Wie funktioniert eine Baugenossenschaft? Interview mit Caroline Rosenthal vom Genossenschaftsforum #62

00:00:36: Folge lernt ihr, was eine Baugenossenschaft genau ist, warum die Genossenschaftsidee von der UNESCO zum Immateriellen Kulturerbe ernannt wurde. Ja und Caroline hat mein Knoten im Kopf bezüglich großen Wohngenossenschaften und kleinen Baugenossenschaften gelöst und mir die Unterschiede erklärt. Ja und dabei habe ich auch gelernt, dass die Unterschiede sich auch darauf auswirken, wie viel Eigenkapital ihr mitbringen müsst und wie hoch das finanzielle Risiko dabei ist.

00:01:05: Ja und on top gibt es noch einen spannenden Tipp. Caroline verrät uns, dass es für zukünftige Genossen auch verschiedene Förderungen gibt. Also spitzt unbedingt die Ohren, wenn ihr euch auch vorstellen könnt, Teil eines Wohnprojektes, zum Beispiel einer Baugenossenschaft zu werden. Also los geht's! Ich begrüße heute zwei Gäste, Nele und Karoline. Ich stelle euch mal ganz kurz

00:01:28: in meinen Worten vor. Nele Trautwein ist von Stadtbau Berlin. Manche Hörer erinnern sich vielleicht an das letzte Interview. Das war die Anlaufstelle für Wohninitiativen. Und ich habe noch zu Gast Karoline Rosenthal vom Genossenschaftsforum, die sich sehr gut mit Baugenossenschaften auskennt. Also schön, dass ihr euch heute Zeit nehmt für ein Interview. Ich bin schon total neugierig. Kommen wir mal zu dir Caroline. Was ist das Genossenschaftsforum in deinen Worten? Das Genossenschaftsforum ist ein gemeinnütziger Verein. Uns gibt es jetzt ziemlich genau 30 Jahre. Wir sind in Berlin und wir werden getragen von den

00:02:07: Wohnungsbaugenossenschaften in Berlin und Potsdam, die bei uns im Verein Mitglied sind. Die haben sich quasi entschieden, die Wohnungsbaugenossenschaften zu sagen, die Genossenschaftsidee, was wir machen, ist so wichtig. Wir wollen gerne, dass die Leute das verstehen, davon erfahren. Und wir finanzieren Bildungsarbeit zu dem Thema, übergetragen von diesem Verein, wo ich und meine Kollegen angestellt sind.

00:02:33: Und wir haben jetzt seit fast drei Jahren einen wunderbaren, einen kleinen Lernort in Berlin-Schöneberg in einer alten Genossenschaftssiedlung. Und dort haben wir auch eine Dauerausstellungstellung und dort machen wir viel unserer Bildungsarbeit. Auch mit Schulen, mit Auszubildenden, mit Studierenden, mit jungen Menschen, aber auch allgemein für die Öffentlichkeit.

00:02:55: Man kann zu uns kommen, aber wir gehen auch gerne woanders hin. Wir halten Vorträge und wir schreiben Bücher. Aber genau, unser Spezialgebiet ist wirklich die Bildungsarbeit zur Genossenschaftsidee und speziell die Geschichte der Wohnungsbaugenossenschaften. Okay, da bin ich ja schon wirklich neugierig geworden. Kannst du mal erklären, was eigentlich eine Genossenschaft genau ausmacht?

00:03:19: Sehr gerne. Also eine Wohn- und Baugenossenschaft ist eine Wohnform, die jetzt schon fast 150 Jahre alt ist. Und das gibt sie in unterschiedlichen Ländern, aber bei uns in Deutschland, sowie auch in Österreich und der Schweiz, ist sie besonders abgesichert durch eine eigene Rechtsform, die EEG, die eingetragene Genossenschaft. Man sieht es also sofort in der Filmierung und wir haben eben auch ein Genossenschaftsgesetz. Das heißt, wir haben ein eigenes, auch schon sehr altes Gesetz, was die Funktionsform der Genossenschaft sozusagen absichert. Und was es ist, ist grundsätzlich eine Unternehmensform und zwar eine kollektive Unternehmensform,

00:04:04: in dem es darum geht, gemeinsam einen bestimmten Zweck zu erfüllen. Also die Mitglieder wollen gemeinsam etwas erreichen. In unserem Fall jetzt sind das die sicheren und vielleicht auch die sozialverträglichen oder die ökologischen Wohnungen. Das wird genannt, das sogenannte Förderprinzip. Also das Fördern ist das, was die Genossenschaft tun soll. Die soll etwas fördern und das wird schon in der Satzung verankert.

00:04:29: Es geht also immer um die Sache und es geht nicht um die Gewinnerzielung. Oder halt wirklich in einem Satz gesagt, ganz schlicht, die Bau- und Wohngenossenschaft baut und verwaltet dann den Wohnraum für die Mitglieder. Ich kann vielleicht sozusagen nochmal anschließen, weil viele Leute bringen die städtischen Gesellschaften und die Genossenschaften durcheinander, weil sie sind natürlich beide,

00:04:53: also beide bauen und verwalten Wohnraum. Und beide werden oft genannt in einem Atemzug, nämlich wenn es um den sogenannten sozialen Wohnungsbau oder bezahlbaren Wohnraum gibt. Und der Hauptunterschied zwischen den beiden ist eben, dass die Genossenschaften eine eigene Rechtsform sind. Und der zweite Hauptunterschied, der mit der Rechtsform einhergeht, ist, dass die Genossenschaften unabhängig sind.

