Update aktuelle Marktlage Von Immobilienpreisen, Zinsen bis Investoren-Tipps #57

00:00:39: Also in dieser Folge erfahrt ihr, wie sich die Immobilienpreise gerade entwickeln, wie Experten erwarten, wie sich der Zins weiterentwickelt und wie Profi-Investoren aktuell vorgehen, um gut Immobilien einzukaufen. Und dazu habe ich noch einen Geheimtipp mitgebracht. Wer also erfahren will, bei welchen Immobilien gerade die Preise besonders stark gesunken sind, sogar in Großstädten wie Hamburg und Berlin, der sollte unbedingt dran bleiben. Denn dann verrate ich den Tipp, der gerade heiß unter den Investoren gehandelt wird.

00:01:11: Also los geht's! Ja, also wie ist die aktuelle Marktlage? Aktuell ist ja der Markt für Wohnimmobilien komplett eingebrochen. Das heißt aber nicht, dass es gerade einen Crash gibt, also dass die Häuser zu Schleuderpreisen verkauft werden, sondern es ist einfach Stillstand am Markt. Es werden kaum noch Immobilien verkauft. Also es gibt keinen Crash, aber es ist definitiv eine Krise und den betrifft vor allem der

00:01:44: Neubau. Hier gehen gerade sehr viele Bauträger insolvent und es gibt auch kaum neue Projekte. Wenn ihr also jetzt überlegt über Bauträger zu kaufen, dann seid wirklich vorsichtig. Dazu habe ich ja auch schon einige Folgen gemacht, wie ihr euch da absichern könnt. Hört da unbedingt rein, Folge 53 bis 55. Ja, und weil jetzt eben kaum noch Verkäufe stattfinden, entlassen viele marktleere Mitarbeiter und auch junge Startups, die auf dem Immobilienmarkt Innovationen entwickeln wollten, sind Konkurs

00:02:16: gegangen. Dazu kommt, dass Banken kaum noch Geschäft machen und die Immobilienangebote viel, viel länger im Netz bleiben. Bei den Besichtigungen sind kaum noch Leute und bei vielen, die dann interessiert sind, platzen dann aber leider auch im Nachgang die Finanzierungen. Also das klingt alles nach Krise, aber eben nicht nach Crash.

00:02:36: Eine gute Nachricht dazwischen ist, dass die Baukosten aktuell nicht mehr steigen und dass auch Handwerker wieder verfügbar sind. Ja und für alle von euch, die jetzt noch in so einer Warteposition sind, die haben sicherlich die Fragen, naja, also wie geht es denn jetzt mit den Preisen weiter und wie entwickeln sich die Zinsen? Ja und gibt es auch Immobilien, die irgendwie Schnäppchen sind. Ja und da schauen wir uns jetzt die Aspekte mal genauer an. Starten wir mit den Immobilienpreisen. Also wie ihr sicher ja schon mitbekommen habt,

00:03:13: die Preise fallen, aber eben nicht im freien Fall, wie man sich das bei so einem Crash vorstellt. Und was eben ganz wichtig ist, die Angebotspreise, die ihr jetzt da im Internet bei den Inseraten seht, das sind nicht die wirklich gezahlten Preise. Da gibt es ein großes Gap. Und das liegt daran, dass die Verkäufer in den Anzeigen noch ihre Wunschpreise reinschreiben, aber das oft eben sehr gut nachverhandelt wird, weil eben so wenige Leute gerade Immobilien kaufen. Und deshalb sieht man diese gesunkenen Preise jetzt nicht direkt in den Inseraten.

00:03:45: Wie stark die Immobilienpreise fallen, das hängt jetzt ganz stark von der Lage in Deutschland ab. Zusammengefasst, bei den Metropolen, also den A-Lagen, fallen sie am wenigsten. Und wenn man dann aufs Land schaut, also so richtige D-Lagen, da fallen sie am stärksten. Ja und aktuell nehmen die Experten auch wieder wahr, dass sich in den letzten Monaten der Preis auch wieder so ein bisschen stabilisiert hat. Also die Preise fallen kaum noch weiter, sondern die stabilisieren sich jetzt auf dem Niveau, das sich jetzt so etabliert hat.

