Risiken und Fallstricke bei der Zwangsversteigerung mit RA Klaus Hessel #72

00:00:45: Ablauf bei einer Zwangsversteigerung und was da alles wichtig ist und was da passieren kann. Ja und in der heutigen Folge geht es ganz speziell um Risiken und Fallstricke. Denn oft vergisst man dann, wenn man so ein bisschen im Schnäppchenmodus ist, auf das ein oder andere zu achten. Ihr erfahrt in dieser Folge zum Beispiel, welche Fehler regelmäßig beim Verfahren

00:01:05: passieren, zum Beispiel bei Vollmachten oder was passiert, wenn der Scheck nicht auf die richtige Summe ausgestellt ist. Herr Hessel erzählt uns zudem von Verfahrungsfehlern, bei denen ganze Versteigerungen wieder als ungültig erklärt werden. Es geht heute auch um finanzielle Fehler, die ihr machen könnt, zum Beispiel, wenn ihr keine Finanzierung nach dem Zuschlag bekommt oder wenn ihr die Folgekosten nicht richtig mit einkalkuliert habt. Ja und total spannend, Herr Hessel weist uns auch auf einen Fehler beim finanziellen Budget

00:01:36: hin, denn er bemerkt, dass die Zeiten vorbei sind, in denen die Immobilien total überteuert hochgesteigert wurden, aber er ist sich ziemlich sicher, dass in den nächsten Jahren es zu viel mehr Versteigerung kommen wird. Warum das so ist, erklärt er uns jetzt dann im Detail. Denn er rechnet mit einer richtigen Versteigerungswelle. Ihr lernt zudem noch, welche juristischen Risiken es so gibt, wenn Alteigentümer zum

00:02:02: Beispiel nicht versteigern wollen, ja und wann ihr dann mit viel Ärger rechnen müsst, bis hin zur Zwangsräumung. Und zum Ende erfahrt ihr dann noch, was es bedeutet, wenn im Grundbuch ein Niesbrauch oder ein Wohnrecht eingetragen ist und ihr dieses dann mitsteigern würdet. Denn da, schon mal so viel vorab, müssten alle eure Alarmglocken angehen. Ihr seht schon, das Interview mit Herrn Hessel ist so intensiv geworden. Ein echter Deep Dive mit ganz ganz viel Mehrwert für euch. Ja und genau deshalb habe ich eben auch drei Folgen draus gemacht, damit ihr das auch einigermaßen

00:02:36: verdauen könnt. Ja und heute hört ihr dazu den dritten Teil. Also spitzt unbedingt die Ohren, wenn ihr euch vorstellen könnt, eine Immobilie zu ersteigern. Also, los geht's! Ich begrüße heute den Rechtsanwalt Klaus Hesse. Schön, dass Sie sich heute Zeit nehmen. Ja, hallo. Wunderschönen guten Tag. Herr Hesse, es klingt immer so easy. Also, ich gehe zu einer Versteigerung und dann habe ich eine schöne

00:03:01: Immobilie, die auch noch viel günstiger ist, als wenn ich sie normal gekauft hätte. Also beim Thema Zwangsversteigerung, da habe ich schon so viele Hörer, die da wirklich total neugierig sind, denn es klingt erst mal so nach einem richtig schönen Schnäppchen. Und jetzt wollte ich aber den Traum auch mal so ein bisschen auf die Realität prüfen, denn meines Erachtens gibt es nämlich auch sehr viele Risiken und auch Fehler, die man machen kann. Und das wollte ich mit Ihnen heute mal einordnen. Und zwar wollte ich da ein bisschen so unterschiedliche Arten von Fehlern durchgehen. Und zum einen mal zum Thema Ablauf und Verfahren.

00:03:37: Gibt es da so klassische Fehler, wo Sie sagen, oh, das passiert immer mal wieder. Ja, mitunter will jemand ersteigern, hat selbst keine Zeit und schickt dann einen Angehörigen oder einen Vertrauten hin und vergisst ihm eine ausdrücklich beglaubigte Beatvollmacht mitzugeben. Man kann also einem Dritten eine Beatvollmacht geben. Diese Beatvollmacht muss beglaubigt werden vom Notar. Da reicht nicht der Zettel, den ich vorher noch kurz zurechtgeschrieben habe.

