Die drei Fehler woran Wohnprojekte scheitern - Interview mit Beraterin Angelika Majczak-Rummel #65

00:00:35: verbindet. Meine heutige Gästin ist Angelika Maischak-Rummel, Rechtsanwältin und langjährige Beraterin für Wohnprojekte unterschiedlicher Art. Ja, und Angelika hat sehr viele Projekte beraten und begleitet und daher wirklich viel gesehen. Ja, in der heutigen Folge verrät uns Angelika die drei klassischen Fehler, woran Wohngruppen scheitern. Ihr erfahrt, auf welchen Plattformen ihr Projekte findet, die aktuell Mitstreiter suchen. Ihr lernt, wie ein spezialisierter Finanzierungsberater mit der Gruppe die finanziellen Fakten herausfindet, ohne dass jemand das Gesicht verliert. Ja und Angelika erzählt uns auch noch, für welche Dinge es Fördermittel gibt und für welche es auch keine gibt. Ja

00:01:16: und sehr spannend sind auch noch ihre Hinweise auf die Nachteile von Direktkrediten. Und am Ende gibt es noch Ratschläge, welche Berater ihr unbedingt bei so einem Projekt braucht und wie viel Budget ihr hierfür einplanen müsst. Also ihr merkt schon, es ist ein richtiger Deep Dive, also spitzt unbedingt die Ohren, wenn ihr euch auch vorstellen könnt mit einer Gemeinschaft ein Wohnprojekt zu starten oder euch einem anschließen wollt. Also heute gibt es nochmal richtig viele Insights. Los geht's!

00:01:45: Ich begrüße heute Angelika Maischak-Rummel. Hallo, schön, dass du da bist. Hallo! Ich stelle dich mal ganz kurz vor, Angelika ist Rechtsanwältin und seit vielen Jahren bundesweit agierende Beraterin für Wohnprojekte in verschiedenen Rechtsformen. Und sie hat schon viele Projekte kennengelernt und begleitet, aber leider auch viele Scheitern sehen. Also daher können wir viel von ihr lernen. Also schön, dass du dir heute Zeit nimmst. Vielen Dank, Anna, für die Einladung zu deinem Podcast.

00:02:15: Gerne. Bevor wir zum Thema Scheitern einsteigen, wollte ich dich mal fragen, was sind denn eigentlich so Hauptthemen, bei denen du einer Gruppe für ein Wohnprojekt helfen kannst? Im Moment kommen Anfragen dergestalt, wir sind eine Freundesgruppe, wollen in München gemeinsam ein Bestandshaus kaufen und dort gemeinsam wohnen, was müssen wir bedenken? Oder ich habe ein Anwesen, möchte mit anderen die Scheune ausbauen und suche die Mitstreiterinnen. Wie geht das?" Bei diesen Anfragen geht es zunächst um Orientierung bei der Vielzahl der Rechtsthemen

00:02:52: und um Vermeidung von Fehlentscheidungen. Ob es dann weitergeht, muss die Gruppe dann entscheiden. Manche Projekte begleite ich jahrelang, von der Vision bis zum Einzug, bei allen juristischen Themen. Das wird dann irgendwann fast eine Freundschaft, weil man sich so lange kennt. Weil man so eng zusammenarbeitet.

00:03:15: Und da ist halt die Vertrauensbasis einfach die wesentliche Grundlage. Und aufgrund meiner langjährigen Prozesserfahrung im Themenfeld Bauen und Mieten, habe ich auch ein feines Gefühl dafür, über was man alles so streiten kann. Ah, das ist natürlich gut zu wissen, wenn man das alles weiß. Genau, das kann man dann im Vorfeld wunderbar steuern und auch vermeiden. Und diese juristische Projektsteuerung erfordert dann ein interdisziplinäres Zusammenarbeiten

00:03:47: mit Architekt, Bank, Notar, mit allen Beteiligten. Ja super, da haben wir jetzt wirklich einen guten Überblick bekommen, mit welchen Themen du dich so beschäftigst. Ich wollte jetzt mal für meine Hörer und Hörerinnen, die gerade eben nachdenken, so ein Wohnprojekt zu starten, mal mit dir zusammen so klassische Gründe herausfinden, woran Gruppen, die sich eben

00:04:10: gerade neu finden, oft auch scheitern. Weil du hast ja viele Projekte in deiner Karriere auch schon gesehen. Um dann eben auch so ein bisschen vorweg denken zu können, okay was kann ich machen, damit ich eben diesen Fehler nicht noch mal mache. Kannst du uns da vielleicht schon mal so den ersten Grund nennen, warum Projekte leider oft scheitern? Zur Klarstellung muss man darauf hinweisen, dass in den letzten Jahren auch Bauträger und Projektentwickler Insolvenz angemeldet haben. Ja, das stimmt. Die Rahmenbedingungen waren und sind extrem. Neben den steigenden Zinsen und Baukosten hat die abrupte

00:04:47: Beendigung der KfW-Fördermittel viele Projekte gezwungen, die Reißleine zu ziehen. Also insofern möchte ich mich jetzt heute auf die drei Gründe beschränken, auf die die Gruppen wirklich selber Einfluss nehmen können. Ja, und nicht diese makroökonomischen Gründe.

00:05:06: Genau. Also reden wir dann mal über die drei Gründe, die, glaube ich, wichtig sind. Einmal die unklare Vision, sodass man nicht zum Handeln kommt. Die Vision, die bewegt sich ja am Anfang irgendwo zwischen schöner Wohnen und Weltretten. Okay. ja am Anfang irgendwo zwischen schöner wohnen und weltretten. okay. und man muss aber zu einem konkreten zweck kommen und diesen konkreten zweck muss man definieren. die bezeichnung

00:05:34: baugemeinschaft, wohnprojekt, alternatives wohnen ist inhaltlich überhaupt nicht definiert. ja das stimmt. dann kann jeder darunter was anderes verstehen. Und die Seniorinnen, die haben andere Bedürfnisse als Studentinnen. Oder wenn ich junge Leute mit Behinderung habe, habe ich andere Bedürfnisse als eine Familie, die wächst. Ja. Also, alle diese Gruppen ja nur der Wunsch nach Gemeinsamkeit.

00:06:03: Aber was heißt denn das jetzt konkret? Also das muss herausgearbeitet werden. Die Freundesgruppe, die ist deutlich homogener als eine Gruppe, die sich erst finden muss. Da muss man teilweise erst herauskitzeln, was wirklich wichtig ist. Das ist also ein deutlich längerer Prozess. Beispielsweise will jemand preiswerte Mietwohnungen auf kleinstem Raum haben? Will ein ehemaliger Hauseigentümer auch in einem Wohnprojekt den Flair von Einfamilienhaus behalten? Geht es um selbstständiges Leben im Alter oder inklusives wohnen möchte sich das projekt in die nachbarschaft öffnen oder wollen

00:06:47: die bewohnerinnen unter sich bleiben möchte man ein bestandsobjekt nachhaltig sanieren oder möchte man einen neubau in einer hochpreisigen wohngegend errichten in der stadt auf dem Land. Also es gibt unendlich viele Varianten. Und das muss herausgekitzelt werden als die gemeinsame Vision. Okay, ich habe jetzt richtig verstanden, man hat ja einfach so viele Optionen. Und es ist eben wichtig, dass man gemeinsam eine klare Vision, die für alle dann auch, die quasi alle teilen, sage ich jetzt mal so,

00:07:26: dass man die zusammen entwickelt. Habe ich das richtig verstanden? Genau so ist es. In den Kommunen, die Grundstücke im Konzeptvergabeverfahren vergeben, da sind die Rahmenbedingungen für eine erfolgreiche Bewerbung bekannt. Also da weiß man, wie müssen die Anforderungen an die Rechtsform sein, an das Gebäude, welche sozialen Komponenten müssen erfüllt werden. Gibt es eine Idee, die ins Quartier wirken soll? Und die meisten kommen dann relativ schnell auf Gemeinschaftsräume, Mobilitätskonzept,

00:08:07: vielleicht auch eine Wohnung für Menschen, die am freien Wohnungsmarkt benachteiligt sind. Also Konzeptverfahren, nur mal mehr für unsere Hörer und Hörerinnen, die jetzt sich denken, was war das nochmal? Also so wie ich das verstanden habe, gibt es eben immer mehr Kommunen, die ihre Grundstücke nicht mehr dem geben, der quasi den höchsten Preis zahlt, sondern sie schreiben die aus, dass man Konzepte einreichen soll und der, der das beste Konzept hat, kriegt dann das Grundstück, unabhängig vom Preis.

00:08:39: Genau, dazu hast du ja schon Podcast gemacht. Genau, da alle Hörer nochmal das Interview von der Nele Trautwein von Stadtbau Berlin anhören, die hat das auch sehr genau erklärt, wie das auch in Metropolen abläuft. Also das ist nicht nur für Metropolen, das machen sehr viele Gemeinden oder fast alle, ich weiß es gar nicht. Naja gut, das machen die großen, weil es auch mit viel Geld und Aufwand zu tun hat. Also das heißt Hamburg, Frankfurt, München, das sind so einfach die großen Regionen, wo eben diese Konzeptvergabeverfahren sehr gut durchstrukturiert sind. Teilweise werden auch Grundstücke gar nicht mehr verkauft, sondern nur in Erbbaurecht vergeben. Aber es ist

00:09:29: ja so, dass für dieses Konzeptvergabeverfahren vorher Punkte festgelegt werden. Also womit kann man eben am meisten punkten? Und insofern sind die Rahmenbedingungen relativ bekannt. Man kennt die Anforderungen, die man erfüllen muss, um erfolgreich zu sein. Man kann damit, wie gesagt, nicht die Welt retten. Aber für die städtische Entwicklung ist das ein durchaus interessanter, eine durchaus interessante Komponente.