00:05:19: Eine städtische Gesellschaft, wie auch der Name sagt, wird immer durch die Kommune oder in irgendeiner Form durch die öffentliche Hand kontrolliert, bestimmt. Selbst wenn die Firmierung eine unabhängige Firmierung ist, eine GmbH oder so, wird es durch die Gesellschaft dann trotzdem ja öffentlich bestimmt. Wobei, und das ist eben ganz, ganz wichtig zu verstehen, dass die Genossenschaft komplett unabhängig ist von dem Staat oder von der Kommune, von der öffentlichen Hand. Sondern nur die Gruppe, die in dieser Genossenschaft drin ist, die hat quasi das Recht, sich selber zu organisieren und auch ihre eigenen Entscheidungen zu treffen. Korrekt, die Mitglieder bestimmen und nur die

00:06:01: Mitglieder bestimmen, was in der Genossenschaft passiert. Ah ja, okay. Jetzt habe ich mal eine Frage. Also ich bin da ein bisschen durcheinander geraten, weil man hört immer von diesen großen Wohn- und Baugenossenschaften, die in Städten große Anlagen bauen und die vorwiegend vermietet werden. Dann gibt es aber irgendwie auch Baugenossenschaften, die eher kleiner sind, die gemeinsam zum Beispiel ein Haus bauen mit acht oder zehn Parteien, die aber dann ihr Eigentum drin haben. Was ich jetzt nicht verstanden habe, ist, wann entscheidet sich eine Genossenschaft zu vermieten und wann ist es Eigentum oder

00:06:35: ist das eigentlich unabhängig von der Art, dass es eine Genossenschaft ist? Kannst du mir das mal so auseinander dividieren, den Knoten, den ich im Kopf habe? Ich hoffe ja. Ich glaube, da liegt ein Missverständnis vor. Eine Genossenschaft, egal ob groß oder klein, egal ob sie zehn Wohnungen oder 10.000 Wohnungen besitzt, funktioniert eigentlich immer gleich. Die Genossenschaft selber hat das Eigentum, also die Häuser und meistens auch den Boden, wenn man jetzt natürlich, wie Nele beschrieben hat,

00:07:06: sich entscheidet, ein Erbbaurecht von der Kommune zu nehmen, dann besitzt man nur das Gebäude. Genau. Aber in der Regel ist das, ist die Immobilie im Besitz der Genossenschaft. Die Mitglieder besitzen gemeinschaftlich die Genossenschaft. Das heißt, sie besitzen das Unternehmen. Sie besitzen aber nicht die Wohnung, in der sie wohnen.

00:07:28: Die Wohnung, in der sie wohnen, könnte man jetzt sagen, mieten sie. Wobei das in der Sprache dort dann nicht Miete, sondern Nutzungsvertrag und Nutzungsentgelt ist, funktioniert aber im Alltag wie eine Miete. Und diese Prinzipien sind eigentlich immer gegeben. Und wenn man eine Wohnung nicht mehr nutzen möchte, dann zieht man aus und dann kündigt man sozusagen seinen Vertrag

00:07:57: mit der Genossenschaft und zahlt dann natürlich kein Nutzungsentgelt mehr. Man kann seine Anteile an der Genossenschaft trotzdem behalten. Das heißt, man kann weiter Mitglied in der Genossenschaft sein und über die Belange der Genossenschaft theoretisch mitbestimmen. Das ist, manche Genossenschaften regeln das so, dass, wenn man auszieht, also nicht mehr nutzend ist in der Genossenschaft, dann auch die Anteile zurückgeben muss. Aber das kann jede Genossenschaft für sich entscheiden, ob sie sogenannte investierende Mitglieder hat oder nur nutzende Mitglieder.

00:08:28: Das heißt jetzt im Grundbuch ist dann die Genossenschaft eingetragen und nicht derjenige, der quasi Genosse ist. Genau, absolut. Die Mitglieder tauchen nicht im Grundbuch auf und sie können ihre Wohnung, das ist ein ganz wichtiges Prinzip der Genossenschaft, in der Regel ein Leben lang nutzen, solange natürlich die Nutzungsentgelte bezahlt werden und man sich an die Rechte und Pflichten der Mitgliedschaft hält. Aber man kann die Wohnung nicht vererben und man kann nicht bestimmen, wer die Wohnung nach einem nutzt. Und was ist jetzt das Besondere an diesen Konstrukt Genossenschaft. Ich habe gelesen, dass es eben auch ein immaterielles

00:09:05: UNESCO-Kulturerbe, die Genossenschaftsidee. Was ist da jetzt so besonders dran? Ja, ich hatte eben schon kurz das wichtigste oder das erste Prinzip der Genossenschaft erklärt, nämlich das Förderprinzip. Ich habe auch schon darüber gesprochen, dass es eben dieses Demokratieprinzip der Genossenschaften gibt. Also jedes Mitglied hat unabhängig von den Anteilen, die es gezahlt hat, immer nur eine Stimme. Das ist der Hauptunterschied zur Aktiengesellschaft. Das Stimmrecht kennen wir von den Aktien auch, aber da hat man je mehr Anteile natürlich auch einen größeren Stimmwert.

