fühle ich mich wohl, da habe ich meinen Anspruch, da habe ich meine Schule, da habe ich meine Kinder. Also die Gegend kommt ja meistens so

00:15:46: ein bisschen vom Kunden, die geben wir ja nicht vor. Und wir gucken dann halt bestimmt, was die beste Immobilienlösung für seinen Bedarf ist und für seine Lage. Das geht immer dann in Richtung Preis-Leistung. Der Preis heilt das ja nachher immer alles. Ja, im Schluss muss ich es halt sanieren in irgendeiner Art und Weise, wenn da jetzt irgendwas Schimmel ist oder so. Gibt es auch Sachen, wo man wirklich reinfallen kann, weil die dann einfach die Sanierungskosten übersteigen?

00:16:13: Ja, also man muss ja heutzutage, hat sich das ja sehr geändert mit dem Thema Sanierung, Handwerkerfilmen reparieren. Das ist ja schon mal überall angekommen, dass das ja nicht nur unsäglich komplex ist, sondern auch nicht nur der Staat kann er nicht bauen, was wir an Flughäfen oder Elbphilharmonien sehen, auch der Private und auch wir als Architekten haben es halt wahnsinnig schwer überhaupt vernünftige Firmen zu finden, die dann auch wirklich kommen, die das auch inhaltlich verstanden haben, die das dann auch richtig mängelfrei machen,

00:16:46: die dann im Budget breiten. Und wenn Sie sich jetzt eine komplexere Sanierung als Privatmann, der jetzt ein Häuschen baut, und dann sagt, na gut, ich will jetzt noch ein Zimmer ausbauen, neues Bad einbauen und so, dann wird das schon langsam zur echten Baustelle und kann auch nach hinten losgehen. Also wir haben Leute, die haben ein Einhaus in München gekauft und saniert und die Kosten wurden dann von 300 Prozent überschritten und aus einem Jahr Baujahr wurden es fünf Jahre. Also die sind dann schon sehr oft nah am Wasser gebaut, wenn sie dann mit dem sprechen, weil die einfach sagen, das hätte ich mir nicht vorstellen können, was da zurzeit am Markt tobt oder was da ist, weil der eine schiebt es auf den anderen. Das ist wie Asterix und Obelix, da wird man schnell verrückt. Ja, und was kann man da lernen aus dieser Situation?

00:17:30: Einfach sehr, sehr mit diesen ganzen Geschichten, wo jetzt was zu machen ist oder Umbau ausbauen, das vorsichtig zu bewerten. Also immer zu sagen, selbst wenn der Gutachter schätzt 100.000 Euro, lieber mal selber mit 140.000 Euro kalkulieren. Und wenn der Gutachter sagt, das dauert ein halbes Jahr, lieber mal ein Jahr kalkulieren. Also dass man selber so einen Puffer sich einbaut und einfach nochmal einen Sicherheitspuffer einkalkuliert, weil das sonst schiefläuft. Dann bereut man dann auch nachher die Kaufentscheidung.

00:18:02: Man hat es ja abhängig gemacht. Irgendwann will man dann ja auch einziehen. Man hat ja seine eigene Wohnung, halt ödnicht oder sowas. Und wenn man dann jahrelang auf einer Baustelle lebt und das ist einfach schwierig. Also einfach diesen Themenkomplex Sanierung oder Umbau, Ausbau einfach nochmal mit einem Ausrufezeichen zu versehen und zu sagen, lieber nicht. Ah ja, okay. Wie das rüberkaufe ich denn doch, was fertig ist oder was ein bisschen teurer ist, da habe ich die Sorgen nicht. Ah ja, okay, dass man wirklich eher guckt, dass schon vielleicht was saniert wurde und ich mir das Ganze nicht ans Bein binde. Okay, ich habe eine Hörerin-Frage heute mitgebracht und zwar die Hörerin Simone interessiert sich ganz besonders für das Thema Schallschutz und Dämmung. Vor allem das Thema Schallschutz liegt ihr am Herzen, weil sie aktuell in einer Wohnung lebt. Sie haben es vorher schon angesprochen, dass man eben im Bad oder generell einfach,

00:18:50: dass die Wohnung extrem hellhörig ist. Und sie hat das selber bei der Besichtigung damals eben nicht mitbekommen, weil es eben in dem Moment gerade halt ruhig war. Und jetzt will sie, also sie ist jetzt in einer Mietwohnung, möchte aber jetzt Richtung Eigenheim- oder Eigentumswohnung gehen und hat eben unglaublich Angst, dass sie da irgendwie daneben greift. Und jetzt wollte ich eben Sie gleich als Experten fragen zum Thema Schallschutz. Sie haben schon angesprochen, es gab Jahre, da war es nicht so wichtig. Ab welchem Baujahr kann man so gucken, sind die vielleicht besser gebaut? Und was sagen Sie dazu? Wie erkennt man so hellhörige Wohnungen vielleicht bei einer Besichtigung? Ganz wichtiges Thema. Bautechnisch ist das gelöst worden in den 90er Jahren. Vorher

