Entwicklung der Immobilienpreise und Erschwinglichkeit - Interview mit Prof. Bernd Raffelhüschen #79

00:00:37: Und in dieser Funktion hat er sehr viele Studien zum Thema Immobilien gemacht, die sehr interessant für uns sind. In der heutigen Folge verrät uns Professor Raffelhüschen, dass es wichtig ist, die demografische Entwicklung nicht nur nach Köpfen, sondern vor allem nach Haushalten zu machen. Weil in anderen Studien, die eben nur nach der Anzahl der Menschen gehen, gibt es eben schlechte Prognosen wie ganz viel Leerstand und Preisverfall. Er hat sich aber in seinen Studien nochmal ganz genau angeschaut, wie Menschen eigentlich zusammenleben, also in welcher

00:01:10: Haushaltsstruktur und mit welchen Wohnflächen und welchen Regionen in Deutschland. Ja und das Ergebnis ist wirklich überraschend. Am Ende nimmt er uns die Angst, dass wir in den meisten Regionen eigentlich keine schlimmen Fehler machen können, da es großflächig zu keinem extremen Preisverfall kommen wird? Ja, eine weitere positive Nachricht gibt es auch noch, denn die Erschwinglichkeit vom Immobilien ist aktuell wieder besser geworden. Und am Ende verrät er uns auch noch, dass in seinen Glücksstudien rauskam, dass Menschen

00:01:41: mit Immobilien zufriedener sind. Also spitzt unbedingt die Ohren, wenn ihr euch überlegt, eine Immobilie zu kaufen und vor allem, wenn ihr auch Angst habt vor so einem Preisverfall. Also freut euch jetzt auf eine sehr unterhaltsame Folge mit Professor Raffelhüschen. Los geht's! Ich begrüße heute Professor Bernd Raffelhüschen. Schön, dass Sie sich heute Zeit nehmen. Aber gern doch. Ich stelle Sie mal ganz kurz vor für das Publikum. Herr Professor Raffelhüschen ist VWL-Professor in Freiburg und beschäftigt sich unter anderem in seiner Arbeit auch mit der langfristigen Entwicklung auf dem Immobilienmarkt. dass ich sie heute befragen darf. Ich habe nämlich einen Vortrag von Ihnen gehört und habe eben

00:02:25: gesehen, dass Sie da viele Studien gemacht haben zu Themen, die eben für meine Hörer total spannend sind und zwar, wie sich eben der Immobilienmarkt auch langfristig in Deutschland entwickelt. Da will ich auch gleich einsteigen und zwar geht es nämlich darum, dass Sie sich auch den demografischen Wandel in Deutschland angeschaut haben, wie der langfristig den Immobilienmarkt beeinflusst. Können Sie uns da mal so ein bisschen von Ihren Ergebnissen erzählen? Ja gut, der demografische Wandel ist im Grunde genommen etwas, was mich mein ganzes Leben lang

00:02:56: begleitet hat. Also ich bin sozusagen von Anfang an mit Sozialversicherungssystemen, demografischen Wandel in Pflege, in Rente und so unterwegs gewesen. Irgendwann so Mitte 50, glaube ich, war das oder Anfang 50 hat mich dann die Immobilienökonomie gepackt. Also ich wollte mal einfach was Neues machen, habe dann die Leitung der Deutschen Immobilienakademie übernommen in Freiburg hier und dort machen wir Immobilienbewerterausbildung, Sachverständigenausbildung und so etwas. Also das ist jetzt sozusagen der Reklameblock für Freiburg

00:03:25: gewesen für die Uni. Und so kam ich natürlich dann auch nicht nur bei der Lehre, sondern auch bei der Forschung bei der Immobilienökonomie an. Und da bot es sich dann eben halt an, dass man bei seinen Leisten bleibt, wenn man Schuster ist. Also Demografie und Immobilien zu untersuchen. Und das ist natürlich ein ganz spannendes Thema, denn Demografie und Immobilien zu untersuchen und das ist natürlich ein ganz spannendes Thema, denn Demografie und Immobilien haben viel miteinander zu tun. Immobilien sind erstens Altersvorsorge und sind insofern also ein Substitut für das, was die gesetzliche Rentenversicherung beispielsweise

00:03:52: macht, aber auch was eine Pflegeversicherung macht, wenn sie ein pflegegerechtes Wohnimmobilien haben etc. Und Immobilien sind natürlich auch eine Geldanlage fürs Alter. Sie haben eine Mietkostenersparnis dadurch und die Frage ist natürlich, lohnt sich das? Also ist eine Immobilie eine vernünftige Altersvorsorge? Und da spielt natürlich auch der Preis dann eine Rolle. Denn wenn ich eine Immobilie habe, die ich vermiete, um dann vielleicht meine Rente aufzustocken, ist das natürlich abhängig davon, wie teuer Immobilien sind. Die Miete ist natürlich eine Reflektion dessen, was der Preis dann auch ist.

00:04:25: So haben wir uns angeschaut, die Preisentwicklung im demografischen Prozess, die ursprünglich in der gesamten ökonomischen Branche eigentlich einhellig recht negativ beurteilt wurde. Um es mal auf den Punkt zu bringen, wo keine Köpfe sind, können die Hütten nichts mehr wert sein. Auf gut Deutsch. Und das war ja klar, wenn wir in Deutschland eben mal so eine demografische Katastrophe bekommen, wie oftmals so überzeichnet in den Medien dargestellt, dann haben wir kaum Nachfrage mehr. Und wenn kaum Nachfrage da ist, dann wird das Angebot natürlich zu groß sein und die Preise werden verfallen. Vielleicht nicht in

00:05:00: den Großstädten, aber doch in der Fläche. Das war eigentlich immer die gängige These. Also auch mit viel Leerstand. Mit viel Leerstand, mit Preisverfall, mit, sagen wir mal, aber auch regionalisierten Katastrophenszenarien, denn es ist ja klar, dass wir nicht nur demografisch einen Prozess haben, der uns weniger werden lässt, sondern wir werden Regionen finden, wo wir nicht mehr Wölfe, sondern Wölfe und Bären haben, weil da kein Mensch mehr ist. Also das war eigentlich die Kernfragestelle. Und dann haben wir folgendes gemacht, wir haben im Prinzip eine demografische Projektion nicht nach Köpfen, denn nach Köpfen ist es relativ einfach, die Vorhersage zu machen. Wir wissen, wir werden zunächst einmal älter in der Struktur, aber eben nicht weniger.