00:09:40: In der Genossenschaft ist die Stimme wirklich pro Mensch, also völlig unabhängig von der finanziellen Einlage. Und in diesen mindestens jährlichen Mitgliederversammlungen können Mitglieder des Unternehmens mitgestalten. Das ist natürlich je nach Genossenschaft ein bisschen stärker oder ein bisschen weniger stark demokratisch. Da gibt es natürlich Unterschiede, weil eine Genossenschaft mit 10.000 Wohnungen, 15.000 Mitgliedern, die vielleicht auch schon 100 Jahre existiert, natürlich auch eine andere Unternehmensform ist, als wenn man jetzt mit 20 Leuten und, sage ich mal, einen sehr, vielleicht einen sehr linken oder basisdemokratischen

00:10:22: Anspruch eine neue Baugenossenschaft gründet, dann sieht die Selbstverwaltung in der Praxis natürlich sehr unterschiedlich aus. Aber das Demokratieprinzip gibt es in allen Genossenschaften. Und das dritte sehr spannende Prinzip ist das Identitätsprinzip. Das haben wir im Wesentlichen auch schon kurz erklärt. Das ist die Idee, dass man gleichzeitig Mieter und Besitzer der Immobilie ist. Also im Kollektiv besitzt man seine Immobilien.

00:10:48: Im Konkreten hat man natürlich die Bedürfnisse, aber auch die Rechte von dem Mieter. Und das ist ganz interessant, weil die Mitglieder dann immer darauf achten, Entscheidungen zu treffen, die diesen beiden Seiten zugutekommen. Das wird also immer ganz genau ausbalanciert.

00:11:03: Ja, also bevor ich überlege, wie krass in meine eigene Wohnung investiert werden soll durch die Genossenschaft, muss ich mir natürlich vorstellen, kann sich die Genossenschaft das auch leisten für alle anderen Wohnungen? Oder geht dann das Unternehmen in eine Schieflage, im schlimmsten Fall in eine Insolvenz?

00:11:19: Und das will ich natürlich nicht, weil dann verliere ich ja auch meine eigene Wohnung. Und deshalb werden da immer die Interessen sehr fein ausbalanciert. Und diese Prinzipien, die gibt es eben schon seit über 150 Jahren in Deutschland. Sehr bekannt sind die Namen Hermann Schulze-Delitzsch und Friedrich Wilhelm Raiffeisen, die die Genossenschaft jetzt für andere Branchen quasi erfunden haben. Und es gibt sie aber auf der ganzen Welt.

00:11:46: Sie ist auch keine Nische, sondern es ist wirklich ein großes Phänomen. Und sie ist eine wirklich effektive Möglichkeit, wertebasiert zu wirtschaften, solidarisch, mit Vertrauen und vor allem Verantwortung. Und es geht wirklich immer um die beteiligten Menschen und nicht um die Gewinnabsicht.

00:12:03: Und gerade wenn wir davon ausgehen, dass wir in Zukunft anders wirtschaften wollen und müssen, könnten die Genossenschaften dabei eine Schlüsselrolle spielen. Und ich glaube, das steckt auch hinter der Anerkennung als Weltkulturerbe. Interessant, super. Habe ich total viel gelernt. Ich wusste noch nicht so viel über Genossenschaften. Also bin ich schon mal ein Stück schlauer geworden. Ja, vielleicht sage ich noch ganz kurz einen Satz zu der Beziehung zwischen gemeinschaftlichem

00:12:29: Wohnen und Genossenschaften. Die ist nämlich nicht selbstverständlich. Also die meisten großen Wohnungs- und Baugenossenschaften, da es sie auch schon lange gibt. Und aber auch bis heute bauen tatsächlich klassische Wohnungen, die für Familien oder Paare oder auch Singles funktionieren. Also die sind jetzt nicht von Anfang an und auch bis heute nicht spezialisiert auf das, was man heutzutage unter gemeinschaftlichem Wohnen versteht. Und trotzdem gibt es natürlich immer diese gemeinschaftlichen Aspekte daran. Also die allermeisten größeren Genossenschaften.

00:13:11: Weil wenn man größer ist und länger existiert, dann hat man natürlich auch schon als Unternehmen ist man nicht mehr nur noch damit beschäftigt, die Kredit abzuzahlen, sondern hoffentlich ein bisschen Kapital geschaffen und kann eben dem Förderzweck seiner Mitglieder gerecht werden. Das heißt nicht nur den puren Wohnraum zu schaffen, sondern auch zu fragen, was wollen meine Mitglieder sonst noch.