00:10:02: Und vor allen Dingen wollen ja gerade die Kommunen das Thema Bodenspekulation verhindern. Genau, ja. Und die Interessenten erfahren dann eigentlich relativ schnell, was gefordert ist und können dann auch relativ schnell sagen, passt oder passt mir nicht. Ja, und in diesem Prozess findet man ja auch wahrscheinlich eine klare Vision oder schleift sich, sage ich jetzt mal, die Vision, weil man ja

00:10:30: dann immer wieder merkt, okay an dem Punkt können wir mitgehen oder wollen wir mitgehen, an dem Punkt vielleicht auch nicht. Das stelle ich mir so ein bisschen vor, wie wenn man einfach was kaufen will und schaut sich viele Immobilien an, dann weiß man ja auch nach der zehnten viel klarer, wo der Weg hingehen soll, als noch bei der Besichtigung der ersten Immobilie. Genau.

00:10:52: Und dann werden diese Gruppen auch beraten und begleitet durch Professionelle wie die Nele. Und insofern ist dieser Schritt von der Vision zum Handeln einfach deutlich einfacher. Das ist so. Aber wie gesagt, die wenigsten Kommunen, wenn man jetzt so die mittelständischen, ländlichen Kommunen anschaut, machen dieses Verfahren. Also ist es insofern für Gruppen, die jetzt nicht in diesem Konzept eingebunden werden können, deutlich schwieriger.

00:11:32: Ja und es ist ja auch die Voraussetzung, dass ich neu baue, oder? Ich habe ja da nur ein Grundstück oder gibt es diese Konzeptverfahren auch für Bestandsimmobilien? Da hast du recht, das ist nur Neubau, genau. Die Kommune hat ja nur Einfluss auf die Grundstücke, die sie selber hat. Ja, okay, verstanden.

00:11:49: Und insofern, die meisten Gruppen werden in dieses Konzeptvergabeverfahren nicht reinkommen können, außer sie ziehen jetzt nach München, Berlin, Frankfurt, Hamburg, etc. Also das heißt, die meisten Gruppen organisieren sich zunächst mal als Verein und sind in dieser Dream-Phase. Und es kann sein, dass sich die

00:12:16: tatsächlich in dieser Dream-Phase verheddern. Sollte dann mal eine Immobilie oder ein Grundstück auf dem Markt angeboten werden, ist die Gruppe gar nicht so schnell handlungsfähig, um jetzt kurzfristig ein Angebot abgeben zu können. Und damit verharrt man weiter in diesem Prozess. Ah ja, okay. Das heißt, wichtig ist, dass ich quasi als Gemeinschaft erstmal eine klare Vision entwickelt. Wahrscheinlich erstmal jeder für sich und dann versucht man, die gemeinsamen Nenner herauszuarbeiten. Und jetzt hast du schon gesagt, Dreamphase, also Visionsphase, man macht auf, man lässt sich inspirieren, man besucht vielleicht auch andere Projekte.

00:12:58: Genau, also ist gerade in so einer Inspirationsorientierungsphase. Und viele kriegen quasi nicht den nächsten Schritt hin, also von Träumen ins Handeln kommen. Gibt es da irgendwelche Ratschläge? Wie komme ich denn von meiner Traumphase? Es ist ja in vielen Bereichen so. Es betrifft genauso Leute, die einfach nur für sich eine einzelne Immobilie suchen. Die haben ja auch eine Dreamphase, hoffentlich. Und dann ist halt irgendwie die Frage, und jetzt? Also wie kriege ich den Schuss aufs Tor? Hast du da irgendwelche Tipps?

00:13:31: Genau. Also wenn ich jetzt als Einzelner für mich was suche, dann wäre ja natürlich das Einfachste, sich in einem Bestandsobjekt einen Platz zu suchen. Das kann natürlich bedeuten, dass ich den Ort wechseln muss und erfordert natürlich Kompromisse, weil ich dann ja als Neuer in eine bereits

00:13:54: funktionierende Gruppe eintrete. Da muss ich mich halt an diese Spielregeln halten, die mir die Gruppe vorgibt. Aber es gibt wirklich ganz schöne Matching-Plattforms, also BringTogether, und es gibt auch Projektbörsen von der Stiftung TRIAS oder vom Forum Gemeinschaftliches Wohnen. Dort kann man schauen, ob man sich eben anbindet an eine bereits existierende Gruppe oder natürlich noch schneller in ein Bestandsobjekt eintritt als Nachfolger. Ah ja, okay. Also da gibt es so richtige Börsen oder ich sag jetzt mal Kontaktplattformen, wo Menschen oder wo Projekte Mitstreiter suchen. Genau, Mitstreiter oder Nachfolger.

00:14:45: Das wusste ich ja gar nicht. Also, Bringtogether ist die größte Plattform. Ja. Und man muss dann einfach schauen, manchmal wird auch Probewohnen angeboten, ob es passt. Der normale Makler macht das ja nicht.

00:15:01: Also, die Links setze ich auf alle Fälle in die Shownotes, weil ich glaube, das ist jetzt wirklich für den einen oder anderen Also normale Makler macht das ja nicht. Die Links setze ich auf alle Fälle in die Shownotes. Ich glaub, das ist für den einen oder anderen total interessant. Allein zur Inspiration, was es da für Projekte vielleicht in der eigenen Region auch gibt. Wo man dann eben auch mal so einen Kennenlerntermin ...

00:15:16: Oder wie läuft so was ab? Man macht wahrscheinlich einen Termin aus, um die mal kennenzulernen, oder? Genau, also manchmal würde man erst mal telefonieren, eine Online-Konferenz machen, schauen, was sind die Rahmenbedingungen. Muss ich vielleicht irgendwelche Eintrittsgelder bezahlen oder so? Dann besucht man sicherlich die Leute.

00:15:35: Es gibt dann auch häufig die Möglichkeit des Probewohnens. Und ja, dann kann es passen oder es kann halt nicht passen. Ja, genau. Das ist, glaube ich, ganz normal. Was meinst du mit Eintrittsgeldern? Naja, wenn ich jetzt, wenn dieses Bestandsobjekt eine Genossenschaft wäre, ach so, ja, okay.

00:15:57: muss ich dementsprechend wohnungsabhängige Pflichtanteile zahlen. Es kann natürlich auch sein, dass das eine GmbH und CoKG ist und ich irgendwelche Gesellschaftsanteile zeichnen muss. Also es ist durchaus denkbar, dass ich finanzielle Mittel erst investieren muss, um in dieses Projekt zu kommen. Es gibt natürlich auch Projekte auf Mietbasis, aber das heißt ja nicht, dass das jetzt deswegen in Anführungsstrichen kostenlos ist. Ja, ja, verstanden. Okay, super. Also das ist schon mal ein total guter Ratschlag, diesen Kontaktplattformen, sag ich jetzt mal,

00:16:40: oder Projektbörsen, vor allem eben für Leute, die noch alleine sind, weil dann ist es glaube ich leichter, weil da ist eine Gruppe, die ist auch schon in gewisse Schritte gegangen quasi, da kann ich mich anschließen. Jetzt mal angenommen, da ist jetzt nichts dabei in meiner Region oder ich habe schon eine Teilgruppe, wie komme ich denn jetzt als Gruppe, ich sage jetzt mal ein gewisser Freundeskreis, die jetzt da in ihrer Traumphase sind, wie kommen denn die in diese Handlungsphase? Also wenn es das eigene Projekt sein soll, dann muss man natürlich sich überlegen, manche Konzepte funktionieren natürlich nur in einer großen Gemeinschaft als Genossenschaft. Da muss ich also groß denken.

00:17:26: Manche Projekte leben von der spezifischen Gruppenzusammensetzung, also nur Senioren, nur Menschen mit Behinderung. Also das ist der eine Punkt, den ich im Blick haben muss. Und ich muss bei meiner Fragestellung immer sagen, was brauchen wir als Gruppe, um auf ein Angebot, was meinetwegen nächsten Monat käme, überhaupt reagieren zu können. Mhm.

00:17:55: Und an diesen Voraussetzungen, dass ich eben eine Entscheidung treffen kann, wenn sich die Gelegenheit bietet, muss ich halt arbeiten. Und das wär zum Beispiel, also ich muss eine gewisse Rechtsform haben, ob jetzt als Vereingenossenschaft oder was auch immer,

00:18:12: und ich muss irgendwie das Geld relativ zackig zur Verfügung haben, oder? Ja, nein. Also wir sind ja eigentlich noch von der Vision ins Handeln gekommen. Deine Frage wäre der nächste Step. Ach so, ja, okay. Also wir sind ja noch ganz, ganz niederschwellig. Wir sind ganz vorne, okay, verstanden.

