Zwangsversteigerung: Basics bei der Immobilien-Ersteigerung - Interview mit RA Klaus Hessel #70

00:00:25: sich nämlich total viele Hörer und Hörerinnen von euch gewünscht. Unter anderem Corbinian in einem Kommentar bei Apple Podcast. Also vielen Dank für diese tolle Themeninspiration. Ja und dazu habe ich jetzt einen echten Profi eingeladen. Mein heutiger Gast ist Klaus Hessel, langjähriger Anwalt, der sich auf das Thema Zwangsversteigerung spezialisiert hat und er hat schon viele Versteigerungen miterlebt und gibt uns heute einige Insider-Tipps. Das Interview ist richtig intensiv geworden, also ein echter Deep Dive über zwei Stunden und daraus habe ich drei Folgen gemacht.

00:01:01: Heute starten wir mit dem ersten Teil. Und in der heutigen Folge erfahrt ihr alle Grundlagen über Zwangsversteigerungen von Immobilien, wo kostenlos alle Versteigerungen bundesweis veröffentlicht werden, was der Unterschied zwischen einer Teilungsversteigerung und einer normalen Versteigerung ist. Ihr lernt auch, was die 5-Zehntel- und wie es mit der Räumung der Immobilie läuft und dass es einen Unterschied gibt, ob ihr es als Investor oder auf Eigenbedarf steigert. Ja, Herr Hessel verrät

00:01:33: zudem, welche Personen so üblicherweise im Gerichtssaal sitzen und wie man so Profis erkennt. Ja, und er gibt uns auch noch einen guten Tipp in Bezug auf Rechtspfleger. Ja und am Ende warnt er uns noch nicht über einen Makler, uns eine Immobilie aus einer Versteigerung vermitteln zu lassen und er verrät uns auch noch, wie das mit den eingetragenen Grundschulden im Grundbuch läuft. Ihr seht schon, diese Folge ist proppenvoll mit Learnings, also spitzt unbedingt die Ohren, wenn ihr euch vorstellen könnt, eine Immobilie zu ersteigern.

00:02:05: Los geht's! Ich begrüße heute den Rechtsanwalt Herrn Klaus Hessel. Ich stelle es Ihnen mal ganz kurz vor. Klaus Hessel ist seit vielen Jahren als Anwalt für Zwangsversteigerungen in ganz Deutschland tätig, sowohl für die Seite, die versteigern will, zum Beispiel Banken. Aber zudem berät er auch die andere Seite, also Menschen, die eine Immobilie, so wie wir, eben ersteigern wollen. Oder auch Menschen, die danach was gesteigert haben und dann ein bisschen Ärger haben. Also diese Menschen können sich eben

00:02:34: auch beim Herrn Hessel melden. Und ich freue mich sehr, dass ich Sie heute interviewen darf. Ich bin total gespannt, weil Sie machen den Job ja schon seit vielen, vielen Jahren. Und vielleicht erzählen Sie uns ja auch so das ein oder andere aus dem Nähkästchen. Also schön, dass Sie sich heute Zeit nehmen. Ja, vielen Dank für die Einladung. Ich hoffe, ich kann Ihnen und den Hörern einige interessante Informationen geben. Ja, ja nochmal allgemein für unsere Hörerinnen. Im Jahr 2023 gab es laut einem Portal AGK 20.000 Zwangsversteigerungen in

00:03:07: ganz Deutschland, aber es gab auch schon mal Zeiten, da waren es über 60.000 Versteigerungen im Jahr. Also insgesamt gibt es schon ein sehr, sehr großes Angebot in Deutschland und viele Hörer haben sich bei mir auch dieses Thema gewünscht, weil sie einfach total neugierig sind, worauf sie bei Zwangsversteigerungen achten müssen und sind natürlich auch gespannt, ob es da das ein oder andere Schnäppchen gibt. Ich würde gerne heute mit Ihnen erstmal so ein paar grundsätzliche Dinge klären, also was ist eigentlich eine

00:03:36: Zwangsversteigerung etc. und später dann aber auch auf den Prozess von Zwangsversteigerungen eingehen. Insofern würde ich jetzt erstmal mal starten und zwar wie kommt es eigentlich zu Zwangsversteigerungen überhaupt? Wie passiert so was, dass eine Immobilie zwangsversteigert wird? Ja, es gibt also unterschiedliche Wege, die zur Zwangsversteigerung führen. In der Regel ist es der Antrag eines oder mehrerer Gläubiger. Also die Schuldner haben Zahlungsverpflichtungen,

00:04:08: die sie nicht erfüllen konnten und haben eine Immobilie und dann entschließt sich der oder entschließt sich die Gläubiger eine Zwangsversteigerung zu betreiben, da die Chance groß ist Geld zu realisieren. Und warum verkaufen die die einfach nicht? Zum Beispiel wäre ja eine Bank, oder? Ich nehme also eine Bank, die einen Kredit gegeben hat

00:04:29: und die Rate wird nicht bezahlt über längeren Zeitraum. Dann versteigern die das ja. Ja gut, viele Menschen hängen natürlich an ihrer Immobilie und nicht immer sind die Zahlungsverpflichtungen so hoch, dass sich Menschen sagen, ich lasse es jetzt nicht versteigern, sondern ich verkaufe freiwillig.

00:04:49: Viele hängen an der Immobilie und nicht immer ist es sinnvoll, diese Vorgehensweise, aber das liegt wohl auch in der Natur des Menschen, dass er nicht so ohne weiteres sagt, ja, ich verzichte auf mein Haus und dann kommt es zur Zwangsversteigerung. Ich habe mal das Wort Teilungsversteigerung aufgeschnappt. Können Sie mir genauer erklären, was das bedeutet? Ja, bei der Teilungsversteigerung handelt es sich um eine gesonderte Art der Versteigerung. Und zwar, wenn mehrere Eigentümer zusammen ein Grundstück besitzen

00:05:22: und sich nicht einig werden können über einen Verkaufspreis oder einer Geld sehen, sagt sich, wir leben getrennt, wir haben uns geschieden, du wohnst noch in der Immobilie. Ich muss jetzt mal sehen, dass ich meinen Anteil bekomme und dann wird in der Teilungsversteigerung im Grunde eine Immobilie, ein unteilbarer Gegenstand, wird verwandelt in Teilbares, nämlich in Geld. Ah ja, okay. Und da habe ich auch eine Frage von einer Instagram-Followerin bekommen. Constanze hat so einen Fall, dass ihre Immobilie, die ihr selber gehört, versteigert wird. Und sie fragt jetzt, ob sie auf ihre 50 Prozent ein lebenslanges Wohnrecht für ihre Kinder eintragen kann. Ist sowas möglich, dass man dann so, als wenn man das nicht möchte, dass man da irgendwie dagegen handelt?