00:05:46: Das ist eine Chimäre, das wird überall in den Medien mal aufgebaut, dass wir weniger werden. Das passiert noch lange nicht. Erstmal werden wir im Durchschnitt älter. Und erst wenn wir deutlich älter geworden sind, so ab dem Jahr 2045, 50 herum, da erst werden wir weniger. Das heißt, der demografische Prozess ist zunächst mal eine Alterung und dann eine Abnahme der Bevölkerung, aber auch die ist nur sehr moderat. Also das ist nicht sehr durchschlagend. Durchschlagend ist

00:06:14: der Alterungsprozess in der Struktur. Wir kriegen immer doppelt so viele Rentner, wir kriegen doppelt so viele Kranke, wir kriegen dreimal so viele Pflegefälle. Das steht alles fest. Aber ob wir nun 80 Millionen oder 82 Millionen oder 78 Millionen werden, das ist eine Sache, wo wir im Schwanken sind, denn das ist tatsächlich eher Zukunft. Zukunft fängt bei uns Demografen so ab 2045 an. Bis 2045 hat das mit Zukunft nichts zu tun, da wissen wir hundertprozentig sicher, wie das sich entwickelt. Aber der Nachgrund… Und das sind ja quasi die nächsten 20 Jahre. Also die nächsten 20 Jahre quasi bleibt die

00:06:48: Größenstruktur erstmal gleich und dann erst in, sag ich mal, ab Jahr 21 nehmen wir ein bisschen ab. Weil man kennt ja schon diese Pyramidenstruktur, dass es nach unten sich verjüngt. Okay. Das ist genau der Punkt. Also zunächstes Mal wird der Durchschnittsmensch älter. Da sind noch locker mal zwei, drei Jahre drin. Und dann erst kommt die Bevölkerungsabnahme, die dann moderat erfolgt. Und das ist für den Immobilienbereich zunächstes Mal in den nächsten 0:07:1820 Jahren nichts anderes, als dass wir eine Strukturumstellung haben. Wir werden älter und wir sind in der Zusammensetzung anders. Die Zusammensetzung spielt aber eine viel größere Rolle als die Frage, wie viele Köpfe wir sind. Denn was wir herausgefunden haben ist, dass wir, obwohl wir nachher weniger werden, wir trotzdem durchschnittlich zunächstes Mal, selbst bei gleich vielen in den nächsten 20 Jahren eine steigende Nachfrage haben und bei weniger in den darauffolgenden 20 Jahren trotzdem eine steigende Nachfrage haben. Die Nachfrage wird immer nur steigen. Das ist natürlich eine Sache, die etwas schwierig zu verstehen ist,

00:07:58: die auch nicht zu verstehen ist, wenn man einfach nur Köpfe zählt, sondern die ist nur zu verstehen, wenn Sie sich vorstellen, wie viel Haushalte nachfragen. Und die Immobiliennachfrage ist eben halt keine Nachfrage, die als individuelle Nachfrage daherkommt, sondern sie ist immer eine Nachfrage des Haushaltstyps. Also der Frage, ob sie zu zweit sind, ob sie mit Familie und Kindern sind, ob sie eine Singularisierung haben in ihrer Generation beispielsweise. Und genau diese soziodemografischen Analysen, also nicht die Bevölkerungspyramide, sondern im Grunde

00:08:31: genommen die Pyramide zerlegten Haushalte, das haben wir uns zunächst einmal angeschaut. Und dann stellten wir fest, komisch, wir kriegen weniger Köpfe und mehr Haushalte. Woran liegt das? Also die Tendenz geht dazu, dass sich quasi mehr Single-Haushalte dann entstehen, je älter die Menschen werden. Oder wie muss man sich das vorstellen? Das ist genau der Punkt. Wir haben auf zwei Fronten eine Singularisierung. Wir haben erstens eine Singularisierung in Ihrer Generation.

00:08:57: Ihre Generation singularisiert sich, weil sie sich einfach nicht bindet. Also im Grunde genommen, früher hat man sich mal scheiden lassen, ihre Generation heiratet gar nicht erst. Aber ihre Generation fügt sich zu Lebensgemeinschaften zusammen, die keine besonders lange Dauer haben. Es sind wirklich Lebensabschnitte, die man gemeinsam geht und dann geht man wieder andere Wege. Das heißt, die Singularisierung in ihrer Generation ist viel höher als in der Generation davor. Ah ja, okay.

00:09:24: Sie sind also mehr Einzelindividuen. Ja, also mehr Haushalte. Und mehr Einzelindividuen machen mehr Haushalte. Das ist eine ganz klare Geschichte. So, die Singularisierung fängt aber nicht nur bei den Jungen stärker ins Gewicht, sondern auch bei den Alten. Bei den Alten ist allerdings eine Singularisierung nicht durch freiwillige Entscheidungen, sondern durch Abtritt. Die sterben. Und dort ist die Singularisierung nicht durch freiwillige Entscheidung, sondern durch Abtritt. Die sterben. Und dort ist die Singularisierung natürlich ein massener Phänomen, das Witwinschaft. Also auf gut Deutsch, die Altersstruktur der Ehen in den heute älteren Kohorten, die Altersstruktur ist ziemlich vorgezeichnet.

00:10:00: Also wenn Sie die ganz Alten nehmen, da sind die Frauen immer sechs, sieben Jahre jünger als die Männer. Wenn sie die Altersstruktur um meine Generation so nehmen, die Babyboomer, da sind es noch fünf bis sechs Jahre. Und bei ihrer Generation sind es so vier bis fünf Jahre Altersstrukturdifferenz, also die Naturitätsdifferenz, wo der Mann immer etwas älter ist als die Frau. Frauen sind aber nicht nur jünger, wenn sie heiraten, sie sind deutlich auch der stärkere Part bei uns Menschen. Also die meisten Menschen denken immer der Mann ist das starke Glied. Das ist völliger Blödsinn. Die Männer sind die Weicheier, auf gut Deutsch. Die verschwinden deutlich schneller. Sie sind ein schnellerer Zerfallsprozess. Ich meine, wir sind alle Zerfallsprozesse, aber Männer sind ein schnellerer Zerfallsprozess. Frauen sind langlebiger. Sie sind deutlich langlebiger.