00:18:30: Genau. Und da heißt es, dass ich einen Projektplan machen muss mit Geld und Zeitangaben. Also Schritt für Schritt sagen, was brauche ich jetzt für die Beratung zur Rechtsform? Und so weiter. Also, ich brauche jetzt erstmal ein Projektplan. Und da kann ich mir halt tatsächlich auch geschulte Personen, Beraterinnen einladen. Und es gibt Methoden. Also eine Methode, die sehr beliebt ist in dem Bereich der Wohnprojekte, ist Dragon Dreaming, was du dann vielleicht auch in den Shownotes veröffentlicht.

00:19:12: Das heißt, mit Hilfe eines Workshops kristallisiert sich sehr schnell heraus, welche Schritte zu gehen sind und wie die sich wechselseitig beeinflussen. Und dann kann jeder sehr schnell entscheiden, bin ich jetzt schon reif dafür, bin ich bereit dafür, diese Schritte mitzugehen. Und das müssen nicht alle sein. Es kann sein, dass es nur eine Kerngruppe gibt, also die Macher, die machen dann auch insofern alleine weiter, arbeiten diesen Projektplan ab. Und die anderen, die nicht zu dieser Kerngruppe gehören, laufen halt eine Zeit lang mit, sag ich jetzt mal. Es kann sein, dass es dazu einem Kommen und Gehen führt. Wichtig ist aber, dass dieser Projektplan,

00:20:10: dass die Zwischenergebnisse und dass die Rechtsform nicht immer wieder in Frage gestellt werden durch neue Leute, die hinzukommen. Okay, weil das wird einfach, dann ist man in so einem Kreisel drin. Genau. Ja, okay.

00:20:24: Wenn ich das dann abgearbeitet habe, also diese Eckdaten, wir sind ja eigentlich noch dabei, die Vision in Eckdaten zu konkretisieren. Erst dann kommt der nächste Schritt. Also ein Eckdatum wäre zum Beispiel, welche Immobilie in welcher Größenordnung

00:20:42: können wir uns vorstellen oder können wir uns überhaupt leisten oder so? Ist das ein Eigentum? Ist teilweise schon wieder der zweite Schritt. Es kann auch sein, dass ich nur überhaupt frage, wird das jetzt ein Projekt mit privatem Eigentum oder wird es ein Mietprojekt? Also selbst allein schon diese grundsätzlichen Fragen sind schwierig. Es gibt Gruppen, die wollen halt alles. Und das kann ich irgendwann natürlich nicht mehr realisieren. Ich muss mich auf einen Zweck, auf ein Projekt fokussieren,

00:21:21: was auch realisierbar ist. Und das heißt eben nicht unbedingt die Welt retten, sondern was ist die tragfähige Basis für die Kerngruppe. Ah ja, okay. Und du hast jetzt gesagt, diese Workshop nach dieser Methode, also das ist ja nur ein Beispiel von der Methode, diese Dragon Dreaming, also Dragon wie der Drache, jeder der jetzt sich denkt so, hä?

00:21:43: Du sagst geschulte Personen. Wer ist denn da eine geschulte Person? Also für mich, ich hätte ja, wenn ich jetzt da so eine Gruppe hätte, ich hätte als gern jemanden dabei, der einfach schon viel Erfahrung mit Gemeinschaftsprojekten hat. Weil alle anderen mit mir sind ja auch alles Laien und da hätte ich natürlich gerne jemanden, der schon viel gesehen hat auch so ein bisschen erfahrungsberichte reingeben kann wo finde ich denn dann eben so einen geschulten workshop leiter sage ich jetzt mal da schaue ich bei dem wohnprojekte portal wo es die entsprechenden berater gibt kommen ja später vielleicht noch mal dazu es gibt eben verschiedene Berater für verschiedene Themen. Und diese erste Phase wäre halt die Gruppenbildungsphase.

00:22:31: Und es gibt einfach ein paar, wenn man so will, Fachleute, die sind halt in der Szene super bekannt. Nur möchte ich jetzt hier keinen Namen nennen, weil wenn ich dann jetzt einen übersehe, dann ist er beleidigt. Also es gibt ein paar Fachleute. Aber es gibt also eine Plattform, es gibt eine Webseite, Wohnprojekteportal und da finde ich für gewisse Phasen und für gewisse Spezialgebiete dann erfahrene Berater, die sich da gut auskennen? Genau, es gibt auch mittlerweile

00:23:05: ganz schöne Literatur. Kannst du mal so ein Buchtipp noch? Fällt dir da spontan was ein? Der Herr Feldmann hat ein wunderbares Buch herausgegeben. Also Herr Feldmann, super, das packe ich einfach in die Shownotes, dann kann jeder da mal sich das anschauen, ob das dann die gerade in dieser Traumphase sind, dann schon mal so ein bisschen sich einlesen können. Super. Jetzt habe ich verstanden, der erste Fehler, da geht es quasi um die gemeinsame Vision und dass man von der Vision auch so ein bisschen in diese erste Phase des Handelns kommt, um eben diese Eckpunkte,

00:23:40: wie du es genannt hast, eben so ein bisschen fest zu zurren und die auch nicht immer wieder in Frage stellt, sondern dass man einfach ja, ich sage jetzt mal so Basis, ein Fundament schafft, auf dem man dann quasi weiterlaufen kann. Das habe ich verstanden, dass das ein großer Fehler ist, dass man da quasi immer drin hängen bleibt oder sich gar nicht eine klare Vision schafft und jeder denkt an was anderes und dann ist man in so einer Endlustdiskussion ständig. Fehler Nummer 2, fällt dir da schon noch was ein? Die fehlende Klärung der finanziellen Basis. Gerade in der Gemeinschaftsszene gibt es schon eine erhöhte Scheu davor,

00:24:17: Beweise und Dokumente zu verlangen. Die Menschen wollen ja nicht misstrauisch, kleinlich erscheinen. Und vor allen Dingen natürlich nicht gegenüber Menschen, die man ja so nett findet, mit denen man sich so gut versteht. Und je länger aber die Gruppe gemeinsam träumt, desto schwerer wird es, diese Verbindlichkeiten schriftlich niederzulegen. Weil es schwingt ja immer die Angst mit, dass sich dadurch jemand jetzt genötigt fühlt und dann ausscheidet. Also man schiebt das alles so immer vor sich hin.

00:24:55: Also so eine soziale Angst, mal so tacheles zu reden, was die Finanzen angeht. Weil man erst mal das Soziale nach vorne schiebt. Man will sich ja auch gut verstehen und muss ein bisschen eigentlich aber auch mal so ein bisschen die Hard Facts ansprechen. Genau. Gleichzeitig wissen die Gruppen aber häufig gar nicht, was denn eigentlich ihr

00:25:16: Traum tatsächlich kostet oder auch kosten würde oder kosten dürfte. Und vor allen Dingen weiß ich ja gar nicht, ob sich der andere diese Beteiligung an dieser Realisierung und an den später laufenden Kosten überhaupt leisten kann. D.h. wir sprechen zum einen ungern über unsere eigenen Einkommens- und Vermögensverhältnisse. Aber noch weniger fragen wir die anderen ... Ja.

00:25:47: ... nach Einkommen und Vermögen. Und lassen uns dazu natürlich auch keine Beweise geben. Da kann uns jeder alles Mögliche erzählen. Oder jeder hat da auch eine andere Dimension im Kopf. Wenn's heißt teuer, jeder hat eine andere Version von teuer im Kopf.

00:26:03: Genau, der eine sagt, ich verdiene gut, aber was ist jetzt gut im Verhältnis für ein Millionenprojekt? Ja, okay, also ich verstehe schon, das ist so eine soziale Hemmung, das anzusprechen. Aber wie löse ich jetzt so ein Dilemma? Auch da gibt es gute Möglichkeiten, indem ich einen neutralen Finanzberater einbinde, findet man auch auf dem Wohnprojekte Portal. Okay, super. Und die können einfach Klarheit in das Projekt bringen und gleichzeitig aber den Schutz der personenbezogenen Daten wahren. Denn die Gruppe,

00:26:40: also die Einzelgespräche werden ja geführt unter der Verschwiegenheitsverpflichtung. Und die Gruppe, also die Einzelgespräche, werden ja geführt unter der Verschwiegenheitsverpflichtung. Und die Gruppe bekommt gefilterte Informationen. Ah. Im Sinne von, gibt es kapitalstarke Mitglieder? Gibt es vielleicht Personen ohne Eigenkapital? Wie ist das Verhältnis?

00:27:03: Also gibt es, wenn man so will, grün und rote Mitglieder? Das ist interessant. Also man zieht gar nicht öffentlich, lässt man nicht die Hosen runter, sondern jeder geht einzeln zu diesem Finanzberater, der eben auch sehr viel Erfahrung mit so Gemeinschaftsprojekten hat, weil sonst, also das ist ja schon mal eine andere Nummer, soas zu finanzieren. Und dann der Finanzierungsberater verschafft sich somit einen Überblick über die einzelnen Situationen und gibt dann aber nur aggregiert

00:27:31: an die Gruppe quasi seine Einschätzung, seinen Ratschlag wieder. Also er sagt jetzt nicht Partei, also die Familie XY, die hat gar kein Geld und die anderen, die haben eine Millionenerbschaft gemacht. Sondern das wird dann einfach als Gruppe. Das ist ja interessant. Okay. Ja, genau.