00:19:35: war teilweise gar kein Thema, gar nicht aufgefallen. Es gab mal so eine Gesetzesgrundlage, das war der erhöhte Schallschutz. Da gab es eine DIN-Norm, wo denn Wohnungen diesen erhöhten Schallschutz nachweisen mussten. Man muss halt unterscheiden zwischen Körperschall und Luftschall. Und Sie haben vielleicht so mal, also Luftschall ist halt so, wenn da draußen jemand im Treppenhaus laut wird, dann möchten Sie das ja auch nicht hören. Sie wollen ja nicht im Wohnzimmer sitzen und sich mit der Familie unterhalten und dann die Gespräche im Treppenhaus hören. Das ist diese

00:20:08: Schallschutzproblematik. Oder überhaupt ihren Nachbarn hören. Da macht man einfach spezielle Wohnungstüren, die halt dreifach Falz und so Türstopper haben, den Schall draußen lassen. Oder die Wohnungswände, die müssen bestimmte Dichte haben, also schwer. Es sind immer so entweder verschiedene Materialien oder Gewichte dämmen den Schal. Da muss man halt drauf achten. Da gibt es aber auch immer Mindestanforderungen, die sowieso schon gesetzliche Grundlage sind. Also oftmals redet man nicht von den gesetzlichen Grundlagen, die immer wieder schärfer wurden im Laufe der Jahre, sondern über Mängel, dass es eigentlich mal okay war. Also nehmen wir einfach mal eine Wand, die mal okay war.

00:20:46: Man hat ja aber mal in diese Wand durchgebohrt. Nicht so halb, sondern richtig. Und dann haben sie natürlich ein Loch in der Wand und dann geht das durch. Oder sie haben, was ganz ganz oft ist, wir hatten ja dann irgendwann mal in den 70er Jahren, fing man ja dann an mit diesem schwimmenden Estrich, das war der Bodenaufbau, also als wir nicht mehr Holzbalkendecken hatten, sondern Stahlbetondecken, hatte man ja dann so eine Trittschalldämmung und darüber Estrich und dann den Bodenbelag. Und wenn Sie da halt irgendetwas falsch machen, einen Krümel mit einnehmen, dann haben Sie eine Schallbrücke und dann ist das, wenn Sie jetzt wirklich die Stöckelschuhe von der Dame im oberen Geschock hören, als ob sie neben Ihnen ist, dann haben Sie so eine Schallbrücke. Das ist wie eine Kältebrücke, da gibt es auch Schallbrücken. Oder dass der Estrich an die Wand betoniert wurde, da hat man den Seitenstreifen vergessen.

00:21:36: Dann haben Sie halt eine sehr komplexe Schadenssituation, dass Sie halt extrem genervt sind und dass auch diese Schadensbehebung komplex ist. Man kann jetzt nicht einfach sagen, ja, den machen wir jetzt weg, sondern sie müssen jetzt erstmal finden, ja, wo Gotteswillen ist denn das? Und sie befinden sich ja meistens dann auch in einem anderen Eigentum. Also der Schaden ist ja gar nicht in ihrem Eigentum, der ist ja eigentlich in dem da drüberliegenden Eigentum. Und dann Dann müssen sie eigentlich zu ihrem Nachbarn nach oben gehen und sagen, reiß mal deinen Teppich raus oder sowas. Das wird halt für Schallschutzphänomene, wenn sie das so innerhalb zwischen den Wohnungen haben, ist es halt oftmals, wenn sie harte

00:22:13: Böden haben. Wenn der da oben einen Teppichboden hätte, dann ist es extrem schlimm, dass sie das nervt und dass sie dann sagen, das ist nicht schlimm. Und das kann ja sogar so weit gehen, dass der Mieter das mindert oder dass sie auch im Kaufpreis sagen, das ist ein versteckter Mängel. Das wurde mir nicht so erklärt und deshalb möchte ich jetzt ein bisschen von meinem Kaufpreis zurückhaben. Also aber während der Besichtigung, wie kriege ich das während der Besichtigung vielleicht schon raus? Was wir immer ganz gerne machen, wenn es ein Mehrfamilienhaus ist, dann probieren wir ja irgendwo einen Mieter oder Eigentümer abzufangen. Das dauert so dreieinhalb Stunden, dass wir mal so einen sprechen, dann ist alles in Ordnung mit dem Haus, fühlen sich wohl, dass man mal so eine Stimme aus der Community hat. Und wenn es so ganz schlimme Probleme sind, dann kriegen sie das ja mal mit. Das ist ja Wasserschaden, das Dach ist total immer und nicht, Heizung funktioniert eigentlich nie, beim Wasser haben wir nicht.