00:06:17: Ja, also wenn die Versteigerung schon eingeleitet ist, dann ist es nahezu unmöglich, irgendwelche zusätzlichen Eintragungen vornehmen zu lassen, die noch wirksam sind, weil durch die Antragaufversteigerung wird das Grundbuch im Grunde ja in diesem Zustand eingefroren. Ah ja, okay. Und so Fälle, das ist dann quasi auch ein Fall für den Anwalt, das ist dann genau ihr Metier, wo sie dann auch ins Spiel kommen. Und sie kümmern sich dann um so Menschen wie Constanze. Ja, gerade in der Teilungsversteigerung ist es aus meiner Sicht besonders wichtig, sich

00:06:57: Rat zu holen, weil die Versteigerung etliche Besonderheiten aufweist im Vergleich zur in Anführungszeichen normalen Zwangsversteigerung. Und normale Zwangsversteigerung jetzt nochmal in meinen Worten ist quasi, wenn eine Immobilie, da wurde einfach, da geht die Bank, also da sagt die Bank, ich möchte die Immobilie versteigern, weil quasi die Schulden nicht beglichen worden sind. Ja, das ist also dann eine, also in den meisten Fällen geht die Versteigerung von einer Bank aus,

00:07:29: weil die Banken sich bei einer Finanzierung immer vorne im Grundbuch absichern und so ihre Position eigentlich auch gesichert ist und der Rücklauf des Geldes sehr gut möglich ist. Und Sie vertreten dann auch im Gerichtssaal die Banken zum Teil seit vielen Jahren? Ja, Banken ganz selten. Die haben also ihre eigenen Anwälte. Ich vertrete also in Zwangsversteigerungen häufig Schuldner, mitunter auch Bieter und häufig auch Bietinteressenten,

00:08:03: die sich vorher erkundigen und mitunter auch mal Mieter, die wissen, wir sind hinterher betroffen, wie sieht es aus, wenn es versteigert wird, was ist mit meinem Mietvertrag. Also das ist der Vorteil, dass ich also nicht nur eine Seite immer vertrete. Ich kenne also eigentlich alle Seiten und weiß dann auch im Grunde besser zu reagieren, wenn beispielsweise eine Bank die Versteigerung betreibt. Wie sieht es in der Praxis aus? Ja, da kommen wir dann später gleich dazu. Fangen wir doch mal ganz vorne an.

00:08:36: Also ich bin jetzt ein junges Paar, die gerade auf der Suche sind nach ihrem Eigenheim. Und wie erfahre ich eigentlich, welche Immobilie versteigert wird? Also wo muss ich da gucken? Also einmal muss man sich zunächst im Klaren werden, will ich in einem bestimmten Gebiet eine Immobilie ersteigern oder nicht. Wenn ich sage, ich will in einer bestimmten Stadt ersteigern, dann bietet sich einmal an, auf die Seite des Amtsgerichts zu gehen. Da wird in der Regel auch gesagt, ob Versteigerungen

00:09:07: anstehen und vor allen Dingen, wo sie veröffentlicht sind. Das Hauptveröffentlichungsmedium ist das sogenannte ZVG-Portal im Internet. Da sind also bundesweit von fast allen Amtsgerichten sämtliche Zwangsversteigerungen aufgeführt. Genau, und da wollte ich noch dazu sagen, wir haben ja auch gesteigert, unsere Immobilie, vor vielen Jahren. Und da ist mir eben aufgefallen, dass dieses ZVG-Portal ist ja öffentlich und auch kostenlos, dass es aber irgendwie auch ziemlich viele Anbieter gibt, die einem da was verkaufen wollen,

00:09:42: dass man eben genau diese Informationen erhält. Da gibt es irgendwelche Portale. Da wollte ich eben nochmal den Tipp an die Hörer geben, bitte nichts, keine Abos abschließen oder irgend so was. Das ist kostenlos. Dieses ZVG-Portal sieht ein bisschen old school aus, wenn man da so drauf geht auf die Internetseite. Aber es ist das Öffentliche vom Staat und ist eben kostenlos. Ganz wichtig. Genau. Und ich kann mich selber noch erinnern, wie ich da dieses durchforstet habe, dieses CVG-Portal

00:10:10: und war mir dann immer so ein bisschen unsicher. Haben Sie da so generell einen Tipp für die Laien, wann sich es lohnt, eine Immobilie genauer anzuschauen und wann sich es eigentlich nicht lohnt. Zunächst also im ZVG-Portal kann man ja sehr ja auch speziell suchen. Es werden einmal sämtliche Versteigerungstermine veröffentlicht, aber dann kann man auch unterscheiden und beispielsweise sagen, ich suche ein Einfamilienhaus, dann werden einem erstmal Einfamilienhäuser angezeigt, die in der Versteigerung sind und man kann es einschränken, wie beispielsweise auf eine bestimmte Stadt. Und dann ist in der Regel ja sehr viel Information in diesem Portal.

00:10:49: Da sind ja häufig die Gutachten mitveröffentlicht oder teilweise veröffentlicht, sodass man schon sehr viel Informationen über die Immobilie erhält. Genau. Aber gibt es da auch welche, wo sie sagen, das sind eigentlich so wie zum Beispiel so Teilungsversteigerungen von irgendw so, dass da in der Regel definitiv versteigert wird. Bei der normalen Zwangsversteigerung kann einem passieren, dass die Bank sagt im Termin, mir ist das nicht genug, das Gebot ist nicht hoch genug und ich stelle ein.

