Skandal um Immo Tommy: So prüft Ihr Vertriebsimmobilien #77

00:00:28: Also in dieser Folge erfahrt ihr, was ihm vorgeworfen wird, wie ImmoTommy dazu Stellung genommen hat, was genau eigentlich das Konzept von Vertriebsimmobilien ist und ihr bekommt am Ende noch 10 Tipps, damit ihr so Angebote wirklich ganz genau prüfen könnt. Also, los geht's! Das ist die erste Folge nach der Sommerpause und schon mal vielen Dank, dass ihr so fleißig an meiner Umfrage zu den neuen Themen teilgenommen habt. Ja, das habe ich mir natürlich zu Herzen

00:00:57: genommen und bin schon dabei, eure Lieblingsthemen umzusetzen. Warum mache ich denn diese Folge? Ich kenne ImmoTommy nicht persönlich, ich kenne eigentlich nur sein Account. Ja und ich wollte dazu auch noch sagen, es sind bis dato nur Vorwürfe, also es gibt hier kein richterliches Urteil und wie ihr wisst gilt er jetzt erstmal die Unschuldsvermutung. Mir geht es auch, wenn ich ganz ehrlich bin, gar nicht konkret jetzt um ImmoTommy selbst, sondern ich möchte euch das Konzept von Vertriebsimmobilien generell

00:01:26: vorstellen und wie ihr solche Angebote genau prüfen könnt. Wer ist denn eigentlich Immotomi? Immotomi ist ein deutscher Influencer, der auf TikTok und Insta so, ja, ich würde schon sagen ein bisschen unter eine Million Follower hat und Tipps zu Immobilien gibt. Vorwiegend geht es hier um Immobilien als Kapitalanlage, also jetzt nicht speziell um das Thema Eigenheimen. Allerdings gibt er nicht nur Tipps, sondern er vertreibt auch Immobilien und zwar mit einem Netzwerk, das sich um ihn gebildet hat. Sein Versprechen

00:02:03: ist, dass vom Angestellten zum Millionär in zwei Jahren, naja man könnte schon sagen, er triggert so ein bisschen den Wunsch vom schnellen Reichtum, aber anyway, das machen wirklich viele. Was ist denn jetzt genau passiert? Also im August gab es einen Artikel vom Spiegel um NDR und zwar haben die in einer Investigativrecherche mit einigen Menschen gesprochen, die von ImmoTommy und seinem Netzwerk Wohnungen gekauft haben. Also hier ging es auch nicht ums Eigenheim, sondern es ging eben um Immobilien, Wohnungen

00:02:39: zur Kapitalanlage. Und in den Fällen kaufte man jetzt nicht nur eine Wohnung allein, sondern es gab so ein Komplettpaket. In dem war eine Finanzierung drin, der Notar und eben auch der Mieterservice. Und das ist jetzt an sich überhaupt nicht verwerflich, auch wenn jetzt Profi-Investoren eher von so Konstrukten abraten. Aber was wird ihm jetzt genau vorgeworfen? Ja, genau. Ich will es nochmal betonen. Es sind nur Vorwürfe.

00:03:11: Es gibt jetzt noch keine Verurteilung. Und zu diesen Vorwürfen habe ich hier einen kurzen Ausschnitt vom Spiegel-Interview mitgebracht. Ja, und hier berichtet der Redakteur Yannick Jauernick den genauen Fall. Ja, also wir haben beispielsweise ein junges Ehepaar getroffen, beide Mitte 30, die eine Kapitalanlage bei ImmoTommy erworben haben, quasi als Absicherung fürs Alter, auch für ihre zwei kleinen Kinder. Und die fühlen sich jetzt getäuscht und betrogen, weil sie in einem Haus gekauft haben,

00:03:40: in dem entsetzliche Zustände herrschen, so wie sie es sagen. Und das haben wir uns dann auch näher vor Ort angeschaut. Wie sah es dort denn genau aus? Ja, also entsetzliche Zustände muss man sagen, tatsächlich. Also herausgebrochene Platten am Podest der Eingangstür. Damit ging es los.

