Wichtige Tipps für den Ablauf einer Zwangsversteigerung mit RA Klaus Hessel #71

00:00:29: Mein Gast ist Klaus Hessel, langjähriger Anwalt, der sich auf das Thema Zwangsversteigerungen spezialisiert hat. Ja, das ist der zweite Teil des Interviews, denn es ist ein echter Deep Dive geworden. Im ersten Teil ging es um die Grundlagen. Ja und in der heutigen Folge geht es um den konkreten Ablauf einer Zwangsversteigerung. Ihr erfahrt, wo ihr das Gutachten einsehen könnt, wie das mit der Besichtigung so in der Regel ist, was man zum Termin mitbringen muss und

00:00:59: welche Sicherheiten ihr hinterlegen müsst. Ja und kleiner Spoiler, Herr Hessel packt wirklich aus dem Nähkästchen aus und sogar eine Geschichte von einem Raubüberfall im Amtsgericht. Also seid gespannt! Zudem erfahrt ihr in dieser Folge, wie der Termin genau abläuft, welche Bieterstrategien es so gibt, ja und er erzählt uns zudem so ein paar Anekdoten über Deals im Gerichtssaal oder vor der Tür von Gerichtszellen und auch welche Deals verboten sind. Ja und am Ende verrät er uns einen absoluten Geheimtipp und zwar wie man während der Versteigerung mit der Bank verhandelt. Also den Tipp hätte ich gerne selber auch bei

00:01:37: meiner eigenen Versteigerung gewusst. Ihr seht schon dieses Interview ist richtig cool geworden, ein echter Deep Dive mit ganz viel Mehrwert für euch und deshalb habe ich daraus drei Folgen gemacht. Heute hört ihr den zweiten Teil davon. Also spitzt unbedingt die Ohren, wenn ihr euch vorstellen könnt, eine Immobilie zu ersteigern.

00:01:57: Also, los geht's! Jetzt würde ich ganz gerne auf den genauen Ablauf in einer Versteigerung mal eingehen und zwar Vorbereitung. Also wie kann ich mich denn auf eine Zwangsversteigerung denn gut vorbereiten? Ja gut, ich muss mir die Informationen besorgen. Das Gutachten ist die Hauptinformationsquelle.

00:02:20: Dann kann ich versuchen vorab schon in Erfahrung zu bringen, ob da mit irgendwelchen bestehenbleibenden Rechten zu rechnen ist, sprich Grundschulden bestehen bleiben. Aber das sind alles Informationen, die bekomme ich entweder schon übers Internet, wenn die Veröffentlichung entsprechend ist oder eben auf der Geschäftsstelle des Gerichts. Dann schaut man dann, also das Gutachten ist ja manchmal nur teilweise veröffentlicht. Dann bietet sich an, wenn man wirklich merkt, das Objekt ist von Interesse für mich, dass man sich dann an die Geschäftsstelle wendet und da mal hingeht. Und das ist ja einmal von mir eine immer wieder gegebe spöttische Bemerkung. Ich sage immer, der

00:03:06: Deutsche, wenn er sich ein Auto kauft, macht er sich manchmal mehr Gedanken und holt sich mehr Informationen ein, als wenn er zum Gericht geht und will für eine halbe Million Euro eine Immobilie kaufen. Da kann man sich doch ein bisschen Mühe geben und das ist ja von Bedeutung. Da gehe ich doch mal zur Geschäftsstelle, sage ich hätte mal gerne das Gutachten komplett eingesehen. Ja, und ich kann mich erinnern, dass ich das auch fotografieren durfte. Also weil ich ja damals mir gedacht habe, oh Gott, 70 Seiten. Ich will das ja auch noch mal in Ruhe lesen und jetzt nicht nur in diesem Zimmerchen, in dem man dann da sitzt.

00:03:45: Und es war überhaupt kein Problem, dass ich das abfotografieren durfte. Auch mit den Fotos. Ja, wie gesagt, manche Gerichte veröffentlichen ja so komplett im Internet, aber andere haben nur Auszüge. Ab und zu gibt es auch Gerichte, die gar nichts im Internet veröffentlichen. Aber wie ich schon mal sagte, mit der Geschäftsstelle, wenn man da nett und freundlich ist, die sind in der Regel sowas von kommunikativ und entgegenkommend. Da hat man eigentlich nie Probleme.

00:04:16: Und zum Thema Besichtigung. Würden Sie empfehlen, dass man wenigstens versucht, eine Besichtigung zu bekommen? Ja, also wenn man sieht, dass im Gutachten steht, ohne Inbesichtigung, dann kann man davon ausgehen, dann braucht man auch gar nicht erst hingehen und klingeln. Man kann es versuchen, muss man sagen, sehr selten, zumal die Alteigentümer oft unangenehme Erfahrungen machen. Da sind Leute, die steigen über Zäune und stehen nachts am Wohnzimmerfenster und gucken rein. Also da muss man sich nicht wundern, dass die dann total ablocken. Und ich sage immer, gut, man kann es versuchen, wenn man hingeklingelt und freundlich, vorsichtig fragt, kann es mal klappen, aber ist in der Regel sehr selten, weil die Alteigentümer da nicht begeistert

00:05:14: sind. Da muss man irgendwie auch ein gewisses Verständnis für haben. Und da soll man auch, aus meiner Sicht, ein bisschen Respekt zeigen und nicht so tun nach dem Motto, du bist schuld, mit dir kann man also machen, was man will. Wir hatten damals Glück. Wir sind quasi in dieses Hinterhof-Häuschen, wir sind in den Innenhof und haben einfach mal gelookt so ein bisschen, wie es aussieht. Und dann ist die damalige Mieterin rausgekommen und hat so nach einem kurzen Gespräch uns dann auch eingeladen, das anzuschauen, weil ihr klar war, diese Immobilie muss kernsaniert werden und sie kann das selber nicht leisten.