00:23:09: Oder Schallgeschichten, die den nerven oder Geruchsgeschichten, die werden dann immer genannt. Ansonsten ist es halt so, ich mache es manchmal so, bei diesen kritischen Baujahren, 70er Jahre mache ich es oft so, bleiben Sie mal hier im Wohnzimmer und ich laufe mal einfach die Treppe so ein bisschen grob hoch und runter. Dann kriegt man schon so mit, ob der sagt, ich denke, Sie laufen mir gerade durch mein Wohnzimmer, aber nicht die Treppe hoch. Also dass man das mal so testet. Ansonsten würde das ja nur gehen mit Hammerschlag oder mit ähnlichen Sachen, was viel zu aufwendig ist, was man nur macht, wenn Sie irgendwo irgendwo mal einen Hinweis bekommen haben. Ansonsten kann man das nicht so ohne weiteres testen. Das heißt, wir raten jetzt mal, dass Simone, dass sie sich eine

00:23:52: Eigentumswohnung so ab den 90ern vielleicht eher mal anschaut und nicht vorher, von Baujahr her, und dass sie einen Freund mitnimmt, der draußen an der Treppe ordentlich mal im Treppenhaus Lärm macht. Die laufen ja auch so ein bisschen schnell und laut und dann merken sie einfach, ob die, das ist auch so in den 90er Jahren, da wurden dann die Treppenläufe auch entkoppelt. Und wenn das halt nicht gelungen ist, dann haben sie diesen Körperschall in der Wand und in der Wand haben sie es sofort in der Wohnung. Und das ist halt nervig. Das kann man selber austesten.

00:24:26: Und die zweite Frage, die die Simone hatte, war das Richtung Dämmung. Weil sie überlegt, dass sie vielleicht dann wegen diesen Schallthemen auch relativ weit nach oben geht, dass sie eben dieses Treppenhaus auch neben sich nicht hat und überlegt, so eine Dachgeschoss-Eigentumswohnung zu kaufen. Wie kann sie denn als Laie da erkennen, dass das jetzt gut gedämmt ist und dass sie da im Sommer, wenn sie das jetzt im Winter besichtigt, da irgendwie nicht 40 Grad drin hat? Das ist schwer. Da kann man sich eigentlich nur einen Energieausweis geben lassen und mal gucken, wie da die Energieeffizienzklasse ist und ob die da, ich sag jetzt

00:25:03: mal, normal ist, besonders gut oder besonders schlecht. Es gibt mal so einen Anhaltspunkt der Sache. Ansonsten kann man da auch wirklich selber weniger machen, weil das ist meistens Gemeinschaftseigentum. Fassadendämmung ist Gemeinschaftsordnung, Dachdämmung ist. Fenster können sie auch im Seltenes Falle mal so selber rausnehmen. Also da würde ich halt nur wirklich mir den Energieausweis genau angucken und nur hinterfragen, wenn es so schlechte Werte sind, woran das liegt. Und halt, wenn die halt wirklich eine D oder E oder sowas sind, halt vielleicht Abstand nehmen, wenn man da sensibel ist. Ah ja, okay. Das ist mir dann doch nichts. Dann kaufe ich lieber etwas, was besser gedämmt ist, weil ich dann meine Ruhe habe.

00:25:45: Ich lebe aus dieser Sache, dass es halt nicht funktioniert. Also zusammengefasst ist, dass wir den Energieausweis uns dazu rateziehen, weil wir es sonst einfach gar nicht als Laie das irgendwie beurteilen können. Und dass wir da sagen, wo würden Sie da. C. Okay, also von A bis C, in der Region sollte der Energieausweis sein, dass man da eben gut sich wohlfühlt und eine gute Entscheidung trifft, wenn man wirklich das jetzt als Eigentumswohnung kaufen will. Super. Also liebe Simona, ich hoffe, die Ratschläge haben dir jetzt weitergeholfen.

00:26:21: Herzlichen Dank schon mal dafür. Jetzt gehe ich noch mal ein bisschen zum Thema Gutachten im Kaufprozess ein. Also wir haben ja eigentlich schon gelernt, es geht gar nicht so richtig um diese eigentlichen Gutachten, außer man will vor Gericht ziehen. Aber wenn man jetzt so sich überlegt, einen Gutachter mitzunehmen als Sachverständigen einfach auf einen Besichtigungstermin, ohne jetzt mal dieses Riesendokument erstellen lassen zu wollen. Wie sollte der denn eingebunden werden und hat der quasi auch die Möglichkeit, dass man damit so ein bisschen den Kaufpreis

00:26:50: beeinflussen kann? Jeder Sachverständige, der das Berufsnetz hat, hat ja so sein eigenes Produkt, was er anbietet. Ganz oft sagt man so, ich laufe da mit, wir können uns dann danach noch unterhalten, dann kostet das irgendwie 500 Euro oder irgendetwas. Wir haben sowas auch. Wir machen das auch genau so. Wir laufen da mit und dann 500 Euro. Wir haben noch ein zweites Produkt, das nennt sich Verkehrswertbericht. Das ist wie so ein Kurzgutachten, wo er dann sagt, okay, da kriege ich dann nochmal schrift so richtig, was der mir nun gesagt hat. Wir haben das so in komprimierter Form und das wird genau genommen zu Verhandlungen,