00:27:49: Und dann kann ich mir überlegen, kann ich jetzt das 2-Millionen-Projekt stemmen oder das 4-Millionen-Projekt? Muss ich eine solidarische Finanzierung einplanen, wenn ich halt auch zwei, drei finanzschwache Personen mitnehmen möchte. Aber das wird halt nicht an den Personen als solches festgemacht, sondern an den reinen Fakten. Interessant. Also letztendlich ist ja da dann wahrscheinlich auch so ein gewisser Punkt dann in der Gruppenfindung auch erreicht, wo es dann darum geht,

00:28:24: wie solidarisch will ich eigentlich da reingehen. Also wie viel, wenn ich jetzt der bin, der irgendwie mehr hat, wie viel möchte ich mittragen im Boot oder so? Oder man weiß dann auch, okay, gar keiner hat Kohle, es wird eh nix. Also so. Gut, dann brauche ich auch nicht das 2-Millionen-Projekt erträumen. Genau, aber es ist quasi ein bisschen Tag der Wahrheit, oder? Ja, ja, ja, ja, richtig. Spannend.

00:28:52: Und so kommt man dann doch relativ gut zu einer Erklärung der Situation, ohne dass ich diese soziale Hemmung jetzt missbrauche. Ja, aber ich finde das echt sehr gut gelöst. Ich hatte das gar nicht so auf dem Schirm. Ich dachte, das wird dann wirklich in der Gruppe öffentlich besprochen, in so einem Plenum oder so. Also finde ich einen guten Ansatz. Das kann man ja immer noch machen, schließt sich ja nicht aus, wenn die Gruppe das will, dass das quasi, aber dass man im Ersten aggregiert angeht und über einen neutralen Finanzberater, finde ich das ja echt eine gute Sache.

00:29:25: Genau, also kurz und gut, ohne Moos nix los. Rechtsform und Finanzierungskonzept bedingen sich. Das muss halt einfach frühzeitig und langfristig gedacht werden. Das kann nicht so lösen, wie wir es jetzt gerade besprochen haben. Und das ist wesentlich zielführender, als die Idee, sich zu überlegen, wo bekomme ich jetzt Fördermittel her, oder kann ich Direktkredite einwerben? Also, dass man immer sozusagen auf den Dritten hofft, auf den weißen Ritter, der daherkommt. Also, da komme ich nicht weiter.

00:30:04: Ja, also Fördermittel dazu, genau, da hab ich auch mit einer anderen Gruppe gesprochen, die über Direktkredite und Fördermittel oder Gratis-Fördermittel beantragt haben. Wie schätzen du das ganze Thema Fördermittel so ein in diesen, sag ich mal, Wohnprojekten

00:30:20: oder für Wohnprojekte? Genau, also schauen wir uns nur die Fördermittel an. Typischerweise denken die Gruppen, sie können es bei irgendeiner Stiftung oder können sie Fördermittel einwerben. Da bin ich aber meist der Spielverderber. Okay. Weil für Wohnprojekte gelten natürlich

00:30:38: die ganz normalen allgemeinen gesetzlichen Spielregeln. Und Wohnen ist nicht gemeinnützig im Sinne der Abgabenordnung. Also darf eine gemeinnützige Stiftung keine Fördermittel an Projekte geben, die ihrerseits nicht gemeinnützig sind. Ah, ja, okay, verstanden. Und für Grundstückskauf und für Steine, sprich, ich baue ein Haus, gibt es eigentlich keine Fördermittel, außer das, was wir jetzt unter KfW-Fördermittel verstehen. Also die hängen ja nicht am Wohnprojekt, sondern die hängen ja an der Ausstattung des Gebäudes.

00:31:21: Das spricht natürlich auch ein Wohnprojekt. Aber die meisten denken, wenn sie Fördermittel hören, natürlich an diese Stiftungen, die ihnen irgendwas schenken. Aber wie gesagt, wenn ich selber als Gruppe in der entsprechenden Rechtsform nicht gemeinnützig bin und Wohnen ist halt nun mal nicht gemeinnützig, dann macht es auch keinen Sinn, Stiftungen anzufragen, weil die müssen ablehnen.

00:31:46: Ach ja, okay. Und gibt es dann aber auch Wohnprojekte, wo man sagt, weil sie irgendwie einen besonderen Kultur- oder sozialen Aspekt quasi integriert haben, also du hast ja vorher auch integrative Wohnprojekte angesprochen, sind die dann gemeinnützig oder ist das eher schwierig? Gerade das Gemischte ist das Problem. Das Gemeinnützigkeitsrecht sieht vor die Förderung von Menschen mit Behinderung, die Förderung von Senioren, also immer eine bestimmte Zielgruppe fördern.

00:32:23: Ach so. Aber wenn ich jetzt ein Projekt habe, was typischerweise ja generationsübergreifend ist, bunt ist, inklusiv ist, mache ich mir dieses Fördermittel in Anführungsstrichen kaputt, weil ich will ja nicht eine Einrichtung für Menschen mit Behinderung machen, sondern ich will ja ein Wohnprojekt machen, was besonders bunt ist. Also ist die Idee, wir sind doch inklusiv, zwar gemeinwohlorientiert optimal, aber im Sinne des Steuerrechtes kontraproduktiv. Okay und kulturell? Es gibt ja auch so Kulturprojekte, die gemeinnützig sind.

00:33:05: Also was ich schon immer interessant finde, ist, einen gemeinnützigen Verein als Ergänzung zu etablieren. Ah, okay. Und dann kann ich einzelne Aktionen, kann ich dann in den Gemeinschaftsräumen mit der Nachbarschaft über den Verein mit Hilfe von Spenden und dann Fördermittel finanzieren. Aber wie gesagt, es geht nicht um Grundstückskauf und nicht um Steine, sondern es geht nur über einzelne Maßnahmen im Sinne des Gemeinnützigkeitsrechtes. Verstanden. Okay, ich glaube, das ist wirklich ein ganz wichtiger Tipp gewesen.

00:33:46: Und wahrscheinlich platzen gerade ein paar Illusionen. Aber es ist ja wichtig, also wenn man dann immer denkt, ah ja, da kann ich mich dann einfach bewerben, aber ich habe gar nicht die rechtliche Grundlage, um überhaupt förderbefähigt zu sein, sage ich jetzt mal. Das ist ja schon mal super interessant. Genau, da geht viel Kraft unter Umständen,

00:34:05: wird verpufft da, weil man sich dieser falschen Hoffnung hingebt. Und dann hattest du ja noch nach Direktkredite. Genau, da wollte ich noch mal einhaken. Direktkredite, seit ich die Interviews führe zu diesem Thema gemeinschaftliche Wohnprojekte, habe ich jetzt noch kein Projekt gehört, gesehen, die nicht mal das Wort Direktkredit in

00:34:29: den Mund genommen haben. Deshalb das Wort fällt jetzt schon in den letzten Folgen sehr sehr oft, aber immer quasi als Hebel, dass man damit was möglich machen kann. Genau, wie schätzt du denn die, also mal so neutral als Beraterin von außen das Thema Direktkredite ein? Weil, ich muss ja auch ganz ehrlich meine Meinung dazu sagen, also als Laie würde ich mir denken, naja, das ist ja nochmal ein Kredit. Also ich hab ja dann quasi ja noch jemanden, den ich ständig tilgen und Zinsen zahlen muss und da hab ich ja also eine immense Zins- und Tilgungslast. Die ist ja zusätzlich zur Bank noch on top. Außer die geben mir das alle unbefristet für null Zinsen.

00:35:09: Dann ist das ja vielleicht was anderes. Aber da denk ich mir immer so, wie rechnet sich das? Ja, vielen Dank für die tolle Frage. Weil, ja, da muss man ein bisschen ausholen. Auch da bin ich ein bisschen Spielverderber. Also, Direktkredite sind auch wieder gesetzlich normiert.

00:35:31: Es gibt ein Vermögensanlagegesetz, was Verbraucher schützen soll vor höchst riskante Geldanlagen. Und Direktkredite gehören in diese Kategorie. Und dann erkläre ich auch, warum. Ja, genau. Das wäre nämlich meine Frage, weil höchstrikante Geldanlagen,

00:35:49: da denke ich jetzt, okay, das sind jetzt irgendwelche Day-Trading-Sachen, wo ich irgendwelche so Hebelprodukte kaufe im Trading oder so. Aber da denke ich jetzt nicht an Direktkredit. Genau, aber so kompliziert ist es auch tatsächlich gar nicht. Man muss nur wissen, dass Direktkredite keine normalen Kredite sind, sondern die sind so konstruiert als sogenanntes qualifiziertes Nachrangdarlehen,

00:36:17: das ist also der Oberbegriff davon, dass sie als Eigenkapital des Projektes gelten. Weil wenn ich jetzt nur einen Kredit habe, dann ist das ja eine Forderung. Die würde ja als Forderung gebucht werden. Aber durch eine bestimmte Ausgestaltung als sogenanntes qualifiziertes Nachrangdarlehen kann ich es als Eigenkapital bewerten. Und diese Konstruktion, die führt dazu, dass die Rückzahlung der Darlehen und auch der Zinsen immer verweigert werden kann, wenn diese beim Projekt die Insolvenz auslösen würde. Also ein Totalausfall ist möglich. Das ist das Hochriskante. In der angespannten Wirtschaftslage jetzt wird

00:37:08: es natürlich immer schwieriger, auch im Familien- und Freundeskreis diese Geldgeber zu finden, die ja unter Umständen faktisch eine Schenkung machen. Und durch das Gesetz, was wir gerade gesagt haben, § 2 Vermögensanlagengesetz, sind diese Direktkredite auch wieder zum Schutz der Geldgeber betragsmäßig und zeitlich begrenzt. D.h. die Projekte, insbesondere Miethäuser-Syndikat, muss also ständig neu einwerben.

