Ist das Haus jetzt günstig oder teuer? So könnt ihr es schnell ausrechnen #5

00:00:36: Bei dieser Folge wird euch danach leider etwas der Kopf qualmen, aber trotzdem ist es wichtig, ein Gefühl für die Zahlen zu bekommen. Ja, in dieser Folge geht es darum, ob sich der Kauf einer Immobilie generell lohnt. Es geht also genau um das Thema Mietrendite berechnen, also ob das Geld gut in eurer Immobilie investiert ist. Dabei schauen wir uns genau die Bruttomietrendite und die Nettomietrendite an. Was das ist und wie man das berechnet,

00:01:05: welches Ergebnis jetzt gut oder schlecht ist und vor allem, ob diese Werte überhaupt was taugen, das alles klären wir in dieser Folge. Idealerweise hört ihr die Folge, wenn ihr etwas mehr Zeit habt und parallel vielleicht schon ein, zwei Angebote auf ImmoScout anschauen könnt.

00:01:22: Gerne könnt ihr dann bei der Folge auf Pause drücken und gleich mal losrechnen. Aber natürlich könnt ihr euch das erstmal auch alles anhören und es später mal bei gegebener Zeit ausrechnen. In Kürze gibt es in den Show Notes auch noch einen ausführlichen Blogartikel zum Nachlesen, in dem ich auch einen Rechner integriere. Wer kennt sie nicht, die sogenannte Bierdeckelrechnung? Fast jeder, der mit der Immobilienrecherche startet, begegnet dieser Rechnung im Internet und ich wurde schon öfters gefragt, ob man jetzt dieser Berechnung überhaupt trauen kann.

00:02:00: Deshalb habe ich dazu mal genauer recherchiert. Also die Kennzahl, die man hier meint, ist die sogenannte Bruttomietrendite. Das ist ein ganz grober Wert, ob es sich lohnt, eine bestimmte Immobilie generell zu kaufen oder eben auch nicht. Aber vorab schon mal ist es wirklich so ein ganz grober Scherzwert und man sollte für eine echte Entscheidung dann viel detaillierter nachrechnen. Aber dazu später mehr.

00:02:31: Brutto Mietrendite. Was heißt denn das jetzt genau? Umgangssprachlich bedeutet das, wie viel Rendite im Prozent bekomme ich für eine gewisse Zeit, wenn ich eine Immobilie kaufen und vermieten würde. Brutto, weil ich die Nebenkosten nicht berücksichtige, Mietrendite, weil ich das so durchrechne, als würde ich das Haus vermieten. Zahlen für diese Mietrendite sind die Jahresmieteinnahmen

00:02:57: und der Kaufpreis einer Immobilie. Je höher der Kaufpreis, umso niedriger ist die Mietrendite, wenn die Mieteinnahmen erstmal gleich bleiben. Wie berechnet man denn jetzt diese Bruttomietrendite? Also wie gesagt, man braucht zum Rechnen nur die Monatskaltmiete und den Kaufpreis der Immobilie. Und das passt in der Tat auf einen Bierdeckel.

00:03:20: Und die Formel lautet jetzt konkret, die Bruttomietrendite im Prozent ist, wenn ihr die Monatskaltmiete mal 12 nehmt, also die Jahreskaltmiete ausrechnet und das Ganze durch den Kaufpreis der Immobilie ohne Nebenkosten teilt. Das Ganze nehmt ihr dann mal 100. Und dann kommt da ein Prozentsatz raus. Jetzt das Ganze mal an einem Beispiel, damit es so ein bisschen klarer wird. Ich nehme jetzt mal Kassel, eine mittelgroße Stadt in Mitteldeutschland.

00:03:54: Eine Doppelhaushälfte in Kassel mit 190 Quadratmeter, da kostet die Miete so ungefähr 9,25 Euro pro Quadratmeter. Diese Zahl habe ich aus dem aktuellen Mietspiegel aus Kassel raus und wir nehmen hier eine Neubezugsmiete und keine Bestandsmiete. Da wir jetzt davon ausgehen, dass ihr eh selber einziehen wollt, ist das okay. Wenn ihr es vermieten wollt und aktuell ein Mieter drin ist, dann müsst ihr natürlich

00:04:20: die Bestandsmiete nehmen. Okay, also wenn ich die 190 Quadratmeter mal die 9,25 Euro pro Quadratmeter nehme, dann habe ich eine monatliche Kaltmiete von 1.757,50 Euro. Naja, und diese Miete nehme ich dann mal 12, dann habe ich eine Jahreskaltmiete von 21.090. Eine Doppelhaushälfte in Kassel mit 190 m² kostet aktuell 520.000 Euro. Da habe ich jetzt eine Anzeige bei ImmoScout gefunden. Und jetzt wollen wir wissen, ob das Angebot überteuert ist

00:04:58: oder ob das ganz interessant ist. Also nehmen wir die Jahreskaltmiete von 21.090 Euro und teilen das durch die 520.000 Euro Kaufpreis. Das sind dann 0,0405 und das nehmen wir mal 100, dann landen wir bei 4,05%, also ca. 4%. Ah ja.