00:05:51: Und genau, und wir hatten da jetzt zum Beispiel auch Glück. Also es kann auch gut laufen. Aber es war eine Mieterin, das war jetzten daran Interesse, jemanden als Nacheigentümer zu haben, mit dem sie gut auskommt. Und da klappt es dann schon mal eher. Wie gesagt, man kann es immer versuchen, wenn man es respektvoll versucht, schadet es nicht. Und wenn man dann Gegenwehr kriegt, da muss man dann halt mitnehmen. Also da darf man sich da nicht wundern.

00:06:23: Zum Thema Budget setzen. Also ich habe mir damals ganz, ganz viele Videos angeschaut, wie man sich richtig vorbereitet auf eine Zwangsversteigerung. Und dann hieß es immer, man muss sich ein festes Budget setzen, damit man da auch eine Grenze im Kopf hat und dass man sich da nicht so emotional in irgendwas rein begibt. Würden Sie sagen, ich habe ja so einen Verkehrswert mit realistischem Budget, wie würden Sie da rangehen? Ist das immer der Verkehrswert, das realistische Budget oder ist

00:06:51: es weniger, mehr? Was ist da so ein Tipp? Ja, das Budget orientiert sich im Grunde nicht am Wert der Immobilie, sondern einmal an den Überlegungen, wie wichtig ist es für mich oder wie nützlich, diese Immobilie zu erwerben. Wenn ich wirklich sage, das ist also für mich eine Traumimmobilie, so etwas finde ich nie wieder, dann kann man sich natürlich überlegen, wie viel kann ich jetzt ausgeben? Das Budget ist letztlich begrenzt an der eigenen Möglichkeit. Und da empfehle ich immer, wenn ich Bietinteressenten berate, dann sage ich so, Sie müssen wissen, wie viel Sie ausgeben können. Und dann müssen

00:07:34: Sie auch im Termin hart bleiben. Wenn Sie sagen, ich kann 400.000 Euro ausgeben, dann müssen sie aus meiner Sicht auch bei 400.000 Euro aufhören und nicht, wenn daneben an einer sitzt und bietet und der ist ihnen auch noch womöglich unsympathisch, sagen, bevor der das kriegt, jetzt biete ich nochmal 5.000 und nochmal 5.000. Das ist eine ganz gefährliche Sache, weil man einfach wissen muss, wie viel kann ich finanzieren. Also das Budget hängt eben auch von der eigenen Möglichkeit und Interessenslage ab.

00:08:12: Da muss ich mich nicht unbedingt am Verkehrswert orientieren. Wenn ich sage, ich suche ein Einfamilienhaus mit Garten und in der und der Lage, dann darf der Verkehrswert aus meiner Sicht nicht ausschlaggebend sein, sondern das eigene Interesse in Verbindung mit den finanziellen Möglichkeiten. Man muss sich überlegen, es ist ja in der auch nicht mit dem Kauf getan. Man investiert immer, wenn man einzieht. Neuer Anstrich, neue Küche und so. Ja, genau. Und da kommt einiges zusammen und mehr als man denkt.

00:08:45: Also man ist da ja auch immer so, passt da seine emotionalen Grenzen ja da auch immer gerne nach oben an. Wenn ich jetzt zu dieser Versteigerung komme als Paar und ich möchte, die Ziel ist quasi, ich möchte 50-50 im Grundbuch stehen. Was muss ich denn da alles mitbringen? Personalausweis um sich auszuweisen und in der Regel den Nachweis über die Sicherheitsleistung. Genau und wir hatten damals einen Scheck dabei das waren glaube ich 10% vom Verkehrswert um mich richtig zu erinnern genau das war ein. Ja ein Verrechnungscheck auf die Bank. Ja auf die Bank nicht auf ihr Konto bezogen sondern auf die Bank weil da ist die Gewährleistung da, dass die Bank hinterher auch diesen Check einlösen kann. Ja, genau. Aber ich hatte das damals, man kann es am Amtsgericht genau lesen,

00:09:31: was man da, wie das genau auszusehen hat. Vor allem darf der nicht älter wie drei Tage sein. Also nicht so ein Ural-Check. mein Konto bei einer Online-Bank, also ich konnte nicht einfach zur Sparkasse gehen. Das musste dann verschickt werden und dann habe ich echt geschwitzt, dass der rechtzeitig im Postkasten ist. Also das sind dann die Entwicklungen, wo man sagt, normalerweise halte ich nicht viel von der Überweisung vorher. Man kann den 10 Prozent ja auch vorher an die Gerichtskasse überweisen. Das muss man aber auch rechtzeitig machen, weil die Überweisung gilt nur dann, wenn der Rechtspfleger vor Ort die Nachricht von der Gerichtskasse hat, das Geld ist eingegangen.