00:37:41: Wir haben so eine Art Rotation der Direktkredite. Und kann ich jetzt, wenn ich jetzt einfach mal nur an meine Geschwister denke, die jetzt mir einen Direktkredit geben, weil sie sagen, die Anna, die soll es auch mal schön haben. Oder soll ein schönes Projekt machen. Und meine Schwester hat das quasi auch für mich schon so verbucht im Kopf. Kann man das einfach immer wieder verlängern? Nee, weil es ja gerade an diesen gesetzlichen Vorgaben hängt,

00:38:07: die man nachweisen muss. Wobei deine Frage insofern ganz, ganz interessant ist zur Klarstellung. Ich gebe diesen Direktkredit nicht dir, sondern ich gebe das zum Beispiel dem Miethäuser Syndikat, damit Miethäuser Syndikat das als Eigenkapital buchen kann. Denn die müssen ja Eigenkapital einwerben, circa 30 Prozent des Projektvolumens. Das ist ja nicht wenig. Das ist schon viel. Und erst danach ist die Bank für einen Bankkredit bereit. Natürlich kann ich jedem meiner Schwester Geld geben. Das ist ja nicht das Problem.

00:38:52: Da brauche ich nicht das Vermögensanlagengesetz. Sondern da schenke ich dir das oder ich gebe dir einen Privatkredit. Aber weil das Projekt das Geld braucht als Eigenkapital, deswegen ist diese Konstruktion gewählt. Und diese Direktkredite werden entweder gar nicht verzinst oder sehr, sehr gering. Und die Tilgung erfolgt halt, wie gesagt, unter Fragezeichen, auch nur, wenn dann neue Direktkredite wieder kommen.

00:39:23: Ah, okay, verstanden. Miethäuser-Syndikat kann deswegen günstige Mieten anbieten, weil die Immobilien selber nicht hochpreisig sind und nicht so hochwertig. Das sind häufig Bestandsobjekte, wo halt saniert wird, aber nicht optimalst hochwertig, sondern halt preiswert, gesetzeskonform. Und es werden halt letztendlich die laufenden Kosten nur umgelegt. Miethäuser-Syndikat ist aber wirklich eine eigene Welt innerhalb der Projektesszene. Und das kann man nur begrenzt jetzt auf andere Projekte in anderen Rechtsformen übertragen.

00:40:10: Okay, das habe ich verstanden. Also das mit dem Thema Direktkrediten. Jetzt nochmal, weil Mietshäuser sind die Karte, hört man ja öfter, man zahlt dann eine laufende Miete und dass man eigentlich fast kein Eigenkapital zur Verfügung haben muss. Wie schätzt du das ganze Thema Finanzierung dann ein? Also wenn ich nicht in der besonderen Sphäre des Miethäuser-Syndikats bin und ich habe ein normales Projekt auf Mietbasis, dann muss ich tatsächlich auch dort über Finanzierung nachdenken, weil ich ja auch hier vom Träumen ins Handeln kommen muss.

00:40:48: Also das heißt, ich brauche die richtige Rechtsform. Ich brauche diese Beratung für die Gruppen finden. Ich muss mit dem Eigentümer des Hauses, dem Träger oder dem Investor, müssen Verträge abgeschlossen werden. Da brauche ich dann auch wieder einen juristischen Begleiter. Das sind halt ja alles Kosten, die im Vorfeld zu finanzieren sind, bevor ich überhaupt in ein Objekt hineinkomme. Vielleicht brauche ich noch einen Architekten, der mir einen einen

00:41:20: Entwurf macht, damit die Gruppe sich vorstellen kann kann wie das denn aussieht also sind ja alles noch vor Planungskosten und wenn ich denn dann in dem projekt bin habe ich ja auch weitere finanzielle verbindlichkeiten möchte die gruppe ein sogenanntes nachbelegungsrecht haben vom vermieter spr sprich sie möchte jemanden Spezielles vorschlagen, der aus der Gruppe kommt, dann muss ja dieser eventuelle Leerstand der Wohnung, bis man

00:41:57: den Nachfolger gefunden hat, muss ja finanziert werden. Also zwei bis drei Monatsmieten müsste über die Gruppe finanziert werden, wenn jemand ausscheidet und ein neuer gesucht wird. Aber der größte Batzen sind natürlich auch die Mietzinsen und die Nebenkosten für die Gemeinschaftsräume. Also die Gemeinschaftsräume müssen ja auch bezahlt werden. Ja, stimmt. Und insofern muss ich über Finanzierung reden, auch für Projekte auf Mietbasis. Und da gibt es aber einfach unterschiedliche juristische Möglichkeiten, wie man das gestalten kann.

00:42:40: Ich sehe schon, es ist nicht trivial. Also ich glaube, man braucht auf alle Fälle die Juristen an der Seite, um da keine großen Fehler zu machen. Okay, super. Das habe ich aber jetzt verstanden. Also wir hatten Fehler eins, es geht um eine glasklare Vision. Fehler zwei ist, Tacheles reden, was das Thema Finanzen angeht. Und da gibt es eben auch diesen Finanzberater, der das quasi mit der Gruppe macht und aber Einzelgespräche führt und dann quasi das aggregiert, sag ich jetzt mal, für die Gruppe. Und dass es aber eben auch Konzepte gibt wie Direktkredit etc., wo man noch mal aufpassen muss, dass das sich auch alles rechnet

00:43:18: und trägt. So jetzt mal so für mich so zusammengefasst. Genau, also über Geld muss man sprechen. Ja. Man muss dann entsprechend Verbindlichkeiten auf der Basis von Fakten und nicht von Visionen schaffen. Und erst dann kann man halt Verträge mit Dritten abschließen, weil es muss ja immer erst die Finanzierung gesichert sein, bevor ich mich mit irgendjemandem vertraglich binde. Du hattest vorher schon den dritten Fehler angesprochen und zwar das Thema günstig wohnen, dass das immer so im Raum steht. Kannst du das noch mal genauer erklären? Was ist

00:43:56: für dich Fehler Nummer drei? Ja, ich denke, das ist ein Mythos, wenn ich sage, in Wohnprojekten kann man günstig wohnen. Teilweise findet man, selbst in der normalen Tageszeitung, so Anzeigen, da heißt es, günstig gemeinschaftlich bauen und wohnen. Dann muss man schauen, was steckt denn dahinter. Das kann durchaus auch ein verkapptes Bauträgermodell sein. Okay, was heißt verkapptes Bauträgermodell? Also es gibt ja gesetzliche Regelungen für Bauträgergeschäfte,

00:44:34: die ganz klar definiert ist, welche Informationen muss ich bekommen, welche Abschlagszahlungen sind nur dann und dann zu zahlen. Auch hier wird daher der Verbraucher geschützt. Wenn ich das aber so als gemeinschaftliches Wohnprojekt verkaufe in der Werbung, verkaufe, aber in Wirklichkeit dieser gemeinschaftliche Entscheidungsprozess fehlt,

00:45:03: dann nenne ich das verkauft bauträger modell weil dann habe ich wahrscheinlich nicht den gesetzlichen schutz den wir das bauträger recht geben würde ja stattdessen wird mir zwar geld genommen aber ob am ende des tages meine vision umgesetzt wird manchmal ein fragezeichen weil man kein mitspracherecht hat weil man keine mitsprache recht hat und vor allen dingen ich natürlich auch keine kontrolle habe wo und wie gelder fließen ja bei den projekten weiß ich ja sehr genau da hat ja jeder jeder einblick genau wo wo geld hin fließt oder wer nicht gezahlt hat wo es zu schulden

00:45:48: geht gibt wo die kosten hingehen das weiß ich ja alles gar nicht wenn ich so ein verkauftes modell mir anschaue also das heißt ich muss auch schauen mit wem habe ich es wirklich zu tun. Es gibt durchaus einige schwarze Schafe, die auch in der Szene bekannt sind. Muss man einfach auch sagen. Okay, und wenn ich jetzt als Laie, der die natürlich nicht kennt, deshalb ist es umso besser, sich da zu vernetzen und eben auch Beratung einzuholen, die eben viel Erfahrung in dieser Szene haben. Weil die wissen dann ganz genau, wenn sie einen gewissen Namen hören, ob das jetzt quasi ein guter Partner ist