00:13:31: Und da kommt dann eben meistens raus, dass sie doch gerne Flächen hätten, die sie gemeinschaftlich nutzen können. Das sind oft die Außenflächen. Das ist ein Versammlungsraum, vielleicht ein Kaffeeraum, wo man entweder selbst organisiert oder auch durch Genossenschaftseigene oder durch externe Träger Gemeinschaftsaktivitäten durchführt. Es gibt auch inzwischen von den Genossenschaften her immer mehr eine Offenheit hin zu diesen

00:14:02: starken gemeinschaftlichen Wohnformen. Und so wie Nele beschrieben hat, was die städtischen Gesellschaften zum Teil machen, dass sie Gruppen integrieren. Da gibt es auch einzelne Wohnungsgenossenschaften, die sich dafür interessieren.

00:14:18: Und das ganz ähnlich dem Modell, wie Nele das beschrieben hat, mit einem Verein und einem Nutzungsvertrag machen können. Und das ist eine schöne, das ist eine schöne Möglichkeit sozusagen, weitere Wohnformen und Menschen, die sich eben noch enger miteinander absprechen möchten, zu integrieren. Gleichzeitig ist es aber auch möglich, gerade in den großen Genossenschaften, auch wirklich ähnlich einem klassischen

00:14:42: Mietverhältnis, klassisch nicht im Sinne mit der Unsicherheit und all den negativen Aspekten, sondern vielleicht mit dieser Anonymität und ohne diese vielen zusätzlichen Pflichten zu leben. Auch das ist möglich. Und das ist immer auch eine Frage sozusagen des Zeitgeistes, wie sich das über die Jahrzehnte anpasst. Und da blicken die Genossenschaften einfach schon auf eine sehr, sehr lange Zeit zurück.

00:15:06: Und gibt es da wahrscheinlich auch Genossenschaften, die so ein bisschen unterschiedlich ticken? Also ich habe wahrscheinlich welche, die, sage ich mal, eher im, ich sage jetzt mal, pragmatischen Wohnraum. Wir schaffen viel Wohnraum und die anderen, die eher überlegen, okay, was ist denn neben reinem Wohnen, was gibt es da noch für Lebensqualitätsbereichernde Aspekte, wie eben Gemeinschaftsräume oder Spielplatz im Innenhof oder keine Ahnung, es können ja verschiedene Aspekte sein, die da dazu kommen. Tatsächlich würde ich behaupten, dass das oft Hand in Hand geht, dass die Genossenschaften, die auch bauen,

00:15:41: tatsächlich auch oft die sind, die trotzdem auch sozial engagiert sind. Wobei man immer sagen muss, die Genossenschaft ist eben ihren Mitgliedern rechenschaftspflichtig. Und neu zu bauen ist auch für eine Genossenschaft, auch wenn sie schon Kapital gesammelt hat, eine teure Angelegenheit, kann riskant sein und versorgt werden in einem Neubau. Ja ja Mitglieder, die quasi auf der Warteliste stehen, die noch keine Wohnung haben, oder sogar Menschen,

00:16:11: die noch nicht mal Mitglied in der Genossenschaft sind. Und dann ist es natürlich immer so, dass die Mitglieder, die jetzt schon Wohnungen haben und die oft, wenn die Genossenschaft schon lange besteht und die ursprünglichen Kredite lange abbezahlt sind, wirklich zu einem oft unschlagbar günstigen Preis wohnen. Die müssen sich dann, sag ich mal, bewegen zugunsten anderer Leute.

00:16:33: Das ist so gelebte Solidarität, dann zu sagen, ah, meine Genossenschaft soll nicht nur für mich und meine lieben Nachbarn gut verwalten, sondern die soll jetzt auch die Mühe und das Risiko eingehen, neu zu bauen und andere zu versorgen mit deren Bedürfnissen. Und das ist toll, wenn Genossenschaften sich dafür entscheiden. Jetzt mal so als Laie. Ich bin jetzt Privatperson, ich habe vielleicht ein gewisses Eigenkapital mir zusammengespart und ich sehe jetzt ein Projekt.

00:17:06: Das heißt, wir sind eine kleine, also jetzt nicht eine große Wohn- und Baugenossenschaft, sondern wir sind eine kleine Baugenossenschaft und wir wollen zusammen, also ich weiß zum Beispiel hier in meiner Stadt in Fürth wurde eben ein Industriegebäude, eine alte Spiegelfabrik, einer Baugenossenschaft gegeben, dass sie eben auch gemeinwohlorientiert darauf bauen. Und das haben die quasi als Projekt bekommen oder mit Ausschreibung eben gewonnen. Meine Frage jetzt auch so ein bisschen für die Hörer, wie läuft das in der frisch gegründeten Genossenschaft, die eben jetzt zusammen so ein Haus bauen will. Ich bringe da mein Eigenkapital rein. Also ich bin dann quasi Genosse und die Genossenschaft ist im Grundbuch eigengetragen. Wie läuft das mit dem ganzen Geld? Also kannst du da dann Licht ans Dunkel bringen?