00:03:57: An der Seite Müllsäcke, Müllberge ohne Ende, der Garten total zugerümpelt, alte Reifen, Schrott und die Wohnung an sich war noch ganz passabel, okay, diese eine Eigentümerin, aber das Schlimmste war dann im Keller, also sehr viele schwarze Stellen, offene Stellen, das sah schon sehr, sehr übel aus. Da wisst ihr auch, wie viel dann in seine eigene, also in Immo Tommys Tasche selbst geflossen ist? Und wofür hat er das Geld dann genommen? Ja, das können wir nicht so ganz klar sagen. Also wir haben zwei Kaufverträge, in denen wir ganz klar sehen,

00:04:31: dass ein großer Anteil des Kaufpreises direkt an ihn floss. Wofür, bleibt aber unklar. Also das Wort Provision taucht in den Kaufverträgen nicht auf. Wir haben ihn gefragt, wofür das Geld fließt, für welche Leistung er das Geld bekommen hat. Darauf haben wir keine Antwort erhalten. Ihr habt auch die Kreditverträge, die die Schwäbisch Hall,

00:04:51: aber auch verschiedene Banken mit den Kundinnen und Kunden abgeschlossen haben, einem Verbraucherschützer vorgelegt und von ihm analysieren lassen. Alexander Krolzig aus Hamburg, der Immobilien-Experte ist. Er hält das Ganze für einen Skandal. Warum genau?

00:05:07: Er hat sich alle Fälle genau angeschaut. Er sagte uns, dass alle Beteiligten an den Verträgen verdienen, nur die Kunden nicht. Er sieht, dass die Kunden über den Tisch gezogen worden sein sollen, weil die gesamte Kaufsumme über einen Bausparvertrag finanziert wurde. Das heißt, die Leute tilgen jahrelang, jahrzehntelang gar nicht ihre Schulden und da entstehen enorme Risiken.

00:05:30: En Detail ist das im Text erklärt, aber das ist der Kernvorwurf, dass diese Finanzierungskonstrukte eben extrem nachteilig sind für die Kunden. Ja, was ist jetzt eigentlich das Problem? Also man kann eigentlich sagen, es sind mehrere Probleme. Ich habe für mich so drei große Themenblöcke herauskristallisiert. Zum einen geht es mal um die Immobilie selber. Die war angeblich eben überteuert und wurde erheblich über Marktpreis eben angeboten

00:06:03: und war aber leider in einem sehr schlechten Zustand und die versprochenen Mieteinnahmen konnten eben durch diesen schlechten Zustand eben dann eben auch nicht erzielt werden. Und es gab anscheinend auch versprochene Sanierungen, die nicht so umgesetzt wurden. Der zweite Themenbereich, da geht es um das Thema Provision oder hohe Teilzahlungen an Dritte. Also das sind quasi Provisionen, auch wenn sie in diesen Verträgen jetzt nicht genauso

00:06:29: genannt wurden. Und die waren angeblich eben viel, viel höher, als eben das Markt üblich ist. Und man hat eben anscheinend auch von diesen Provisionen erst im Notartermin selber irgendwie mitbekommen, dass die überhaupt gezahlt werden. Zulässig ist eigentlich eine Maklerprovision in Baden-Württemberg, also da wurden um diese Wohnungen geht es hauptsächlich in Baden-Württemberg, von 7,14 Prozent und die werden eigentlich in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, also so, dass eigentlich ein Käufer maximal 3,57 Prozent zahlt. Und laut diesem