00:46:32: oder ob das ein schwarzes Schaf ist. Ja, aber auch jeder, in Anführungsstrichen, normale Jurist sollte sehen, ob die Verträge tragbar sind und wie viel Gestaltungsspielraum zugunsten einer person da ausgeschöpft wird also manche dinge wird auch auch der sagen wir mal der klassische rechtsanwalt erkennen wenn er sich die verträge anschaut. Aber natürlich würden jetzt die im Wohnprojekt Geschulten

00:47:08: noch ein bisschen anders drauf schauen, weil wir einfach noch andere Erfahrungswerte haben, wo und wie man tritzen kann. Ja, okay, verstanden. Genau, aber bleiben wir noch mal bei diesem günstig wohnen, was mich da im Moment auch

00:47:26: stört, also unabhängig von den schwarzen Schafen. Eigentlich kann ich im Moment das als seriöses Versprechen sowieso nicht anbieten, weil die Baugrundstücke, die Baupreise, die gesetzlichen Anforderungen, die Kredite, das ist alles teuer. Und diese Rahmenbedingungen sind halt einfach da und die begrenzen auch gemeinschaftliches Wohnen. Insofern, auch Baugruppen, die eigenes Eigentum wollen, werden nicht automatisch billiger sein als ein Bauträgerprojekt. Auch wenn ich mich an einer jungen Genossenschaft beteilige, kann ich locker eine fünfstellige Summe investieren über

00:48:14: wohnungsabhängige Pflichteinlagen. Und auch Wohnprojekte auf Mietbasis müssen ja stolze Mieten verlangen, um die Kosten weiterzugeben. Also das Thema preiswertes Wohnen ist ja immer zu hinterfragen. Okay, weil das natürlich schon oft auch als Argument genannt wird. Ja, es gibt schon Stellschrauben. Also das heißt, die Mitglieder haben ja den vollen Einfluss auf das Vorhaben. Wenn ich zum Beispiel meine individuellen Wohnflächen reduziere oder auch flexibel neu verteile, also angenommen, die Kinder, die erwachsenen Kinder ziehen aus,

00:49:07: dann brauche ich halt nicht mehr die 120 qm oder so was. Und dann kann ich vielleicht ein Zimmer abgeben. Also es gibt Lösungen architektonisch. Juristisch, wo ich Wohnflächen so individuell bedarfsgerecht steuere, dass meine private Wohnung relativ klein ist. Dementsprechend finanziere ich nicht 120 qm Wohnfläche, sondern vielleicht 60 Quadratmeter. Und das, was ich aber ansonsten für die Lebensqualität brauche,

00:49:50: die gemeinschaftlichen Flächen, die zahle ich dann ja gemeinsam mit allen, finanziere gemeinsam mit allen. Sodass ich schon ein erhebliches Sparpotenzial habe, wenn ich über diese Konzepte nachdenke und die kann ich natürlich nur im rahmen von wohnprojekten denken ja das wird mir natürlich kein bauträger empfehlen ja wird mir seinen standard grundriss verkaufen wollen und wie, ich kann ja auch bei der Bauausstattung mir überlegen, auch unter Umständen

00:50:27: innerhalb der Bauphase, wo ich vielleicht andere, günstigere Baumaterialien verwenden kann. Also diese Mitgestaltung kann durchaus im Sinne des Sparens verwendet werden. Aber per se zu sagen, das ist billiger, das stört mich. Und das nächste ist, ich muss natürlich Kosten eigentlich für diese Beratung mitdenken. Ja, also Budget dafür bereithalten. Genau, richtig. Also letztendlich habe ich Laien vor mir, die vielleicht noch nie im Leben gebaut haben, die keine juristischen, kaufmännischen, sonstigen Spezialausbildungen haben. Und die

00:51:19: sollen jetzt plötzlich ein Millionenprojekt stemmen. Das sollte eigentlich klar sein, dass das eigentlich nur mit sachkundigen, neutralen Beratung funktionieren kann. Und wenn aber Gruppen glauben, alles alleine machen zu können, dann sparen sie einfach an der falschen Stelle und tragen ein ganz hohes finanzielles Risiko, wirklich krachend zu scheitern. Weil das Teuerste, was passieren kann, ist ja, eine Bauruine zu produzieren.

00:51:51: Also eine Insolvenz der Wohngruppe eigentlich. Oder des Wohnprojekts. Genau. Richtig. Genau, also ohne fachliche Begleitung, glaube ich, ist das Risiko einfach wahnsinnig hoch. Und ich versuche, das mal zu erläutern.

00:52:07: Dieses Selbstmachen hat ja mehrere Aspekte. Das Selbstmachen kann häufig auch zu Interessenskonflikten führen. Beispielsweise erbringt ein Gruppenmitglied als Architekt, als Rechtsanwalt professionelle Leistung. Ja. Dann sind die anderen am Anfang ganz begeistert, sehr zurückhaltend mit ihren Bedenken. Vor allen Dingen dann, wenn jemand ohne oder mit ermäßigtem Honorar arbeitet. Da ist man ja froh, dass einer die Arbeit macht.

00:52:42: Aber man nimmt sich damit natürlich auch die Chance, im freien Wettbewerb die beste Lösung für das Projekt zu erarbeiten. Ja und vor allem auch mit dem Erfahrungs-Know-how. Wenn ich da einen Anwalt habe, heißt das ja nicht per se, dass er auf Immobilienrecht spezialisiert ist, sondern vielleicht macht er nur Familienrecht oder Strafrecht oder keine Ahnung was. Und dann ist es ja auch noch so, er bräuchte ja auch noch den Erfahrungsschatz.

00:53:10: Wenn er viele Projekte gesehen hat, dann macht man Dinge anders, als wenn man quasi das auch zum ersten Mal macht. Der muss sich ja da auch reinfuchsen. Also das ist ja in allen Disziplinen so, unabhängig von Jura oder Recht. Ja, also ich lerne ja auch, wenn ich ein Projekt berate, was gerade in der Krise ist, dann denke ich mir, oh, hätte ich jetzt nicht gedacht, dass man sich darüber streiten kann oder dass das unklar ist oder so. Und dann nehme ich diese Erfahrung natürlich in die nächste Gruppe mit

00:53:39: und sage, da müssen wir auch mal drüber nachdenken. Könnte passieren, ne? Und vorhin hatte ich ja gerade über diese Verteilung der Wohnflächen oder so gesprochen. Also diese sehr flexiblen Grundrisse. Ich weiß jetzt nicht, ob jeder Architekt diese Möglichkeit wirklich auf dem Radar hat. Oder ob der vielleicht für schöne Einfamilienhäuser prädestiniert ist. Also davon kann ich ein Lied singen.

00:54:10: Mein Mann hat Neubau gemacht als Architekt. Und wir haben hier eine alte Werkstatt Denkmalimmobilie gekauft und saniert. Und das ist einfach was ganz anderes. Also auch als Architekt ist das nochmal eine Denkmalsanierung einfach komplett anders. Und was haben wir dann gemacht? Wir haben einen erfahrenen Denkmalarchitekten dann quasi als Sparing Partner noch dazu genommen,

00:54:33: der einfach viele Jahre, 20 Jahre Denkmalsanierung gemacht hat. Und der konnte mit meinem Mann dann einfach Fachgespräche führen. Und er hatte einfach ein Backup, weil er aus dem Neubau, das einfach eine ganz andere Nummer ist. Wunderbares Beispiel, genau so ist es. Viele Gruppen, also sagen wir mal, erfahrene Gruppen, wie Genossenschaften,

00:54:56: machen zum Beispiel erst einmal einen Ideenwettbewerb. Dass man einfach nur diese Eckdaten aus der Phase eins und zwei nimmt und dann zu zwei, drei Architekten sagt, macht mal Ideen. Also ihr müsst jetzt nicht die Planung als solches machen, aber lasst euch mal was einfallen, wie man diese und jene Anforderungen gut steuern kann. Und dann hat man eben die beste Lösung aus diesem Wettbewerb heraus.

00:55:26: Wenn es der, das einzelne Gruppenmitglied macht, nehme ich mir halt diesen Gestaltungsspielraum. Genau. Und wenn ich dann aber irgendwann mal unzufrieden bin, soll ja vorkommen. Ja. Dann fühlt sich der nicht gewertschätzte Gesellschafter vor den Kopf gestoßen, schmeißt alles hin, scheidet manchmal aus den Projekten aus,

00:55:50: weil die wissen gar nicht, was ich alles Tolles für die gemacht habe. Ja, ja. So ist es. Und dieser Interessenskonflikt gefährdet aber das gesamte Projekt. Habe ich einen fremden Architekten, einen fremden Berater, na ja, dann kündige ich halt einfach. Und die Gruppe bleibt völlig unversehrt.

00:56:10: Ja, das stimmt. Aber da noch ein Punkt zum Einschieben, weil man immer gleich denkt, Wettbewerb und Architekt, da lass ich ein paar Wettbewerbe machen, auch die sind nicht kostenlos. Genau. Genau. Also ich kenne viele Architekten, die immer wieder klarstellen müssen, das ist eine Leistung, die da erbracht wird.

