Ist das Haus jetzt günstig oder teuer? So könnt ihr es schnell ausrechnen #5

Hallo und herzlich Willkommen zum Immofox Podcast. Heute gehen wir wieder mal „Ins Detail“ und starten mal mit den Berechnungen. Damit könnt ihr schnell ausrechnen, ob eine Immobilie generell teuer oder günstig ist. Das macht man, indem man die Mietrendite berechnet. Also Achtung Nerdalarm. Bei dieser Folge wird euch danach etwas der Kopf qualmen, aber trotzdem ist es wichtig, ein Gefühl für die Zahlen zu bekommen.

Ja in dieser Folge geht es darum, um die Berechnung, ob sich der Kauf einer Immobilie lohnt. Genauer es geht ums Mietrendite berechnen, also ob das Geld gut in der Immobilie investiert ist. Im Detail schauen wir uns die Bruttomietrendite und die Nettomietrendite an. Was das ist, wie man es berechnet? Welches Ergebnis gut ist, welches schlecht. Und vor allem taugen diese Werte überhaupt was? Das alles klären wir in dieser Folge.

Idealerweise hört ihr die Folge, wenn ihr etwas mehr Zeit habt und parallel ein paar Angebote auf Immoscout parallel anschauen könnt. Gerne könnt ihr auch bei der Folge mal auf Pause drücken und es gleich live für Euch ausrechnen. Aber natürlich könnt ihr es einfach mal anhören und es dann ein ander mal in Ruhe ausrechnen. In Kürze gibt es in den Shownotes auch einen ausführlichen Blogartikel zum Nachlesen, in dem auch Rechner enthalten sind.

Wer kennt sie nicht, die sogenannten Bierdeckelrechnung. Fast jeder, der mit der Immobilienrecherche startet begegnet dieser Rechnung und ich wurde schon öfters gefragt, ob man dieser Berechnung überhaupt trauen kann.

Deshalb hab ich dazu mal genauer recherchiert.

Also die Kennzahl, die man hiermit meint ist die sogenannte Bruttomietrendite. Das ist ein ganz grober Wert, ob es sich lohnt eine bestimmte Immobilie generell zu kaufen. Aber vorab schonmal: das ist so eine gaaanz grober Schätzwert und man sollte für eine echte Entscheidung dann viel detaillierter nachrechnen. Aber dazu später.

Also die Kennzahl, die man hiermit meint ist die sogenannte Bruttomietrendite. Das ist ein ganz grober Wert, ob es sich lohnt eine bestimmte Immobilie generell zu kaufen. Aber vorab schonmal: Bruttomietrendite. Was heißt das jetzt genau?

Also die Kennzahl, die man hiermit meint ist die sogenannte Bruttomietrendite. Das ist ein ganz grober Wert, ob es sich lohnt eine bestimmte Immobilie generell zu kaufen. Aber vorab schonmal: Umgangssprachlich gesagt bedeutet es, wieviel Rendite in % bekomme ich für eine gewisse Zeit, wenn ich eine Immobilie kaufen und vermieten würde.

Also die Kennzahl, die man hiermit meint ist die sogenannte Bruttomietrendite. Das ist ein ganz grober Wert, ob es sich lohnt eine bestimmte Immobilie generell zu kaufen. Aber vorab schonmal: Brutto, weil ich die Nebenkosten nicht berücksichtige

Also die Kennzahl, die man hiermit meint ist die sogenannte Bruttomietrendite. Das ist ein ganz grober Wert, ob es sich lohnt eine bestimmte Immobilie generell zu kaufen. Aber vorab schonmal: Mietrendite, weil ich das so durchrechne als würde ich das Haus vermieten

Also die Kennzahl, die man hiermit meint ist die sogenannte Bruttomietrendite. Das ist ein ganz grober Wert, ob es sich lohnt eine bestimmte Immobilie generell zu kaufen. Aber vorab schonmal: Rechengrößen für die Mietrendite sind die Jahresmieteinnahmen und der Kaufpreis einer Immobilie. Je höher der Kaufpreis, umso niedriger ist die Mietrendite, wenn die Mieteinnahmen gleich bleiben.