00:07:06: Bericht im Spiegel ging jetzt allein an Immutomie in einem Fall 90.000 Euro für die Vermittlung einer Wohnung und die Wohnung hat 550.000 Euro gekostet, was eben eine Provision von 16,36 Prozent sind. Also es ist schon um viel, viel mehr, also über das Vierfache. Und das ist natürlich nicht in Ordnung. Und der dritte Thema im Bereich, um den es geht, das ist das Thema Finanzierungen. Und hier wurden anscheinend echt schlechte, ja, so Komplettfinanzierungen mit Bausparverträgen ohne Eigenkapital abgeschlossen. Und diese Bausparverträge waren eben nicht zuteilungsreif, wurden sondern eben extra

00:07:53: frisch abgeschlossen und eben auch in sehr, sehr hohen Summen. Ja, und hier war anscheinend immer die Schwäbisch Hall beteiligt. Ja, wie hat jetzt Immo-Tommy überhaupt drauf reagiert? Also es gab eben zwei Videos in seinen Kanälen dazu. Im ersten, wer konnte eigentlich noch nicht so viel dazu sagen. Im zweiten gab es jetzt dann ein ausführliches Statement. Ja und auch da nochmal zu diesen drei Themenbereichen, Immobilie, also er vergleichte die Quadratmeterpreise im Kaufvertrag mit dem von

00:08:25: ImmoScout und dem Preisbarometer und das war anscheinend im Rahmen. Ja und der Zustand, ja ist angeblich waren da Sanierungen noch nicht abgeschlossen, das heißt es war eigentlich noch eine Baustelle und deshalb waren da natürlich auch noch gewisse Sachen nicht fertig. Und was jetzt den Keller angeht, ja, der wird als übel bezeichnet. Da hat Immo Tommy jetzt ein Gutachten vorgelegt, dass der einfach aus der Jahrhundertwende ist und eben schon sehr, sehr alt. Und dass jetzt da die Substanz nicht wesentlich beschädigt ist, sondern dass der eben einfach nur so

00:09:00: übel aussieht, weil er so alt ist und eben nicht jetzt komplett kernsaniert wurde. Aber ich sag's mal so, wenn das jetzt so stimmt und auch das, was berichtet wurde, wenn ich das jetzt selber so ein bisschen vergleiche, würde ich mal sagen, es ist jetzt keine Schrottimmobilie, wie man sich das so vorstellt. Eine abgebrochene Fußblodenplatte, Sperrmüll im Innenhof oder auch Kabel, die noch nicht quasi eingekoffert sind in so einen Kabelkanal. Das ist jetzt nichts, wo ich sage, das ist jetzt wirklich substanzschädigend. Also es regnet jetzt nicht durchs Dach oder so.

00:09:38: Sicher war das Haus jetzt vielleicht nicht perfekt, aber es war jetzt auch nicht eine absolute Katastrophe. Kommen wir zu den Provisionen. Ja, da wird es jetzt spannend. Immo-Tommy sagt dazu, dass die Teilzahlungen keine Provisionen waren, sondern dass er davon seinen Makler und sein Vertriebsteam zahlen musste. Der Punkt hat mich irgendwie ein bisschen stutzig gemacht, denn wenn er davon seinen

00:10:04: eigenen Makleranteil gezahlt hat und auch des Vertriebsteams, dann heißt es ja immer noch, dass der Käufer auch seinen Anteil der Provision und vom Vertrieb mitgezahlt hat. Ja, und da ist es eben so, seit Dezember 2020 regelt ein Maklerkurataschgesetz,

00:10:20: dass die Verteilung der Provision für Immobilienmakler zwischen Verkäufer und Käufer, dass eben der Käufer bei der Immobilienvermittlung nicht mehr bezahlen darf als der Verkäufer. Was eben dazu führt, dass in der Regel die Provisionen geteilt werden. Und es gibt da eine Ausnahme, und zwar nur, der Käufer muss es nur komplett zahlen, wenn er einen provisionspflichtigen Suchauftrag erteilt hat und der Makler auch noch die Immobilie gar nicht an der Hand hatte. Ob das jetzt bei den Kunden von ImmoTommy bewusst zutrifft, das weiß ich leider nicht.