00:10:14: Dann nützt nicht der Überweisungsbeleg oder die Bestätigung ihrer Bank, dass sie überwiesen haben. Das heißt, man braucht eigentlich noch mehr Vorlauf. Da braucht man mehr Vorlauf. Also, wenn man 14 Tage vorher überweist, klappt das immer. Und dann empfehle ich, auch wenn ich überwiesen habe,

00:10:33: dann rufe ich vier Tage später auf der Geschäftsstelle an. Und sage, habt ihr die Nachricht? Dann sagen die, haben wir. Wenn die sagen nein, dann sagen sie, wir haben überwiesen, können Sie mal nachfragen. Okay, super, dass man das vorher vor dem Gerichtstermin nochmal mit der Geschäftsfälle oder mit dem Rechtepflege erklärt.

00:10:51: Und Thema Bargeld war früher mal möglich? Ich weiß gar nicht, gab es da nicht eine Änderung? Bargeld ist nicht mehr zugelassen, nicht mehr möglich. Wegen dem Geldwäschegesetz, glaube ich, oder? Ja, einmal Geldwäsche im Gesetz und dann hat es in kurzer Zeit zwei oder dreimal den Fall gegeben, dass in der Versteigerung hinten im Saal einer aufgestanden ist, hat eine Waffe gezückt und hat gesagt, so Rechtspfleger, da vorne liegen jetzt bei dir Sicherheitsleistungen, 10%.

00:11:23: Ach Quatsch! Gib mir die mal! Also ein Raubüberfall im Gerichtssaal. Ja, im Gericht. Also ich war mal in einem Termin, da habe ich gedacht, wenn da jetzt hier hinten jemand aufsteht, da waren insgesamt 20 Interessenten, die Sicherheitsleistung geboten haben. D.h. beim Rechtspfleger lag der doppelte Verkehrswert in bar auf dem Tisch. Und da war ein kleines Amtsgericht, Erdgeschoss, der hätte dann nur das Fenster aufmachen müssen und wäre weg gewesen. Aber wir wurden damals wie am Flughafen so durchgescannt.

00:11:58: Ja, inzwischen bei den meisten Gerichten, klar, hier kommt man nicht mehr mit der Waffe rein und so. Aber das war also auch mit einer der Gründe. Und ich muss sagen, nur am Rande, ich habe in Köln einen Termin erlebt, da war der Saal voll, so 40 bis 50 Leute, eine Immobilie im Wert von 9 Millionen. Okay. Das heißt, die hinten saßen, das waren keine Privatleute, das war also aus Köln die gesamte Szene.

00:12:29: Also aus Neugier, so Journalisten? Ne, ne, weiß man ja nicht, warum die da sitzen. Da war ein alter 82-jähriger Mann, der hatte 900.000 in bar mit. Der hat die da vorne hingelegt, die hattenwendigste Zählmaschine. Er kam hinterher nicht zum Zuge, kriegte also 900.000 Euro wieder ausgehändigt, packte die in seinen Köfferchen und lief dann alleine Richtung Heimat. Da habe ich vor dem Gericht gesehen, wie der da wegging,

00:13:00: dieser alte Mann. Und da habe ich noch gedacht, wie wahnsinnig ist der, da im Saal waren mit Sicherheit auch Leute, die sich hätten überlegen können, wenn wir dem den Koffer aus der Hand reißen. 900.000. Ja, Wahnsinn. Okay. Naja, aber die Zeiten sind vorbei. Wahres ist nicht mehr gewünscht. Okay. Ich hatte nämlich selber auch Bammel. Ich bin dann mit diesem Scheck, also ich, für mich war das ja dann irgendwie dieser Wert und habe den dann so ganz fest in meiner Handtasche gehalten, dass mir den ja keiner wegnimmt. Und Gott sei Dank konnte ich ihn ja dann auch da lassen und musste nicht mehr nach Hause tragen. Aber nein, aber Bargeld und in der Tat, das hat die einzige Möglichkeit, problemlos Geldwäsche zu betreiben.

00:13:43: Ja, der Rechtspfleger fragte nicht. Der kriegt da 20, 30, 40, 50.000 Euro hingelegt und keiner fragte, woher. Eventuell kamen vielleicht später mal Nachfragen, aber erstmal konnte man Bargeld loswerden. Ja, ja. Und ich habe das auch gehört, in München, dass das teilweise so Züge angenommen hat, zur Euro-Krise, glaube ich, war das, dass dann die mit dem Koffer aus Griechenland und Italien kamen und dann eben einfach den Koffer hingelegt haben, um quasi das Geld vor dem Verfall in dem eigenen Land zu retten.