Also die Kennzahl, die man hiermit meint ist die sogenannte Bruttomietrendite. Das ist ein ganz grober Wert, ob es sich lohnt eine bestimmte Immobilie generell zu kaufen. Aber vorab schonmal: Wie berechnet man jetzt die Bruttomietrendite?

Welche Zahlen braucht ihr zum Rechnen: Nur die Monatskaltmiete und den Kaufpreis der Immobilie. Das passt in der Tat auf einen Bierdeckel.

Die Formel lautet: Bruttomietrendite in % = (Monatskaltmiete * 12) / Kaufpreis der Immobilie (ohne Nebenkosten) * 100

Jetzt das Ganze mal an einem Beispiel: ich nehm jetzt mal Kassel eine mittelgroße Stadt in Mitteldeutschland.

Jetzt das Ganze mal an einem Beispiel: Ein Haus in Kassel mit 190 qm kostet ca. Miete 9,25 €/qm, das hab ich vom aktuellen Mietspiegel Kassel raus. Wir nehmen hier als eine Neubezugsmiete und keine Bestandsmiete. Da wir aber davon ausgehen, dass ihr eh selber einziehen wollt, ist das okay. Wenn ihr es vermieten wollt und aktuell ein Mieter drin ist, dann müsst ihr die Bestandsmiete nehmen.

Jetzt das Ganze mal an einem Beispiel: Das sind also eine monatliche Kaltmiete von 1757,50 €. Diese Miete nehm ich mal 12, dann habe ich eine Jahreskaltmiete von 21.090 €.

Jetzt das Ganze mal an einem Beispiel: Ein DoppelhausHälfte in Kassel mit 190 qm kostet aktuell z.B. 520.000 €, da hab ich ne Anzeige bei immoscout gefunden.

Jetzt das Ganze mal an einem Beispiel: Also nehm ich die 21.090 € und teile das durch die 520.000 € sind 0,0405 und nehm das mal 100

Jetzt das Ganze mal an einem Beispiel: >> 4,05 % also ca. 4 % >> ahja und was heißt das jetzt?

Da kommen wir schon zur nächsten Frage: Welcher Wert ist jetzt gut? Welcher ist schlecht?

Also auch hier gibt es so ne groben Richtwert: Damit eine Immobilie bei der Vermietung rentabel ist, sollte die Brutto-Mietrendite mindestens 5 Prozent betragen. Also unsere 4% sind darunter, das Haus ist also wahrscheinlich nicht rentabel, also etwas überteuert. Es gibt noch ein paar Faktoren, warum es bei 4% trotzdem interessant sein könnte z.B. ein Viertel entwickelt sich zum positiven wie bei neuen Szenevierteln. Aber leider seid ihr da meistens nicht die ersten und das ist im Preis bereits schon eingepreist.

Also auch hier gibt es so ne groben Richtwert: Aber ist dieser Wert überhaupt aussagekräftig?

Vorteil von der Bruttomietrendite ist: Man kann es schnell und leicht berechnen, denn diese Zahlen kann man fix aus einer Immobilienanzeige rauslesen bzw. nachrecherchieren.

Die Berechnung der Bruttomietrendite hat aber auch viele Nachteile, denn es beinhaltet einfach viel zu wenige Faktoren: Weder die Nebenkosten beim Kauf oder die Nebenkosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können, sind alle nicht drin. Aber auch viele andere Faktoren sind nicht enthalten.

Die Berechnung der Bruttomietrendite hat aber auch viele Nachteile, denn es beinhaltet einfach viel zu wenige Faktoren: Daher solltet ihr die Netto-Mietrendite berechnen, wenn ihr etwas genauer sehen wollt, ob eine Immobilie rentabel ist oder nicht. Also nächster Schritt…

Die Berechnung der Bruttomietrendite hat aber auch viele Nachteile, denn es beinhaltet einfach viel zu wenige Faktoren: So berechnet man jetzt die Netto-Mietrendite

Die Berechnung der Bruttomietrendite hat aber auch viele Nachteile, denn es beinhaltet einfach viel zu wenige Faktoren: Für die Rechnung braucht man aber schon ein paar mehr Zahlen, da wird schon enger auf dem Bierdeckel. Natürlich gibt es auch dafür Rechner, aber ihr solltet es schon im Grund grob verstehen, was da überhaupt berechnet wird.