00:05:19: Und was heißt das jetzt? Ja, und da kommen wir schon zur nächsten Frage. Welcher Wert ist jetzt eigentlich gut und welcher Wert ist schlecht? Auch hier gibt es so eine grobe Faustformel. Damit eine Immobilie bei der Vermietung rentabel ist, sollte die Bruttomietrendite mindestens 5% betragen.

00:05:43: Also unsere 4% sind darunter. Das heißt, das Haus ist wahrscheinlich nicht rentabel und etwas überteuert. Es gibt natürlich auch noch ein paar Faktoren, warum es bei 4% trotzdem interessant sein kann. Zum Beispiel könnte sich das Viertel total positiv in ein Szeneviertel verwandeln und dann wäre da eine enorme Wertsteigerung noch drin. Aber leider seid ihr meistens da nicht die Ersten und das ist im Preis meistens schon mit eingepreist.

00:06:10: Aber ist jetzt diese Bruttomietrendite überhaupt aussagekräftig? Naja, Vorteil von der Bruttomietrendite ist, man kann sie eben super schnell und leicht berechnen. Denn die Zahlen hat man fix aus einer Immobilieanzeige rausgelesen oder kann sie schnell nachrecherchieren. Die Berechnung der Bruttomietrendite hat aber auch wirklich viele Nachteile, denn es beinhaltet einfach viel zu wenige Faktoren.

00:06:38: Weder die Nebenkosten beim Kauf oder die Nebenkosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können, sind alle nicht drin. Aber auch viele andere Faktoren sind nicht enthalten. Daher solltet ihr die Nettomietrendite berechnen, wenn ihr etwas genauer sehen wollt, ob eine Immobilie rentabel ist oder nicht. So berechnet man jetzt eine Nettomietrendite.

00:07:03: Für diese Rechnung braucht man jetzt schon ein paar mehr Zahlen und da wird schon ein bisschen enger auf diesem Bierdeckel. Natürlich gibt es auch dafür Rechner, aber ihr solltet im Grund schon grob verstehen, was da überhaupt berechnet wird. Diese Zahlen braucht ihr jetzt zum Rechnen. Als erstes natürlich den Kaufpreis. Dann aber auch die Nebenkosten beim Kauf. Da wäre zum einen die Grunderwerbssteuer. Die schwankt je Bundesland von 3,5 Prozent zum Beispiel in Bayern und Sachsen bis zu 6,5 Prozent in NRW und Thüringen. Dann kommen

00:07:39: eventuell noch Maklergebühren dazu. Die schwanken beim Verkauf auch je Bundesland von 5,95 Prozent in Bremen oder Hessen bis zu 7,14 Prozent in Bayern und Berlin. In den meisten Fällen wird sie für Wohneigentum mittlerweile geteilt zwischen Käufer und Verkäufer. Aber das gilt nicht für Grundstücke, nur zur Info. Dann braucht ihr noch die Kosten für Notar- und Grundbuchgebühren. Das sind so zwischen 1,5 bis 2,5 Prozent des Kaufpreises. Die Notarkosten hängen so ein bisschen davon ab, ob ihr zum Beispiel eine Grundschuld eintragen lasst oder andere Dinge. Also da kann man aber so durchschnittlich

00:08:19: mit 2 Prozent rechnen. Und dann kommen eventuell noch erste Sanierungskosten. Also wenn ihr zum Beispiel das Haus ganz am Anfang einmal durchstreichen lassen wollt. Daneben gibt es noch die Kosten für die Instandsetzung. Da rechnet man so jährlich mit 10 Euro pro Quadratmeter. Dann die Verwaltungskosten, wenn das jetzt eine Wohnung ist, die in einer WEG, in einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist und da eine Hausverwaltung das Ganze verwaltet. Und die Instandhaltungsrücklagen, das sind so mindestens ein Prozent vom Kaufpreis. Ihr seht schon, bevor man überhaupt losrechnen kann, braucht man da

00:08:56: jetzt schon viel mehr Zahlen, die man organisieren muss, um überhaupt ein gutes Ergebnis zu bekommen. Jetzt kommen wir wieder zu unserem Beispiel in Kassel. Also, der Kaufpreis war ja 520.000 Euro. Die Grunderwerbssteuer sind 6%, weil Kassel in Hessen ist, das sind dann 31.200 Euro. Maklergebühr sind die Hälfte von 5,95 in Hessen, also 2,975 Prozent. Da wären wir dann bei 15.470 Euro. Und dann noch Notar und Grundbuch durchschnittlich mit zwei Prozent, also 10.400 Euro. Erste kleine Sanierungen könnte man vielleicht, wenn man das Haus einmal grob durchstreichen lässt, sagen wir einfach mal 2000 Euro. Kosten für die jährliche Instandsetzung sind ja 10 Euro pro Quadratmeter. Wir haben 190 Quadratmeter,