00:04:08: Der andere Fall ist eben, ein Ehepaar will ersteigern und einer hat keinen Ausweis mit. Kann schon mal passieren. Ohne Ausweis geht es nicht. Mitunter gibt es auch Rechtspfleger, die sich zufriedenstellen mit einem Führerschein oder Ähnlichem, aber da sollte man sich nicht darauf verlassen. Im schlimmsten Fall muss man sagen, gut, dann ersteigert einer alleine und kann dann hinterher seinen hälftigen Anteil, das kostet dann natürlich Geld beim Notar, übertragen an den Ehepartner, muss aber wenigstens nicht noch Grunderwerbsteuer

00:04:40: da zweimal zahlen. Das heißt der der ersteigert und an dem tag sein personalausweis hat und den scheck der steht dann auch nachher im grundbuch der steht im grundbuch das heißt wenn ich jetzt ein paar bin dann muss quasi jeder sein ausweis dabei haben ja und der scheck kann aber von der schick ist unabhängig der muss der ist unabhängig davon es müssen nur beide ja ein verstanden sein bei beide nicken. Und beide auch einen gültigen Ausweis dabei haben.

00:05:09: Ja, nicht immer achtet der Rechtspfleger so drauf, aber man sollte sich wenigstens vorher Gedanken machen und auf seinen Ausweis gucken. Ist sowieso nicht unnütz, wenn man einen gültigen Ausweis hat. Das heißt aber, es kommt als Fehler schon immer wieder mal vor, dass einer der Partner den Ausweis nicht dabei hat und das dann aber im Grundbuch auch nur der drin steht, erst mal, wenn man es nicht klärt. Im Grundbuch, man kann es eigentlich vorher dann regeln, bevor die Grundbucheintragung kommt, dass man dann also sofort regelt, dass eine Eigentumsübertragung erfolgt, aber gut, das muss dann beim Notar gemacht werden. Kostet dann Geld. Da hat man also ein bisschen Geld verschenkt.

00:05:46: Was passiert denn, wenn ich meinen Scheck vergessen habe? Bargeld darf ich ja nicht mehr mitnehmen? Wenn also Sicherheitsleistung gefordert wird, das ist nicht immer der Fall. Aber in der Regel muss man Sicherheitsleistung bringen, weil entweder der Gläubige, also die Bank oder der Schuldner kann Sicherheit verlangen und wenn man dann keine Sicherheit hat, kann man wieder nach Hause gehen. Also hat man keine Chance.

00:06:11: Da kann man nicht mitmachen. Keine Chance. Keine Chance. Auch wenn ich ganz alleine bin im Gerichtssaal? Auch wenn ich alleine bin, auch wenn der Scheck zu niedrig ist. Ja.

00:06:22: Das gibt es schon mal. Verkehrswert ist 292.000 Euro und der Scheck ist aus irgendwelchen Gründen nur auf 29.000 Euro ausgestellt. Nämlich 10% vom Verkehrswert sollen es sein. Ach 200 Euro zu wenig. Und wenn da auch nur 100 Euro fehlen. Ja. Und wenn dann, die Bank wird dann wahrscheinlich sagen egal, aber wenn dann der Schuldner da ist und der Schuldnervertreter sagt der Verfahrensfehler beispielsweise ich wenn ich auf der anderen Seite sitze und da fehlen 100 Euro keine Chance.

00:06:53: Die kann ich auch nicht bar noch schnell beim Bankautomaten holen. Nee, nix. Also da sollte man wirklich nicht abrunden. Aufrunden spielt keine Rolle. Aber abrunden. Ah ja okay das ist wirklich ein guter Tipp, den Sie da geben. Gibt es sonst noch irgendwelche Fehler, die beim Verfahren jetzt, wo Sie gleich als Anwalt dann auch aufwachen würden? Ja, wenn ich als Anwalt Bietinteressenten berate und im Termin dabei bin

00:07:19: und ich merke, der Rechtspfleger macht irgendeinen Fehler, dann kann ich da einschreiten und sagen Rechtspfleger, Herr Müller-Meyer, so geht es nicht. Wenn Sie das so machen, hat der Schuldner hinterher einen Beschwerdegrund und der geht durch. Das können Sie so nicht machen. Das müssen Sie beachten. Ja, okay. Das heißt, es ist eigentlich gut, so jemanden wie Sie dann, wenn es mir

00:07:43: wirklich wichtig ist, dann auch jemanden dabei zu haben? Ja, weil die Fehler treffen hinterher ja den meistbietenden. Er hat geboten, denkt er ist jetzt stolzer Eigentümer geworden und kriegt dann hinterher Wochen oder wenn er Pech hat Monate später vom Amts- oder Landgericht bestätigt, der Zuschlag wurde aufgehoben, weil der Rechtspfleger einen Fehler gemacht hat. Okay.