Diese Zahlen braucht ihr zum Rechnen:

Diese Zahlen braucht ihr zum Rechnen: Kaufpreis

Kosten beim Erwerb:

Kosten beim Erwerb: Grunderwerbsteuer, das schwankt je Bundesland von 3,5% z.B. in Bayern und Sachsen bis 6,5% in NRW und Thüringen

Kosten beim Erwerb: Maklergebühren schwanken beim Verkauf auch je Bundesland von 5,95% in Bremen und Hessen bis 7,14 Prozent in Bayern und Berlin, und in den meisten Fällen wird sie für Wohneigentum mittlerweile geteilt zwischen Käufer und Verkäufer, das gilt aber z.B. nicht für Grundstücke.

Kosten beim Erwerb: Dann müsst ihr noch Kosten für Notar und Grundbuchgebühren berücksichtigen (zwischen 1,5-2,5% Prozent des Kaufpreises. Die Notarkosten hängen von ein paar Dingen ab, ob ihr z.B. ne Grundschuld eintragen lassen wollt.

Kosten beim Erwerb: Erste Sanierungskosten z.B. streichen

Kosten beim Erwerb: Kosten für die Instandsetzung, da rechnet man mit 10€/qm im Jahr

Kosten beim Erwerb: Verwaltungskosten

Kosten beim Erwerb: und Instandhaltungsrücklagen (mind. 1% des Kaufpreises)

Kosten beim Erwerb: Ihr seht schon, da muss man bevor ihr losrechnen könnt, schon viel mehr Zahlen organisieren, um ein gutes Ergebnis zu bekommen.

Nehmen wir wieder unsere Doppelhaushälfte in Kassel:

Nehmen wir wieder unsere Doppelhaushälfte in Kassel: Kaufpreis ist 520.000 €

Nehmen wir wieder unsere Doppelhaushälfte in Kassel: Grunderwerbssteuer sind 6%, weil Kassel in Hessen ist, das sind dann 31.200 €

Nehmen wir wieder unsere Doppelhaushälfte in Kassel: Maklergebühr sind die Hälfte von 5,95%, also 2,975%, sind dann 15.470 €

Nehmen wir wieder unsere Doppelhaushälfte in Kassel: Notar und Grundbuch durchschnittlich mal ca. 2%, also 10.400 €

Erste kleine Sanierungen beim Kauf: z.B. einmalig das ganze Haus streichen z.B. für 2.000 €

Erste kleine Sanierungen beim Kauf: Kosten der jährlichen Instandsetzung 10€/qm mal 190 qm sind 1.900 € pro Jahr

Erste kleine Sanierungen beim Kauf: Instandhaltungsrücklagen, 1% vom Kaufpreis, also 5.200 € im Jahr?

Erste kleine Sanierungen beim Kauf: Verwalterkosten bei ner DHH lassen wir mal weg und nehmen an, dass hier keine WEG besteht.

Erste kleine Sanierungen beim Kauf: So jetzt haben wir unsere Zahlen zum Rechnen.

Jetzt nehmen wir, um die gesamten Investitionskosten zubekommen: zum Kaufpreis zählen die Kaufnebenkosten dazu, also 520.000 € plus Grunderwerbssteuer 31.200 €, plus die Maklergebühr 15.470 € und plus Notar und Grundbuch 10.400 € und erste Sanierungen für 2.000 € > das sind dann zusammen 579.070 €.