00:10:46: Immer noch mal 5, 6 Jahre obendrauf, wir bleiben jetzt zu uns. Und wenn sie 5, 6 Jahre jünger sind als wir und sie sind 5, 6 Jahre länger da, na ja, dann hat eine Frau in ihrem Alter eine zukünftige Witwenszeit von durchschnittlich 10 Jahren. Vorsicht, die heutigen Witwen sogar 12, 13. Ah ja, okay. So, das heißt auf gut Deutsch, die singularisieren sich auch. So, Singularisierung heißt also, wenn wir mehr Alte haben, dann haben

00:11:12: wir auch mehr alte Witwen und dadurch wird der Single-Haushalt der älteren Haushaltsvorstände natürlich auch noch mal mehr. Und jetzt kommt noch eine Sache dazu, das sind die sogenannten Remanence-Effekte. Wir singularisieren uns nicht nur, sondern wir verharren auch. Also das ist ja ein Verharrungseffekt, Remanence. Remanence heißt Verharrung. Das heißt auf gut Deutsch, die alte Witwe bleibt sitzen in ihrem Einfamilienhaus irgendwo in der Vorstadt mit 150 Quadratmeter und hat, sagen wir mal, von den sieben Zimmern drei die letzten fünf Jahre gar nicht mehr gesehen. Die haben also eine massive Nachfrage und verbleiben, weil einen alten Baum pflanzt man nicht um. Die bleiben eigentlich bis zur Pflege. Und bei den jungen Menschen ist es

00:11:56: auch so, also wenn sie mit ihrem Partner sich trennen, den sie nicht geheiratet haben, das ist ja der Regelfall dazwischen, dann haben sie zunächst einmal eine 100 Quadratmeter Wohnung und dann sucht einer sich eine neue. Der sucht sich aber nicht 50 Quadratmeter, sondern 80 Quadratmeter. Und der andere, der bleibt in der Wohnung. Warum? Ja, weil zweimal 80 Quadratmeter zu suchen wäre schwachsinnig, denn die 100 Quadratmeter Wohnung ist eben durch die Bestandsmiete deutlich günstiger als eine neu vermietete 80 Quadratmeter Wohnung. Außer ich bin im Eigenheim und muss es quasi verkaufen, weil ich es mir nicht leisten

00:12:29: kann, dass das einer komplett alleine übernimmt, oder? Das ist natürlich der Fall. Wenn Sie also nicht in der Mietwohnung sitzen, sondern im Eigenheim sitzen, dann ist im Regelfall der Verkauf da und dann wird natürlich aber auch zweimal eine 80 oder 90 Quadratmeter Wohnung gemietet, weil der Regelfall ist eben halt, dass man doch relativ hohe Ansprüche hat. Der Durchschnittsmensch hat heute eine Quadratmeterzahl von 46, 47 Quadratmetern. Das sind 10 Quadratmeter mehr als in der Generation davor. Ah ja, okay. Das ist ja auch interessant, weil man eigentlich denkt in den Metropolen, dass man da mehr zusammenrückt. Weil wenn ich jetzt mir in München eine 80 Quadratmeter Wohnung suchen will, dann ist

00:13:12: das ja schon sehr teuer. Und wenn ich aber auf dem Land bin, dann kann ich es auf alle Fälle sehr gut nachvollziehen, dass man sich das leistet. Also die Zahl, die ich eben nannte, war natürlich der Durchschnitt über alles. Und lassen wir uns, bevor wir in die Regionalisierung gehen, erstmal über den Durchschnitt reden. Das ist für einen Statistiker immer einfacher, das eine erst zu machen und dann das andere, weil sonst bringt man Dinge durcheinander. Regional ist immer alles unterschiedlich, das ist ganz klar.

00:13:39: Aber im Moment sind wir bei Durchschnitt und durchschnittlich haben wir von Generation zu Generation tatsächlich in den letzten zwei Generationen fast zehn Quadratmeter mehr. Das heißt, unsere Großeltern, also jetzt ihre Urgroßeltern, die sind richtig mit, also da hatten, wie sie eine Studentenbude mit fünf Quadratmetern oder zehn Quadratmetern, ein Bett und ein Schreibtisch. Und das war bei einer Witwe eben halt in einem dieser drei Zimmer, die sie seit Jahren nicht mehr gesehen hat. Heutzutage haben die eben halt eigene Mietwohnungen. Also das ist was ganz anderes, was so im Zeitablauf lief. Aber dennoch, wir haben also deutlich mehr, von Kohorte zu Kohorte steigt sozusagen der Anspruch. Wir werden ja auch reicher. Deshalb

00:14:20: ist es klar, dass wir auch mehr Immobilien nachfragen, weil wir fragen alles mehr nach. Und vor allen Dingen natürlich, wenn wir reicher werden, wenn wir so Luxusgüter wie eben halt Immobilie etc. halt deutlich überproportional auch nachfragen. Dadurch, dass wir Singularisierung und Remanence-Effekte mit einberechnet haben, in diese sozio-demografische Projektion, stellte sich raus, wir haben deutlich mehr haushalte als wir jetzt haben wir werden erst 2060 wieder so wenig haushalte haben wir jetzt und wenn

00:14:52: man dann die nachfrage von haushalten sich anschaut und die projizieren dann kommen sie zu einem absolut entgegengesetzten ergebnis also da wo normalerweise immer die katastrophe projiziert wurde da sind sind keine Köpfe mehr, die können keine Immobilien mehr nachfragen, die Preise gehen in den Keller, kommen wir zu dem Schluss, dass wenn wir Haushaltsstrukturen projizieren, dass wir dann tatsächlich nie wieder in unserem Leben, auch ihrem Leben, nie wieder eine so geringe Nachfrage haben wie heute.

00:15:21: Das heißt, jedes Jahr von jetzt bis sie nicht mehr sind, bei mir ist es natürlich schneller, aber von jetzt bis alle die zuhören nicht mehr sind. Sie werden nie wieder eine so geringe Nachfrage erleben wie heute nach Wohnen im UBI. Das kann man sich gar nicht vorstellen. Okay, interessant, aber das ist ja spannend, weil da gibt es nämlich ja auch andere, die sich nur auf diese Demografie beziehen, die kommen ja dann natürlich zum anderen Ergebnis. Okay, da ist dann von viel Leerstand und so die Rede. Das ist der Punkt, die anderen, die die Köpfe durchzählen und dann die Nachfrage projizieren, da muss man klar sehen, rechnen schlichtweg falsch.