00:11:38: Aber bei der Teilungsversteigerung hat man ja eigentlich immer die Situation, dass zumindest einer der Beteiligten unbedingt Geld sehen will. Also ist die Neigung zu sagen, das Gebot reicht mir, ist größer wie bei der normalen Versteigerung. Ah ja, okay. Und da müssen auch nicht alle zustimmen bei der Teilungsversteigerung. Wenn jetzt einer sagt, ich will das unbedingt behalten, weil das ist jetzt quasi das Haus von der Oma, da habe ich ganz tolle Erinnerungen dran. Könnte der ein Veto einlegen?

00:12:10: Nee. Wenn der Betreibende, also der, der den Antrag gestellt hat, der beherrscht das Verfahren und wenn der sagt, ich bin einverstanden, dann können die anderen erben und es gibt Erbengemeinschaften mit 17 Erben oder noch mehr. Die anderen können alle sagen, wir wollen nicht, wir wollen nicht, das hilft nicht. Der Betreibende ist der Herr des Verfahrens. Das wusste ich noch gar nicht. Das ist ja total interessant. Und da habe ich eine andere Frage und zwar habe ich das schon mal mitbekommen,

00:12:40: dass auch Versteigerungen wieder gelöscht werden aus diesem ZVG-Portal. Das war damals eben auch eine Boom-Phase, wo die Zinsen auch sehr, sehr günstig waren. Und da war es immer wieder so, dass dann kurz vor dem Termin der Termin rausgenommen wurde. Was ist da passiert? Also warum? Ja, da ist der Antragsteller, der Betreibende sagt aus unterschiedlichen Gründen, ich brauche

00:13:04: die Versteigerung nicht mehr. Ja. Man hat sich geeinigt mit dem Eigentümer oder man hat sich geeinigt innerhalb der Familie, dass man doch freiendlich verkauft und ist sich einig. Und da kann also jederzeit die Einstellung kommen und wird dann auch im Internet relativ direkt veröffentlicht, sodass man also die Interessenten Bescheid wissen und nicht beispielsweise sich den Scheck besorgen

00:13:31: für eine Sicherheitsleistung. Da kommen wir noch drauf. Dann erübrigt sich das und ja, dann ist die Hoffnung auf einen Erwerb hat sich zerschlagen. Ja genau. So war es nämlich bei uns bei ein oder zwei, dass dann irgendwie plötzlich der Termin abgesagt wurde. Und da habe ich mich dann damals gefragt, hat jetzt jemand anderes das gekauft? Also ich habe nämlich damals dann schon mit dem Gedanken gespielt, wäre es jetzt nicht schlau, dass ich mit dieser Bank oder mit dem Insolvenzverwalter, wer da auch immer so dahinter steckt, irgendwie versuche in den Kontakt zu treten, um die Immobilie vor dem Versteigerungstermin zu erwerben? Ja, wenn man mit der Bank redet und es ist eine Versteigerung, ist es ja in der Regel so, dass der Eigentümer nicht verkaufen will.

00:14:14: Da kann ich mich mit der Bank so viel einigen, wie ich will. Ausschlaggebend ist ja dann der Eigentümer. Beim freihändigen Verkauf muss ja der Eigentümer mit zum Notar gehen. Also insofern, anders ist es bei der Teilungsversteigerung. Da sind schon mal eher die Chancen, dass man durch außergerichtliche Verhandlungen erreicht, dass die Eigentümer sagen, okay, jetzt sind wir uns doch einig, wir verkaufen. Ah ja, okay. Und generell wollte ich noch fragen, gibt es eigentlich jede Art von Immobilien,

00:14:45: die versteigert wird oder ist das schon vorwiegend so Wohnimmobilie oder kann da alles Mögliche versteigert werden? Es kann alles Mögliche versteigert werden. Überwiegend sind es Wohn- oder Gewerbeimmobilien. Aber wenn man mal in das ZVG-Portal guckt, da kann man ja auch eingrenzen und da sind dann teilweise Verfahrensarten von Schiffen und da gibt es die dollsten Sachen. Aber in der Regel für die normalsterblichen, sag ich mal so, ist es einfach Immobilien, die versteigert werden, private Häuser oder Geschäftsimmobilien. Ja, ja, okay.

00:15:26: Und in diesem Portal wird ja auch immer ein Verkehrswert oder im Gutachten wird ja auch ein Verkehrswert festgelegt. Und jetzt wollte ich fragen, wie ergibt sich denn eigentlich so ein Verkehrswert? Ist es der Marktwert oder was ist nochmal genau der Verkehrswert? Ja, der Verkehrswert wird von einem Sachverständigen ermittelt, einem unabhängigen Sachverständigen, den das Gericht beauftragt hat.

00:15:47: Und das soll eigentlich den, ja, wirklich den Wert des Objektes zum Zeitpunkt der Begutachtung feststellen. Okay, das heißt, es ist auch ungefähr der Marktpreis, also, oder sollte denn genau der Marktpreis abbilden? Sollte der Marktpreis sein, es hat sich vor dem Krieg und der momentanen wirtschaftlichen Problematik gezeigt, dass der Verkehrswert oft

00:16:13: weit überschritten wurde. Ja, eben. Aber aktuell ist er wirklich wieder Maßstab für eine Beurteilung einer Immobilie und für das Verfahren. Ja, okay. Und zum Thema Gutachten. Also bei uns war das damals so, dass wir ein, ich glaube sogar 70-seitiges Gutachten hatten von eben so einem Sachverständigen. Und im Nachhinein, muss ich sagen, war auch alles drin.

00:16:38: Wir haben vielleicht die eine oder andere Sache, wir zu Altlasten nicht ganz so einschätzen können als Laie, so was das eigentlich dann bedeutet, Altlasten zu haben, aber es war wirklich auch alles drin. Sind die Gutachten immer so gut oder gibt es da auch Ausnahmen? Also bei mir war es so, dass ich gehört habe, dass manchmal die Gutachter nicht rein dürfen. Ja, das ist die Besonderheit.