00:04:15: Bei der Art der Wohnimmobilien sind die Preise von den schlechten Energieklassen jetzt am meisten gefallen. Also hier gibt es Schnäppchen, aber natürlich verbunden mit dem Risiko, dass die Sanierungskosten auch hoch werden. Ja und deshalb ist es ganz wichtig, dass ihr diese anstehenden Sanierungskosten auch mit einpreist. Ja und es gibt eben unter Investoren gerade einen heißen Tipp, den ich euch jetzt auch erzählen will. Die Preise von Mehrfamilienhäusern sind stärker gefallen als die von Wohnungen Einfamilienhäusern.

00:04:49: In Hamburg laut einer Studie sogar um minus 38 Prozent und in Berlin um minus 25 Prozent. Ja und hier gibt es eben gerade die Chance ein Schnäppchen zu machen. Aber ich weiß schon, du denkst jetzt sicher, Anna spinnst du ein Mehrfamilienhaus in der Metropole? Das ist mir total bewusst. Mehrfamilienhäuser sind teuer und man braucht wirklich viel Eigenkapital. Aber es wurde zum einen dazu explizit gesagt, dass es eben auch kleine Mehrfamilienhäuser betrifft, also die nur so zwei, drei, vier Einheiten haben. Und was ich euch auch noch mit auf den Weg geben will, denkt doch nicht immer nur, dass ihr die alleine erwerben müsst.

00:05:25: Vielleicht gibt es ja in deinem Umfeld Menschen, die auch in Immobilien investieren wollen, vielleicht auch so als Kapitalanlage oder eben auch zum Selberbewohnen. Denkt doch da mal wirklich bereit, Menschen, die einfach ihr Geld vor der Inflation schützen wollen, die einfach schon ein Vermögen aufgebaut haben, ob die nicht interessiert sind, in Immobilien zu investieren, weil die müssen ja die anderen Wohnhäuser nicht direkt selber bewohnen, sondern die können die ja auch vermieten. Ja, und vielleicht könnt ihr einfach hier eine Gemeinschaft bilden mit anderen Menschen.

00:05:58: Hierzu auch ein kleiner Spoiler, ab der nächsten Folge hier im Podcast geht es um gemeinschaftliches Wohnen, zum Beispiel über Baugenossenschaften und so. Also da lernt ihr ganz tolle Beispiele kennen, wie man das Thema Wohnen auch als Gruppe angehen kann. Ja, also nochmal zusammengefasst, die Immobilienpreise fallen und je nach Lage sehr unterschiedlich stark und es fallen vor allem Immobilienpreise fallen und je nach Lage sehr unterschiedlich stark und es fallen vor allem Immobilien mit schlechten Energiestandard und Mehrfamilienhäuser.

00:06:33: Kommen wir jetzt zum nächsten Punkt. Wie entwickeln sich jetzt die Zinsen weiter? Wie wir alle wissen wurde ja der Leitzins von der EZB jetzt ungefähr zehnmal in Folge angehoben und liegt seit 20. September bei 4,5 Prozent und im Oktober wurde der Zins jetzt erstmal nicht mehr angehoben. Ja, ich habe nachgeschaut, der aktuelle Bauzins für eine zehnjährige Zinsbindung liegt bei 4,1 Prozent, also sogar unter dem Leitzins und das ist schon mal ungewöhnlich. Ja und daher stellt sich jetzt die Frage, steigt der Zins, sinkt er wieder oder bleibt

00:07:06: er jetzt einfach stabil? Ja und natürlich gibt es da unterschiedliche Vermutungen, aber was erstaunlich war, die Experten auf der Bühne bei dem Festival waren sich da relativ einig, dass er erstmal stabil bleibt und in ein bis zwei Jahren der Zins dann langsam wieder sinkt. Professor Feuchtländer bezieht sich hier auf die Zinsstrukturkurve, denn er beobachtet, dass die langfristigen Zinsen niedriger sind als die kurzfristigen. Also dass eine Zinsbindung von zehn Jahren aktuell niedriger ist als die von fünf Jahren.