00:14:17: Ich sag ja, 900.000 in bar, ich hab's selbst erlebt. Wo wären so 900.000 in bar los? Nur bei der Justiz war das damals möglich. Und ich habe einen Mandanten gehabt, der hatte 60.000 Euro bar abgeholt als Sicherheitsleistung und wollte die hinterher bei der eigenen Bank wieder einzahlen. Da haben die Probleme gemacht und haben gesagt, wir dürfen keine 60.000 in bar annehmen. Also Gott sei Dank sind das die alten Zeiten, das ist nicht mehr möglich.

00:14:47: Rechnungscheck und auch da, wenn dir jemand den stiehlt oder quasi dann kann er ihn quasi auch nicht einlösen, weil es kann ja nur auf die eingelöst werden auf den Eigentümer, der da auch drauf steht. Also da muss man glaube ich keine Angst haben. Und genau und jetzt kommen wir zum Termin. Also ich komme zu diesem Versteigerungstag also wir waren ultra aufgeregt sind durch diese Flughafenschleuse dadurch wurden durchgepiepst.

00:15:10: Und es war dann in diesem Saal und dann haben wir diese Schulklasse da gehabt und er war natürlich ganz neugierig und haben geguckt wer da noch so sitzt und konnten die dann auch alle gar nicht so einschätzen aber was passiert so? Also dann kommen die rein und dann? Da erfolgt erstmal der offizielle Aufruf vom Rechtspfleger und dann werden zunächst die ganzen Formalien erklärt und vorgelesen, um welches Grundstück es sich handelt und dann auch eben die Besonderheiten, ob da bestehen bleibende Rechte sind oder nicht, dann erfolgen noch so allgemeine Hinweise zum Zwangsversteigerungsverfahren, wie es abläuft. Und auch da ist es so, man kann der Rechtspfleger immer fragen, die antworten auch. Mitunter sagen sie, das machen wir später, stellen sich die Frage später, damit die also vorwärtskommen. Aber erst mal so die Formalien bei so einem normalen Einfamilienhaus,

00:16:08: sagen wir mal 15 bis 20 Minuten, wird also viel Allgemeines erklärt und gesagt. Und dann? Und dann sagte der Rechtspfleger irgendwann so, jetzt eröffne ich die Bietstunde. Sie können jetzt bieten. Und die Bietstunde dauert eine halbe Stunde mindestens. Also sie endet nicht wie bei Ebay in einer halben Stunde, sondern so lange geht es weiter,

00:16:32: wie geboten wird. Da kann also der Rekordwärmer einmal zwei Stunden. Oh wow, okay. Ja und auch in der Bietstunde kann man auch immer noch wieder Fragen stellen an den Rechtspfleger, der beantwortet die in der Regel, ich meine nicht alle sind gleich, aber in der Regel mit einer Engelsgeduld. Und wenn ich im Saal sitze, dann merke ich oft, du gehörst zu denen, Auto kaufen, informieren, Immobilie kaufen, ich gehe mal zum Gericht. Das ist ja bei Gerichten alles ganz einfach und problemlos. Da stellen Leute Fragen, da denke ich nur, hallo geht's? Zum Beispiel?

00:17:14: Zum Beispiel die Frage, kann man hinterher räumen lassen oder wann werde ich Eigentümer? Das ist eine Besonderheit im Zwangsversteigerungsverfahren. Eigentümer werden sie, wenn der Zuschlag geteilt wird. Am Zuschlagstermin. Ja, der ist ja in der Regel sogar im Versteigerungstermin, am Ende des Termins. Achso, der Zuschlag selber, aber dann gibt es ja nochmal den Termin, wo ich dann quasi auch zahle.

00:17:39: Ja, verteilen. Ach, das ist der Verteilungstermin, genau. Aber man wird Eigentümer mit Zuschlag. Man hat noch nicht gezahlt, man steht nicht im Grundbuch, ist aber rechtlich gesehen schon in vollem Umfang Eigentümer der Immobilie. Also wenn die dann abbrennt, ist man als Eigentümer gefragt und muss sich Gedanken machen, besteht noch die Versicherung, die besteht in der Regel noch.

00:18:06: Aber trotzdem, man ist Eigentümer, obwohl man noch nicht gezahlt hat, noch nicht im Grundbuch steht, nichts. Und platzen so Dinge auch manchmal? Also dass quasi dann zwar der Zuschlag erteilt wurde, aber aus, ich sag jetzt mal Finanzierungsgründen, dass dann auch die Verteilung nicht stattfindet? Ja, das passiert gar nicht häufig, kann man nicht sagen, aber passiert schon, dass der Rechtspfleger einen Verteilungstermin feststellt. Es hätte heute eigentlich 500.000 Euro auf einem Konto liegen. Ich habe kein Geld gekriegt. Dann kommt es zur sogenannten Wiederversteigerung.

00:18:41: Dann wird das Objekt noch mal versteigert. Und derjenige, der geboten hat und nicht gezahlt hat, hat aber jetzt Schulden in Höhe von 500.000 Euro. Der hat sich ja verpflichtet, 500.000 Euro zu zahlen. Dabei bleibt es. Und wenn in der Wiederversteigerung nur ein Erlös erzielt wird von 400.000 Euro, dann hat er noch weiterhin 100.000 Euro Schulden. Ach Quatsch. Also man sollte keineswegs so blauäugig denken.