00:27:28: dass man einfach sagt, wenn die Wohnung soll 500.000 Euro kaufen und der Gutachter bekommt 400.000 als Wert raus, dann habe ich ja einen Handlungsbedarf. Das wird ja begründet, abgeleitet, plausibilisiert und dann sage ich entweder, okay, ich bin verliebt, ich kaufe die Wohnung jetzt, egal was der Gutachter sagt oder aber ich nehme dieses Dokument und gehe zu meinem Makler oder zu meinem Verkäufer und sage, nee, also ich würde die schon kaufen. Hier ist das Dokument, was der Gutachter gemacht hat. Wir sind jetzt bei 400.000 für 400.000 gerne, aber ich zahle keine 500.000. Also man nimmt die durchaus zum Verhandeln und wir hatten auch den gegenteiligen Fall,

00:28:08: wo wir in dem Fall auch wirklich ein Gutachten gemacht haben, weil er das so wollte. Und wir haben halt, ich sag mal, 500.000 aufbekommen bei 400.000 Angebotspreis. Der hat es natürlich in der Schublade gelassen und hat sich gefreut, dass er jetzt ein Objekt deutlich unter Wert kaufen kann. Dafür ist das ja gerade da. Dafür soll es objektiv sein, dass man das prüfen lässt und einfach sagt, wie ist das. Oftmals ist es ja auch so, dass es halbwegs in der Range ist, wo man sagt, jetzt drehen wir jetzt noch über 10.000 Euro oder 5 Prozent und jetzt einnehmen wir uns das. Und da macht es sich ganz gut, weil es immer besser kommt, wenn es so ein bisschen, ich sag mal, professioneller und besser plausibilisiert ist, als wenn Sie so sagen, ich will einfach nur handeln. Da ist man dann sehr emotional,

00:28:56: wenn man dann einfach nur handeln will. Der andere will ja auch seinen Preis haben. Und das nimmt der Sache so ein bisschen die Emotionen und dann hat man da den Gutachter und er hat das gesagt. Das sind ja übrigens dieselben Zahlen, die nachher auch die Bank benutzt. Das sind also alles kein Hexenwerk, was wir da machen, sondern das sind dieselben Verfahren, dieselben Dinge, die nachher objektiv auch weitergereicht werden. Deshalb kann man das natürlich auch besser argumentieren und sagen, hier, der Gutachter hat das gemacht und aus dem, ich kann nicht mehr zahlen, weil die Bank wird das genauso sehen, der gebe ich das dann nachher auch und die sagt dann auch, ich kriege ja nicht mein Geld dafür, wenn das jetzt echt deutlich zu teuer ist.

00:29:30: Das ist ja interessant, was Sie gerade gesagt haben mit der Bankbewertung. Sie sind ja vor Ort, Sie können sich ja wirklich die Immobilie vor Ort genau anschauen. Die Bank besichtigt das ja eigentlich immer später, nach dem Kauf, erst und nicht vorher. Sie arbeitet ja eher mit Tools, ich glaube das heißt Sprengnetter oder da gibt es glaube ich unterschiedliche Tools. Wie spielt so Ihre Fachexpertise mit diesen Tools zusammen? Wie muss ich mir das vorstellen? Sprengnetter ist nichts weiter als ein Dienstleister im Wertermittlungssegment. Er hat auch eine eigene Akademie, die bildet auch selber aus. Er hat starke Datenbanken und viel, was er so den Kunden, auch Makler, an die Hand gibt.

00:30:11: So Preispreise und Sachen wie das. Der ist sehr gut dabei. Ist jetzt ein bisschen in den Misskredit geraten, weil er von Immo-Scout aufgekauft wurde, was die Gutachter nun nicht so spaßig finden, wenn eigentlich ein objektiver Dienstleister nun gerade von einem Immo-Scout aufgekauft wurde. Aber der ist halt sehr bekannt. Man muss halt wissen, die Banken müssen ja nicht bei jedem Objekt einen Gutachter hinschicken. Das regelt diese Kreditvergaberichtlinien ab welcher Größenordnung. Früher waren das mal 350.000, jetzt sind es glaube glaube ich, 500.000 oder 750.000. Bis dahin können die das alles intern machen. Da nehmen die sozusagen, sagen die einfach,

00:30:50: da musst du gleich, ab einer bestimmten Größe musst du es denn externer machen. Das sind diese Basel-Sonstwas-Richtlinien. Da steht das dann drin und da kommen natürlich diese Kosten. Da stehen ja auch Kosten. Die müssen ja vorher irgendwo klar sein, wer die nun übernimmt. Und deshalb schickt da keiner einen Gutachter hin, weil er sagt, was machen wir mit den Kosten, wenn das nicht zu Kauf kommt oder wenn wir nicht die Finanzierung bekommen. Also das muss alles klar sein. Und dann sind oftmals in diesen Bearbeitungsgebühren,