00:56:27: Ganz genau. Genau und die muss auch vergütet werden. Also wenn ich einen Wettbewerb will, muss ich auch drei Architekten für diesen Wettbewerb auch bezahlen. Das nur mal so als kleiner Einschub, weil ich aber dann eine tolle Lösung habe, mit der ich erhebliche Kosten spare oder dauerhaft flexibler bin, dann ist das doch in Ordnung, wenn das vorher was gekostet hat. Ja, ja. Weil ein Haus, das muss man den Gruppen auch immer sagen. Ein Haus hält 50 und längere Jahre, vielleicht noch mehr.

00:57:08: Das Haus hält doch länger als unsere Lebenszeit. Also plane ich doch nicht nur für mich, sondern ich muss letztendlich auch für die nachfolgenden Generationen planen. Und da brauche ich einfach ganz viel Weitblick und nicht diesen fokussiertes Wohnen.

00:57:29: Was ist für mich jetzt gerade das schönste Modell? Was ist gerade trendy? Ja, genau. Und das betrifft nicht nur gemeinschaftliche Wohnprojekte, das betrifft auch den ganz normalen Einfamilienhausplanung. Wenn man eben jetzt, eben jetzt immer nur so denkt, ich habe jetzt zwei Kinder, deshalb brauche ich zwei Kinderzimmer, aber dass die irgendwann wieder raus sind und dass mein erstes OG komplett leer steht.

00:57:52: Genau da, das ist quasi generell diese langfristige Planung mit flexiblen Grundrissen und dann eben Richtung Generationenwohnen oder so flexibel zu sein, ist glaube ich generell ganz, ganz wichtig, dass man das eben in allen Bereichen immer mitdenkt. Aber um jetzt bei den Kosten zu bleiben, wir haben ja schon gesagt, du hast vorher schon angesprochen, Budget soll man dafür einplanen. Kannst du mal, wir haben fachliche Beratung, ich sage jetzt mal, das ist ein Architekt, das ist ein Jurist, der das aufsetzt, ein Finanzierungsberater. Wie viel Budget sollte ich denn da so als Gruppe mal so ungefähr einplanen? Ich gehe aber trotzdem noch mal einen Schritt zurück, nämlich was passiert, wenn ich jetzt zum Beispiel einen anführungsstriche normalen Architekten nehme, der eine Kostenschätzung

00:58:35: macht. Der normale Architekt nimmt seine HAI und sagt, ich mache jetzt meine Kostenschätzung, Kosten berechnen, bla bla bla, nach DIN 276. Für die dort genannten Kostengruppen. Das ist aber zu wenig. D.h. da fehlt genau das. Es fehlen die gründungslaufenden Kosten für die gewählte Rechtsform.

00:59:03: Für die Gruppenbildung, für Urkundungen, für fachliche Beratung, für Gutachter. Gutachtenkosten. Wir hatten immense Gutachtenkosten. Da kann ich nur Ausrufezeichen, Ausrufezeichen schreiben. Ja, aber die Abnahme eines Hauses sollte ich keinem Gruppenmitglied überlassen,

00:59:22: sondern einem Gutachter. Ja, das stimmt. Genau. Aber das ist total wichtig, aber wir haben kein Budget dafür vorgesehen und waren dann immer wieder überrascht, als da die Rechnungen eingetrudelt sind. So, oha, okay. Genau. Aber die fehlen bei der in Anführungsstriche normalen Kostenschätzung,

00:59:43: die der normale Anwalt macht. Quatsch, der normale Architekt macht. Also muss ich wissen, was alles noch passieren kann und da brauche ich so ein gewisses Erfahrungsgefühl. Und am Ende des Tages würde ich jetzt sagen, wenn man 10 bis 15 Prozent der Gesamtkosten für Beratung und Unvorhergesehenes einkalkuliert, dann ist das schon mal eine gute Basis. Jetzt sagt jeder, oh, zehn bis 15 Prozent, ja gut,

01:00:16: aber das Geld muss ich ja nicht ausgeben. Ich muss es ja auch gar nicht ausgeben. Es ist ja nicht verloren. Aber eine Nachfinanzierung ist deutlich stressiger und viel, viel teurer. Und ich kenne halt ganz viele Projekte, die kommen halt nur ins Trudeln, wenn unerwartete Ausgaben anstehen. Und das lässt sich doch so leicht durch einen Puffer vermeiden.

01:00:41: Ist doch gar kein Problem. Ja, genau. Und da ist, glaube ich, wirklich dann wieder das Thema Erfahrung. Vor allem für so Gemeinschaftsprojekte, dass man da einen Finanzierungsberater hat oder eben auch andere fachliche Berater, die das wissen und dann vorher schon bei der Kalkulation sagen, und da setzen wir jetzt noch mal 15 Prozent drauf.

01:01:01: Dann kriegt man die quasi auch finanziert und das muss ich ja rechnen, muss ja immer am Schluss, muss es ja dann auch funktionieren. Genau, aber dann kommt man auch nicht in so eine Bredouille, dass da eben Rechnungen reintrudeln und ich bin dann total überrascht. Wir hatten ja in der letzten Zeit, in den letzten zwei Jahren erhebliche Kostensteigerungen. Das ist ja auch generell so, aber in den letzten zwei Jahren war es ja wirklich auch sehr, sehr extrem, was die Kostensteigerungen anging. Wie kann man denn so was gut regeln? Also, dass die Kosten steigen werden, hat man schon 2021 gesehen. Man wusste Lieferengpässe durch Corona etc. Also das war eigentlich alles bekannt. Das heißt, dort wo ich die Projektsteuerung begleitet habe oder gemacht habe, habe ich in

01:01:48: den Bauverträgen schon 2021 Preisänderungsklauseln eingebaut. Natürlich gibt es die zweite Ebene, nämlich den Gesellschaftsvertrag und auch da muss ich vorsorgliche Regelungen anbieten, dass ich eben zum Beispiel sage, zur Vermeidung eines Baustopps, was ja immer schweineteuer ist, kann eine solidarische Finanzierung unter folgenden Maßgaben beschlossen werden. Oder ich sage, zur Vermeidung einer Baukostensteigerung über mehr als so und so viel Prozent kann eine Abweichung von der Baubeschreibung beschlossen werden. Also ich muss Flexibilität einbauen,

01:02:31: um halt auf solche Situationen reagieren zu können. Und genau das ist es eigentlich immer, was eine gute Beratung macht. Wir müssen für rechtskonforme lösungen im worst case fall sorgen das kann jetzt die kostensteigerung sein aber diskutieren sie mal mit den gruppenmitgliedern über tod vorsorgevoll macht scheidung etc ja die schauen einen an und sorgen habe ich noch nie darüber nachgedacht aber das ist halt das leben und ich muss mit diesen situationen sagen

01:03:18: wir mal zumindest eine eine grundannahme treffen um das Projekt abzusichern. Es geht ja immer, also wenn ich berate, berate ich ja das Projekt. Also es geht immer um die Stabilität des Projektes. Das kann natürlich auch manchmal bedeuten, dass der Einzelne zurücktreten muss mit seinen Bedürfnissen. Also ich sehe schon, da braucht man wirklich fundiertes Wissen, um das richtig gut auf die Beine zu stellen. Welchen Ratschlag möchtest du denn jetzt zum Schluss

01:03:51: noch Gruppen auf den Weg geben, die gerade mit so einem Wohnprojekt anfangen und eben in dieser Dreamphase sind? Also dort, wo es Kommunen gibt, die Konzeptvergabeverfahren machen, Hamburg, München, Berlin, bla bla bla. Dort gibt es ja diese professionellen Beratungsstellen. Die sollte man einfach wirklich nutzen. Also wie Stadtbau.

01:04:17: Zum Beispiel, genau. Aber in München heißt es Mitbauzentrale. Das heißt, in den großen Städten findet man meistens diese Beratungsstellen. Die sind professionell aufgestellt. Sind in der Erstberatung oder sag ich jetzt mal in der niederschwelligen Beratung, sind sie kostenfrei.

01:04:40: Das ist ganz wichtig. Aber diese Beratungsstellen begleiten natürlich nicht die Projekte, wenn es jetzt um wirklich spezifische Projektantwortung geht. Die ganze Detailausarbeitung dann. Genau. Aber um jetzt überhaupt mal einzusteigen, sind diese Beratungsstellen natürlich schon mal eine super Anlaufstelle. Dann dann gibt es braucht man nur zu googeln

01:05:06: wohnprojekte tage das heißt auch in diesen ballungsräumen dazu gehört aber jetzt dann auch nrw oder köln und wiesbaden gut gibt es diese wohnpro-Tage, die haben meist eine Kombination zwischen Besichtigung von Projekten und niederschwellige Erstberatung. Und die heißen auch Wohnprojekte-Tage? Ja, ja, genau. Okay. Die heißen so, und wenn man mal sich ein Newsletter von den Akteuren besorgt,

01:05:44: das kann jetzt auch Forum gemeinschaftliches Wohnen sein oder so, dann gibt es bei diesen Newslettern auch bundesweite Veranstaltungshinweise. Also in sofern findet man schon einiges. Mittlerweile gibt es auch im ländlichen Raum, also auch in den neuen Bundesländern, wobei das Wort neu ja schon komisch anhört. Nach so langer Zeit. Gibt es einige Akteure, die die Projekte sehr, sehr gut beraten können, die auch sehr schöne digitale Angebote haben.