00:19:12: Einfach blauäugig mal. Ja, egal, ich weiß nicht, ob ich es hinkriege, aber ich ersteigere erstmal. Hinterher ist man also verschuldet in der OMA. Ah ja, ok. schultert in roma ja okay spannend das wusste ich jetzt auch noch nicht und jetzt so bieter strategie also sie beraten ja auch interessenten die selber steigern wollen man hat jetzt quasi ein für sich ein gewisses also ziel also ich sage jetzt mal ich will nur 100.000 euro für eine wohnung zahlen und würden sie

00:19:38: wo würden sie anfangen so bei 50 prozent und dann immer so ein bisschen hochgehen oder so erstmal gucken, was die anderen machen und dann am Ende zuschlagen? Ja, da gibt es eigentlich keine feste Strategie, mit der man vorgehen kann. Viele Interessenten sagen sich, ich biete, ich fange erst ganz spät an. Nach 29 Minuten bewirkt meist nur eine Verlängerung des Termins. Achso, okay. Ich sage eigentlich immer, wenn man wirklich ernsthaft interessiert ist, geht man einmal

00:20:10: nach vorne und gibt von mir aus ein kleines Gebot ab, damit andere Interessenten nicht so genau einen abschätzen können. Aber dann hat man schon mal die Formalien erledigt. Ja, stimmt, das dauert auch. Ausweis und und und. Mitunter stellen sich da irgendwelche komischen Probleme raus. Ausweis abgelaufen oder ähnliches. Also wenig zielführend meine ich, wenn man erst nach 29

00:20:36: Minuten einschaltet. Und dann ist es natürlich so, ja, liegt einmal dran, wie viele Leute bieten mit. Wenn da viele mitbieten, dann würde ich, wenn ich echtes Interesse habe, sagen, ich halte mich jetzt erstmal zurück, warte mal, ob die in den Bereich kommen, den ich also auch abdecken kann. Oder man stellt plötzlich fest, ich bin bereit 100.000 auszugeben und die bieten schon bei 120, 130, 140.000. Dann brauche ich mir keine Gedanken mehr machen.

00:21:10: Aber es ist nicht so, dass man feste Regeln aufstellen kann. Auch die Frage, um wie viel erhöhe ich mein Gebot. Ganz kleine Summe mal höher oder krumme Summe. Genau, krumme Summe. Ja, es wirkt meist, also wenn einer plötzlich um 1345,20 Euro erhöht, dann denkt jeder nur, was soll dieser Unsinn. Aber es ist mitunter die Überlegung, wenn man, oft bleiben ja hinterher ein oder zwei, die sich so gegenseitig hoch bieten.

00:21:48: So und dann ist immer die Überlegung so, biete ich immer nur beispielsweise 1000 Euro mehr, der wieder 1000, ich 1000. Oder sagt man dann einmal, um so ein bisschen Flagge zu zeigen, ich höre jetzt einmal auf einen Schlag auf um 5000 Euro. Weil bei diesen kleinen Erhöhungen kann passieren, dass der andere eigentlich nicht so viel ausgeben wollte, aber immer wieder so rüber schielt, nach dem Motto, die Blöde, die soll den nicht haben, komm doch mal 1000 und noch mal. Und wenn man dann einmal ein bisschen mehr raushaut, dann kann schon mal sein, dass der

00:22:24: andere denkt, das hat sowieso keinen Zweck. Aber da gibt es keine festen Regeln, weil man kann den Leuten auch nur vor den Kopf gucken, welche Überlegungen die haben. Und haben Sie da schon mal lustige Geschichten erlebt? Also man stellt sich das ja irgendwie sehr spannend vor. Ja, einmal gut spannend, weil zum oft dann um richtig hohe Beträge gehen. Aber eine Sache, also die werde ich auch nie vergessen. Da war auf der einen Seite hat die Bank mitgeboten und ein Interessent. Die Bank, die betreibt, kann ja auch selbst bieten.

00:23:01: Ach so, okay. Ja, früher haben die das häufiger gemacht, aber heute wollen die gar keine Eigentümer mehr werden. Die wollen Geld sehen. Da hat die Bank geboten und ein junger Mann und der hat immer nur ein Euro mehr geboten, wie die Bank. Das ging dann fast über eine halbe Stunde. Aber der Rechtspfleger blieb ruhig. Man hätte ja sagen können, dass er mal jemand eine dumme Bemerkung macht oder eine schlaue. Der blieb ruhig. Und immer wieder

00:23:31: die Bank noch ein Tausender, die wollte den hochjubeln, den Interessenten. Der hat immer nur ein Euro mehr geboten. Und dann irgendwann, ich glaube nach einer halben Stunde war das, da kriegte dieser junge Mann wohl einen Anruf auf Handy, nahm sein Handy raus, die Bank hatte gerade geboten, nahm sein Handy und wollte sich um das Handy kümmern. Und der Rechtspfleger, meist gebot der Bank, da waren nicht 220.000, 220.000 zum ersten, zum zweiten, zum dritten zuschlagen. War das Ding weg. Der Banker sucht ein langes Gesicht, weil der wollte gar nicht Eigentümer werden. Und unser Schlaumeier mit seinen 1 Euro.