00:08:07: Kommt das öfters vor oder ist das wirklich eher eine Seltenheit? Na, so häufig natürlich nicht, aber es passiert schon mal. Und ich habe jetzt einen Mandanten, der hatte also ein Objekt wirklich zum Schnäppchenpreis ersteigert, hat er gedacht. Und jetzt im Nachhinein hat das Landgericht Hamburg ihm bestätigt, tut uns leid,

00:08:29: der Rechtspfleger hat einen Fehler gemacht. Der Zuschlag ist aufgehoben, sie kriegen ihre Sicherheitsleistung wieder und das war's. Da ist er natürlich sauer, vorsichtig ausgedrückt und erdäuscht, weil das war ein echtes Schnäppchen.

00:08:46: Das heißt wie bräuchte ich dann diesen fehler vor indem ich eigentlich jemanden mitnehmen weil ich als laie kann ich das ja nicht beurteilen nein vor allem als laie ist man ja auch noch ganz anders ganz anders emotional beteiligt am verfahren. Und der Anwalt sitzt daneben und hat diese Emotionen nicht, sondern guckt nur, was passiert da vorne, wenn da was auffällt. Und prüft die Spielregeln. Ist nicht die Regel, aber kann schon mal sein. Ja, okay. Kommen wir zu den finanziellen Fehlern, die Bieter machen. Was passiert eigentlich, wenn ich die Finanzierung noch nicht mit der Bank geklärt habe?

00:09:20: Wie gesagt, manchmal wollen die das nicht, weil denen das zu viel Aufwand ist vorher. Das ist dann eigentlich eine Risikobereitschaft des Bietinteressenten. Gehe ich davon aus, dass ich es geregelt kriege oder weiß ich, es ist so auf, wie sagt man, Spitz und Knopf genäht, das kann unter Umständen schief gehen. Dann ist natürlich zu überlegen, kann ich mal eben, wir reden hier ja nicht über einen Kauf vom Fernseher für 1000 Euro, sondern über sechsstellige Summen, kann ich mich verpflichten 500.000 Euro zu zahlen, wenn ich nicht weiß, wo ich die sicher herkriege? Also da kann ich nur sagen, das sollte jeder wirklich überlegen, ob er es dann macht. Ja und lieber mehr Banken angehen, wenn eine so ein bisschen überlastet ist und keine Das sollte jeder wirklich überlegen, ob er es dann macht.

00:10:05: Und lieber mehr Banken angehen, wenn eine so ein bisschen überlastet ist und keine Lust hat, dass man wirklich mit vielen anderen spricht, dass man das sicher in der Tasche hat. Zum Thema finanziellen Budget und Sie haben ja viele Verfahren ja auch beobachtet. Haben Sie da immer so das Gefühl, dass das richtig eingeschätzt wird? Also der Verkehrswert soll ja so ein bisschen den Marktwert abbilden. Es gab ja Zeiten, da ging das ja immer extrem nach oben. Also da waren wirklich Zeiten, wo ich oft im Termin saß und hab gedacht,

00:10:37: da ist das Geld überhaupt nichts mehr wert. Da haben die Leute wirklich Summen geboten, die weit über dem Verkehrswert lagen. Das heißt, ich spare zwar bei den Zinsen, aber die Immobilie ist wesentlich teurer geworden. Also im Endeffekt spare ich nichts. Und man muss ja dann auch überlegen, es ist ja auch nicht nur mit den Zinszahlungen getan. Ich muss ja auch tilgen. Ich muss ja auch mal das Objekt schuldenfrei kriegen. Aber die Zeiten haben sich jetzt rapide geändert. Dass also die Objekte aus meiner Sicht überteuert, versteigert werden, ist ganz selten geworden.

00:11:16: Ah ja, okay. Wie war das jetzt so letztes Jahr, als quasi die Immobilienkrise da so richtig drin war, waren diese Verhandlungen dann leer oder wie wurde der Marktwert da schon richtig? Also da waren die Preise ja, das war eine schwierige Zeit, auch für die Gutachter, glaube ich. Ja, am Marktwert hat sich meiner Meinung nach nicht viel geändert. Ja.

00:11:38: Aber in der Tat, die Säle sind nicht mehr so voll. Also während der Corona-Zeit, das war ja die hohe Zeit der hohen Gebote, da sind die Gerichte auch in große Säle umgezogen, weil da so viele Interessenten waren. Die passen in normalen Gesichtssaalen nicht mehr rein. Das ist verrückt. Aber hat sich jetzt wieder stark geändert. Und ich hatte vor ein paar Tagen noch auf einer Geschäftsstelle mit einer Mitarbeiterin gesprochen und die sagte, die Eingangszahlen steigen schon wieder an, wobei der große Brand kommt ja wahrscheinlich, wenn die ersten Umfinanzierungen fällig wären für diese überteuerten Immobilien.