00:17:53: Der Mitgliedschaft wird normalerweise einen Anteil fällig, so eine Art Pflichtanteil. Und dann nachher, wenn man tatsächlich die Wohnung bezieht, beziehungsweise wenn es jetzt wirklich eine Genossenschaft geht, die nicht in Vorleistung gehen kann. Also die Anteile der Mitglieder sind ja das Kapital der Genossenschaft sozusagen, der Eigenanteil. Dann werden die natürlich auch gleichfällig und dann sagt man eben pro Quadratmeter oder pro Wohneinheit, das macht jede Genossenschaft ein bisschen anders,

00:18:26: gibt es dann eben zusätzliche Anteile, die gezahlt werden. Und da gibt es einen Vertrag für und dann überweist man das Geld der Genossenschaft und die behält das sozusagen dauerhaft, solange man die Wohnung nutzt. Manche verzinsen das ein kleines bisschen oder auch ein bisschen mehr. Da wüsste ich jetzt gar nicht auswendig ganz genau, was da üblich ist.

00:18:53: Aber das Entscheidende wahrscheinlich für die Hörer ist die Frage, kriege ich das zurück? Und die Antwort ist ja, natürlich. Also in dem Moment, wo man auszieht oder austritt aus der Genossenschaft, bekommt man sein Geld komplett wieder zurück. Ah ja, okay. Also das heißt auch die Gründer, die quasi sowas initiieren, wenn da jetzt irgendwie durch irgendwelche Umstände jemand das nach ein paar Jahren ausziehen muss, kriegt der quasi das Geld zurück und die Wohnung bleibt in der Genossenschaft und wird quasi nach irgendeinem Prinzip, Wartelistenprinzip, dann einfach weiter vergeben. Ganz genau.

00:19:29: Und da hört man natürlich schon, wo da auch eben bei neu gegründeten kleinen Genossenschaften die Gefahr liegen kann. Nämlich, was ist, wenn, also das Kapital wird ja einfach ersetzt durch das Kapital von der nächsten, von den Einlagen, den Anteilen, die die nächste Person mitbringt, die in die Wohnung zieht. Und die Gefahr liegt immer darin, was ist, wenn ich jetzt niemanden finde, der in diese Wohnung ziehen will?

00:19:56: Und das ist sozusagen, finanziell gesehen, besteht darin das Risiko nicht nur einer Genossenschaft, sondern das wäre natürlich bei einer Baugruppe, bei einem Miethäusersynekatsprojekt immer ähnlich. Das ist heutzutage in den Metropolen überhaupt gar kein Thema, weil man immer jemand findet. Aber kann natürlich bei Projekten, die in speziellen Lagen sind oder die eben zu teuer bauen, dann auch für diese spezielle Lage. Oder wenn Wohnungen ganz merkwürdige Eigenheiten haben,

00:20:32: die dann für andere Nachnutzer, für spätere Gruppen oder Einzelpersonen nicht mehr interessant sind. Das kann natürlich potenzielle Gefahr darstellen. Aber grundsätzlich, genau, wird es einfach ausgelöst durch die Anteile von der nächsten Person und das funktioniert ganz wunderbar. Und wenn ich jetzt mal so ein Gefühl dafür kriegen will, was muss ich denn da eigentlich so mitbringen an Kapital? Das ist natürlich

00:20:58: wahrscheinlich von Stadt zu Stadt natürlich extrem unterschiedlich, aber im Prinzip ist es wahrscheinlich ähnlich hoch, wie wenn ich jetzt eine normale Wohnung erstehen möchte, oder? Nein, ich glaube nicht. Also ich würde mich freuen, wenn Nele ihre Einschätzung dazu auch gibt, aber ich würde mal folgende Punkte vorsichtig anmerken. Es kommt nicht so sehr von Stadt zu Stadt an, sondern tatsächlich von Genossenschaft zu Genossenschaft, weil eine große Genossenschaft, die also schon viele abbezahlte Bestände hat, kann sich leisten,

00:21:32: einen Neubau stärker quer zu subventionieren in der einen oder anderen Form. Dann werden also auch Anteile fällig, die sind aber geringer. Wenn eine Genossenschaft den kompletten, den Bau, den Grundstückserwerb komplett alles aus dieser Generation der ersten Mieter finanzieren muss, das ist natürlich wirklich, sag ich mal, der teuerste Fall. Dann kommt es sehr stark darauf an, wie stark gefördert ist das Projekt und so weiter und so fort. Und ich würde da mal als vorsichtige, also was heißt vorsichtig,

00:22:09: würde jetzt einfach eine große Bandbreite angeben, weil tatsächlich meiner Erfahrung nach ist es sehr unterschiedlich. Also es liegt so im Bereich zwischen 10.000 bis 100.000 Euro für eine Familienwohnung, würde ich jetzt sagen, was meines Wissens nach immer noch deutlich günstiger ist, als wenn ich jetzt versuche, ein Familienhaus zu bauen

00:22:30: oder auch eine Vier-Zimmer-Wohnung zu kaufen. In einem sozusagen ökologisch, also wenn man jetzt wirklich den Neubaustandard, wie der jetzt ist, der ja sehr hoch ist, wenn man den annimmt. Nele, was denkst du? Ich stimme dir absolut zu. Genau, also ich teile deine Einschätzung. Die alten Genossenschaften, die eben schon auf große Bestände zurückgreifen können,

00:22:53: die bekommen auch einfach andere Kredite, als jetzt eine Gruppe, die sich neu zusammengetan hat, um ein Neubauprojekt umzusetzen. Und ich hätte auch deine finanzielle Einschätzung dessen unterschrieben, Caroline. Ich würde auch sagen, es wird ja immer nach Quadratmeter gegangen. Je nachdem, wie groß die Wohnung ist, ob man da beziehen möchte, muss man dann eben eine Einlage von bis zu 3 zu 3000 Euro pro Quadratmeter, das habe ich auch schon gesehen, zahlen. Das ist total abhängig von den Baukosten der Zeit etc.