00:17:00: Der Eigentümer oder der in der Immobilie Wohnende muss den Gutachter nicht in die Immobilie lassen. Das heißt, der Gutachter macht dann ein oder zwei Termine und wenn er dann nicht in das Objekt konnte, sagt er, ich mache jetzt ein Gutachten nur nach Außenbesichtigung und nach den Unterlagen, die ich zur Verfügung gestellt bekommen habe vom Amt, macht dann aber natürlich einen entsprechenden Abschlag, weil er sagt, ich weiß nicht, wie es innen aussieht.

00:17:30: Das ist dann ein Problem für den, der er steigert, weil das muss man also in dieser Deutlichkeit sagen, der kauft die Katze im Sack, so sagt man langläufig. Es gibt ja bei der Zwangsversteigerung keinerlei Gewährleistung, wie bei einem normalen Kauf. Da können also Altlasten drin sein, da können katastrophaler Zustand sein. Das sind also Unwägbarkeiten, die man dann eben einbeziehen muss, wenn man sieht, ein Gutachten wurde ohne Innenbesichtigung erstellt.

00:18:07: Ja und zudem bedeutet es ja auch, ich habe ja auch noch Probleme hinsichtlich des Eigentümers, weil der wird ja nicht einfach ausziehen, oder? Ja, da ist die Besonderheit, dass ein Zuschlagsbeschluss im Zwangsversteigerungsverfahren und auch im Teilungsversteigerungsverfahren ein Räumungstitel gegenüber dem Alteigentümer ist und der Familie des Alteigentümers. Man muss also nicht mehr gesondert klagen, sondern kann dann mit dem Zuschlagsbeschluss

00:18:34: einen Gerichtshozier beauftragen zur Zwangsräumung. Ja, und passiert das öfters? Also ist das was Seltenes oder ist das was, was leider öfters passiert? Das passiert häufig, muss man sich darüber im Klaren sein, denn wenn es zur Zwangsversteigerung kommt, ist ja meistens kein Einvernehmen. Und da sagt der Alteinkümmer, ich will so lange wie möglich drin bleiben, auch in der Hoffnung, dass er weiter günstig wohnen kann.

00:19:02: Er zahlt keine Miete, er zahlt nicht an die Bank und ist durchaus geneigt, das Räumungsverfahren zu verzögern. Ja, und um welchen Zeitraum handelt sich dann so ein Räumungsverfahren? Muss ich damit in einem halben Jahr, mit einem Jahr oder ich weiß gar nicht, was sind das für Zeiträume? Also, wenn nicht große Widerstände kommen, kann man damit rechnen, dass man so in drei bis sechs Monaten die Räumung durchgesetzt hat.

00:19:32: Ah ja, okay. Das heißt, da ist es dann auch leer nach sechs Monaten? Oder habe ich erst einen Zettel und dann kommt die Räumung? Nein, nein, nach sechs Monaten ist es wirklich leer und man muss sich dann überraschen lassen, wie es drinnen aussieht. Und gilt das immer oder nur bei Eigenbedarf? Nein, da spielt Eigenbedarf keine Rolle. Also gegenüber dem Eigentümer ist es ein Räumungsstil, wie ein Urteil, wie ein gerichtliches Urteil. Anders ist es, wenn Mieter in dem Objekt sind. Da gibt es ein Sonderkündigungsrecht für den neuen Eigentümer,

00:20:07: aber mit der Besonderheit, dieses Sonderkündigungsrecht hebelt nur alle Fristen aus. Beispiel, dass wenn der Mieter sagt, ich habe ein zehnjahres Mietvertrag, den kann man trotzdem mit kurzer Frist kündigen. Allerdings bei Mietwohnungen ist die Besonderheit, dass trotzdem der Räumungsschutz nach dem Mietrecht gilt. Das heißt, da muss man wirklich Eigenbedarf nachweisen. Also da kann man zwar schneller kündigen, aber nicht unbedingt problemlos ohne jeden Grund, sondern da muss man wie im normalen M Mietrecht einen grund haben um kündigen zu können das heißt wenn ich jetzt.

00:20:49: Richtung eigenheim gucke dann will ich ja quasi auch selber drin leben dann ist es eigentlich egal ob die jetzt vermietet ist oder ob der echte eigentümer drin lebt weil ich will ja eh auf eigenbedarf rein und das geht auf beiden wenn ich aber als investor gucke und quasi nicht selber drin leben will dann wäre es schlauer wenn ich eine steiger die mit einem eigentümer und eigentümer drin ist weil der ist sicher mitaren sein, dass man dann die Mieter im Grunde mit ersteigert und muss sich auch eben dann überlegen, wie ist es wirtschaftlich im Hinblick auf Miethöhe und Investitionen im Verfahren. Und dann war bei uns damals auch so, gibt es noch eine 5-Zehntel- und eine 7-Zehntel-Regel, die manchmal steht es dann im ZVG Portal so eingetragen. Können Sie das kurz erklären, was das bedeutet? Ja, von Bedeutung ist vor allen Dingen die fünfzehntel Regelung, die besagt, dass im ersten Termin ein Gebot unter fünfzehntel des Verkehrswertes zwar zulässig ist, aber nicht zu einem zuschlag führen kann das ist zwar ein wirksames gebot aber kein zuschlagfähiges gebot wenn dann also beispielsweise im ersten termin 40 prozent nur geboten werden dann muss der

00:22:15: rechtspfleger sagen ich erteile keinen zuschlag ich mache jetzt einen neuen termin und in dem zweiten termin dann gilt diese fünfzehntel Grenze nicht mehr, dann ist theoretisch auch unter fünfzehntel ein Objekt erwerbbar. Und diese siebenzehntel Regel? Die siebenzehntel ist eine Grenze, die im Grunde genommen die Bietinteressenten überhaupt nicht betrifft. Das ist eigentlich eine Regelung für Gläubiger, wenn im Grundbuch mehrere eingetragen sind in der Reihenfolge,

00:22:53: dann ist für einen nachrangig Eingetragenen unter Umständen die 7-10-Grenze von Bedeutung. Aber für Beat-Interessenten ist sie völlig unerheblich. Ich verstehe auch nicht, warum die immer so dargelegt wird, weil das verwirrt die Leute. Und die denken alle, ich muss mindestens sieben Zehntel bieten oder interessiert eigentlich alles nicht. Ist mehr eine Regelung, die Gültigkeit hat für die Gläubiger.