00:12:22: Können Sie das nochmal genau erklären? Ja, die Leute haben vor drei Jahren einen doppelten Verkehrswert geboten. Die hatten auch das Geld finanziert mit günstigen Zinsen. Und wenn jetzt, wenn man

00:12:36: in fünf Jahren die Zinsbindung abläuft und die müssen neu finanzieren, müssen plötzlich statt 0% oder 1% plötzlich 4% zahlen, Dann, ja. Dann glauben Sie, dann wird...

00:12:47: Dann wird es bei vielen ganz schwierig. Oder eben, wenn dann arbeitsmäßig das nicht mehr so läuft, nicht mehr beide verdienen. Und dann wird es natürlich schwierig, da die Finanzierung hinzukriegen. Und dann warten die Banken kurze Zeit und dann geht es wieder in die Versteigerung. Okay und da erwarten sie jetzt, dass dann, wenn quasi die noch die letzten günstigen Zinsen abgegriffen haben, wenn die quasi die Zinsbindung abläuft, dass da auch das Versteigerungsvolumen der Häuser,

00:13:19: dass da viel mehr wieder versteigert wird. Ja. Ah ja, okay, spannend. Ja, das habe ich schon öfters gehört. Und genau, aber das sind halt noch ein paar Jahre, aber da, ja, okay. Gibt es noch weitere Fehler, die aus finanzieller Hinsicht so passieren bei Bietern? Also, der Klassiker ist, glaube ich, einfach sich so emotional reinbegeben und sich hochbieten zu lassen.

00:13:41: Ja, oder sich eben keine Gedanken machen über eventuelle Folgekosten. Vor allem wenn man eine Immobilie ersteigert ohne Innenbesichtigung. Da kann ich ja gar nicht abschätzen, was muss ich noch hinterher investieren. Ist da eine Heizung drin, ist da eine funktionsfähige Heizung drin und, und, und. Das ist also enorm schwierig einzuschätzen. Ja, genau. Und gibt es auch so juristische Risiken, die ich habe, wo ich jetzt einfach so blauäugig reinschlitter, weil ich einfach Laie bin?

00:14:15: Also juristisch, formell kann man eigentlich keine Fehler begehen. Man bietet, zahlt. Juristisch ist eben die Überlegung, sehe ich, dass da beispielsweise ein Alteigentümer ist, der schon alle juristischen Register gezogen hat, um die Sache in die Länge zu verziehen oder zu verhindern, dann muss ich mir darüber im Klaren sein, da kann also noch einiges kommen an Ärger, an Unabhängigkeiten und auch an Kosten. Sprich, wenn ich dann eben auch für die Räumung und anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen muss, da kommt natürlich einige Unabhängigkeiten auf einen zu.

00:14:58: Ja, genau. Und wenn Sie mal so Richtung WEG denken oder so Gemeinschaftseigentumskonstrukte, gibt es da irgendwie Risiken? Da sehe ich die Risiken genauso wie bei jedem Kauf, den ich mache. Wenn ich mich in eine Eigentümergemeinschaft einkaufe, da weiß ich also nicht unbedingt, ist das alles problemlos, was in der Wohnungseigentümergemeinschaft abläuft. Einmal nicht nur finanziell, sondern auch insgesamt. Da sind die normalen Lebensrisiken, die ich habe. Aber die wirtschaftlichen sind im Grunde nicht größer,

00:15:31: als wenn ich so kaufe, wenn ich mich in die WEG einkaufe. Ja, stimmt. Wie ist denn eigentlich das mit dem Thema Hausverwaltung? Ich bleibe jetzt mal kurz beim Thema WEG, weil wir da so eine große Herausforderung dann hatten. Wenn Sie jetzt sehen, da wird jetzt was versteigert. Das ist ein Teil einer WEG-Hausverwaltung. Würden Sie dann versuchen, mit der Hausverwaltung in den Kontakt zu gehen? Und wie und was?

00:15:56: Grundsätzlich sage ich, man vergibt sich nichts, wenn man nicht versucht, mit Beteiligten zu reden, sprich Alteigentümer, der meistens nicht redebereit ist, Rechtspfleger oder wie hier Wohnungseigentümergemeinschaft, Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft ansprechen oder den Hausverwalter. Das ist also durchaus nützlich, wenn man auch nur mit Eigentümern anspricht, damit die merken, das ist ein vernünftiger Mensch,

00:16:32: die ist nett. Also würden uns freuen, wenn sie neue Eigentümer werden. So sollte eigentlich ein Gespräch mit ihnen enden. Und wenn ich schon ein komisches Gefühl bei der Hausverwaltung habe,