00:10:57: Irgendwie gefühlt glaube ich eher nicht. Aber ich sag mal so, der Punkt mit den Provisionen, das bleibt auf alle Fälle ein bisschen schleierhaft. Na ja und der dritte Punkt, das war jetzt das mit den Bausparverträgen. Da sagt eben Immo, Tommi, dass die Bausparverträge ein klassisches, normales Finanzprodukt sind und dass es eben nicht stimmt, dass die Kunden nicht tilgen. Ja und meine Einschätzung

00:11:25: dazu, ja das stimmt vollkommen. Bausparverträge sind von früher ein klassisches Finanzprodukt, aber eben ein sehr schlechtes und zwar vor allem, wenn es sich um neue Bausparverträge handelt, die eben zum Darlehensbeginn abgeschlossen werden, die sozusagen noch nicht zuteilungsreif sind. Denn hier zahlen die Menschen lange, sehr hohe Zinsen auf die ganze Darlehenssumme und sparen parallel eben auf dem Bausparvertrag so lange an, bis der eben zuteilungsreif ist und dann wird eben erst umgeschichtet und auch das ist nicht immer sicher.

00:11:59: Ja, dass diese Form mit diesen Bausparfinanzierungen extreme Nachteile hat, darüber habe ich schon mal ausführlich eine siebenteilige Bausparstaffel gemacht. Ihr seht, das Thema ist komplex und auch echt brisant. Deshalb hört euch da gerne nochmal die Folge 29 bis 35 auf, da habe ich das nochmal genau erklärt. Denn wenn man ganz ehrlich ist, im Prinzip geht es nämlich hier dann nur noch um sehr, sehr hohe Provisionen für die Finanzierungsvermittler und da sollten bei euch wirklich alle Alarmglocken angehen. Also hört da unbedingt nochmal in die alten

00:12:38: Folgen dazu rein, vor allem wenn euch eben auch Bausparverträge angeboten werden, die ihr nicht mitbringt, sondern die ihr frisch abschließt zu einer Finanzierung. Also da wirklich Obacht. Genau, das waren jetzt diese drei Themenbereiche. Was ist jetzt Stand der Dinge? Letztendlich hat er quasi ein Statement abgegeben und er macht wieder weiter. Der Kanal wäre erst mal vier Wochen ruhig und er verkauft angeblich aber auch wieder Wohnungen weiter.

00:13:11: Was hinter den Kulissen jetzt sich genau ändert, das weiß man natürlich nicht. Und wie viel an den Vorwürfen dran ist, ist von außen natürlich unglaublich schwer zu sagen. Die Wahrheit liegt wahrscheinlich irgendwo dazwischen. Ja, im Prinzip ist es mir auch egal, ob jetzt ImmoTommy oder wer anders. Warum ich das Thema nochmal angesprochen habe und dazu einen extra eine Folge gemacht habe, ist eben, um euch nochmal zu erklären, dass solche All-Inclusive-

00:13:36: Pakete, die gibt es immer wieder von unterschiedlichen Institutionen. Ja, die haben es in sich und das nennt man eben Vertriebs- und Konzeptimmobilien. Und das sind eben spezielle Immobilienangebote, die eben ja meistens Finanzierung, Notar und eben auch zum Teil, wenn man das jetzt als Kapitalanlage macht, so Mietgarantien eben auch umfassen und eben suggerieren, dass alles aus einer Hand ohne Probleme und alles schlüsselfertig ist. Also schlüsselfertig im Sinne von, ihr wisst schon, dass es quasi voll einfach ist. Und gerne