00:23:19: Ah ja, okay. Das heißt, beim ersten Termin muss ich quasi mindestens 50 Prozent bieten. Wenn dann keiner bietet, gibt es einen zweiten Termin. Na, wenn einer unter 50 Prozent bietet. Genau. Wenn gar keiner bietet, dann gibt es einen neuen Termin, aber dann gelten die Grenzen weiterhin. Ach so, okay.

00:23:38: Ja. Ah, okay. Weil ich war mal bei einer Versteigerung. Ich hab mir nämlich damals mehrere Versteigerungen angeschaut und da war es so, dass einer eben unter 50 Prozent geboten hat und dann war nix mehr, dann war einfach nur Stille in diesem Saal, was ja auch irgendwie ungewöhnlich ist und dann war die Versteigerung vorbei und es wurde nicht versteigert, aber einer hat eben unter diesen 50 Prozent, ist das dann so ein strategischer Schachzug von Profis oder was machen die da? Ja, weil er hofft dann, dann wird er demnächst kommt ein neuer Termin und dann gelten die Grenzen nicht mehr.

00:24:12: Und dann hofft er, dass er unter 50 Prozent das Objekt erwerben kann. Wobei ich in der Praxis immer davor warne, wenn man das als Privatmann macht bei einer normalen Immobilie, im ersten Termin sagt man, ich biete nur für 40 Prozent, im nächsten Termin denkt man dann ja, jetzt kann ich es dann ja wahrscheinlich auch für 40 Prozent ersteigern. Aber dann wird ja die Veröffentlichung vorgenommen mit dem Hinweis, die Grenzen gelten nicht mehr und plötzlich ist der Saal voll.

00:24:46: Plötzlich kommen alle die Schnäppchenjäger, denken sie können ganz günstig erwerben. Wenn sie merken, dass es nicht klappt, sind oft Interessenten dabei, die dann über 50% bieten. Also wo der Plan nicht aufgegangen ist. Ich warne immer davor, ich sage immer, wer für 50 Prozent eine Immobilie bekommen kann, der muss nicht unbedingt darauf hoffen, dass er demnächst mal die für 30 Prozent kriegt.

00:25:14: Ja, ja. Bei Gewerbeimmobilien, da kann es schon mal von Interesse sein. Die haben in der Regel natürlich nicht so viele Interessenten und haben viele Besonderheiten. Da ist es schon mal eher sinnvoll zu sagen, naja, ich versuche mal, ob ich da nicht beim nächsten Termin das unter Umständen für 30 Prozent vom Verkehrswert bekommen kann. Aber bei Wohnimmobilien warne ich Interessenten immer davor und sage, spekuliert da nicht falsch.

00:25:41: Ja, okay. Sie haben schon angesprochen, dann ist der Saal voll. Gibt es da so gewisses Klientel? Also Sie waren ja schon oft jetzt im Gerichtssaal. Und ich war da selber eben auch. Und man bemustert sich ja auch so gegenseitig so ein bisschen

00:25:55: und guckt dann so, was sind denn das jetzt für Leute hier? Wer ist denn so im Gerichtssaal? denke ich mir, immer müssen da ja auch so Profis drin sein, so Bauträger oder irgendwelche Projektentwickler oder sowas. Ja, in der Regel sind diese gewerblichen Interessenten immer im Termin. Die erkennt man meistens daran, dass sie also mit einer Aktentasche kommen und darin ihre Bankwirtschaften haben, weil die überweisen nicht vorher irgendwelche Sicherheitsleistungen, kommen wir gleich vielleicht noch auf die Sicherheitsleistung, die überweisen nicht vorher, die haben auch keine Schecks in der Regel mit, die haben immer Bankbürgerschaften mit.

00:26:32: Und das sind aber Gewerbliche, die dann einfach das Objekt kalkulieren und ganz feste Grenzen haben und sagen, bis zu diesem Preis ist es für mich von Interesse. Ja, okay. Und dann gibt es natürlich noch normale Privatpersonen und gibt es noch so ein anderes? Menschen, die Sie immer wieder begegnen? Ja, da gibt es einmal die Nachbarn und Freunde oder gute Freunde, die neugierig sind. Die Nachbarn oft, weil sie wissen wollen, naja, wie viel wird wohl für diese Immobilie geboten, um auch den Wert

00:27:05: ihrer eigenen Immobilie abzuschätzen. Dann besonders unangenehm wird es für die Mandanten, wenn sie selbst mit zum Termin kommen als Schuldner, wenn plötzlich Verwandte oder gute Freunde da sitzen nach dem Motto, jetzt will ich mal gucken, wie er hier fertig gemacht wird. Das ist natürlich dann unangenehm. Aber für die Beat-Interessenten ist es im Grunde unerheblich.