00:16:44: wenn die zum Beispiel nicht erreichbar ist und mit mir gar nicht sprechen will oder so, sollten da Alarmglocken läuten? Ja, in jedem Fall. Denn was spricht dagegen? Die Hausverwaltung weiß ja, dass beispielsweise eine Zwangsversteigerung ansteht. Und wenn die dann nicht bereit sind mit einem potenziellen Interessenten zumindest mal zu reden, dann muss ich mir doch schon meine Gedanken machen, wie soll das denn hinterher weitergehen mit so einer Ausverwaltung. Ja genau, das war nämlich bei uns das Thema. Ja gut, Wohnungseigentümergemeinschaft ist ein ganz spezielles Gebiet. Ja genau, also hat jetzt auch nicht zwingend, haben Sie recht, nicht zwingend was mit Versteigerungen zu

00:17:28: tun. Bei uns war es halt. Ja, aber doch die Überlegung, wenn ich was ersteige aus einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die kann ich unter Umständen erkennen, dass da die Probleme nicht in der Versteigerung liegen, sondern unter Umständen hinterher erst auftreten. Ja, genau. Ja, das stimmt. Genau. Und bei uns hätten die Alarmglocken losgehen müssen, dass allein die Hausverwaltung nicht kontaktbereit ist. Also da hätte man sich schon denken müssen,

00:17:54: so, warum ist das so? Aber in dem Fall haben wir uns einmal gedacht, ja, mei, keine Ahnung, vielleicht dürfen die nicht. Man weiß es ja nicht. Okay, wunderbar. Genau, dann haben Sie ja schon immer wieder angesprochen, natürlich gibt es auch Risiken hinsichtlich der Bausubstanz, weil ich darf die ja nicht besichtigen. Das heißt, ich kann auch mit keinem Gutachter einfach selber. Macht es Sinn, dass ich mit diesem Gutachter in Kontakt trete, wenn mich das jetzt wirklich brennend interessiert?

00:18:19: Weil das steht ja eigentlich auf dem Gutachten der Name drauf? Ja, aber der wird in der Regel ihnen dann sagen, gucken Sie mein Gutachten, mehr kann ich auch nicht sagen. Wenn er sagt, ohne Innenbesichtigung, aber auch wenn er es besichtigt hat, er wird ja ihnen auch, wenn sie ihn ansprechen, wird er nicht so nett sein und sagen, naja gut, ich habe nicht so genau hingeguckt, ob da Feigkeitstellen sind. Ich will ja nie sagen, ich will immer sagen ich hab alles nach bestem Wissen und Gewissen, gucken sie mal in Gutachten. Ja okay.

00:18:51: Und da ist man also. Das ist ein Risiko, dass man einfach wenn es nicht besichtigt worden ist, dass man einfach eingehen muss. Ja okay. Und da hatte ich sie jetzt im ersten Interview schon so ein bisschen gelöchert während der Versteigerung. Wann sollte ich denn als Laie so in dieser Situation kritisch werden? Also zum Beispiel gibt es zu wenig Mitbieter oder es sind, ich bin der einzige Laie und neben mir sitzen nur Bauträger oder Projektentwickler. Also wann sollte ich so ein bisschen nervös werden oder einfach mal so denken denken das ist irgendwie komisch hier. Also das hat eigentlich keine Auswirkungen man kann auch nicht sagen wenn der Saal leer ist ist ein schlechtes Zeichen oder wenn er voll ist besonders gutes Zeichen. Also ich habe schon Termine gehabt 45 Leute in dem Saal saßen und keiner hat geboten oder den Mund aufgemacht. Echt? Ja, was wollen die alle hier? Man wundert sich dann.

00:19:46: Aber ich habe auch schon Termine gehabt, wo nur einer im Saal war und der hat geboten. Ja. Weil die Überlegungen, kann man ja auch nicht nachvollziehen, warum sich jemand dafür interessiert oder nicht. Aber es hat auch für das eigene Beatverhalten eigentlich keine Auswirkungen. Ich habe meinen festen Plan, ich weiß, wie viel ich ausgeben will. Und ob da neben mir ein Gewerblicher beatet oder einer, der mir sympathisch ist oder einer, der mir unsympathisch ist, das spielt eigentlich keine Rolle.

00:20:18: Dadurch soll man sich nicht beeindrucken lassen. Und die Gewerblichen haben meistens ganz konkrete Vorstellungen, aber die sind natürlich anders, weil die wollen vermarkten, in der Regel wollen damit Geld verdienen. Und der Normalbieter, der will kein Geld verdienen, der will Eigentümer werden und in der Regel selbst einziehen beispielsweise. Da sind die Interessenslagen so unterschiedlich, da spielt es keine Rolle. Und die gewerblichen, bei normalen Einfamilien, Zweifamilienhäuser,

00:20:53: die bieten nicht so viel in der Regel, weil die wissen, wir müssen das hinterher vermarkten, wir müssen investieren, wir müssen vermarkten, die wollen Geld verdienen. Ja, okay. Die tun einem nicht weh. Aber wenn die da sind, ist schon mal generell ein gutes Signal, dass das anscheinend ja ein Interesse... auch nicht.