00:23:36: Also im Moment ist es einfach wirklich teuer, auch für diejenigen, die eine Genossenschaft planen. Aber es gibt eine vielleicht gute Nachricht für diejenigen, die jetzt ganz aufmerksam zuhören und noch innerlich noch denken, das wäre was für sie. Es gibt immer mehr Länder und Kommunen, die Förderprogramme aufsetzen, um diese Genossenschaftsanteile zu zahlen. Ich bin dafür jetzt keine Expertin, ganz konkret.

00:24:02: Aber auch in Berlin gibt es das und definitiv auch an anderen Orten. Wahrscheinlich München ist auch sehr weit vorne damit, habe ich vorhin daran gedacht. Also wenn man jetzt das Thema weiter vertiefen würde, könnte man auch noch mal gut mit der Mitbauzentrale in München sprechen. Die sind ein bisschen das Pendant zu Stadtbau in Berlin. Und genauso, also ganz groß für Genossenschaftsprojekte oder diese Art von gemeinschaftlichen Bauprojekten sind München und Hamburg und auch die Stadtbau Hamburg.

00:24:30: Die Kollegen von Nele sozusagen in Hamburg sind auch ganz tolle Gesprächspartner. Und da gibt es sowohl in München als auch Hamburg wirklich nochmal auch besonders erfolgreiche Projekte und Modelle, die die in den letzten Jahren umgesetzt haben, wo wir in Berlin immer denken, wow, und gerne davon auch was ab hätten, oder, Nele? Ja, absolut. Die Mitbauzentrale München ist übrigens auch von Stadtbau München, unsere Schwester sozusagen, organisiert. Genau, absolut. Es sind tolle Städte als Referenzen. Ich überlege gerade noch, ich glaube, es ist sogar eine KfW-Förderung, die die Genossenschaftsanteile mitunter fördert, sprich bundesweit. Es gibt dieses neue KfW-Bundesprogramm für, ich habe gerade erst einen Vortrag darüber gehört, für die Förderung. Kann die Genossenschaft das beantragen oder kann ich als zukünftiger Genosse unterstützt werden?

00:25:27: Absolut, das läuft nicht über die Genossenschaft, sondern das läuft über die Einzelpersonen und je nach Förderprogramm, ich kenne jetzt dieses Bundesprogramm sein, dass das KfW-Programm auch so eine Art, wie so eine Art zinsloser wie schaffe ich mir jetzt das Eigenkapital, vor allem in Städten, wo der Preis ja so hoch ist, da brauche ich ja dann pro Quadratmeter ja auch dann eine große Summe. Und es gibt auch Länder und Kommunen, die auch die Genossenschaften fördern. Im Land Berlin ist das auch so. Also es gibt, da muss man echt ortsabhängig gucken, welche Förderungen die Bundesländer eben auch noch anbieten.

00:26:25: Also ich habe nochmal nachrecherchiert. In der Tat gibt es von der KfW das Programm 134 Förderung genossenschaftlichen Wohnens, aber leider ist es gerade wegen der Haushaltssperre gesperrt. Ja, aber das kann sich ja jederzeit wieder ändern. Und dann habe ich noch kurz bei den Ländern geschaut und da gibt es dann jeweils auch unterschiedliche Förderungen für Baugenossenschaften. Also von Berlin bis Bayern habe ich mal so ein bisschen querbeet durchrecherchiert. Ja und hier im Detail helfen euch dann sicher die Beratungsstellen

00:26:59: weiter. Ich habe mal gehört, es gibt auch Dachgenossenschaften. Könnt ihr mir vielleicht das erklären? Gruppen, die Genossenschaften gründen möchten, denen empfehlen wir meistens, sich eine andere Genossenschaft zu suchen, die sie als Dachgenossenschaft aufnimmt. Das heißt, eine Genossenschaft, die im Grunde eine Gruppe unter ihre Fittiche nimmt. Dazu sollte eine Gruppe schon möglichst gut vorbereitet sein. Sprich, also die Genossenschaft wird jetzt nicht die Grundstückssuche für diese Gruppe übernehmen. Aber das hat diverse Vorteile für die Gruppe, sich dann eben dieser

00:27:39: Dachgenossenschaft und ihrer Satzung anzuschließen, weil Genossenschaften werden geprüft alle paar Jahre, das kostet Geld. Genossenschaften mit Bestand bekommen andere Kredite bei der Bank etc. Also es hat viele Vorteile, sich als Gruppe genau zu überlegen, möchte ich selbst eine Genossenschaft gründen oder gibt es eben hier vielleicht im Umfeld eine andere Genossenschaft, der wir uns anschließen können? Spannend. Okay. Das heißt, es ist nicht nur ein Mentor, der mich unterstützt, indem er mir irgendwelche Tipps gibt,

00:28:12: sondern ich bin quasi auch Teil der Organisation. Caroline? Ja, Nele hat zwei ganz wichtige Vorteile dafür genannt, dass eben nicht diese sogenannten Einhausgenossenschaften gegründet werden. Und die stehen total, die Vorteile, die Nela hat. Aber das Wichtigste ist vielleicht auch eine Frage des unternehmerischen Risikos. Zum

00:28:37: einen, natürlich kann eine Genossenschaft auch insolvent gehen. Und wenn ich nur ein Haus habe, nur ein einziges Projekt, gerade mit meinem ersten Projekt, ist die Gefahr am größten. Und, sag ich mal, ganz gesellschaftlich gesehen gelten die Genossenschaften ja als Garant für bezahlbares Wohnen. Und das liegt nicht an dieser ersten Generation.