00:27:31: Auch die Zahl der Zuschauer im Raum sagt nichts über das tatsächliche Interesse. Viele gehen auch, bevor sie was ersteigern wollen, mal zu Versteigerungen, um sich die mal anzugucken, um mal zu wissen, wie läuft sowas überhaupt. Ja, und bei uns war jetzt das lustig, also wir hatten wirklich auch einen sehr ungewöhnlichen Termin, weil wir hatten eine Klasse, die Klassenfahrt gemacht hat. 20 so Teenager und wir waren natürlich total nervös, weil wir wollten unbedingt dieses Haus haben und der Richter hat sich da Mühe gegeben, das sehr pädagogisch zu gestalten und wir haben da total geschwitzt die ganze Zeit. Also das war wirklich sehr witzig und dann habe ich mir noch gedacht, im Nachhinein ist das ein Zeichen,

00:28:16: wenn kein Profi anwesend ist. Also muss ich mir Gedanken machen, wenn jetzt kein Profi da ist, ob irgendwo ein Haken bei der Immobilie ist? Nein, kann man nicht sagen. Vor allem bei Einfamilienhäusern, weil die ja oft für die Profis nicht so von Interesse sind. Weil da ist es schwieriger mit Geld zu verdienen. Man muss überlegen, der Profi, der es ersteigert, der will es schnell wieder verkaufen. Der hat natürlich Grunderwerbsteuer und dann Spekulationsteuer und und und. Der Profi bei Einfamilienhäusern interessiert sich in der Regel nur für Einfamilienhäuser,

00:28:51: die in einem desolaten Zustand sind, weil die haben oft eigene Bautrupps im Hintergrund, hübschen die Immobilie auf. Aber bei einem ordentlichen Einfamilienhaus oder Zweifamilienhaus sind in der Regel keine Profis da. Und letztlich muss man sagen, die Profis gehören ja auch zu der Sorte Bieter, die nicht viel bieten wollen. Also wenn man selbst interessiert ist, kann man eigentlich in der Regel die Profis leicht überbieten. Die gehen nie an die Höchstgrenzen.

00:29:25: Für den normalen Interessenten sieht es anders aus. Ah ja, okay. Und dann hatte ich noch ein Klientel im Gerichtssaal, weil wir gerade bei dem Thema sind, das waren eher so diese professionellen Schnäppchenjäger, aber jetzt nicht gewerblich, sondern ich hatte da Rentnerehepaare, die dann auch genau wussten was sie tun und da sehr erfahren waren, die kannten auch schon die Richter persönlich, was mich dann so ein bisschen irritiert hat, die anscheinend generell einfach sich auskennen und viele Immobilien für ihr Portfolio ersteigern als Investoren. Ist das richtig beobachtet? Gibt es sowas öfters oder war das jetzt einfach nur ein Zufall?

00:30:05: Ne, das gibt es häufiger. Also ich würde nicht unbedingt sagen Rentner, aber es gibt also viele Privatpersonen, die Geld haben und Immobilien sammeln, muss man sagen. Ja, okay. Aber auch die gehen selten an Höchstpreise heran, weil sie einfach überlegen, ja wie viel kann es wert sein diese im mobil für mich. Ja genau das war nämlich auch mein eindruck dass die haben nämlich bei uns auch damals mit gesteigert die sind da relativ schnell ruhig gewesen weil die glaube ich wirklich so professionelle schnäppchenjäger Also eigene Investoren sind, die dann nur auf günstige Preise aus sind. Ja, ich muss mir eben eine Zwischenbemerkung erlauben. Sie reden immer von Richtern. Ja, das ist kein Richter, der eine Zwangsversteigerung betreibt,

00:30:53: sondern das sind Rechtspfleger. Ah, okay. So, weil der hat ja auch so eine schöne schwarze Kutte an. Ja, das ist das ist wahrscheinlich. Das ist in Bayern so üblich. Ach so, okay. Im übrigen Deutschland sind die nicht hinter einer Robe versteckt. Ja.

00:31:10: Aber die Besonderheit ist, mit einem Richter, einem Amtsgericht oder Landgericht, wenn sie den anrufen und wollen über eine Sache reden, da redet der nicht mit Ihnen. Das macht der nicht. Der ist im Befangenenbereich. Der Rechtspfleger sind überwiegend sehr normal denkende Menschen, mit denen man reden kann. Die kann man auch ruhig anrufen und fragen. Vorneweg, vor dem Termin.

00:31:36: Auch vorneweg, wenn man sich für eine Immobilie interessiert, kann man sich zum Amtsgericht gehen, auf die Geschäftsstelle und die sind also sowohl die Geschäftsstellenmitarbeiter wie auch die Rechtspfleger sind in der Regel sehr kommunikativ. Mit denen kann man ganz vernünftig reden über die Sache. Da erfährt man manchmal viel Nützliches. Okay, das ist ja wirklich ein guter Tipp. Okay, die Rechtspflege ausfindig machen und mit denen Kontakt nehmen. Ach, danke schön, das ist ja super. Ja, jetzt wollte ich mit Ihnen auch so ein bisschen Richtung Budget und Kosten gehen.

00:32:13: Und zwar, wenn ich jetzt eine Immobilie ersteige, ich sage jetzt einfach mal, der Einfachhalber für eine Wohnung für 100.000 Euro, was kommt denn dann noch so auf mich zu danach? Das ist ja der Vorteil bei der Versteigerung. Man zahlt keinen Makler, man zahlt keine Notargebühren, man zahlt allerdings eine sogenannte Zuschlagsgebühr. Das Gericht lässt sich die Tätigkeit, nämlich den Zuschlag von Seiten des meistbietenden bezahlen. Aber die Gebühren sind in der Regel wesentlich günstiger, als die Gebühren, die beim freien Kauf anfallen. Genau. Und den Gutachter zahle ich ja auch nicht, weil das Gutachten hat auch das Gericht

00:32:56: quasi bestellt. Das hat das Gericht bestellt, der wird von den Alteigentümern bezahlt. Das wird im Rahmen der Erlösverteilung in Rechnung gestellt und abgezogen. Und Grunderwerbsteuer muss man natürlich zahlen. Der Staat will natürlich die Grunderwerbsteuer haben. Ja, okay. Die kommt immer drauf. Da kommt man nicht drum rum. Okay, aber es ist auf alle Fälle schon mal erheblich günstiger, als wenn ich jetzt quasi normal kaufe, vor allem wenn ein Makler beteiligt ist.