00:31:20: da stecken diese Gutachterkosten drin. Und wie beurteilen Sie so die Qualität, was jetzt die Bank vorher rausbekommt von so Tools wie Sprengnetter? Würden Sie als Gutachter sagen, das passt schon so diese Tools, also die Bewertungen? Oder haben Sie da schon mal in Ihrer Praxis ganz rapide Unterschiede gesehen? Also mein Spruch dabei ist ja, dass halt jede Immobilie individuell ist. Und auch wenn wir Vergleiche heranziehen, dann muss man halt gucken, ob wir nicht ständig Äpfel mit Birnen vergleichen. Wir haben halt so viele komplett unterschiedliche individuelle Anforderungen oder Ergebnisse bei den Immobilien. Fängt ja bei Lage an. Wie wollen Sie denn ein ernstes

00:32:05: Lübars mit Köpenick vergleichen? Das war ja das schöne Grün. Also da haben wir vielleicht ähnliche Bodenrichtwerte, aber so richtig vergleichen, das ist halt, da fängt es schon mal an. Und jetzt haben Sie einmal einen Altbau, den wollen Sie jetzt also mit einem Neubau vergleichen. Und dann haben Sie einmal mit Mängeln, einmal ohne Mängel. Deshalb ist dieses Vergleich, und das macht ja die Bank sowieso, weil sie gar nicht die Möglichkeit hat. Das ist ja auch derselbe Fehler, den ja auch das Finanzamt macht. Wenn sie vom Finanzamt Bescheid bekommen hat, hat niemand vom Finanzamt ihre Immobilie gesehen, sondern die gucken rein, wo liegt die, dann

00:32:35: gucken die in irgendwelche Tabellen und sagen, ihre Imm Dokumentation eurowert ist. Ich glaube aber, er hat 400.000 Euro und das muss ja mal einer da vor Ort kommen. Also es ist immer eigentlich, zu 99,9 Prozent ist es so, dass nur die Ortsbesichtigung des Experten wirklich zeigt, individuell, was ist der Preis. Alles andere sind so Richtwerte. Das ist so ein bisschen, als wenn Sie sagen, was kostet ein Mittelklasse-Sportwagen? Und sagen, das kommt auf einen Wert von 77.000, dann haben Sie sicherlich nicht den Porsche. Deshalb ist ein Quadratmeter Auto, ein Quadratmeter Haus miteinander zu vergleichen, dient ganz, ganz grob. Funktioniert das schon, insbesondere im Bereich der Standard-Immobilien? Sie haben ja irgendeinen Altbau in Friedrichshain, in der dritten Etage, die werden so oft gehandelt, da passiert jetzt nicht so wahnsinnig viel.

00:33:26: Da reden wir ja nur, hat die einen Balkon, hat die einen Aufzug, hat die nichts oder wie es mängeln. Aber da ist sozusagen die Range klein. Aber ansonsten schießen sie sich manchmal völlig raus und bringen einfach Unsinn raus. Wie ist Finanzamt? Bringt doch oftmals Ergebnisse, die irrsinnig sind. Weil die einfach nur gucken rauf und sagen, das ist alles fünfgeschossig geschlossene Bauweise und das Objekt, was ich bewähren soll, ist aber eine Autoreparaturwerkstatt. Und dann ist es wie, viel ist fünfgeschossig daneben. Und dann kriegt der auf einmal einen Steuerbescheid, der mehr Steuern zahlen muss, als er Miete bekommt. Das kann nicht sein. Diese Besonderheiten, wo sie es überall haben, schauen sich das individuell an. Das ist immer einmalig.

00:34:09: Deshalb bin ich kein Freund von diesen Überdaumen. Immobilien in Berlin kosten durchschnittlich 3.500 Euro. Für diesen Aussagen halte ich nichts. Das heißt, wenn man wirklich ein großes Investment tätigt und sich irgendwie unsicher ist mit der Immobilie, mit dem Bestand, wie viel ist das wirklich wert? Und man hat irgendwie schon so ein Gefühl, das ist irgendwie überteuert, dann ist es auf alle Fälle ein sehr gutes Investment, sage ich jetzt mal, wenn man dann von Ihnen eben so ein, ja, jetzt kein Gutachten, sondern, wie heißt denn das Produkt? Verkehrswertbericht, ne? Verkehrswertbericht.