00:29:03: Ein Haus zu bauen und darin zu wohnen ist teuer, war auch immer teuer, war auch vor 120 Jahren teuer, als die ersten Projekte entstanden sind. Dieser bekannte Effekt des günstigen kommt über Zeit. Das heißt, wenn es über viele Generationen bewohnt wird, die Kredite abgezahlt sind und so weiter. Aber indem Häuser möglichst lange unter einer Organisationform bestehen, die nicht Gewinn erzielen will, so entstehen eben diese sicheren, günstigen Wohnungen, die ja allen in der Umgebung zugutekommen. Und dafür ist es eben am besten, viele Häuser schließen sich zusammen. Also entweder, genau, man geht zu einer Genossenschaft, die schon existiert und schlüpft unter dessen Dach.

00:29:50: Oder es gibt jetzt sogenannte, genau, Dachgenossenschaften. Das sind quasi Genossenschaften, die sich auch neu gründen, aber mit dem Ziel, viele Häuser zu haben, auch gerne ein bisschen unterschiedlichen Standorten, also nicht unbedingt nur in einem Quartier, sondern auch in verschiedenen Dörfern oder über eine große Stadt verteilt.

00:30:11: Die aber gemeinschaftlich organisiert werden, um Kosten zu sparen, wie Nele richtig gesagt hat. Aber eigentlich auch zu verhindern, dass die Häuser wieder verkauft werden. Also dass sich die Genossinnen, die Mitglieder in einem Haus dafür entscheiden zu sagen, wir haben jetzt 30 Jahre hier gewohnt und der Immobilienpreis, wir würden jetzt einfach richtig viel Geld kriegen für unser Haus,

00:30:34: wenn wir uns gemeinschaftlich, wir 15, 20 Parteien, uns entscheiden würden, das zu verkaufen. Und um das zu verhindern, ist es wirklich auch wichtig, größere Verbände zu gründen. Das quasi auch so ein Sicherheitsschutz ist ähnlich wie das Miethaussyndikat, das ja auch versucht, oder? Dass eben zwei Gesellschaften sich da quasi gegenseitig, ja, dass der eine nicht verkaufen kann, ohne dass der andere zustimmt und durch das so eine Art Vito-Gesetz. Ja, das Mietzuhäuser-Syndikat hat ja damals sich auch gegründet, weil die Projekte überall in Deutschland miteinander solidarisieren wollten.

00:31:13: Und das gibt es auch bis heute nicht. Es gibt keine Genossenschaft, die sozusagen deutschlandweit agiert. Also die Genossen, die Wohnungsgenossenschaften in Deutschland sind relativ lokale Angelegenheiten im weitesten Sinne. Ich sage das so, weil ich werde oft gefragt, gerade von Leuten, die so Jobs haben, wo sie öfter mal umziehen wollen, gibt es auch eine Genossenschaft, wenn ich jetzt gerade in München bin, aber ich weiß, ich will nach Berlin oder andersrum,

00:31:40: dass ich quasi in meiner Genossenschaft bleiben kann und halt ein Anrecht habe auf eine Wohnung in einer Stadt am anderen Ende der Republik. Das ist natürlich der Wunsch vieler Leute, gerade in diesen Metropolen, wo man ja wirklich gar nichts kriegt. Und sowas gibt es meines Wissens nach bisher noch nicht in Deutschland. Wenn man also umzieht, muss man quasi in einer neuen Stadt häufig ganz von vorne anfangen. Okay, so. Also wir haben jetzt wirklich viel gelernt. Habt ihr noch ein paar Ratschläge, die ihr den Hörern, die jetzt vielleicht auch interessiert sind, noch so mit auf den Weg geben wollt?

00:32:14: Ja, genau, gerne. Also zum einen kann man sich natürlich weiter informieren, unter anderem auf unserer Webseite der Netzwerkagentur für Generationenwohnen unter www.netzwerk-generationen.de. Aber es gibt eben auch nicht nur in Berlin diese Beratungsstellen, sondern bundesweit an ganz vielen Orten. Und da kann man mal beim Forum gemeinschaftliches Wohnen gucken. Die haben Regionalstellen.