00:33:25: Und generell, Ihrer Erfahrung nach, Sie haben ja jetzt viele Jahre im Gerichtssaal gesehen, Thema Schnäppchen, weil das ist natürlich jetzt unter Laien immer so das große Thema, so, huuh, kann ich da ein Schnäppchen schlagen? Würden Sie sagen, realist war es völlig unrealistisch, da an die Leute zu geboten, als wenn das Geld nichts wert ist, weil die Zinsen so günstig waren. Aber ich habe immer gedacht, was nützt dir der günstige Zinssatz, wenn die Immobilie um 50% teurer geworden ist. In der Milchmädchenrechnung. Momentan geht die Tendenz wieder in die andere Richtung, dass man wirklich sagen kann, es bestehen Chancen Schnäppchen zu machen. Ich erlebe jetzt wieder Zwangsversteigerungen, wo beispielsweise überhaupt nicht geboten wird, wo plötzlich gar keine Interessenten kommen, selbst für Einfamilienhäuser. War vor drei

00:34:22: Jahren noch unvorstellbar, ist aber wieder so. Hab ich auch schon beobachtet. Also wir haben 2016 gesteigert. Das war aber schon so die Phase, wo die Preise eigentlich schon angezogen haben. Und da habe ich mich dann immer gefragt, warum ist das so? Warum steigert keiner? Also ich habe dann immer gedacht, da muss irgendwo ein Haken sein, den ich nicht sehe. Also eigentlich sehr unwahrscheinlich, weil die Informationen über eine Immobilie haben alle Interessenten in gleicher Weise. Man kann sich auf das Gutachten beziehen. Und da noch ein kleiner Tipp. Aufpassen, sich nicht von Maklern ansprechen lassen, dass die einem eine Immobilie vermitteln, die in der Zwangsversteigerung ist. Hab ich auch schon gesehen bei Immowelt und so inserieren die auch. Ja, denn was kann der Makler machen?

00:35:10: Der kann das Gutachten einholen vom Gericht, kann einem das Gutachten zur Verfügung stellen, was man auch selbst bekommt, kostenfrei. Er kann keine Innenbesichtigung vereinbaren. Er kann einem im Grunde gar nicht helfen. Es sei denn, man hat selbst keine Bank, die man ansprechen kann für eine Finanzierung. Aber im Grunde kann ein Makler einem nicht helfen und dafür die Maklergebühr.

00:35:38: Da schüttelte ich immer mit dem Kopf und sagte, hallo, wieso nimmst du einen Makler? Der kann dir gar nicht helfen? Der sitzt da natürlich... Ich glaube, weil es einfach Unwissenheit, weil man geht quasi auf diese Portale und da stellen die Makler ja dann auch Zwangsversteigerungen ein, was mich auch schon immer irritiert hat.

00:35:55: Und dann durchschlittert man da so rein, ohne weil man sich selber eben nicht informiert hat. Aber deshalb gibt es ja so Podcasts und diese Informationen, dass man eben informiert an den ganzen Prozess auch rangeht. Genau, Sie haben es schon angesprochen, das Thema Finanzierung. Ich fand es damals echt eine Herausforderung für eine Versteigerung eine Finanzierung zu finden, weil bei uns hieß es so, wir sind da ja rechtzeitig hingegangen, es wird ja auch der Termin ja auch rechtzeitig kommuniziert.

00:36:20: Und dann haben die immer gesagt, naja, kommen Sie mal wieder, wenn Sie erstmal den Zuschlag haben, weil wir machen jetzt da nicht viele Angebote für Sachen, die Sie eh nicht kriegen. Also sie wollten keine Arbeit mit uns haben. Und dann ging es aber Schlag auf Schlag, als wir den Zuschlag hatten, haben wir ja ganz, also ich empfand es damals als sehr, sehr wenig Zeit. Ich weiß es gar nicht mehr, wie viele Wochen das waren, aber es war nicht so viel. Ja, in der Regel, dieser sogenannte Verteilungstermin wird vom Rechtspfleger anbraucht, meistens

00:36:49: so sechs bis acht Wochen nach dem Termin. Man kann aber auch mit ihm reden und sagen, es ist ein bisschen problematisch bei der Bank, dann kann der den auch schon mal verschieben. Man kann mit Rechtspflegern reden, aber das ist natürlich ein Problem. Die Bank sagt, wir sollen eine Finanzierungszusage machen für eine Immobilie, die wir im Grunde nicht kennen und auch nicht selbst gut beurteilen können. Man kommt nicht rein und da sagen die Banken natürlich gerne, warten wir mal, bis sie ersteigert haben. Aber dann hat man

00:37:23: natürlich das Problem, wenn dann die Bank nicht mitspielt, dann wird es schwierig. Ja, also bei uns hat sie mitgespielt, aber es war von der Zeit her relativ knapp mit diesen ganzen Prozessen. Es dauert ja dann, bis alles dann quasi auch erarbeitet wird und dann freigegeben wird. Ach, auf alle Fälle war es knapp, aber wir haben es ja geschafft, aber das wollte ich noch mal mit auf den Weg gehen. Ich glaube, aktuell ist ja die Lage auch wieder ein bisschen anders, dass die Banken ja auch

00:37:46: froh sind, wenn Kunden kommen, die was kaufen wollen. Ja, also zu den Banken habe ich so meine eigene Meinung. Gut, es gibt Kunden, wo die Banken wissen, die sind finanziell so gut aufgestellt, das ist für uns völlig unproblematisch, eine Finanzierung zu machen. Aber bei so dem normaleren Einkommensbezieher, da tun sich die Banken schon schwer, wenn sie sagen, wir sollen finanzieren. Du denkst natürlich auch davon ab, wie viel Eigenkapital man zur Verfügung stellen kann.

00:38:20: Es gab mal Zeiten, da haben die 100 Prozent locker finanziert, aber es ist mit Sicherheit unter Umständen ein Problem. Ja. Dann war es so, oder generell habe ich das mal gelesen, Grundschuld, dass man, also es sind ja auch immer Grundschulden eingetragen oder oft von quasi den Voreigentümern im Grundbuch. Muss ich die eigentlich übernehmen? Ich war mir damals total unsicher. Was sagen Sie dazu? Ja, da muss man einmal unterscheiden zwischen der normalen Zwangsversteigerung und der Teilungsversteigerung. In der normalen Zwangsversteigerung wird in der Regel von einer Bank betrieben, aus der besten Position im Grundbuch.

