10 Tipps wie ihr Immobilienpreise richtig gut verhandelt #45

00:00:36: Warum das so ist, erkläre ich euch gleich. Ja und deshalb habe ich heute 10 Tipps und Strategien mitgebracht, worauf ihr bei der Preisverhandlung achten solltet. Hallo, schön, dass ihr wieder dabei seid. Ja, erst mal Schande über mein Haupt. Ich habe es letzten Freitag nicht geschafft, die Folge zu veröffentlichen und das hatte auch einen guten Grund, denn ich war im Urlaub, war in zwei kleinen Tiny Häusern in Frankreich am Meer unterwegs, oben in der Bretagne. Und deshalb gibt es jetzt erst

00:01:06: die Folge. Dafür bin ich super erholt und total motiviert, jetzt bald wieder ganz viele Folgen zu veröffentlichen. Ja und jetzt rein in das Thema Preise verhandeln. Ja, warum ist gerade ein guter Zeitpunkt? Wie ihr ja wisst, steht der Immobilienmarkt ja seit der Zinserhöhung quasi still und das heißt, es finden eigentlich sehr wenige Verkäufe statt. Und der Markt hat sich in dem Zuge zu einem Käufermarkt entwickelt. Jetzt versetzt euch mal in die Lage eines Immobilienmaklers. Der arbeitet ja provisionsbasiert und wenn der kaum Besichtigung

00:01:47: in Verkäufe hat, dann verdient der natürlich auch kaum was oder viel weniger als die Jahre davor. Und all diese Verkäufer, ob das jetzt Makler sind oder auch die Verkäufer von Fertighäusern und Bauträgern, die haben zusätzlich auch noch immense Jahresziele zum Teil bekommen. Und die sollen sie ja auch noch erfüllen. Und bei so einer Marktlage, wo so gar nichts vorwärts geht, entsteht dann bei diesen Verkäufern echt ein enormer Druck. Insofern haben dann viele schon den Gedanken, lieber überhaupt etwas verkaufen als gar nicht. Ja, und das ist natürlich der ideale Zeitpunkt, um von eurer Seite aus die Preise zu verhandeln.

00:02:30: Gut gesagt, aber wie geht man jetzt sowas an, oder? Ja, und dazu wollte ich euch jetzt noch eine Geschichte von mir erzählen. Also wir waren während unserer Suche auch an einem total schönen Gründerzeithaus dran. Das Haus war super, aber der Preis war einfach viel, viel höher als bei anderen Objekten. Und bei der Besichtigung waren jetzt auch gar nicht so viele andere Leute da. Und dann haben wir ein Angebot abgegeben, was viel, viel niedriger war. Ich glaube, es waren so minus 40 Prozent. Ich habe das auch total schön mit vielen Referenzen aus der Nachbarschaft und aus dem

00:03:07: gleichen Viertel hergeleitet, aber leider bekamen wir dann trotzdem eine Absage. Ja, und im Nachhinein ist mir dann schon auch klar, minus 40 Prozent ist einfach sehr unrealistisch. Und das Zweite, wir sind überhaupt nicht auf die Perspektive der Verkäuferin eingegangen. Und das zu einer Zeit, wo es noch ein Verkäufermarkt war. Also da waren einfach viele klassische Anfängerfehler dabei. Insofern weiß ich heute, dass zum Verhandeln viel mehr gehört als nur rationale Argumente. Denn Verhandeln ist Beziehungsarbeit.

00:03:40: Und da geht es auch um so Sachen wie Gesichtwahn und es geht um Win-Win-Situationen. Später erzähle ich euch dann noch von einer späteren Verhandlung, in dem wir die ganzen Learnings, die wir hatten, dann auch viel besser umgesetzt haben. Aber jetzt starten wir mit den 10 Tipps. Also los geht's! Das Fundament für eine gute Verhandlung ist eine sehr, sehr gute Vorbereitung.

00:04:07: Man sagt manchmal sogar so 80 Prozent. Also ihr müsst wirklich eure Hausaufgaben erstmal machen. Deshalb ist mein Tipp Nummer eins. Versteht den Markt wie ein Profi. Welche Dinge solltet ihr vorher wissen, um gut vorbereitet zu sein? Eine der wichtigsten Punkte, das denkt ihr euch wahrscheinlich auch schon, man muss den

00:04:28: Markt kennen. Und da solltet ihr euch auch richtig reinfuchsen, um richtig sattelfest zu sein. Schaut euch wirklich die vergleichbare Verkaufspreise ähnlicher Immobilien in der Umgebung im Viertel an. Wichtig ist hier die gleiche Lage und auch ein ähnlicher Zustand. Vor allem jetzt auch mit der kommenden Sanierungspflicht solltet ihr wissen, welche Energieklassen beim Energieausweis zum Beispiel euer Wunschhaus hat, aber eben auch die von euren Vergleichsobjekten.