00:21:10: Auch nicht. Die fahren, ich kenne hier, ich habe meine Kanzlei ja im Raum des Lofkölln und da gibt es beispielsweise eine Familie aus dem Westfälischen, die fahren jeden Morgen vier Leute von Gericht zu Gericht. Die haben also einen festen Fahrplan und gucken 9 Uhr in Kamen, 11 Uhr in Dortmund und um 9 Uhr in Leverkusen. Und die gucken in das Gutachten, die fahren vorher vielleicht eben an der Immobilie vorbei,

00:21:40: gucken die einmal von außen an, gucken in das Gutachten, kalkulieren und wissen, die Summe kann ich investieren, dann kann ich mit der Immobilie Geld verdienen, wenn nicht dann. Und das sind jetzt private Investoren? Ne, das sind Projektentwickler. Ja, das ist ein Familienclan, eine investitielle Familienclan, die haben eigene Bautrupps. Ah, okay. Ja, aber das hat für andere Bieter eigentlich überhaupt keine Auswirkungen.

00:22:08: Aber für mich hat es ja immer noch einen großen Wert als Laie. Das ist für den Normalbieter völlig uninteressant, weil die Motivation ist ja ganz anders. Die bieten in der Regel eben nicht sehr viel. Also oft, wenn die Gebote hochgegangen sind, dann hauen die schon mitten in der Versteigerung ab, verabschieden sich von mir, weil wir kennen

00:22:31: uns schon seit langem. Ja, okay. Also da gibt es also gewisse Bekanntschaften, die immer mal wieder so regelmäßige Besucher, die einfach sich darauf spezialisiert haben. Okay, und die kennt man dann so untereinander. Die kennt man. Und mit denen kann man dann auch reden, beispielsweise hinterher, wenn die was ersteigert über Auszugstermine und Ähnlichen. Ja, okay. Die sind knallhart, aber aus meiner Sicht sehr korrekte Geschäftsleute.

00:23:01: Ah ja, okay, spannend. Auch ein interessantes Klientel. Ja. Ja. Die brauchen keinen Anwalt, die brauchen keinen Anwalt. Ah ja, okay, die sind fit.

00:23:10: Die sind, die sind, die sind kundig. Sehr gut. Okay, jetzt nochmal reinversetzt in die Laien, in die Privatpersonen, die einfach nur ihr Eigenheim ja kaufen wollen oder steigern wollen in dem Fall. Wollen Sie da noch irgendwelche Ratschläge mit auf den Weg geben? Der allgemeine Ratschlag ist, sich Gedanken machen und Fragen stellen und sich auch beraten

00:23:39: lassen. Wenn ich so viel Geld ausgeben will, wenn ich dann zu einem Kollegen gehe, wo ich dann vorher festgestellt habe, der scheint im Zwangsversteigerungsverfahren nicht unerfahren zu sein, wenn ich da mal für eine Beratung ein paar hundert Euro ausgibe, was ist das im Vergleich zu einer Summe, die ich investieren will? Ja. Also da, wie gesagt, ich verstehe das nicht, dass die Leute sich teilweise ohne jegliche Vorinformationen zum

00:24:09: Gericht begeben und auch vorher nicht mal auf der Geschäftsstelle nachgefragt haben oder mal mit dem Rechtspfleger geredet haben. Mit denen kann man vernünftig reden. Die sind ganz anders gestrickt als die Richter, weil die Rechtspfleger dürfen, das ist in dem Sinne keine Rechtsberatung, sondern die dürfen auch mit dem normalen Menschen reden und machen es in der Regel auch. Ja, okay. Und wegen Beratung, was kann ich mir unter einer Beratung vorstellen? Also ich bin

00:24:38: jetzt interessant, ich habe ein Haus gesehen, das finde ich super, Einfamilienhaus, und ich bin mir aber einfach nur unsicher, wie ich jetzt da richtig vorgehen soll, damit ich jetzt quasi einfach keinen großen Fehler mache. Dann würd ich quasi bei Ihnen anrufen, oder generell bei einem Anwalt anrufen, der sich da in dem Bereich spezialisiert hat.