00:09:52: sind also pro Jahr 1900 Euro. Und noch Instandhaltungsrücklagen, empfohlen sind ja 1% vom Kaufpreis, wären wir eben bei 5200 Euro im Jahr. Verwalterkosten bei einer Doppelhaushälfte lassen wir jetzt mal weg, weil wir jetzt einfach annehmen, dass es in keiner WEG ist. So, jetzt haben wir unsere Zahlen zum Rechnen. Jetzt nehmen wir, um die gesamten Investitionskosten zu bekommen, zählen wir zum Kaufpreis die Kaufnebenkosten dazu, also zu den 520.000 Euro noch die Grunderwerbssteuer von 31,200

00:10:34: plus die Maklergebühr von 15.470 und noch Notar und Grundbuch für 10.400. Und die ersten Sanierungen streichen für 2.000. Dann sind wir zusammen ungefähr bei 579.000. Dann hatten wir ja vorher die Jahreskaltmiete von 21.090. Da brauchen wir jetzt den Jahresreinertrag und dabei ziehen wir eben von dieser Jahreskaltmiete die Instandhaltungskosten von 1900 ab und die 5200 Euro Instandhaltungsrücklage. Verwalter haben wir nicht, also 0, bleibt ein Jahresreinertrag von 13.990 Euro.

00:11:17: Jetzt können wir die Formel von der Netto-Mietrendite anwenden, und die ist der Jahresreinertrag durch die Investitionskosten mal 100. In unserem Fall heißt es 13.990 durch die 579.000 mal 100. Da landen wir bei 2,42%. Also gerundet bei 2,4%. Hm, ist das jetzt gut oder ist das schlecht? Auch hier gibt es eine Faustregel,

00:11:51: idealerweise sollte die Nettomietrendite bei 3,5% sein, besser noch bei 4%. Naja, wir hatten 2,4%, also ist es ein gutes Prozent unter den 3,5. Also leider ist die Doppelhaushälfte in Kassel wieder nicht rentabel. Und kann ich jetzt diesem Wert, dieser Netto-Mietrendite vertrauen? Für eine Mietrenditeberechnung ist die Netto-Mietrendite natürlich etwas

00:12:21: genauer als die Bruttomietrendite. Aber es bleibt eine Annäherung, denn es fehlen noch entscheidende Kosten. Könnt ihr es euch schon denken? Ja, genau. Es sind ja noch gar nicht eure Kosten für Zinsen des Kredits enthalten. Und auch wichtig, es fehlt die geschätzte Wertsteigerung der Immobilie. Und die kann steigen, aber die kann eben auch konstant oder weniger werden, je nachdem, ob da jetzt eine Spekulationsblase ist oder nicht. Aber zu dem Thema Preisentwicklung

00:12:51: und Wertermittlung gibt es bald eigene Folgen. Eine weitere Berechnung, um noch ein besseres Gefühl für eine Immobilie zu bekommen, ist dann die Eigenkapitalrendite oder eben auch Cashflow-Berechnungen. Die sind auch super, weil da schaut man sich die Zahlungsströme im Zeitverlauf an. Aber leider passen die nicht mehr auf einen Bierdeckel, da braucht man dann schon gute Excel-Tools. Auch dazu mache ich nochmal eine Extrafolge.

00:13:21: Generell ist es einfach gut, wenn ihr diese Berechnungen für viele Immobilien macht, die ihr interessant findet. Denn nur so bekommt ihr über die Zeit ein echt gutes Preisgefühl. Idealerweise sammelt ihr auch noch mehr Infos aus dem Freundes- oder Bekanntenkreis. Zum Beispiel, ob die Häuser auch immer zu dem ausgeschriebenen Preis weggehen oder ob da auch noch nachverhandelt wird. Hier müsst ihr einfach die Augen und Ohren offen halten. Wenn es konkreter wird, dann empfehle ich

00:13:50: euch auch bei einer Bestandsimmobilie, die vielleicht ein bisschen älter ist, auch noch ein Gutachter in Anspruch zu nehmen. Aber dazu gehen wir dann in dem Kapitel Besichtigung nochmal im Detail rein. So da la, das waren die ersten Berechnungen zur Mietrendite. In der nächsten Folge geht es dann um die Frage, was kann ich mir persönlich überhaupt leisten?

00:14:11: Wenn euch diese Folge gefallen hat, dann teilt sie doch gerne mit Freunden und lasst eine Bewertung für mich da. Und abonniert gerne meinen Kanal, damit ihr keine weitere frische Folge verpasst. Ich freue mich auf euch, bis zum nächsten Mal. Ciao! Transcribed with Cockatoo