00:15:56: Weil Immobiliennachfrage ist keine individualisierte Form von Nachfrage, sie ist immer eine haushaltsbezogene Nachfrage. Sie kann nicht anders sein. Interessant. Und wenn wir jetzt das regionale Thema aufmachen, dann ist es ja eigentlich ja schon so, dass jetzt die Tendenz dazu geht, dass die eine Urbanisierung stattfindet. Das heißt, dass auch die Speckgürtel und die Städte eben voller werden und das Land wird leerer. Also bleibt dieser Trend so bestehen? Also der Trend zu mehr Urbanisierung

00:16:28: bleibt bestehen, aber wird sich ausfiltern. Das heißt, da wo wir früher den Gang in die Innenstädte hatten, haben wir jetzt eigentlich die Flächenbesiedlung in so Speckgürteln rundherum. Und die Speckgürtel, die überlappen sich teilweise sogar. Also wenn man sich die Haushaltsstrukturen jetzt wieder anschaut und die Nachfrage projiziert, dann kommt man zu dem Ergebnis, dass in Bayern und in Baden-Württemberg nur ganz wenige Regionen im Hochschwarzwald vielleicht und im Bayerischen Wald tatsächlich sinkende Nachfrage haben werden. In allen anderen

00:17:05: Regionen haben wir deutlich gestiegene Nachfragewerte. In den urbanen Zentren eigentlich eine relativ gleiche Nachfrage, aber in kreisförmigen Strukturen rundherum. Also das Umland München, das Umland Stuttgart, das Umland Freiburg, das sind die ganz ganz großen Gewinner. Dort wird die Nachfrage massiv zunehmen. Okay, also das heißt die Speckgürtel, die wachsen weiter. Also man geht ja immer mehr schon raus. Der Trend vom Homeoffice, spielt der auch irgendwie da mit rein?

00:17:36: Nun beim Homeoffice hatten wir eigentlich einen Trend, wir haben einen Peak gehabt beim Homeoffice. Also Corona hat uns das erste Mal Homeoffice beschert in der Breite. Das war früher eigentlich nur an Universitäten der Fall oder ähnliches. Aber das wurde in der Breite eben sehr, sehr stark ausgefahren während der Corona-Zeit. Danach ging es aber doch zurück. Und insofern spielt das keine sehr große Rolle mehr. Aber, und das ist der Punkt, diese Speckgürtel-Diskussion ist ein Speckgürtel, der ist anders als der vorherige. Der vorherige Speckgürtel der letzten Jahrzehnte war ein Speckgürtel, wo ich mit dem Auto immer

00:18:17: reinfuhr in die Innenstadt. Der Speckgürtel heute heißt, dass ich von Augsburg nach München fahre mit dem Zug zur Arbeit. Heißt, dass ich sternförmig wirklich in großen Flächen eigentlich unterwegs bin. Und das teilweise tatsächlich deutlich mehr auch mit dem Personennahverkehr. Und zwar nicht dem öffentlichen Personennahverkehr, sondern der Nahverkehr wird so ein Mittelverkehr, weil das sind einige mehr Kilometer als früher. Und es ist nicht mehr S-Bahn.

00:18:43: Trifft bei mir auch so zu. Genau, ich pendle auch. Aber eben nicht mehr so jeden Tag, sondern eben nur noch einmal die Woche und der Rest ist im Homeoffice, aber dafür lege ich dann mehr Kilometer zurück. Also spannend. Okay, also jetzt mal zusammengefasst nochmal, kann man jetzt irgendwo Regionen erkennen? Also das ist ja so die große Angst in meiner Generation eine Fehlentscheidung zu treffen. Es ist ja eine riesige Finanzentscheidung, die ich quasi zu treffen habe. Gibt es irgendwo vielleicht auch Regionen, wo ich jetzt damit rechnen kann, dass ich ungefähr, ich sag jetzt mal 20, 30, 40 Jahren einen immensen Wertverlust sehen kann und dass ich das jetzt schon quasi mir vor Augen führe und dann vielleicht noch mal genauer hinschauen muss? Also es gibt tatsächlich Regionen, aber die sind im Wesentlichen sagen wir mal die jetzt schon dünn besiedelten Regionen Ostdeutschlands, die dünn besiedelten

00:19:38: Regionen, sagen wir mal in so remote areas oder da wo der Berliner JVD sagt, ganz weit draußen oder so, da kann das passieren. Also Dörfer in der Uckermark werden tatsächlich Leerstand erleben und Preisverfall erleben. Das kann nicht anders sein oder es sind dann natürlich Ferienimmobilien, die als Zweitimmobilien dann genutzt werden. Das wird sich natürlich dann ergeben, aber ansonsten mit wenigen Ausnahmen haben wir überall, sagen wir mal, preislich nichts zu befürchten. Wir haben steigende Nachfrage in der gesamten Fläche Süddeutschlands, in der gesamten Fläche, sagen wir mal, um Hamburg, Bremen, aber auch

00:20:16: Berlin, Dresden, also die ganzen Leuchttürme herum streut das sozusagen überall steigende Nachfrage. Wir haben überall keinen Preisverfall letztlich bei allen, bei Mietwohnungsbau nicht, bei Einfamilienhäusern. Gut, da ist der Preiszuwachs manchmal etwas geringer, weil bei Einfamilienhäusern brauchen sie ja Familien. Und da Familien immer seltener werden, weil ihre Generation einfach keine Familien mehr macht, haben wir da natürlich ein bisschen weniger steigende, aber immer noch steigende Nachfrage. Also es ist weniger stark steigend als im Mietwohnungsbau in den Zentralstädten.

00:20:50: Und insofern braucht man keine Angst vor Preisverfall oder ähnlichem haben. Ganz im Gegenteil, die Preise in Euro gemessen werden mit Sicherheit steigen. Die Realpreise werden, naja, da ist natürlich so eine Sache. Also inflationsbereinigt kommt es dann immer drauf an. Aber da ist auch, glaube ich, nicht sehr viel Furcht zu haben. Also die Furcht kann man den meisten Menschen nehmen.

00:21:15: Ja, ja, okay, super. Und dann habe ich noch eine andere Frage. Ich hatte mal Wirtschaftsgeografie als Nebenfach bei meinem Studium. Und da hat ein Professor damals gesagt, dass Ostdeutschland mal ein Nationalpark, dass man sich vorstellen müsste, dass das mal ein großer Nationalpark wird anhand eben dieser demografischen Entwicklung. Sehen Sie das auch so?

00:21:34: Die Rückkehr der Wölfe fing in Ostdeutschland an. Wir haben dünn besiedelte Gebiete in Ostdeutschland schon immer gehabt und diese dünn besiedelten Gebiete ohne Industrie entvölkern sich. Das ist eine ganz klare normale Reaktion und wenn dann eben mal dort ein paar Naturparks entstehen, umso besser. Dann könnte es auch sein, dass die Immobilien dort sich im Preis stabilisieren, weil dann werden die Ferienimmobilien für Berliner eben halt dann in der Uckermark stehen oder im Erzgebirge stehen, da ist ja ein ähnliches Phänomen zu beobachten und ähnliches. Also nochmal, keine Panik, ob ich da nun neu bauen würde, weiß ich nicht, aber einen Preisverwahl in der Fläche wird es nicht geben, auch nicht im Osten. Okay, dann haben wir jetzt einen super Überblick bekommen zu diesen Preisen. Jetzt kommen wir mal quasi zum Pendant und zwar zu den Mietpreisen. Wie werden sich denn die Mieten da entwickeln langfristig? Nun die Mieten, ja jetzt müssen wir ein bisschen nochmal zurück. Wir haben ja von Nominalpreisen

00:22:34: geredet, also in Euro. Wir haben auch von inflationsbereinigten Preisen geredet. Aber tatsächlich messen wir Ökonomen weder das eine wirklich noch das andere. Also das, worüber die meisten Menschen reden, was auch immer in den Zeitungen steht, nämlich wie viel kostet ein Quadratmeter oder was kostet ein Einfamilienhaus, das messen wir ganz anders. Also wir haben das noch nie so gemessen, wie sie das messen. Also wir messen tatsächlich Immobilienpreise in Zeit, nicht in Euro, auch nicht in realen Euro, sondern wir messen alle Preise als Ökonomen immer in Zeit. Und zwar insofern, als dass wir messen, wie lange muss ich eigentlich arbeiten, um mir eine Immobilie zu leisten.