00:24:14: Ja, ich wollte doch noch bieten. Ist zu spät, hätte sich drum kümmern müssen. Also wirklich, also 1 Euro theoretisch ist jedes Gebot, zehn Cent höher ist ein Übergebot. Aber man muss sich also nach der Sinnhaftigkeit fragen. Und so war das bei den einen Euro.

00:24:37: Und gibt es irgendwie so unter den Bietern dann manchmal auch so Deals? Also man prägt sich ja aus, da ist ja so eine ganz eigene Dynamik im Raum. Ja, man kann ja auch rausgehen, sich unterhalten oder beispielsweise oft geht man mit dem Banker raus bei der Zwangsversteigerung und fragt dann nach, wie viel wollen Sie denn jetzt definitiv haben, damit es einen Zuschlag gibt. Also ich mache das als Speeder, dass ich sage, ich möchte mit der Bank vor die Tür gehen.

00:25:05: Ja, und sagen, ich habe jetzt bisher 50 Prozent geboten, ist Ihnen wahrscheinlich zu wenig, bei welcher Summe geben Sie den Zuschlag? Kann man, also es ist auch zulässig. Was unzulässig ist, mitunter gemacht wurde oder wird, wenn man beispielsweise merktkt da ist ein gewerblicher dabei. Wer bietet mit. Wenn man mit dem da draußen geht und sagt pass mal auf ist doch unsinnig dass sie mich jetzt hier so hoch jubeln. Letztlich ich will es haben aber ich will natürlich nicht so viel zahlen wie ist, wenn ich ihnen 5000 Euro so gebe und sie halten den Mund. Ist unzulässig.

00:25:50: Hängt aber auch davon ab, ob der Gewerbliche demjenigen traut, denn die meisten habenimmobilien, die richtig hochpreisig sind, dass die dann draußen zwei Investitionsfirmen, die sich dann unterhalten und sagen, ja ist ja auch Quatsch, dass wir uns jetzt hier hochjubeln, das Geld geht ja an Dritten. Einigen wir uns, ist aber eigentlich unzulässig. Ah ja, okay. Also das ist unzulässig. Was uns passiert ist, am Schluss war klar, wir sind die einzigen, die sich wirklich für dieses Haus interessieren,

00:26:34: weil wir waren als Paar da und die anderen waren eher so Nachbarn und Schnäppchenjäger. Es war relativ klar, dass irgendwann nur wir wirklich Interesse haben. Und die Bank hat uns vor die Tür gezogen. Und wir waren total überrascht.

00:26:49: Wir wussten gar nicht, oh Gott, was sollen wir jetzt machen? Und dann hat die gesagt, ja, ich würde mit Ihnen ein Gespräch führen. Also das war so, ja, wahrscheinlich auch so eine Profi wie sie. Wir waren total überfordert. Und dann hat die uns gefragt, was unser Höchstgebot ist vor der Tür. Und wir waren natürlich so, äh, äh, keine Ahnung, wir wollen nichts sagen. Ich sag ja, das sind die Gespräche, die zulässig sind, wo dann eben, wenn die Bank den Mandanten fragen würde, wie viel sind sie bereit auszugeben, da würde ich sagen, sagen sie uns, wie viel wollen sie mindestens zahlen.

00:27:23: Ja, ja, ja, genau. Und dann kann man natürlich noch überlegen, pokert die Bank, sagt die, wir 250.000 haben, bietet man dann trotzdem nur 240.000. Aber da muss man eins sehen, der Banker oder oft ist ein Anwalt für die Bank da. Und der hat im Grunde null Informationen über das Objekt. Der hat im Grunde eigentlich ein Blatt Papier und da steht eigentlich die Summe drauf, die er mitnehmen muss.

00:27:49: Ach wirklich? Da steht drauf, ab 250.000 dürfen den Zuschlag erteilen. Das heißt, wenn ich da 249.000 biete und der erteilt den Zuschlag, dann kann dir passieren, dass die Bank ihm sagt, wir haben ihnen gesagt 250.000. Die 1000 können sie von mir aus aus eigener Tasche dazu tun. Aber so geht's nicht.

00:28:10: Und der will die Bank ja nicht verärgern. Der hat also, das sind Anwälte, die haben so feste Verträge mit den Banken, auch mit festen Honorarsätzen. Wenn der auf dem Zettel steht hat 250.000, dann können Sie sicher sein, dass der unter 250.000 nicht einverstanden ist. Ja, aber würde der mir die 250.000 verraten, wenn ich die Gegenfrage stelle? In der Regel wohl. Ja? Ja.

00:28:38: Ah ja, okay. Also in der Regel sagen die, wir wollen oder ich muss mindestens die Summe hier erzielen. Okay, weil dann einigt man sich ja eigentlich auch schon auf so einen Mindest- unteren Betrag. Ah ja, okay, das wusste ich jetzt gar nicht. Also wir waren auf alle Fälle total überfordert und haben dann unsere Klappe einfach gehalten und dann wollten wir einfach nicht reden. Ja gut, das ist dann eine durchaus sinnvolle

00:29:04: Taktik. Ja genau, aber das hat uns komplett überrumpelt. Aber das war ja auch Ziel der Sache. Okay, wunderbar. Wenn ich jetzt gesteigert habe, was sind denn so die normalen Schritte danach? Also wir hatten schon das mit der Verteilungstermin.