00:04:54: Ja, fuchst euch da richtig gut rein, dass ihr die Quadratmeterpreise in euren Lagen für verschiedene Immobilienarten auch wirklich gut kennt, schaut euch hier dazu auch den Preisatlas bei ImmobilienScout24 und HomeDai mal genauer an. Da findet ihr schon mal sehr viele Infos. Ja und ich habe euch heute auch noch zwei kostenlose Tools mitgebracht, bei denen ihr auch mal stöbern könnt, um noch so ein paar mehr Zahlen rauszufinden.

00:05:19: Das erste Tool heißt Geomap.imo und hier findet ihr ganz coole Preisanalysen. Da gibt es dann auch in einem Bereich Analyse und dort findet ihr Zahlen zu Kaufpreisentwicklung oder Kaufpreisverteilung und eben auch Angebotsdauer. Hier müsst ihr dann darauf achten, dass die Filter auch richtig eingestellt sind, also nur Angebote Wohnen und Kaufen etc. Und dann kommen da echt ganz coole Zahlen raus. Und es gibt noch ein Feature,

00:05:46: das finde ich eigentlich auch ganz spannend, das heißt Standortanalyse. Und da spuckt es euch einen ganz spannenden Bericht aus über das Viertel. Und dann gibt es noch ein weiteres kostenloses Tool, das nennt sich PropRate. Die Links dazu findet ihr alle in den Shownotes. Und das ist so eine Art Meta-Searcher, das sammelt die Angebote von vielen Portalen und dazu erstellt es dann ein Rating, also so eine Art Bewertung und die ist in vier Kategorien gegliedert. Wertentwicklung, Lage, Angebotspreis und Reddite. Und hier findet ihr dann eine Einordnung zu dem jeweiligen

00:06:26: Angebot in diesem Tool, ob das jetzt gut oder schlecht ist, verglichen mit eben sehr vergleichbaren Immobilien. Natürlich gibt es jetzt auch noch eine Reihe an professionellen Tools. Eins zum Beispiel nennt sich Sprenetter oder PriceHubble und diesen müsst ihr dann eigentlich auch bezahlen. Die Zielgruppe sind aber eigentlich Banken und Makler und als Privatperson ist es jetzt nicht so einfach einen Zugang zu bekommen. Aber wenn ihr mal irgendwie die Möglichkeit habt, die Ergebnisse

00:07:01: da anzuschauen, dann sind die natürlich auch super spannend, weil das sind die Analysen, mit denen die Bank selber arbeitet. Und da könnt ihr schon mal so Preisreduktionen zwischen 10 und 40 Prozent sehen und die sind eigentlich immer mit ganz guten Daten hinterlegt. Also wenn ihr irgendwie die Chance habt, da an so eine Analyse dran zu kommen, dann ist das wirklich eine super Grundlage, um zu verhandeln, weil einfach die Datenlage eine gute ist.

00:07:26: Das zweite, was ihr herausfinden solltet, ist, wie lange ist schon die Anzeige im Markt? Hier kann ich euch auch noch ein Tool empfehlen. Ja, das ist ein Plug-in für den Chrome-Browser und nennt sich Rote Kapsel. Das könnt ihr installieren und danach seht ihr bei jeder Anzeige, wenn ihr dann auf der Seite ImmoScout24 seid, wie lange die Anzeige schon online ist und das coole ist auch, man sieht, ob der Preis schon mal reduziert wurde. Also je länger die Anzeige drin ist und wenn der Preis schon mal reduziert wurde, das ist natürlich für

00:08:00: euch ein Signal, dass da Verhandlungspotential drin ist. Den Link zum Plugin findet ihr auch in den Show Notes. Also nehmt euch für den Punkt Marktverstehen wirklich Zeit, denn wenn ihr euch hier gut reinfuchst und den Marktwert der Immobilie wirklich gut verstanden habt, dann habt ihr einfach bessere Karten bei der Verhandlung. Zweitens, versteht euer Gegenüber. Was ihr bei der Besichtigung dann herausfinden solltet ist, warum wird die Immobilie verkauft? Also die Motive des Verkäufers. Ist das Haus ein Erbe oder muss es wegen einer Scheidung verkauft werden oder wegen einem Umzug und gibt es da irgendwie einen gewissen Zeitdruck.