00:23:17: Oder wie lange muss ich arbeiten, um einen Pfund Butter mir zu leisten. Oder wie lange muss ich arbeiten, um mir einen Pfund Kaffee zu kaufen. Also das Thema Erschwinglichkeit. Genau, diese sogenannten Erschwinglichkeitsindikatoren sind unsere wirklichen Preise. Und das muss man jetzt sich genau anschauen. Erstens sowohl bei den Mieten wie aber auch bei den Preisen für die Einfamilienhäuser einer Familie

00:23:39: oder für das Reihenhaus eines Pärchens, das sich da einquartiert oder sonst sowas. Diese Erschwinglichkeitsindikatoren, die sind tatsächlich erstaunlich in ihrer Entwicklung. Denn da, wo die meisten Leute immer in Panik verfallen, würden sie, wenn sie vernünftigerweise mal das Statistikjahrbuch sich anschauen, denn dort sind die Erschwinglichkeitsindikatoren tatsächlich seit 1935 für jedes Gut, das wir kaufen in Deutschland, erfasst, in den sogenannten langen Reihen. Dort stellen sie dann fest, dass der Durchschnittsmensch in Deutschland, wenn er sich sagen wir mal 1980 oder 85 eine Immobilie geleistet hat, musste er circa das Elffache des Durchschnittseinkommens für eine Durchschnittsimmobilie hinlegen. Und wenn Sie sich dann die Entwicklung von 1980 bis 2010 anschauen, dann sehen Sie, da ist tatsächlich ein Trend. Das hat abgenommen.

00:24:34: Wir waren 2010 bei einem durchschnittlichen Preis einer Immobilie von dem Sechsfachen des Jahreseinkommens statt dem elffachen. Das heißt, wir waren 2010 tatsächlich, obwohl die Leute das überhaupt nicht kapiert haben und die Zeitungen immer schrieben von wegen, das ist zu teuer, das kann man sich nicht leisten. Das ist unerschwinglich. Waren wir tatsächlich 2010 bei den günstigsten Immobilienpreisen, die wir jemals in diesem Land gehabt haben? Ja, die Zinsen haben da natürlich enorme reingespielt. Wie hat sich das? Das kommt noch obendrauf.

00:25:08: Wenn Sie Ihren Großvater nehmen, der das Elffach seines Durchschnittseinkommens für eine Durchschnittsimmobilie hingeblättert hat, dann hat der auch noch acht Prozent Zinsen gezahlt dafür, für seine Hypothek. Ach so, da sind die Zinsen gar nicht in dieser Geschwindigkeit? Nein, nein, nein. Wenn sie 2010 ihr Mobil gekauft haben, haben sie das Sechsfache des Durchschnittseinkommens gezahlt und sie haben 0,8 Prozent Zinsen gezahlt statt 8. Ja und das sind natürlich die Zeiten, an die wir uns gerade erinnern. Ja, aber deshalb muss man da aufpassen und das muss man den Zuhörern auch ganz klar machen. Also nochmal, wer 2010 auf die Medien

00:25:45: gehört hat und nicht gekauft hat, der war dumm wie ein Bund Stroh. Weil das war das günstigste, was sie jemals hatten, sowohl von den Preisen her, also in Zeit gemessen, als auch von den Zinsen her. Wer da nicht gekauft oder gebaut hat, war wirklich ganz, dumm. Oder zu jung. Naja, sie konnten sich einen Kredit aufnehmen, das war überhaupt kein Problem. Ihre Großeltern mussten sich Kredite aufnehmen, das war für die überhaupt keine Frage. Das war nicht out of the pocket damals, das war auch damals sehr beschwerlich und es war viel beschwerlicher als jetzt.

00:26:19: Denn nochmal, seit 2010 ist der Schwingigkeitsindikator von 6 auf ca. 7,5 gestiegen wieder. Aber immer noch günstiger als das, was die Großeltern bezahlt haben mit 11. Ja, das stimmt. Und jetzt ist er sogar wieder ganz deutlich eingeknickt. Genau, darauf wollte ich jetzt gerade hinaus, dass ja eigentlich jetzt durch die Zinswende, also quasi die letzten 1,5-2 Jahren, ist die Erschwinglichkeit ja wieder gesunken. Also das heißt, man kann sich wieder mehr leisten. Ja, aber das hat mit der Zinswende nichts zu tun, sondern es hat mit den Löhnen was zu tun. Siehen Sie, Erschwinglichkeit

00:26:50: heißt ja, wie entwickelt sich der Preis einer Immobilie und wie entwickelt sich der Lohn, den ich habe. Wenn der Lohn stärker steigt als der Immobilienpreis, dann wird die Immobilie erschwinglicher. Wenn der Lohn weniger stark steigt als die Immobilie, wird die Immobilie unerschwinglicher. Wir hatten von 2010 bis 2020 tatsächlich eine nachhinkende Reallöhne hinter den Immobilienpreisen und dadurch wurden die Erschwinglichkeiten teurer. Aber nicht so teuer wie 1980. Und seit jetzt der Inflation haben wir relativ konstante Nominalpreise, aber deutlich steigende Löhne. Wir haben ja Inflationsanpassungen der Löhne gehabt, so dass wir jetzt wieder bei einem Erschwinglichkeitsindikator von etwa sechseinhalb bis siebenfachen des Durchschnittseinkommens liegen.