00:29:18: Dann zahle ich an diesem Verteilungstermin muss ich mein sogenanntes Bargebot bei Gericht bezahlt haben. In der Regel fragt der Rechtspfleger ja auch in dem Termin, man hat ja eine Sicherheitsleistung erbracht, soll die hier verbleiben? Ja, die meisten sagen mit Recht, soll sofort da bleiben. Weil ansonsten ist ja so, dass man zwischen dem Zulass-Termin und dem Verteilungstermin auf sein Gebot 4% Zinsen zahlen muss. Ah ja, ok.

00:29:52: Und vor allem in den Zeiten, wo die Zinsen ganz günstig waren, hat jeder natürlich gesagt, da will ich lieber sofort. Also bleibt die Sicherheitsleistung hier, denn dann brauche ich sie ja nicht mehr mit 4% verzinsen. Da habe ich ja praktisch schon eine Anzahlung gemacht. Also ich muss sie zum Verteilungstermin, muss ich das überweisen, was ich geboten habe. Und dann geht es einfach seinen Lauf mit Grundbuch und Grunderwerbssteuer. Ja, dann kriegt man vom Finanzamt kriegt man in der Regel blitzschnell eine Aufforderung, die Grunderwerbsteuer zu zahlen. Und die ist auch Voraussetzung für den Rechtspfleger, um sie als Eigentümer eintragen zu können. Er veranlasst die Eintragung erst, wenn er die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes hat.

00:30:37: Und dann werden sie als Eigentümer auch eingetragen. Ja, ansonsten wichtig ist aus meiner Sicht, wenn ich den Zuschlag erhalten habe, dass ich mich auch hochoffiziell bei der Gemeinde erkundige, wer ist in dem Objekt alles gemeldet. Weil sonst erlebt man unter Umständen unangenehme Überraschungen, da stellt sich plötzlich raus, da wohnt im Dachgeschoss noch ein Mieter mit Mietvertrag, von dem auch keiner was wusste. Woher soll der Sachverständige?

00:31:09: Der kann das ja nicht wissen. Vor allem, wenn er nicht rein darf. Und da fahre ich dann ja auch meine WEG anderen Eigentümer. Kann ich darüber auch erfahren, oder? Weil das war bei uns ein Problem, dass wir die nicht so gut rausgefunden haben. Man kann ja durch den Zusatzbeschluss gegenüber den Behörden nachweisen, dass man Eigentümer geworden ist, kriegt man alle Informationen zur Immobilie,

00:31:31: die man braucht. Ja, genau, das war bei uns auch der Fall. Aber wie gesagt, wichtig ist eben festzustellen, wer wohnt da alles drin, wer ist da offiziell gemeldet für den Fall, dass also der Alteigentümer will ich ausziehen und dann muss ich gegebenenfalls das mit dem räumen dann machen falls das mit der normalen kündigung nicht funktioniert. Da sage ich immer wenn es in beispiel einfamilienhaus ist dass man dann versucht mit dem alteigentümer.

00:31:57: Vernünftig zu reden und zu sagen wie können wir uns jetzt wie können wir das geregelt kriegen, dass also dann ein reibungsloser Übergang stattfindet. Ja, genau. Und gibt es da dann öfters noch Probleme, wo Sie dann auch ins Spiel kommen oder wo Sie unterstützen? Da gibt es, muss man sagen, häufig Probleme. Und ich hatte ja eingangs schon gesagt, ich vertrete ja mal die eine, mal die andere Seite. Und wenn ich jetzt auf der anderen Seite bin, sprich Alteigentümer, dann gibt es natürlich Möglichkeiten, dem Neueigentümer Probleme zu bereiten. Und

00:32:34: so, wenn ich dann den neuen Eigentümer vertrete, dann weiß ich natürlich so, oder kann eher einschätzen, was kommt unter Umständen von der Seite des Alteigentümers? Will der nicht ausziehen? Kann der nicht ausziehen, weil er nicht weiß, wo er mit seinen Sachen hin soll? Und, und, und. Also da bietet sich erstmal der Versuch an, das vernünftig zu regeln. Und Ihrer Erfahrung nach, lässt sich das oft für vernünftig regeln oder muss man da oft mit juristisch da so ein bisschen nein oft oft lässt es sich vernünftig reden also die fälle wo es richtig kritisch wird also da. Merke ich das also relativ schnell wenn ich merke werde auf der gegenseitig. Oder das sehe ich auch an am Widerstand, der im Rahmen des Verfahrens geleistet wurde.