00:25:00: Und da würd ich erst mal so eine allgemeine Info bekommen. Oder ist das gleich so, dass das gleich eine Begleitung ist beim Termin oder auch eine Nachbesprechung dann nachher? Das ist ja die Frage, was man mit dem Anwalt vereinbart. Zunächst ist es aus meiner Sicht erstmal eine allgemeine Beratung und dann kann der Mandant sich natürlich entscheiden, gehe ich jetzt alleine zum Termin oder sage ich, kommen Sie lieber mit, begleiten Sie mich, das ist es mir wert und ist dann auch eine Frage der Honorierung oder der Honorarvereinbarung und wenn man vorher noch keine Informationen hat und ihren Podcast nicht gehört hat, wo ja eigentlich vieles erörtert ist, dann sollte man das immer machen.

00:25:53: Weil, wie gesagt, wir reden hier über sechsstellige Beträge, die da investiert werden sollen. Lebensziele werden da ins Auge gefasst. Und dafür sollte man sich zumindest versuchen zu informieren. Das heißt, Sie würden aber dann auch das Gutachten anschauen und dann auf der Basis eine Beratung? Das Gutachten und dann nach Möglichkeit sehen, dass ich auch einen Grundbuchauszug bekomme. Ja, wo auch Sachen eingetragen sind. Ja, weil ja, da sind ja auch nicht, wir reden eigentlich immer nur über die Belastungen und was ist hinten in Abteilung Krömer-Strey eingetragen.

00:26:32: Ja, aber in der zweiten Abteilung sind da irgendwelche Fallstricke, ist dann noch irgendein Wohnrecht eingetragen oder Niesbrauchrecht. Ja, ja. Oder irgendwelche Wegerechte und da ist immer die Frage, interessieren die ja oder nein. Also insgesamt die Beurteilung des Objektes, weil das ergibt sich zum Teil eigentlich aus dem Gutachten, da stehen nämlich die Eintragungen in der Abteilung 3. Die Belastungen werden in der Regel nicht berücksichtigt, weil die haben ja keine Auswirkungen

00:27:03: auf den Wert des Objektes. Aber die Eintragungen in der Abteilung 2, die werden erwähnt, wenn da beispielsweise ein Niesbrauchsrecht ist für irgendeine mehr oder weniger betagte Person. Das muss man natürlich berücksichtigen, weil das sind Fragen, die dann von Bedeutung sein können für das Objekt und die Bewertung des Objektes. Da muss ich jetzt gleich mal nachhaken, aber Niesbrauch heißt doch eigentlich, dass diese Person da leben darf?

00:27:32: Richtig. Genau. Und was mache ich jetzt, wenn ich eine Immobilie ersteigere und dann habe ich ja doch eigentlich dieses Recht, also auf Eigenbedarf, ich möchte da selber einziehen, da ist aber jetzt Niesbrauch. Wenn das Niesbrauchrecht bestehen bleibt, dann haben sie das mitgekauft. Das heißt, ich darf dann nicht einziehen, sondern ich muss warten, bis diese Person dann auch verstorben ist. Ja. Okay.

00:27:56: Das passiert auch in der Praxis. Kommt schon mal vor, weil der Niesbrauch wird ja mitunter eingetragen, wenn die Eltern das an die Kinder übertragen, dann sagen die Eltern vernünftigerweise, ich will aber Niesbrauchsrecht haben bis zum Lebensende, bloß aus Feierabend. Und wenn die Kinder dann im Nachhinein eine Finanzierung machen, dann bleibt das Niesbrauchsrecht als älteres recht vorrangig ja okay. Ja und da sollte man sich dann überlegen kann ich das objekt ersteigern oder unter welchen bedingungen kann ich es ersteigern ja das sind. Also das sollten auf alle fälle alle alarmglocken losgehen ja das sind so sachen die man eben nicht so ohne weiteres beurteilen kann. Und da macht es Sinn, sich niedrig Gedanken zu machen.

00:28:47: Dann wirklich auch eine Beratung in Anspruch zu nehmen. Okay, wunderbar, super. Ich bedanke mich. Also wir haben da auch jetzt noch ganz andere Aspekte erörtert. Und ich glaube, den einen oder anderen Punkt, wie jetzt zum Beispiel das Niesbausrecht,

00:29:00: das ist wirklich total interessant und ich glaube, da muss man auch wirklich dann genau hingucken als Laie, was das eigentlich bedeutet und wirklich sich nochmal vor Augen führen, dass dann in dem Sinne so eine juristische Beratung von den Kosten, ich sag mal, ein Tropfen auf den heißen Stein ist, weil man ja bei einer Immobilie so viel Geld in die Hand nimmt und da muss das auch juristisch sauber sein, weil nicht, dass ich dann eine Immobilie ersteigere und am Schluss kann ich nicht einziehen,