00:34:41: Ach, Verkehrswertbericht war das Wort. Ein anderes Beispiel aus meiner Praxis haben wir gerade, da ist ein Kunde, der hat eine absolute Luxuswohnung in Berlin Mitte und braucht jetzt eine Finanzierung dazu. Und wusste schon, wenn er jetzt zur Bank geht, dann sagt ihm ja eine Penthouse-Wohnung in der Gegend kostet halt maximal den und den Preis. Und er hat selber das Doppelte bezahlt. Er will praktisch schon dieses Gespräch viel besser vorbereiten und hat bei mir ein Gutachten bestellt, um mit dem Gutachten schon mal zum Bankberater zu gehen, damit die gar nicht erst auf falsche Ideen kommen. Das ist wirklich etwas ganz, ganz Besonderes. Das hat hier ein Gutachter herausgearbeitet, warum das so speziell und so teuer und wertvoll ist, um die Gespräche einfach vorzubeiben. Da darf man natürlich nicht vergessen, wenn wir von so einer Wohnung von fünf Millionen sprechen, dann ist das Gutachten für 3000 Euro nicht bezahlbar. Das ist immer die Relation. Lohnt sich es, lohnt sich es nicht. Bei der hat es sich gelohnt, weil jedes Prozentpunkt Finanzierung, das man bekommt,

00:35:37: natürlich immer weit mehr ist als meiner Kosten. Ja, das stimmt. Ab welcher Bausumme oder welcher Kaufsumme würden Sie sagen, lohnt sich so eine Begutachtung? Wir haben jetzt gerade 5 Millionen gesagt, das ist natürlich, sage ich jetzt mal, für wenige meiner Hörerinnen und Hörer so die Range, wo sie unterwegs sind. Wie viel kostet nochmal dieses Verkehrswertgutachten, was ja so die abgespeckte Variante wäre, kostet bei uns 750 Euro. Der Wettbewerb ist wahrscheinlich bei einem ein bisschen günstiger und bei anderen ein bisschen teurer. Aber das, was wir da so entwickelt haben, das ist unser Brot- und Buttergeschäft, das sind 750 Euro netto. Und so ein Gutachten, ich fange ja bei 2000 Euro an. Das ist der Mindestwert bei einem Gutachten. Wenn der Wert auf 100.000 Euro ist, kostet das Gutachten 2.000 Euro. Da merkt man schon, das ist eine andere Nummer.

00:36:30: Verkehrsfeldbericht zu 99,9 Prozent reicht das. Das muss der Kunde entscheiden. Ich denke, ein Kunde, der für 100.000 Euro was kaufen will, dem sind die 100.000 genauso wichtig, die Entscheidung abzusichern, als jemand, der dafür 5 Millionen bewertet haben will. Weil der halt anders über Geld redet und anders das praktisch nachvollziehen oder absichern will. Da würde ich jetzt keine Mindestsumme nennen, weil das ist halt individuell. Der Kunde wird halt sagen, und natürlich lohnt es sich, das eher die 750 Euro auszugeben, wenn wir irgendwo eine Wohnung für 300.000 Euro uns kaufen wollen,

00:37:05: als wenn man was für 100.000 Euro kauft. Wobei, für 100.000 Euro kriegen Sie ja in Berlin gar nichts. Das ist ja dann irgendwo ein umlandplattes Land oder sowas. Da herrschen andere Gesetze. Ja, okay, super. Vielen Dank dafür. Und jetzt habe ich noch eine Frage. Also wir hatten mal hier im Interview eine professionelle Immobilieninvestorin, die wirklich sehr sehr viele Immobilienbestand hatte. Also ich sage jetzt mal so 60, 70, 80 Wohnungen. Und sie hat gesagt, wenn sie sich jetzt eine Wohnung anschaut, dann nimmt sie ungern

00:37:34: einen Gutachter mit, weil sie immer das Gefühl hat, die sind wie ein Wackelpudding, hat sie das bezeichnet. Also die geben keine handfesten Aussagen und sie nimmt lieber einen Architekten oder einen Handwerker mit, um konkrete Aussagen zu bekommen. Ich konnte das nicht richtig einordnen. Sie sind ja genau jetzt die Partei. Wie kommt es so zu so einer Aussage und wie sehen Sie das? Naja, also da schließt sich ja unser Kreis. Ich bin ja der Meinung, dass ein Gutachter ein Punkt fürondsarchitekt oder Bauingenieur sein sollte.

00:38:06: Das ist eine ganz gute Kombination, dass derjenige, der ihr Haus bewertet, auch vielleicht weiß, wie man so ein Haus baut oder sich ein bisschen damit auskennt. Das ist ja Personalunion. Sie haben ganz viele meiner Gilde oder Bauingenieure, die das machen. Und da haben sie einfach beide. Sie haben in einer Person einen Gutachter und einen Architekten. Ah ja, okay.