00:27:37: Also auch jetzt, Immobilien sind nicht unerschwinglich, sie sind sehr sehr günstig. Ja, also das ist ja schon mal eine positive Nachricht an alle, die quasi da jetzt die ganze Zeit überlegen, mieten oder kaufen, was soll ich denn machen, dass jetzt eigentlich die Erschwinglichkeit eben gerade wieder durch die eben ansteigenden Löhne wirklich total gut ist und es eben ein guter Zeitpunkt ist, sich da eben noch mal Gedanken zu machen. Aber, jetzt kommen aber, aber Sie müssen sich ganz klar darüber werden, dass Sie jetzt nicht mehr 0,8 Prozent Zinsen zahlen, auch nicht 8 Prozent Zinsen zahlen wie die

00:28:13: Großväter, sondern jetzt müssen Sie mal drei, dreieinhalb oder vier Prozent zahlen. Das halten viele für unermesslich und unerschwinglich. Das ist völliger Blödsinn. Also das sind keine hohen Zinsen, die wir im Moment haben. Es sind eher durchschnittliche bis leicht unterdurchschnittliche Zinsen, die wir haben und nicht Hochzinsen. Wir sind nicht in der Hochzinsphase. Ja, das stimmt. Also es ist immer die Frage, mit was man sich vergleicht und man darf sich eben nicht mit der Niedrigzinsphase vergleichen, sondern man muss ein bisschen zeitlich den Rahmen ein bisschen weiter fassen. Zur Erschwinglichkeit habe ich noch mal eine Frage. Gibt es da eigentlich auch regionale

00:28:47: Unterschiede? Deutliche regionale Unterschiede, das ist ja klar. Wobei die Erschwinglichkeitsindikatoren regionalisiert immer. Da muss man aufpassen. Vielleicht kommen wir gleich dabei zur Miete dann. Denn da sieht man das viel deutlicher. Wir messen natürlich auch Erschwinglichkeitsindikatoren bei der Miete. Und die Varianz der Erschwinglichkeitsindikatoren bei Miete und Kauf ist fast identisch. Denn da, wo ich kaufe zu teuren Preisen, muss ich auch eine hohe Miete nehmen. Sonst kriege ich meinen Kaufpreis nicht wieder rein und umgekehrt. Das heißt, Erschwinglichkeitsindikatoren von Mieten und Immobilienbesitz sind eigentlich eine Parallelentwicklung. Und da können wir jetzt dann eben halt auch diskutieren, jetzt langsam über die Miete,

00:29:30: da können wir jetzt auf Ihren Punkt wieder zurückkommen. Denn, nochmal, auch die Miete ist sehr stark regional divergierend, aber nicht nur die Miete, sondern auch das Einkommen. Also wir messen das sozusagen, indem wir Miete, Durchschnittsmiete einer Region nehmen und dann den Durchschnittslohn einer Region nehmen und dann uns fragen, wie viel Prozent des Durchschnittslohnes zahlt der Durchschnittsmieter für eine durchschnittliche Mietwohnung.

00:29:57: Und da kommt dann die Preisfrage immer, was ist die teuerste Stadt oder die teuerste Region Deutschlands und es kommt immer wieder die antwort münchen und das ist falsch weil die viel höhere löhne haben die teuersten weil die viele höhere löhne haben dann auch genau genau die teuerste stadt deutschlands jedenfalls in den untersuchungen die so vor einigen jahren gemacht worden sind es kann sein dass münchen uns jetzt überholt hat. Die teuerste Stadt war immer Freiburg, meine Heimatstadt. Wirklich? Ja, und zwar deshalb,

00:30:30: weil wir haben zwar deutlich niedrigere Nominalmieten pro Quadratmeter, die liegen hier nicht viel bei weitem, nicht bei den 18, 19, 20 Euro wie in München, sondern die sind bei 10, 11, 12 oder sonst irgendwas. Aber das Durchschnittseinkommen in dieser Universitätsstadt ist natürlich extrem niedrig, weil wir haben keine Industrie, wir haben keine große Facharbeiterschaft. Wir haben ein bisschen Verwaltung und ein bisschen Professoren. Wir sind als Professoren schon die Spitze der Einkommenskette.

00:30:55: Und das ist in München eher ein niedriger Durchschnittslohn letztlich. Und deshalb, in Freiburg gibt der Durchschnittsmensch in etwa einem Drittel seines Einkommens, seines Durchschnittseinkommens für eine Durchschnittsmobilie aus. Und das ist etwas mehr als in München. Die sind aber auch fast bei einem Drittel. Das sind die teuersten Städte. Freiburg, München, Stuttgart, das ist ähnlich. Die sind bei knapp 30 oder gut 30 glaube ich. Also das sind so die teuersten Städte Deutschlands.

00:31:25: Und die billigsten sind so auf dem Land irgendwo im Osten. Da gibt man teilweise acht, neun oder zehn Prozent nur seines Einkommens für eine Immobilie aus. Das heißt, das ist wirklich so divergent. Von zehn Prozent bis 30 Prozent. Ja, das ist wirklich Wahnsinn. Jetzt ist natürlich die Frage, ist das teuer oder ist das, wo wollen Sie hin und was wollen Sie denn ausgeben? Nun eins ist klar, nach Freiburg zu ziehen ist teuer, nach München zu ziehen ist teuer in die Stadt. Auch das Umland ist teuer. Das ist ganz klar.

00:31:56: Sie werden größere Teile Ihres Einkommens dafür geben. Wenn Sie sich aber mal anschauen, was man im Durchschnitt sich ausgeben musste für eine Mietwohnung, nicht in dieser Generation, denn zwischen 10 und 30 Prozent ist der Durchschnitt bei circa 20. Das heißt, der Durchschnitt gibt für die Nettokaltmiete in Deutschland etwa ein Fünftel seines Einkommens aus. Dann zahlt er nochmal 5 Prozent obendrauf, Prozentpunkte, für Nebenkosten.

00:32:23: Diese sind deutlich gestiegen inzwischen auch, machen also größere Teile aus. Aber sie geben für Kaltmiete, Netto-Kaltmiete quasi ein Fünftel ihres Einkommens aus. Jetzt können Sie Ihre Zuhörer mal bitten, einfach sich klarzumachen,

00:32:36: in der Familie vielleicht mal fragen, was hat denn Großvater oder Großmutter früher, als die Mieter waren, für eine Miete gezahlt. Und wenn Sie sich das dann anschauen, das ist echt irre. Jeder graumelierte älteste Alte, der heute noch lebt, würde Ihnen sagen, damals in den 60er Jahren haben wir, oder 70er Jahren, haben wir ein Drittel unseres Lohnes im Durchschnitt für Miete gerechnet.