00:07:37: Und das ist sehr ungewöhnlich und darin sieht er eben das Signal, dass die Banken langfristig wieder mit einer Zinssenkung rechnen, aber eben erst in einigen Jahren. Also wer mit dem Gedanken spielt, sich aktuell etwas zu kaufen, der sollte sein mögliches Kreditvolumen so ausrechnen mit der Annahme, dass der Zins erstmal so bei circa 4% bleibt. Und wie gehen jetzt eigentlich Profi-Investoren in so einer Marktlage vor?

00:08:08: Da die Angebote ja gerade so lange im Markt sind, passiert auch psychologisch ganz viel. Die Verkäufer kennen nämlich noch die alten Preise und viele wollen noch die alten Preise erzielen und starten mit einem viel zu hohen Preis. Ja und nach einigen Monaten sind sie dann ziemlich frustriert und werden offen für Preisreduktionen. Der Profi-Investor Basti Kopp nannte das das Tal der Tränen, also die Tränen, die der

00:08:34: Verkäufer weint, weil er eben seinen Wunschpreis nicht realisieren kann. Der Makler hat in so einer Situation eine ganz wichtige Schlüsselrolle, denn der ist ja der Ansprechpartner für den Verkäufer, mit dem er eben auch die Preisgestaltung bespricht. Ja und was machen jetzt die Profis in so einer Situation? Zwei Dinge. Zum einen legen sie ein wirklich passendes Angebot vor, nicht zu niedrig, aber auch deutlich

00:09:01: niedriger als der Angebotspreis. Also da sind Zahlen genannt worden von 10 bis 15 Prozent weniger. Und zum anderen bauen sie eine sehr gute Beziehung zum Makler auf und treten sehr verbindlich auf. Ja und dann warten sie einfach ab und rufen alle vier Wochen den Makler an und signalisieren ihm noch das Interesse, aber eben zu den geringeren Konditionen. Und dann bekommen sie eben oft einen Zuschlag. Nicht immer, aber anscheinend immer öfter. Ein anderes Beispiel war, dass ein Käufer auch sich als Problemlöser positioniert hat. Da ging es um eine Wohnung, in der eine ältere Person

00:09:38: verstorben ist. Und dem Verkäufer war das alles einfach viel zu viel mit dem Räumen etc. Und da hat der Käufer gesagt, du ich räume dir gerne die Wohnung auch für dich aus, aber dafür will ich sie günstiger haben. Und da war der Verkäufer einfach heilfroh, dass er mit dem ganzen nichts mehr zu tun hatte. Ja und was habe ich noch mitgenommen? Die Profis arbeiten auch mit digitalen Tools. Zum einen von einer Chrome-Erweiterung, die nennt sich roter Kapsel. Die habe ich auch schon mal erwähnt,

00:10:10: die verlinke ich auch unten in den Shownotes. Und bei der sieht man eben, wie lange schon ein Angebot drin ist und ob der Preis schon mal gesenkt wurde. Und dann sieht man schon, in welcher psychologischen Lage der Verkäufer ist. Ja und dann gibt es eben auch andere Tools, mit denen eben Banken und Vermittler arbeiten, zum Beispiel PriceHubble. Ja und die Investorin Indra Schorman zum Beispiel, die hat erzählt, dass sie eben mit einer professionellen Bewertung von aus so einem Tool, die lässt sie sich da raus und mit dieser Bewertung geht sie dann in die

00:10:41: Verhandlungen mit dem Verkäufer und meist ist es eben so, dass diese Tools eben sehr konservativ das Ganze eben auch bewerten und dass man da eben auch eine gute Verhandlungsbasis hat. Hui, das waren jetzt wieder jede Menge Infos. Ich mache noch mal ein kurzes Fazit. Das Fazit der Woche. Es wird nicht erwartet, dass die Zinsen noch

00:11:05: mal weiter steigen, man rechnet eher mit einer Stagnation und dass sie erst in so ein, zwei Jahren wieder etwas sinken. Die Preise insgesamt sind gesunken, auch wenn man es im Netz nicht deutlich erkennen kann, aber wenn man das jetzt vergleicht mit den Preissteigerungen der Jahre davor, können wir jetzt definitiv nicht von einem Crash sprechen, sondern von einer Preiskorrektur. Stärkere Preissenkungen gibt es vor allem in ländlichen Regionen,