00:38:29: Sie müssen ja auch, wenn sie zertifiziert oder öffentlich bestellt werden wollen, sie müssen ja auch einer Zertifizierungsstelle nachweisen, dass sie da so und so viele Jahre Erfahrung haben und wirklich Ahnung vom Bauen haben. Deshalb der Begriff, dass der Gutachter wie Wackelpudding ist. Das könnten nur irgendwelche nicht-professionellen Gutachter sein, die sich so selber Gutachter nennen und das so mal mitmachen. Also habe ich noch nicht erreicht oder noch nie gesehen im professionellen Bereich, weil eben diese Wackelpudding-Geschichte gar nicht vorkommen darf. Weshalb nehme ich denen

00:39:04: mit. Sie kriegen natürlich von einem Handwerker immer, wenn sie ein konkretes Problem haben, fast schon eine bessere Aussage. Wenn sie da wissen, dass das Dach kaputt ist oder die Lodge ist undicht, dann kann ihnen der Handwerker gleich ich gucke mal meine Tabellen, Quadratmeter und so, bekommen dann einen anderen Wert vielleicht raus. Ich würde das nicht als oder-Architektel, die sagen, wir haben halt einmal, aber wir haben teilweise Kunden 6-7 Verkehrswertberichte gemacht, weil wir immer wieder festgestellt haben, das ist zu teuer, das passt nicht, das hat er nicht gesehen gut finden oder wo wir halt nicht zusammenkommen. Wir arbeiten ja im professionellen Bereich, also wir haben ja Leute wie vielleicht Ihre Kunden da, die halt ständig kaufen und die sagen, ich kaufe nie irgendetwas, ohne dass ich da gleich meinen Sachverständigen dabei habe, der mir sagt, so oder so. Also da auch mal runter oder achte mal darauf.

00:40:21: Oder haben wir hier also gerade institutionelle Vollprofis, die gucken sich das an, schicken uns vorher die Unterlagen, die Exposés, die alle zum Prüfen und sagen natürlich, bevor ich hier für drei Millionen das Haus kaufe, brauche ich hier eine Aussage. Ist es das wirklich wert? Worauf muss ich achten? Wie sehen Sie das? Und dann gehe ich schon so ins Gespräch rein, weil kein Profi wird das sagen. Außer der Profi ist selber Gutachter oder selber Architekt. Der sagt, das brauche ich nicht. Aber die sind ja meistens aus dem kaufmännischen Bereich, die Immobilieninvestoren. Und deshalb kenne ich das nur so, dass man immer seine Leute hat, die ständig beauftragen. Jetzt habe ich wieder was, jetzt habe ich was, guck mal das an.

00:40:59: Also sagen auch vielleicht nicht mit Auftrag, aber einfach sagen, ich gebe mal die Daten rüber, sagen Sie mir doch einfach mal, was Sie davon halten. Dann werte ich das mal eine Stunde aus und breche nach einer Stunde und dann weißt du erstmal, in welche Richtung das geht und dann kannicht, dass dieser Gutachter in der Region auch Ingenieur oder Architekt ist, weil dann hat man irgendwie quasi das unter einem Dach und das ist ja super. Genau. Ja, super. Also es war jetzt ein super Gespräch. Jetzt, wenn Sie sich noch mal in die Hörerinnen und Hörer hineinversetzen, die ja alle Lions sind und wirklich so, sie kennen ja wahrscheinlich diese Klientel. Welche Tipps können Sie noch so geben, was Sie schon oft gesehen haben oder auch beobachtet haben, wo Sie sagen, ja, vielleicht achtet ihr auf die eine oder andere Sache noch? Ja, also ich würde halt immer jemanden mitnehmen, der Ahnung hat oder der deshalb, weil einfach das Risiko ja wirklich zu groß ist. Wir reden ja immer von großen Entscheidungen, von großen Summen. Ich würde nie unberaten in so etwas reingehen.

00:42:06: Da empfehle ich 99 Prozent einfach immer jemanden zu nehmen, der damit auskennt, der da professionell und objektiv etwas hat oder dass er selber Aktien hat. Ein Makler sagt ja immer, das ist alles schön und ich will ja gar nicht schlecht machen oder so was, aber die haben ja ein Interesse das zu verkaufen. Die werden ja nicht sagen, dass das alles Mist ist. Da haben sie übrigens gesehen, dass es eine Müllverbrennungsanlage ist. Wenn der Wind schlecht steht, dann haben sie hier ein Problem. Das ist ja klar. Sie kriegen dann nur eine Aussage, die in eine bestimmte Richtung geht.

00:42:34: Deshalb meine ich, objektiv jemanden nehmen. Ansonsten gibt es wirklich nur diese Tipps mit Bauart. Achten Sie bitte bei Altbauten auf diese speziellen Altbauproblematiken. Achten Sie auf Neubauten, auf diese Neubauten, dass die jetzt extrem dicht geworden sind, immer diese Lüftungsproblematik haben. Und wir haben ja jetzt diese Hochenergiesachen, die sind halt so, dass sie schon zwangsbelüftet werden und immer komplexere Dinge einzuhalten sind. Und deshalb ist der Tipp eigentlich, den ich geben kann, nehmt immer einen Experten mit, der da hilft, der objektiv was sagt und Augen auf einfach schon mal.