01:06:20: Da hilft vielleicht sogar auch mal auf Instagram zu gucken. Okay, kannst du mal ein paar Beispiele nennen? Also es gibt zum Beispiel die dezentrale Sachsen. Es gibt das Bauforum Dresden. Es gibt aber auch ganz, ganz unterschiedliche Anbieter für verschiedene Bundesländer. Okay. Genau.

01:06:48: Aber letztendlich, und das ist vielleicht manchmal auch ganz schön, Szene ist doch wieder gut überblickbar. Und wir treffen uns alle immer wieder zu großen Veranstaltungen. Insofern gibt es auch diesen Austausch zwischen West und Ost, zwischen alten Hasen und neuen Anfängern. Also das heißt, dieser kollegiale Austausch der Beratungsstellen ist schon ganz gut gegeben. Ach, das ist ja schön. Okay. Und wo finde ich

01:07:23: jetzt mehr Informationen, wenn ich jetzt zu dem Thema Wohnprojekte mich noch mal quasi einlesen möchte? Genau, also einlesen gibt es Winn, Wissenspool vom Forum gemeinschaftliches Wohnen. Du wirst es sicherlich verlinken. Ja, genau. Dann sind die Broschüren der Stiftung Trias sehr preisgünstig, aber informativ. Okay, cool. Wenn ich den Gründungsleitfaden von Wohnsinn erwähnen darf, der ist zwar für inklusive

01:07:58: Projekte, also nicht für die bunten. Also für rein inklusive projekte ja verstanden okay. Ist aber trotzdem sehr sehr hilfreich naja gut und meinem blog gibt es auch informationen darf man auch den verlinke ich natürlich genau und ich wollte ja dir später nochmal zwei drei gute gute Bücher schicken, die man auch ganz gut als Einsteiger lesen kann. Ja, das ist super. Also alle, die jetzt so ein bisschen denken, oh, da hätte ich jetzt mitschreiben müssen, gar keine Angst, das packe ich alles in die Show Notes mit den Links auch und dann kann man das sich in Ruhe anschauen. Eine Frage zum Ende noch, wie finde ich jetzt

01:08:43: eigentlich den richtigen Berater? Das hattest du vorher schon angesprochen. Wie nennt sich die Seite nochmal? Das ist das Wohnprojekte-portal.de der Stiftung Trias. Ah ja, okay, super. Genau, da gibt es dann die verschiedenen Beraterinnen mit unterschiedlichen Schwerpunkten. Also der konkreten Auswahl geht es darum, wie viel Erfahrung hat jemand, wie ist die Transparenz der Arbeitsweise.

01:09:11: Und natürlich die persönliche Sympathie. Da empfehle ich immer eine Erstberatung oder einen kleinen Auftrag miteinander. Je nachdem, wie das geflutscht hat oder auch nicht dann wisst ihr ob ihr gut miteinander arbeiten könnt und dann entweder passt es 100% oder man wechselt lieber. Ja okay, also wenn man so wenn die Hälfte der Gruppe irgendwie. Nein, nein das muss einstimmig sein,

01:09:40: das funktioniert anders nicht, weil man braucht diese tragfähige, vertrauensvolle Basis, weil man ja auch als Berater unter Umständen unliebsame Dinge erzählt. Ja, okay. Und da braucht man quasi so eine Basis. Und wenn ich es jetzt richtig verstanden habe, auf dieser Seite findet man auch dich. Da findet man auch mich. Okay, wunderbar. Aber ich packe auch deinen persönlichen Kontakt und deinen Blog oder deine Webseite, packe ich alles.

01:10:13: Auch in die Shownotes, wenn jemand hier, du bist ja in der Region Nürnberg-Schwarbach-Fürth. Oder ich weiß nicht, ganz Franken vielleicht sogar. Ich weiß nicht, wie groß dein Radius ist. Ich mache es ja bundesweit. Ach, du machst bundesweit sogar, okay. Weil die Gruppen sind ja mittlerweile eigentlich voll auf digitale Beratung eingestellt. Okay.

01:10:36: Die wollen um 19 Uhr anfangen. Also das Arbeiten mit Gruppen ist schon ein bisschen anders als das Standardarbeiten im Büro von 7 bis 16 Uhr. Okay, aber das heißt, ich bin bei den Beratern gar nicht auf regional quasi angewiesen oder ist es wichtig, dass der in der Region ist? Also beim Architekten würde ich schon sagen, dass das gut ist, wenn der regelmäßig auch zur Baustelle fahren kann. Ja, aber, genau, da muss ich jetzt gleich unterbrechen. Also der Bauleiter, der sollte schon vor Ort sein. Ja.

01:11:10: Aber der Entwurfsplaner oder so, der kann ganz woanders sein. Ah ja, okay. Also das heißt, ich muss ja auch den Architekten nicht von A bis zum Schluss beauftragen. Sondern ich kann ihn ja in Stufen beauftragen. Und das Thema Bauleitung würde ich mit Sicherheit natürlich an einen regionalen vergeben.

01:11:34: Aber alles andere ist mittlerweile so, dass das keine Rolle spielt. Ja, okay, wunderbar. Angelika, wir hatten ein sehr intensives, langes Gespräch. Ich fand es echt super. Also ich glaube, das war jetzt wirklich mit sehr, sehr viel Tiefgang. Und man hat, also ich habe ganz, ganz viel mitgenommen, obwohl ich schon so viele Interviews zu dem Thema geführt habe, war jetzt doch wieder das ein oder andere dabei, wie das Thema Direktkredite oder Fördermittel, wo ich noch gar nicht so tief reingeschaut habe und war jetzt wirklich viel dabei, wo ich einen Mehrwert rausgezogen habe. Also vielen, vielen Dank für deine Insights, die du uns da gegeben hast.

01:12:15: Ja, ich finde es toll, dass du dir jetzt diese Serie, diese kleine Serie gemacht hast in deinem Podcast, weil ich glaube, davon haben die Leute schon viel, weil sie einfach diese unterschiedlichen Sichtweisen sehen. Und vielleicht habe ich da ein bisschen beigetragen, sagen wir mal, zwischen diesen verschiedenen Bereichen vielleicht den roten Faden herzustellen. Ja, genau. Mir war irgendwann klar, also ich wusste, ich will das Thema machen und dann wurde mir das klar also ich wusste ich will das thema machen

01:12:45: und dann wurde mir das aber auch wusste ich in einer folge kann ich das gar nicht abdenken da bleibe ich nur auf so einer ganz oberflächlichen ebene und deshalb habe ich dann gleich gedacht okay ich muss das ein bisschen in der kleinen staffel machen und dann wirklich jeweils tiefer reingehen und du warst jetzt wirklich noch mal so eine Meta-Ebene, also du hast jetzt nicht nur Baugenossenschaften gemacht oder nur ein Thema, sondern wirklich noch mal ein richtig tolles Fundament, aber als Meta-Ebene über diese ganzen gemeinschaftlichen Wohnprojekte reingelegt. Also fand ich wirklich ganz

01:13:15: toll. Ja, also vielen, vielen Dank und dann wünsche ich dir jetzt noch einen schönen Tag. Wünsche ich dir auch, Anna. So, Dalla, das war das Interview mit der Rechtsanwältin Angelika Maischer-Grummel. Das war doch jetzt so richtig spannend, oder? Also richtiger Deep Dive. Ich habe echt viel mitgenommen, denn davor hatte ich ja immer Gruppeninterview, die ihr Projekt durchgezogen haben.

01:13:40: Aber warum viele Gruppen nicht in die Umsetzung kommen, das habe ich heute noch mal besser verstanden. Das hatte ich nicht so auf dem Schirm. Und für alle von euch, die trotzdem sagen, das schaffen wir, das ist genau mein Ding, das ziehe ich durch. In den Show Notes sind noch mal alle Links von allen Webseiten, Büchern, Events, die Angelika noch mal genannt hat. Schaut da noch mal gerne nach und lest euch weiter ein. Und jetzt noch mal in eigener Sache, ich brauche unbedingt eure Ideen, denn die Staffel gemeinschaftliche Wohnen ist ja jetzt von allen Seiten beleuchtet und ich überlege gerade, welche Themen und Interviews für euch noch

01:14:15: spannend sind. Und da brauche ich einfach eure Tipps und euren Input. Also verratet mir doch mal wirklich, welche Fragen euch unter den Nägel brennen und ich mache mich dann auf die Suche nach dem richtigen Interviewpartner. Also stoppt doch mal ganz kurz, geht zu Spotify oder Apple auf Podcast bewerten, schreibt mir eine kleine Bewertung und euren ganz konkreten Themenvorschlag in die Kommentare, das wäre richtig cool. Denn dann bekommt ihr auch den richtigen Content für euch. Und falls ihr jetzt noch Freunde und Bekannte habt, die das Thema Wohnprojekte oder gemeinschaftliches Wohnen auch interessieren

01:14:49: könnte, dann teilt doch unbedingt diese Folge mit ihnen. Ja, also bis zum nächsten Mal, ich freue mich auf euch. Bis dann, ciao! Transcribed with Cockatoo