00:33:01: Wir haben ein Drittel unseres Lohnes im Durchschnitt für Lebenshaltung gerechnet und ein Drittel hatten wir irgendwo für dies und jenes um die Ödolüde. Das war der Stereotyp. Wir haben in den 70er Jahren noch ein Drittel des Durchschnittseinkommens für eine Durchschnittsmiete in Deutschland gezahlt. Heute ist das, was damals im Durchschnitt gezahlt wurde, die teuerste Miete, die wir überhaupt in Deutschland haben. Ah ja, Wahnsinn. Okay. Das heißt, dass aktuell Mieten sehr günstig ist? Ja. Das ist genau das Gegenteil von dem, was überall immer erzählt wird. Tatsächlich sind die Erschwinglichkeiten von Mieten deutlich günstiger geworden. Und zwar bis auf ganz

00:33:43: wenige Ausnahmen, Freiburg, München, vielleicht Duttgart, überall. Und gibt es dann in der Zukunft irgendwie eine Prognose, wie sich das jetzt auch so langfristig, wie die Preise, kann man da auch eine Mietprognose dann abgeben, wie sich die Mietpreise entwickeln? Nun da bin ich jetzt nicht mehr so optimistisch. Denn das hängt natürlich von den politischen Entscheidungen ab. Die politische Entscheidung im Wohnungsbau ist ja, wir behindern den Wohnungsbau, wo wir nur können.

00:34:11: Politiker erzählen immer, sie wollen Wohnungen schaffen oder sonst irgendwas. Sie machen tatsächlich immer das Gegenteil. Sie schaffen es nicht, die Planungsbürokratie in Deutschland irgendwo in den Zaum zu kriegen. Sie schaffen es überhaupt nicht, genügend Fläche für Wohnungsbau bereitzustellen und zu erschließen. Wenn Sie falsche Entscheidungen auf den Wohnungsmärkten treffen und das wird in der Kaskade seit Jahren und Jahrzehnten so getan, dann haben wir ein Problem. Und das Problem heißt eigentlich dann auch für jetzt meine Generation,

00:34:41: dass man mit steigenden Mieten eigentlich konstant rechnen muss. Und die Frage, die ich mir dann mal gestellt habe, war, also ich weiß ja, dass ich wahrscheinlich sehr wenig Rente bekomme und dass die Mieten aber langfristig ja steigen werden. Und deshalb ist jetzt meine Frage, schätzen Sie das auch so ein, dass eben das Thema Eigenheim dann so eine wichtige Absicherung für die Privatperson wird? Also ich kann das eigentlich nur so beantworten, wie das mein Großvater schon beantwortet hätte.

00:35:12: Also der hat immer gesagt, ein Drittel schaffst du immer in Huth und Hof. Ein Drittel muss man von dem, was man spart, in Immobilien sparen. Ein Drittel muss man sicher in Wertpapiere investieren und ein Drittel in Aktien und andere Sachen. Und wer in dieser Fasson unterwegs ist, hat nie irgendwas zu befürchten. Wer auf ein Cluster-Risiko setzt, also wer sozusagen all sein Geld in einen Topf steckt, nämlich den Topf der Immobilie oder den Topf der Aktie oder den Topf der und so weiter,

00:35:41: der läuft immer Gefahr. Wobei die Immobilie hat schon einen Altersvorsorgeaspekt, der ist durchschlagender als das von allen anderen. Von allen Gütern, die ich kenne, weiß ich, dass ich manches nicht brauche. Also mein Großvater dachte noch ohne Pferd kommt er nicht von A nach B, weil er noch nicht ahnte, dass da das Auto gibt. Aber sehen Sie, von allen Gütern, die ich habe, weiß ich, dass ich eines auf jeden Fall auch ganz in 40 oder 50 Jahren brauche. Also ich nicht mehr, aber sie.

00:36:13: Und das ist das Dach über dem Kopf. Und deshalb ist das immer ein To-Do, was man im Lebenszyklus bewirkstelligen sollte. Es schaffen in Deutschland circa 50 Prozent der Menschheit. Das ist meistens in den Diskussionen immer zu wenig. Meines Erachtens ist es das eher nicht. Wir haben zwar Länder mit höheren Eigentumsquoten,

00:36:33: aber wenn ich eine Eigentumsquote habe, wo die Hütten nicht abbezahlt sind, sondern den Banken gehören, dann nützen mir doch die 70 oder 80% Eigentumsquote nicht, wenn das den Banken gehört und nicht mir. Also das ist dann wirklich wichtig immer zu bedenken. Wir haben Immobilienbestände in Deutschland bei der Hälfte der Bevölkerung und sie sind im Alter abbezahlt. Das heißt, die leben nicht von der Substanz dorthin, sondern die Substanz ist

00:36:56: da und sie kann Nutzwerte schaffen für den Rest des Lebens. Das heißt, Sie würden jetzt Ihrem Sohn oder ihrer Tochter auch empfehlen, dass sie auf alle Fälle ein, sag ich mal beim Vermögensaufbau, ein Drittel in Immobilien investiert, ob es jetzt das Eigenheim ist oder vielleicht auch in eine vermietete Immobilie. Nein, im Moment, meine Kinder sind so um die Anfang, Mitte 20 und das ist ein Lebensalter, wo ich denen sage, bindet euch noch keinen Klotz ans Bein.

00:37:27: Denn ihr werdet euch mobil halten müssen. Und denen rate ich in ihrem Aktienportfolio, das sie anlegt haben und dass ich den mit 16, 17 eingerichtet habe mit denen zusammen, dass sie dort natürlich auch Immobilienaktien reintun, weil das ist genau diese Mixtur von Risiken, die sie durch solche Investitionen ja haben. Und wenn sie dann irgendwann mit 35 oder 40 beschließen, jetzt muss da aber das Eigenheim her, dann haben sie natürlich eine Risikostreuung in ihrem Portfolio, das auch

00:37:58: Immobilien mit beinhaltet. Ah ja, okay. Gut, kann ich nachvollziehen, mache ich auch so. Wunderbar. Ja, ist ja auch der beste Weg und jeder vernünftige Mensch tut das so. Ja, genau, beziehungsweise ich glaube, die Aktienquote ist jetzt nicht so hoch in Deutschland, aber ich glaube, eine gewisse Generation ist eben jetzt schon dabei, da, sage ich mal, besser zu diversifizieren. Ja, ich glaube, Ihre Generation ist da besser besser unterwegs als meine. In meiner Generation haben wir eigentlich 95 Prozent der Menschheit, die ohne Aktien ins Alter geht. Und das muss man denen auch ganz klar sagen. 95 Prozent der Menschen in meinem Alter waren ökonomische Analphabeten. Ja, bei uns ist es jetzt genau gerade eben ein großes Thema, sich da mehr zu bilden. Aber vor allem durch die Furcht vor der