00:43:11: Wenn man sagt, okay, selbst sie probiert es vielleicht selber auch, bis dann erstmal alles stimmt. Und so wie irgendwo auch nur irgendwas uns unklar ist, nehmen wir dann doch jemanden, der das macht. Und das vielleicht noch zum Abschluss. Wir machen das ja nicht nur jetzt so bautechnisch und so, sondern gerade in der Eigentumswohnung, da sollten Sie sich auch diesem kaufmännischen Hintergrund, Sie treten einer Wohnungseigentümergemeinschaft bei. Sie werden Teil einer großen Gemeinschaft. Da sollte man sich schon Gedanken machen, nicht nur wie sieht die Wohnung aus, schauen Sie sich bitte auch an,

00:43:38: wie sieht das Haus aus, schauen Sie sich an, wie hoch ist das Wohngeld und wie hoch ist denn aktuelle Instandhaltungsrücklage. Wir hatten einfach Sachen, da waren die Insolventen, die Eigentümergemeinschaft, und die konnten gar nicht mehr die Heizung reparieren oder Wasser zahlen und so weiter. Und das kann man gar nicht richtig bewerten, weil was nützt Ihnen das, Sie kaufen eine Wohnung und die Verwaltung ist nicht in der Lage, den laufenden Kosten zu bedienen. Also auch das sollte man gucken, nicht nur technisch, sondern auch immer wirtschaftlich. Das mal hinterfragen, ist das alles in Ordnung oder wo könnten eventuell Probleme sein. Okay, super. Das ist ja schon mal wirklich ein guter Hinweis.

00:44:16: Also ich lebe auch selber in einer WEG, deshalb k sagen, das ist dann der erste Termin oder den zweiten Termin, den ich ausmache, wo ich den Gutachter mitnehme? Vielleicht den zweiten Termin. Erstmal sollten Sie doch mal gucken, ob das überhaupt Ihre Immobilien ist, die Sie sich verliebt haben und die Sie sich überhaupt vorstellen können. Weil erstens wird es ja dann irgendwann ein bisschen teuer, wenn Sie das ständig mit dem Sachverständigen aufschlagen, sondern es sollte schon sein, dass es die Grundvoraussetzung ist, Sie müssen sagen, ich kann es mir allgemein vorstellen, eigentlich will ich so weit, ich möchte die kaufen. Ich möchte jetzt nur noch wissen, passt der Preis und habe ich jetzt was übersehen? Das sind auch meistens die Kunden, die wir so kennen.

00:44:59: Es gibt jetzt keinen, der da so sagt, jetzt machen wir erstmal einen Raster, jetzt gucken wir uns mal zehn Wohnungen an und dann schauen wir mal, sondern er macht alleine die Vorentscheidung erst, wenn er sagt, das könnte echt passen, dann kommen wir ins Spiel. Ah ja, okay. Das ist doch nochmal ein ganz guter Hinweis, dass man auch weiß, wann man im Prozess dann auch wirklich auf Sie oder eben ähnlichen Kollegen von Ihnen Perfekt, super. Dann bedanke ich mich ganz, ganz herzlich für dieses schöne Gespräch. Ich habe ganz, ganz viel mitgenommen.

00:45:26: Also ich habe selber noch keine Ahnung über Trittschalldämmung und etc. gehabt und habe wieder ganz viel gelernt. Also vielen Dank für die ganzen Inhalte und auch die Tipps, die Sie uns gegeben haben. Und dann wünsche ich Ihnen jetzt noch einen schönen Tag. Ich bedanke mich auch, es hat großen Spaß gemacht. Danke. Tschüss. Tschüss. So, Dalla, das war das Interview mit dem Sachverständigen und Gutachter Oliver Preikschat.

00:45:55: Total interessant, oder? Also ich finde, da war wieder richtig viel dabei. Mir war zum Beispiel überhaupt nicht bewusst, dass man Gutachten vor allem fürs Gericht braucht, weil man in der Umgangssprache ja immer sagt, ja nimm den Gutachter mit. Ja, aber heute habe ich gelernt, Verkehrswertbericht ist das richtige Stichwort und nicht Gutachten. Ja, das finde ich ist so ein ganz wichtiger Satz, den ich heute mitgenommen habe. Wie geht es jetzt in diesem Podcast weiter? Nächste Folge geht es ja weiter mit der Staffel Bestandsimmobilien, wo wir gerade sind. Und ich habe den Energieberater Lennart Feldmann zu Gast, der uns mal so die absoluten Basics

00:46:31: zum Thema Energieausweis und energetische Sanierung erklärt. Also freut euch schon auf diese Folge, die wird auch richtig cool. Ja und wenn ihr jetzt noch Freunde und Bekannte habt, die auch überlegen ein Eigenheim zu kaufen und ihr glaubt, diese Folge könnte ihnen wirklich weiterhelfen, dann teilt doch unbedingt diese Folge mit ihnen. Also bis zum nächsten Mal, ich freue mich auf euch. Ciao! Transcribed with Cockatoo