00:14:14: werden dazu auch Menschen angesprochen, die gut verdienen, wo das offensichtlich ist. Also wie zum Beispiel Ärzte haben eben sehr oft solche Angebote in ihrem Postfach, weil man einfach weiß, die haben eine gute Bonität und wenig Zeit und ja, genau, vielleicht beißt dir da der eine oder andere auch an. Aber wie wir alle wissen, die sich mit dem Thema Immobilie intensiv beschäftigen, es ist eben nicht einfach mal so schnell gekauft und es ist eben verdammt viel Arbeit und man muss sich mit vielen Themen auseinandersetzen. Und diese Arbeit, die lassen sich diese Anbieter von diesen Komplettpaketen natürlich auch mit hohen Provisionen bezahlen. In der Vergangenheit gab es auch eben mal so

00:14:56: einen Trend zum Thema Denkmalimmobilien, die über so Vertriebsimmobilien gerne verkauft wurden. Das war mal eine Zeit super populär, da es eben hohe Abschreibungen gab und das eben für Gutverdiener auch ein schöner Weg war, Steuern zu sparen. Aber auch da ist eben diese All-Inclusive-Pakete,

00:15:17: sage ich euch nur, seid da bitte vorsichtig und prüft die ganz genau, weil die machen das nicht umsonst. Also die schlagen da ordentlich drauf. Und deshalb habe ich euch jetzt auch noch mal zehn Tipps mitgebracht, wenn ihr so eine Immobilie euch anschaut, weil euch jetzt irgendwie die Immobilie halt einfach gefällt,

00:15:36: wie ihr noch mal das ganz genau abklopfen könnt. Ja, hier die zehn Tipps zum Prüfen. Also, Tipp Nummer 1. Seid bei wirklich allen All-Inclusive-Paketen immer misstrauisch. Schaut da ganz, ganz genau und bitte nicht blind vertrauen. Zweitens, vergleicht die Quadratmeterpreise und nutzt den Preisatlas von ImmoScout, um ein Gefühl für den Quadratmeterpreis zu bekommen.

00:16:08: Also ob der im Rahmen ist oder ob der wirklich ordentlich draufgeschlagen wurde. Drittens, je unerfahrener ihr seid, desto mehr unabhängige Profis sollt ihr selbst beauftragen. Also nicht die Profis, die da euch quasi schon serviert werden, die vielleicht hintenrum auch wieder irgendwelche Provisionen oder Gehälter beziehen,

00:16:30: sondern versucht, unabhängige Personen selber auszusuchen mit einem Gutachter, den ihr mitnehmt. Oder eben ein Finanzierungsberater oder ein Makler, den ihr kennt. Oder eben auch so einfach ansprecht. Nehmt die auf die Termine mit und lasst euch danach einfach mal eine ehrliche Meinung für euch sagen. Ihr müsst natürlich

00:16:51: dann für diesen Termin bezahlen, aber das ist dann in Summe gut investiertes Geld. Auch ein Punkt, es gab anscheinend keine Besichtigungen zum Teil bei den Immobilien von ImmoTommy. Also das ist, glaube ich, ein No-Brainer. Immer besichtigen, macht euch selber einen Eindruck, auch wenn ihr das Gefühl habt, ihr könnt das nicht einschätzen. Dann umso mehr eine neutrale Person noch mitnehmen, die sich damit auskennt. Fünftens, versucht die genauen Kosten zu verstehen. Also akzeptiert nicht einfach irgendwelche Pauschalkosten, wo man nicht weiß, wie sich sie zusammensetzen. Lasst euch das genau aufdröseln

00:17:33: und versucht es wirklich zu verstehen, wie die Provisionen dahinter funktionieren. Also wer bekommt wie viel Provisionen von euch? Sechstens, lasst euch parallel auch mal selber eine Finanzierung anbieten. Einfach ein normales Darlehen ohne Bausparverträge und vergleicht dann die Angebote miteinander. Wie ihr das macht, dazu gibt es auch eine Folge, die ich schon gemacht habe. Siebtens, seid bei Bausparangeboten, wie gesagt, immer kritisch. vor allem, wenn ihr den Sparvertrag nicht schon ewig habt und er zuteilungsreif ist, sondern wenn der extra für die Finanzierung frisch