00:39:01: Die stehen ja in der Abteilung 3 stehen ja die Belastungen und da geht es einfach der Reihe nach. Und wenn die Bank aus der besten Position betreibt, dann wird das Objekt lastenfrei übertragen. Sagt der Rechtspfleger auch im Termin. Ja, sowas bei uns. Es ist lastenfrei, es bleibt keine Grundschuld bestehen. Da weiß man, man kriegt, wir sagen, ein sauberes Grundbuch in diesem Bereich. Anders ist es bei der Teilungsversteigerung, weil da werden die im Grundbuch stehenden Eintragungen nicht automatisch gelöscht. Das wäre ja auch unfair gegenüber den Banken, weil da wäre ja plötzlich die Sicherheit weg. Die Banken hatten eine

00:39:42: Sicherheit und plötzlich wird sie gelöscht. Die muss man übernehmen. Das ist aber im Grunde unproblematisch, wenn man weiß, wie es in der Praxis hinterher abzuwickeln ist. Als Beispiel, ich ersteige für ein Grundstück, ich will 200.000 Euro ausgeben. Es bleibt eine Grundschuld in Höhe von 100.000 Euro ausgeben. Es bleibt eine Grundschuld in Höhe von 100.000 Euro bestehen. Dann biete ich nur 100.000 Euro in ein Paar. Das ist das sogenannte Paargebot. Dann muss ich hinterher 100.000 Euro an das Gericht überweisen, werde dann Eigentümer mit der eingetragenen Grundschuld in Höhe von 100.000 Euro. Dann muss ich die aber ablösen bei der Bank,

00:40:29: sodass ich im Endeffekt wieder auch nur 200.000 ausgegeben habe. Ich muss nur einfach im Termin so ein bisschen Kopf rechnen und sagen, ich weiß wie viel ich ausgeben will, davon ziehe ich die bestehenbleibende Grundschuld ab und den Rest kann ich dann bar bieten. Das ist das sogenannte Bargebot. Und wegen Kosten, im innerstädtischen Gebiet sind es ja oft auch Wohnungseigentümergemeinschaften

00:40:55: und da war bei uns jetzt zum Beispiel auch so, dass das Hausgeld über diesen ganzen Zeitraum, in dem das Verfahren eröffnet wurde und das war relativ lang, dass man das quasi auch nachzahlen musste. Ist das immer so der Fall bei WIGs? Ja, das ist eine Besonderheit bei Wohnungseigentümergemeinschaften, dass der Neueigentümer in gewissem Umfang auch für Altschulden des Voreigentümers mithaftet. Ja. Ja, das ist eine Besonderheit, weil sonst würden manche Wohnungseigentümergemeinschaften hinterher riesen Probleme kriegen, wenn

00:41:27: ein Eigentümer nicht zahlt über langen Zeitraum und da sind riesen Rückstände und plötzlich in der Zwangsversteigerung haben die sich in Luft aufgelöst. Also deswegen ist da ja die Besonderheit, dass man also auch für rückständige Ausgelder mithafte. Genau, aber das war in diesem Gutachten dann auch genau aufgeführt. Also man weiß es dann, aber genau, das wollte ich nur erwähnen. Man muss natürlich nicht drüber im Klaren sein und rein rechnerisch das einbeziehen in seine wirtschaftliche Kalkulation. Auch noch quasi für die Zeit nach, also bis quasi man richtig Eigentümer ist,

00:42:02: dass dann quasi immer schon das Hausgehalt fällig ist. Das wird dann so neu ausgerechnet von der Hausverwaltung. Ja, super. Also schon mal vielen, vielen Dank bis dahin. Also wir haben jetzt grob die Grundlagen und die finanziellen Aspekte mal besprochen. Sodala, das war der erste Teil des Interviews mit Rechtsanwalt Klaus Hessel. Wow, was für eine intensive Folge, oder?

00:42:29: Also auch selbst wenn ich ein Haus selber ersteigert habe, alle Details wusste ich damals auch nicht und ich fand es jetzt richtig cool, dass er auch auf meine Fragen, die man dann so im Nachhinein noch so hat, dass er mir die alle noch total cool erklärt hat. Ja, wie geht's weiter? Es kommen noch weitere Folgen zum Thema Zwangsversteigerung. In der nächsten Folge geht es dann um so einen konkreten Ablauf einer Zwangsversteigerung und worauf ihr da achten müsst. Und im dritten Teil geht es dann um Risiken und Fallstricke.

00:42:58: Am Ende habe ich dann noch eine Home-Story geplant. Und wenn ihr jetzt jemand kennt, der eine spannende Geschichte mit einer Zwangsversteigerung erlebt hat, dann meldet euch unbedingt bei mir. Ich suche nämlich gerade Interviewpartner zu dem Thema Home Story. Ich habe unten in den Shownotes meine E-Mail-Adresse reingepackt, also schreibt mir gerne in eine Mail, wenn ihr da jemand habt, der eine Immobilie ersteigert hat und was Spannendes erlebt hat. Ja und jetzt noch in eigener Sache wie immer, ich brauche eure Bewertungen. Es geht wirklich nicht um mein Ego, sondern die Interviewpartner checken einfach, wie viel Bewertungen da da sind und wie hoch so das Engagement der Community ist. Und daher,

00:43:36: wenn ihr weiter gute Interviews mit coolen Experten hören wollt, dann stoppt doch mal bitte kurz, geht auf Spotify und Apple Podcast zum zum bewerten, verteilt ein paar Sterne und nen schönen Kommentar. Das wäre wirklich cool. Ihr wisst schon, jeden Tag eine gute Tat, das dauert nicht lang. Also vielen, vielen Dank dafür. Ja und falls ihr jetzt noch Freunde und Bekannte habt, die auch mit dem Gedanken spielen, ein Haus ersteigern zu wollen, dann teilt doch unbedingt diese Folge mit ihnen. Also bis zum nächsten Mal. Ich freue mich auf Transcribed with Cockatoo