Jetzt nehmen wir, um die gesamten Investitionskosten zubekommen: Dann war ja vorher die Jahreskaltmiete im Beispiel 21.090 €. Für den Jahresreinertrag ziehe ich die Instandhaltungskosten von 1.900 € ab und die 5.200 € Instandhaltungsrücklage, Verwalter haben wir nicht, also 0… Bleibt ein Jahresreinertrag von 13.990 €

Jetzt nehmen wir, um die gesamten Investitionskosten zubekommen: Und jetzt können wir die die Formel Netto-Mietrendite = Jahresreinertrag/Investition *100 anwenden. Das heißt in unserem Fall 13.990 €/579.070 € *100 =2,42%

Jetzt nehmen wir, um die gesamten Investitionskosten zubekommen: Also 2,4%... Hmmm, ist das jetzt gut oder schlecht? Auch hier gibt es die Faustregel idealerweise sollte die Netto-Mietrendite bei mindestens 3,5 Prozent, eigentlich besser über 4 Prozent liegen. Also leider ist das DHH in Kassel wieder nicht rentabel.

Jetzt nehmen wir, um die gesamten Investitionskosten zubekommen: Und kann man jetzt diesem Wert vertrauen?

Für eine Mietrendite Berechnung ist die Netto-Mietrendite natürlich etwas genauer als die Brutto-Mietrendite, aber es bleibt eine Annäherung. Denn es fehlen noch entscheidende Kosten: Könnt ihr es Euch schon denken?

Für eine Mietrendite Berechnung ist die Netto-Mietrendite natürlich etwas genauer als die Brutto-Mietrendite, aber es bleibt eine Annäherung. Denn es fehlen noch entscheidende Kosten: Ja genau, es sind ja noch gar nicht eure Kosten für die Zinsen des Kredits enthalten. Und auch wichtig, es fehlt die geschätzte Wertsteigerung der Immobilie und die kann steigen, aber auch konstant oder auch weniger werden. Aber zu den Thema Preisentwicklung und Wertermittlung gibt es bald eigene Folgen.

Für eine Mietrendite Berechnung ist die Netto-Mietrendite natürlich etwas genauer als die Brutto-Mietrendite, aber es bleibt eine Annäherung. Denn es fehlen noch entscheidende Kosten: Eine weitere Berechnung, um ein Gefühl für die Zahlen rund um eine Immobilie zu bekommen, ist dann die Eigenkapitalrendite auszurechnen, das machen wir in einer späteren Folge. Und wer es ganz genau analysieren will, ist auch noch eine Cash-Flow Betrachtung super. Das heißt man schaut sich die Zahlungsströme im Zeitverlauf an. Da hat dann auch der Bierdeckel ausgedient und dafür braucht man gute Excel Tools. Auch dazu später mal mehr.

Für eine Mietrendite Berechnung ist die Netto-Mietrendite natürlich etwas genauer als die Brutto-Mietrendite, aber es bleibt eine Annäherung. Denn es fehlen noch entscheidende Kosten: Generell ist es gut, wenn ihr diese Berechnungen für viele Immobilien macht, die ihr interessant findet, denn nur so bekommt ihr ein gutes Preisgefühl. Idealerweise sammelt ihr auch Infos, ob die Häuser auch immer zum ausgeschriebenen Preis weggehen oder ob nachverhandelt wird. Hier die Augen und Ohren offenhalten. Wenn es konkreter wird, dann empfehle ich Euch auch bei Bestandsimmobilien einen Gutachter in Anspruch zu nehmen. Aber dazu später einmal im Kapitel Besichtigung mehr dazu.

Sound: OUTRO

Sodala, das waren die ersten Berechnungen zur Mietrendite. In der nächsten Folge, geht es um die Frage: Was kann ich mir persönlich überhaupt leisten?

Sodala, das waren die ersten Berechnungen zur Mietrendite. In der nächsten Folge, geht es um die Frage: Wenn Euch diese Folge gefallen habt, dann teilt sie gerne mit Freunden und lasst eine Bewertung da. Und abonniert gerne meinen Kanal, damit ihr keine weitere frische Folge verpasst.

Sodala, das waren die ersten Berechnungen zur Mietrendite. In der nächsten Folge, geht es um die Frage: Ich freu mich auf Euch, bis zum nächsten Mal. Ciao.