00:29:29: muss sie dann finanzieren und da entstehen ja dann wirklich ganz komplizierte Konstrukte, in die ich da reingerate. Also da muss ich dann unbedingt gucken, dass ich mich vorher damit befasst habe und das sauber erörtert habe. Genau, wunderbar. Also vielen, vielen Dank für diese ganzen Learnings in Neudeutsch, die wir jetzt alle von Ihnen gelernt haben. In den Show Notes befinden sich auch alle Kontaktdaten von Ihnen. Wenn jetzt ein Hörer eben genau diesen Fall hat, dass er eben was steigern möchte, aber

00:30:02: im Grundbuch ist irgendwas eingetragen, wo nicht weiß was er damit machen soll die dürfen sich dann auch bei ihnen melden oder verständlich ja also sie arbeiten ja deutschlandweit oder arbeiten sie nur im raum düsseldorf nein ich arbeite deutschlandweit. Mal der vorteil ist ja bei mir ich muss mir nicht unbedingt die lebensgeschichte der mandanten anhören und beurteilen, sondern bei mir geht's um Belege, Unterlage, Grundbuchauszüge, Gutachten und und und. Das heißt, ich kann also wirklich mit gutem Gewissen sagen, ich kann für Mandanten tätig werden, die ich persönlich gar nicht treffe.

00:30:42: Das geht heute alles über Internet, ich hab Mandanten, für die bin ich seit langem tätig die kenne ich persönlich nicht. Ne und es gibt natürlich es gibt ja auch auch anderweitig anwälte die sich spezialisiert haben nur da ist immer eigentlich meine so die abschließende Warnung, wenn ich sehe, dass ein Anwalt fünf oder sechs Rechtsgebiete angeblich bearbeitet, dann frage ich mich, ist er wirklich in der Lage, diese Rechtsgebiete mit der aktuellen Rechtsprechung zu beherrschen oder ist das ein bisschen wagemutig? Also das ist auch meine Erfahrung, das ist eigentlich auch ähnlich wie bei den Architekten. Man hat einfach ein gewisses Spezialgebiet und dann habe ich da den Erfahrungsschatz. Also er musste quasi nochmal ganz von vorne anfangen und das neu denken. Und ähnlich stelle ich mir das eben auch im juristischen Bereich vor, dass wenn man immer nur Familienrechte gemacht hat,

00:31:50: dass es eben was ganz anderes ist, wenn ich mich plötzlich um eine Zwangsversteigerung kümmern muss. Genau, also insofern glaube ich das auch, dass man da nochmal genau gucken muss, wo ist das Spezialgebiet. Und bei Ihnen ist es eben Zwangsversteigerungen. Insofern packe ich da die Kontakte rein. Vielleicht hat der ein oder andere Hörer mal einen Bedarf in der Hinsicht und wird sich dann bei Ihnen melden. Ja, dann bedanke ich mich bei Ihnen.

00:32:12: Schön, dass Sie sich Zeit genommen haben am Feiertag. Man muss es ja nochmal dazu sagen, dass heute eigentlich Feiertag ist und wir das Gespräch hier aufnehmen. Also vielen, vielen Dank und genießen Sie jetzt das schöne Wetter. Ja, danke gleichfalls. Hier ist es auch wieder erwarten angenehm draußen. Okay, danke schön. Sodala, das war der dritte Teil des Interviews mit Rechtsanwalt Klaus Hessel.

00:32:46: Diese drei Interviews, muss ich echt sagen, waren wirklich ein intensiver Rundumschlag zum Thema Zwangsversteigerung. Also ich glaube, da haben wir wirklich viele, viele eurer Fragen so beantwortet. Aber falls noch welche da sind, dann meldet euch bei mir. Ja, wie geht's weiter? Es kommen jetzt noch ein paar weitere Folgen zu dem Thema und in der nächsten Folge habe ich zum Beispiel eine Home-Story geplant.

00:33:04: Lasst euch überraschen! Und jetzt noch eine eigene Sache. Es geht mal wieder um das Thema Bewertungen bei Spotify und Apple Podcast. Verteilt doch ein paar Sterne und auch mal einen lieben Kommentar. Ihr wisst schon, es geht auf euer Kamo-Konto. Also schon mal vielen Dank dafür!

00:33:20: Und falls ihr jetzt noch Freunde oder Bekannte habt, die auch gerade mit den Gedanken spielen, ein Haus oder eine Wohnung zu steigern, dann teilt doch unbedingt diese Folge mit ihnen, weil ich glaube, die können da wirklich was mitnehmen. Also bis zum nächsten Mal, ich freue mich auf euch. Bis dann, ciao! Transcribed with Cockatoo