00:38:42: Altersvorsorge. Ich glaube, das ist so ein Treiber, dass man das eben selber in den Griff kriegen will, weil man sich nicht mehr so verlassen kann, wie man vielleicht, wie die Generation davor vielleicht sich verlassen hat. Das ist auch eine völlig richtige Strategie, die Sie da einschlagen. Aber Ihr Problem wird nicht so sehr die Rente sein. Die Rente wird noch für eine Basisversorgung bei Ihnen reichen. Ihr Problem ist, dass Sie für meine Generation ganz fürchterlich bluten müssen. Denn wenn meine Generation weiterhin die Leistungen fordert, die sie bislang bekommen hat,

00:39:10: dann werden Sie mit Sozialabgaben von 55 bis 60 Prozent rechnen müssen. Und das ist natürlich etwas, was den Lohn, der natürlich unterm Strich bleibt. Dann nochmal, wir haben über Netto-Löhne gesprochen, ja? Den Lohn, der da unter dem Strich bleibt, ganz schön mildert. Also das ist eher Ihr Problem. Ihr Problem ist meine Generation und die Forderung meiner Generation. dass sie der Autor vom Glücksatlas sind. Genau, und das habe ich lustigerweise in dem Bücherregal hier hinter mir. Habe ich den sogar gefunden, weil ich mich vor zehn Jahren in meiner Dissertation auch damit beschäftigt habe.

00:39:52: Und da habe ich jetzt mal ganz neugierig nachgeblättert und wollte jetzt mal von Ihnen wissen, wir sind ja beim Thema Immobilien und eben auch beim Thema Eigenheim. Macht ein Eigenheim aus Ihrer Sicht glücklich? Diese Untersuchung machen wir ja seit 15 Jahren, oder 12, 13 Jahren inzwischen. Und das ist diese Zufriedenheitsforschung in Deutschland.

00:40:10: Auf der Skala von 0 bis 10 werden Sie dann immer gefragt, wie zufrieden sind Sie? 10 ist ein Absolute Happiness und 0 ist ein Frustkorb. Und natürlich versuchen wir, objektive Bestimmungsgründe für Zufriedenheit zu ermitteln, statistisch. Das ist eigentlich das Ziel dieser ganzen Sache. Und so haben wir natürlich auch untersucht, ob der objektive Grund, lebe ich jetzt zur Miete oder lebe ich jetzt in Eigentum, ob das ein Grund für mehr oder weniger Zufriedenheit ist. Und Tatsache ist, die Menschen in eigenen Immobilien sind zufriedener. Das stellt sich ganz klar heraus. Als Mieter, sie sind selbstbestimmter, sie sind und so weiter.

00:40:46: Allerdings, und das ist das Problem, wenn man das kontrolliert für eine andere Variable, nämlich, dass die 50 Prozent, die Immobilienbesitz haben in Deutschland, tatsächlich auch die 50 Prozent mit dem höchsten Einkommen sind. Wenn man dafür kontrolliert, jetzt in den statistischen Untersuchungen, bleibt nicht viel übrig. Noch ein kleines Quäntchen bleibt übrig.

00:41:07: Das habe ich gesehen. 0,8 oder irgendwie sowas. Genau, es war wirklich wenig. Aber das Gro der Unterschiede verschwindet dann. Das Gro der Unterschiede ist also ein Zusammenwirken. Ich bin zufriedener, weil ich habe mehr Einkommen, kann mir mehr leisten und unter dem Mehrleisten ist eben halt auch die eigenständige Immobilie. Ja, genau. Okay. Gut. Vielen, vielen Dank schon mal.

00:41:27: Jetzt wollte ich zum Ende noch mal fragen, ob Sie meiner Generation irgendwie, Sie haben ja schon einige Tipps gegeben, aber mal noch so einen kleinen Ratschlag oder ein kleines Plädoyer meiner Generation geben wollen. Also das Erste ist wirklich jetzt mal erst mal keine Angst. Die Welt geht nicht unter, weder ökologisch noch sonst irgendwas. Also diese ganzen Glaubenskrieger, die Generation ihrer Generation so Angst macht, diese Glaubenskrieger

00:41:50: sollten sie vom Tisch wischen. Wir werden es sehen, dass die Welt untergeht, aber es dauert noch vier bis fünf Milliarden Jahre und da ist ihre Lebenszeit noch mit drin. Also insofern, also keine Panik machen, also ruhig bleiben. Der nächste Tipp ist, lesen Sie im Wesentlichen nicht mehr Zeitungen, sondern im Wesentlichen das Statistische Jahrbuch. Im Statistischen Jahrbuch sind die Fakten drin, die man wirklich braucht. Unter anderem zum Beispiel die Erschwinglichkeitsindikatoren.

00:42:19: Sie hätten, wenn Sie das Statistische Jahrbuch gelesen haben, 2010 mit Sicherheit eine Immobilie gekauft werden, weil sie dann gesehen hätten, dass sie so günstig kaufen wie noch nie. Also mehr sozusagen auf eine Statistik trauen, weniger auf Zeitungen. Zeitungen leben von Überschriften und Überschriften müssen erstens negativ sein und zweitens immer katastrophal sein. Sonst kaufen sie die Zeitung halt nicht. Deshalb muss das so sein. Also ruhig bleiben, weniger Zeitung, mehr Statistisches Bundesamt. destatis.de ist nämlich auch umsonst. Gibt es ganz umsonst lesen. Ja, super. Dann bedanke ich mich für das Interview. Ich glaube,

00:42:55: wir haben ganz viel mitgenommen und dann wünsche ich Ihnen noch jetzt einen schönen Tag. Das wünsche ich auch und tschüss und bis irgendwann vielleicht nochmal nächstes Mal. Sodala, das war das Interview mit Professor Bernd Raffelhüschen. Hui, das war ja wirklich eine proppenvolle Folge mit ganz vielen Insights. Ja und das Coole, es waren wirklich viele Good News dabei. Also es wird keinen bundesweit breiten Preisverfall langfristig geben, sondern nur in ganz wenigen Regionen. Die Erschwinglichkeit ist aktuell auch wieder besser geworden. Ja,

00:43:31: und ein Eigenheim macht sogar noch glücklich. Also richtig cool, oder? Ja, das mit der Erschwinglichkeit, das interessiert mich noch ein bisschen näher und deshalb mache ich in der kommenden Folge ein Update zur Studienlage. Denn ich habe ja schon mal eine Folge zur Erschwinglichkeit gemacht, aber das ist schon länger her und ich glaube, hier muss ich jetzt nochmal die aktuelle Lage genauer anschauen. Hört also unbedingt rein!

00:43:56: Ja und wenn ihr jetzt noch Freunde und Bekannte habt, für die diese Folge auch spannend sein könnte, dann teilt sie doch gleich unbedingt mit Ihnen. Also, ich freue mich bis zum nächsten Mal. Bis dann, alles Liebe, ciao! Transcribed with Cockatoo