00:18:10: abgeschlossen werden soll. Und wie macht man das, dass man das entlarvt? Vergleicht immer die Kreditkosten der ganzen Laufzeit und zwar nicht nur die ersten zehn Jahre, sondern wirklich der ganzen Laufzeit. Und wenn ihr die alle zusammenzählt, die sind natürlich nicht so optisch gut ausgewiesen, da müsst ihr ein bisschen Taschenrechner hernehmen, dann schneidet eigentlich die Bausparlösung in der Regel immer schlechter ab. Und achtens, wenn ihr auf Nummer sicher gehen wollt, dann geht mit dem Finanzierungsangebot zum Verbraucherschutz und lasst das von einem Profi prüfen. Ich habe geguckt, ich habe das auch mal machen lassen, eine einfache Terminvereinbarung könnt ihr einfach so vereinbaren und der Termin findet

00:18:54: dann als Videocall statt. Der kostet zwar 200 Euro, aber für zwei Stunden ausführliche Beratung und wenn ihr schon so weit seid, dass ihr Finanzierungsangebote vorliegen habt, dann ist das Geld sicher sehr, sehr gut investiert, damit ihr da nicht die falsche Entscheidung trefft. Den Link für diese Termine findet ihr in den Show Notes. Und neuntens, dann wegen den Verträgen. Was ich auch erst in diesem Jahr erfahren habe, ist, dass man als Käufer das Recht hat, den Notar zu entscheiden. Denn wer den Notar bezahlt, entscheidet, welcher Notar genommen wird. Und das ist eben in der Regel der

00:19:31: Käufer. Das seid ihr. Ihr könnt den Notar entscheiden. Das heißt, hier versucht ja auch durch Bekannte und Netzwerk, einen Notar bei euch zu finden und macht mit dem ein Vorgespräch, in dem er wirklich ausführlich sagt, dass ihr Laie seid und ob er das bitte alles so gestalten kann, dass da wirklich viele Absicherungen drin sind. Das habe ich zum Beispiel aktuell gerade auch gemacht. Ja, ich bin gerade dabei, eben noch zwei Wohnungen zu kaufen und auch da habe ich dann darauf bestanden, den Notar zu wählen und auch mit der dann genau geklärt, ja, wie die Situation ist und was ich da drin haben will. Und zehntens,

00:20:11: wenn ihr den Notar nicht selber wählen könnt, weil das irgendwelche Bauträgerangebote sind, etc., dann lasst unbedingt einen Sachverständigen, vielleicht auch vom Bauherrn Schutzbund, über diesen Notarvertrag schauen. Auch hier könnt ihr noch mal in das Interview von Florian Becker, die Nummer 54, anhören. Über diesen Bauherrn Schutzbund bekommt ihr eben

00:20:36: richtig gute Anwälte, die sich mit Baurecht aus dem FF auskennen. Und die prüfen das für euch. Und mit denen könnt ihr das dann dementsprechend anpassen lassen, dass ihr im Nachhinein nicht irgendwas unterschrieben habt, sondern dass das wirklich in eurem Sinne ist. Sodala, das waren jetzt die zehn Tipps und die Folge eben zu dem ganzen Thema

00:21:01: Immotomie und der Skandal und was sind eigentlich Vertriebsimmobilien. Ich hoffe, ihr habt jetzt diesen Fall besser verstanden und nehmt einfach mit, dass diese Full-Service-Angebote eigentlich immer ihren Preis kosten, auch wenn es unglaublich verlockend klingt. Ja und falls ihr jetzt Freunde und Bekannte habt, die das Thema vielleicht auch interessieren könnte oder auch betrifft, weil ihr euch davon erzählt habt, dass sie sowas vorliegen

00:21:30: haben, dann teilt doch unbedingt diese Folge mit ihnen. Also bis zum nächsten Mal, ich freue mich auf euch. Bis dann, ciao! Transcribed with Cockatoo