00:33:29: Wenn ich also da weiß, da ist ein Anwalt auf der Gegenseite und der hat schon die und die und die Anträge gestellt, dann weiß ich natürlich schon so ungefähr, was ich dem Mandanten sagen kann, was auf ihn zukommen kann. Das kann also mitunter ja in der Tat unangenehm werden. Aber gibt es den Worst Case? Was ist der Worst Case? Dass ich nie einziehen kann oder dass sich einfach alles nur unglaublich in die Länge zieht und es teuer wird? Also der Worst Case, nie einziehen, den habe ich jetzt gerade noch, wo ich mich wieder mit der Rechtsprechung befassen

00:34:06: müssen, der ist also theoretisch sogar möglich, aber das ist also wirklich ein extremer Ausnahmefall. Da war eben ein psychisch Kranker und der hat also so Gutachten, die alle sagen, also zwar behandelt kann man den nicht, aber wenn man den rausschmeißt, bringt er sich wirklich um. Aber ansonsten können nicht unhebliche Verzögerungen auftreten. Und deswegen sage ich auch den Neueigentümern, sind sie nicht so wahnsinnig und kündigen beispielsweise ihren Mietvertrag schon. Sie haben ja auch eine Kündigungsfrist in der Hoffnung, dass sie wirklich in drei Monaten umziehen können. Ja, okay. Weil dann habe ich schon Neueigentümer gehabt, die in die neue Wohnung nicht einziehen konnten

00:34:51: und aus der alten ausziehen mussten, weil sie gekündigt haben. Da stand ich plötzlich auf der Straße. Also auf alle Fälle kommen ihre Kontaktdaten in die Shownotes, wo dann alle, die dann mal was steigern und dann eben Hilfe brauchen. Und da glaube ich eben, dass es dann auch als Laie überhaupt nicht mehr zu bewältigen ist, das irgendwie alleine zu machen, dass man da auf alle Fälle auch jemanden braucht, der wirklich viel Erfahrung in dem Bereich hat und nicht zu irgendeinem Anwalt geht,

00:35:15: sondern jemand, der da wirklich jahrelang weiß, wie da so die Parteien, wie die Argumentation und auch die Rechtslage ist. Ich glaube, das ist sehr sehr wertvoll in der Hinsicht. Ja gut, Herr Hessel, ich bedanke mich. Vielen vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben. Es war jetzt wirklich eine sehr sehr intensive Folge mit ganz vielen Aspekten und auch ungewöhnlichen Geschichten, die Sie mir erzählt haben. Also Sie haben wirklich auch so ein paar Sachen aus dem Nähkästchen geplaudert. Vielen, vielen Dank dafür. Ich glaube, für die Hörer war das unglaublich reichhaltig und wertvoll. Also danke, dass Sie das mit uns geteilt haben. Ich bedanke mich. Ich habe es gerne gemacht.

00:35:52: Und wie gesagt, wenn noch Fragen auftauchen oder irgendwas ergänzungsbedürftig ist, melden Sie sich. Aber wichtig ist wirklich auch aus meiner Sicht, dass auch ein BID Interessent sich Gedanken macht und nicht einfach blauäugig hingeht und hohe sechsstellige Summen ausgibt, ohne zu wissen, was kann unter Umständen auf mich zukommen. Vielen Dank dafür. Also dann alles Gute. Alles Gute. Alles Gute. Danke. Sodala, das war der zweite Teil des Interviews mit Rechtsanwalt Klaus Hessel. So ein cooles Interview, oder? Also die Story mit dem Raubüberfall ist doch der Hammer, oder?

00:36:37: Ja und der Tipp, dass man während der Versteigerung mit der Bank vor die Tür gehen kann und mit der verhandeln kann, das hätte ich so gerne gewusst. Oh Mann, da hätten wir so viel Geld sparen können. Aber ihr wisst es jetzt und vielleicht könnt ihr daraus euer Nutzen ziehen. Ja und jetzt noch für euch, wie es demnächst weitergeht. Es kommen jetzt noch ein paar Folgen zum Thema Zwangsversteigerung. In der nächsten Folge, dem dritten Teil dieses Interviews, geht es um Risiken

00:37:05: und Fallstricke. Ja und am Ende habe ich noch eine Home Story geplant. Und da bräuchte ich eure Mithilfe. Also wenn ihr jemanden kennt, der eine spannende Geschichte mit einer Zwangsversteigerung erlebt hat, dann meldet euch unbedingt bei mir und verratet es mir, entweder über Instagram oder über meine E-Mail-Adresse, die findet ihr in den Show Notes. Ja und jetzt noch in eigener Sache, ich bräuchte unbedingt eure Bewertungen. Und zwar bei Spotify oder Apple Podcast, denn nur so wird der Algorithmus gepusht und dann wird der Podcast auch für andere sichtbar.

00:37:40: Also verteilt doch ein paar Sterne und einen netten Kommentar, das wäre wirklich super, ich würde mich echt darüber freuen. Ihr wisst schon, jeden Tag eine gute Tat, ja und es geht dann auch garantiert auf euer Karma-Konto. Also vielen, vielen Dank dafür. Und falls ihr jetzt Freunde und Bekannte habt, die auch mit dem Gedanken spielen, ein Haus zu ersteigern, dann teilt doch unbedingt diese Folge mit Ihnen. Also bis zum nächsten Mal, ich freue mich auf Euch.

00:38:08: Bis dann, ciao! Transcribed with Cockatoo