00:32:43: Die sind die Berliner Regionalstelle, aber es gibt eben diese Regionalstellen bundesweit. Und wer sich da weiter zum Thema informieren möchte, kann auch eben auf der Webseite des Forums ganz viele Infos finden, auch Broschüren, Publikationen etc. Das lohnt sich auf jeden Fall. Okay, super. Also den Link packe ich auf alle Fälle in die Show Notes. Wer Lust hat, sich noch mehr mit dem Thema Wohnungsgenossenschaft auseinanderzusetzen, der ist sehr willkommen auf jeden Fall bei uns auf unserer Webseite, aber vor allem auch vor Ort bei uns in Berlin-Schöneberg,

00:33:18: beim Lindenhof und auf unserer Webseite vom Genossenschaftsforum. Wie ich gerade sagte, Genossenschaften sind eine sehr lokale oder regionale Angelegenheit. Es gibt keine deutschlandweite, es gibt nicht mal eine berlinweite Liste aller Genossenschaften. Und gerade die kleinen gründen sich eben auch die einzigen, die da wirklich Bescheid wissen müssen. Im Handelsregister findet man sie dann als eingetragenes Unternehmen und beim Prüfungsverband. Aber es ist etwas mühselig, sich eine Übersicht zu erstellen. Also man kann da gerne auch bei den

00:33:52: von Nele genannten Agenturen immer nachfragen für die Metropole. Genau, wir haben eine ganz gute Liste für Berlin und Potsdam bei uns. Wer sich beraten lassen will zu Genossenschaftsgründungen, ist grundsätzlich für Erstberatungen bei Stadtbau oder den Agenturen sehr gut beraten. Und nachher dann wirklich für die Gründung, das übernehmen dann tatsächlich die unterschiedlichen Prüfverbände. Das ist wirklich deren Job, dann auch die Beratung, die Satzung aufzustellen und das alles ganz genau zu machen. Ja, und ich freue mich eben über Besuch bei uns.

00:34:33: Ja, schön. Also vielen, vielen Dank für die Einladung. Auch die Adresse und die Webseite dazu packe ich alles in die Show Notes, dass die Hörer das sich mal anschauen können. Und ich habe ja auch einige Hörer aus Berlin, vor allem viele aus den Metropolen, weil da ist natürlich auch die Situation gerade am angespanntesten. Das habe ich jetzt gar nicht dazu gesagt. Für alle Berlinerinnen und Berliner, die können natürlich gerne zu uns in die Beratung kommen. Das ist ganz klar. Genau. Und das ist natürlich total spannend, das persönliche Gespräch zu suchen oder eben weiter zu recherchieren.

00:35:08: Ich glaube generell, das ganze Thema Wohnen oder sich so seine Homebase zu suchen, ist einfach ein längerer Prozess, wo man eben viel recherchiert, sich viel anhört, viele Gespräche führt, um dann eben seinen Platz zu finden. Man muss sich ja auch ein bisschen orientieren, so was will ich eigentlich und wo passt es dann auch am besten für mich. Und auf alle Fälle klingt das schon mal sehr gut, auch nochmal mit den Förderungen, die ihr angesprochen habt. Also wirklich ganz spannende Aspekte, die ihr heute vorgestellt habt. Also in diesem Sinne nochmal vielen, vielen Dank für eure Zeit. Schön, dass ihr mitgemacht habt und so viele coole, spannende Aspekte auch eingebracht habt. Also ich habe viel gelernt und ich bin mir ganz sicher, dass die Hörer auch und die Hörerinnen auch ganz, ganz viel mitgenommen haben. Insofern wünsche ich euch jetzt ein schönes Wochenende und schöne Weihnachten. Wir nehmen das Interview gerade kurz vor Weihnachten auf.

00:36:02: Sehr gerne. Schöne Feiertage. Danke. Ja, vielen Dank auch von mir. Schöne Feiertage, guten Start ins neue Jahr. Genau und im neuen Jahr hat man ja auch immer wieder so seine Vorsätze und auch da kann man ja dann sagen, okay, vielleicht ist so ein erstes Gespräch bei euch in den Regionalstellen oder so genau der richtige Zeitpunkt, dass man das Thema Wohnprojekt nochmal angehen kann. Super, also vielen, vielen Dank und bis bald. Tschüss.

00:36:29: Tschüss. Tschüss. Sodala, das war das Interview mit Caroline Rosenthal über Baugenossenschaften. Ich habe aus dem Gespräch wirklich sehr viel mitgenommen und gelernt und ich hoffe, euch geht's genauso. Das Interessante daran ist natürlich auch, dass es finanziell schon noch ein bisschen günstiger ist, als wenn man alleine als Familie eine Immobilie kaufen oder bauen will.

00:36:56: Und dass ihr dann ein Teil einer Gemeinschaft werden könnt, stelle ich mir irgendwie total schön vor. Also wer sich für so Wohnprojekte interessiert, recherchiert nach eurer Regionalstelle und lasst euch doch dort mal beraten. Ja und wenn euch jetzt diese Folge gefallen hat, dann stoppt hier doch mal ganz kurz und geht bei Spotify oder Apple mal auf Podcast bewerten und schenkt mir doch mal ein paar Sterne. Das wäre wirklich total cool. Und falls ihr jetzt noch Freunde und Bekannte habt, die das Thema Baugenossenschaften auch interessieren könnte, dann teilt doch gerne diese Folge mit ihnen. Also dann bis zum nächsten Mal. Ich freue mich auf euch. Bis dann. Ciao! Transcribed with Cockatoo