00:11:33: bei allen sanierungspflichtigen Gebäuden und bei Mehrfamilienhäusern, die auch in Metropolen stehen, wie zum Beispiel Hamburg oder Berlin. Die Preise von den Angeboten sind nur Wunschpreise, also sich da nicht einschüchtern lassen und werden aktuell kaum gezahlt und es wird sehr sehr viel verhandelt und auch abgewartet, um dann besser verhandeln zu können. Ja und die meisten haben aktuell wahrscheinlich die Frage im Kopf, ja und was soll ich jetzt

00:11:59: aktuell tun und das ist natürlich wie immer eine super schwierige Frage und hängt von einigen Dingen ab. Also wie immer nicht irgendwas panisch kaufen. Also aktuell gibt es überhaupt keinen Grund zur Panik. Es verändert sich einfach gar nichts. Beim Neubau wirklich vorsichtig sein, da die Risiken, wie zum Beispiel eine Bauträgerinsinsolvenz echt nicht mehr kalkulierbar sind. Auch jetzt ist ja wieder Sigma, der große

00:12:28: Baukonzern, ins Wanken geraten und es passiert gerade wirklich eine Nachricht nach der anderen. Da müsst ihr wirklich super aufpassen, also da noch mal bitte die Folgen anhören. Zudem sind die Baukosten schwer zu schätzen und es kommt immer noch zu Preiserhöhungen. Bei Bestandsimmobilien müsst ihr immer den Energieausweis prüfen und genau schauen, in welcher Kategorie das Haus ist und dann, wenn es wirklich Sanierungsbedarf gibt, dann wirklich genügend Puffer für die Sanierungskosten

00:12:57: einberechnen, weil auch da muss man wahrscheinlich damit rechnen, dass diese Baupreise für energetische Sanierungen weiter steigen werden. Ja, dann durchdenkt doch mal bitte das Thema Mehrfamilienhaus. Ob ihr euch mit anderen Menschen zusammentun könnt, die vielleicht auch gar nicht zwingend dann da einziehen, sondern das mehr als Kapitalanlage nutzen? Ja und wer jetzt sich denkt, ich weiß nicht, ich warte mal lieber ab, der kann ja sein Eigenkapital mittlerweile auch wirklich super

00:13:25: gut für Zinsen auf dem Tagesgeldkonto parken. Ja, es gibt da ja wieder auch Angebote zwischen 3 und 4 Prozent auf manchen Tagesgeldkonten. Ich habe mein Geld ganz persönlich bei Trade Republic, weil das ist gerade das beste Angebot auf dem Markt mit 4 Prozent. Ja, und wenn ihr da zum Beispiel 100.000 Euro für ein oder zwei Jahre mal zwischenpackt, bekommt ihr immerhin noch 4.000 Euro Zinsen dafür. Ich persönlich nutze das auch und da legt man das Geld einfach auf das Verrechnungskonto, das dann wie ein Tagesgeldkonto

00:13:56: funktioniert. Den Link dazu findet ihr auch in den Show Notes. Ja, das war das Update zur Marktlage. Nächste Woche starte ich eine Ministaffel zum Thema gemeinschaftliches Wohnen. Hier habe ich den Autor Lennart Herberhold zu Gast, der ein Buch über das Thema geschrieben hat und dabei fünf Projekte besucht hat. Also wer mehr über Baugenossenschaften und Mietshaussyndikate und andere Projekte erfahren will, der sollte unbedingt die kommende Folge anhören. Wenn euch jetzt diese Folge gefallen hat und ihr einiges mitgenommen habt, dann teilt sie gerne mit Freunden, die auch gerade über das

00:14:36: Thema Haus oder Wohnung kaufen nachdenken. Vielleicht ist auch einer dabei, den das Thema Mehrfamilienhaus interessiert. Und wer keine frische Folge verpassen will, der kann natürlich gerne meinen Kanal abonnieren. Und ich würde mich wirklich total über eine gute Bewertung bei Apple und Spotify freuen. Lasst mir doch gerne zum Dankeschön ein paar Sterne da. Also bis zum nächsten Mal. Ich freue mich auf euch. Bis dann. Ciao. Transcribed with Cockatoo