00:08:45: Zum Beispiel ist bei den Erben oft der Druck jetzt nicht so hoch wie bei einer Scheidung. Also versucht da die Gründe herauszufinden. Ja und spannend ist es auch herauszufinden, wer den Preis eigentlich festgesetzt hat. War es der Makler? Dann hat er nämlich etwas Druck, das Gesicht zu warnen. Sonst würde er sich outen, dass er überhaupt keine Ahnung hat. Kam die Zahl vom Verkäufer, dann kann der Makler ihm immer noch erklären, dass die Zahl aktuell jetzt so nicht mehr durchsetzbar ist. Ja und dann gibt es noch einen Insider-Tipp und zwar, indem ihr die Frage stellt, was ist Ihnen beim Deal wichtig? Denn anscheinend kommen da immer die spannendsten Aspekte raus, die dann eine super Grundlage

00:09:30: sind, um ein gutes Gebot abzugeben. Hier habe ich auch ein Zitat von Professor Nescher, einem Verhandlungsexperten, der das noch mal genauer erklärt. Aber ich empfehle unbedingt, tatsächlich sich live zu treffen und zu sprechen und auch wirklich Fragen zu stellen und Fragen zu stellen die vielleicht nicht so klar sind. Nämlich zum Beispiel was wäre Ihnen wichtig am Deal? Ich habe einen Deal mal

00:09:51: selbst gehabt, das ist wirklich verblüffend, da habe ich ein Mehrfamilienhaus gekauft und ich hatte noch noch nicht mal das höchste Gebot. Warum habe ich das Haus bekommen? Wirklich schönes Haus, weil ich meine übliche Frage stelle, was ihnen wichtig an dem Deal. Und dann haben die gesagt, die Verkäufer, ja, also wir haben da unser Auto, da ist eine Doppelgarage und da steht unser Oldtimer. Und das wäre toll, wenn wir da noch weiter parken dürften. Und da habe ich natürlich gesagt, sie können sehr gerne ein Jahr kostenfrei parken in dieser Garage.

00:10:23: Und ich habe einen Zuschlag bekommen. Wegen so etwas Absurdem kann ein Deal klappen oder auch platzen, wenn man das eben vergisst. Und nur weil ich immer die Frage stelle, was ist Ihnen wichtig am Deal? Und dann hörst du oft Sachen wie, okay, für mich das Allerwichtigste, dass der Herr Müller im dritten Stock, dass die da auch niemals die Miete erhöhen, der ist so nett, seine Frau ist gestorben und was weiß ich. Aha. Und dann sagst du, okay, kein Problem. Das können wir machen, die verlassen sich auf mich oder ich schreibe ihnen das auch auf, das ist kein Ding. Solche Kleinigkeiten sind oft wirklich das Entscheidende für einen Deal.

00:10:56: Und ich habe das selbst so häufig erlebt bei meinen eigenen Deals, bei Deals für andere. Und manche sagen natürlich auch für mich, was für mich wichtig ist, einfach nur Geld. Gibt's auch. Ist aber relativ selten. Meistens ist noch irgendwas, was den Menschen komischerweise wichtig ist. Also ihr merkt schon, es ist enorm wichtig, sein Gegenüber sehr gut zu verstehen, um überhaupt ein passendes Angebot zu machen. Und das war wahrscheinlich auch der Grund, warum wir damals den Zuschlag nicht bekommen haben, denn wir haben uns nur auf den Markt fokussiert, aber wir haben uns überhaupt nicht auf die Verkäuferin fokussiert und herausgefunden, warum sie das Haus eigentlich

00:11:33: verkaufen will. Tipp Nummer 3 – Kennt euer Budget und setzt euch klare Grenzen. Die nächste große Hausaufgabe ist, dass ihr euch von eurer Bank die Höhe eures Budgets ausrechnen lasst und diese Zahl ist enorm wichtig, die ist nämlich quasi so euer Leitstern. Und lasst euch vor eurer Bank die Höhe der Finanzierung auch gleich bestätigen, dann habt ihr die Zahl schwarz auf weiß. Mehr geht nicht und das ist eure

00:12:01: ganz klare Grenze. Wichtig ist auch hier, dass diese Zahl und die Rate dahinter, dass ihr euch da auch wirklich wohl fühlt, geht da bitte auch wirklich nicht aufs Ganze. Also ein Puffer ist immer, immer wichtig. Wenn ihr dann euer Budget kennt, dann könnt ihr jetzt trotzdem bei der Suche auch Angebote in eure Favoriten mit reinnehmen, die so 10 bis 30 Prozent höher liegen, weil die kriegt ihr ja dann wirklich nur, wenn der Preis verhandelt wird, weil ihr habt ja die Finanzierungsbestätigung

00:12:30: mit eurer Grenze. Der Vorteil ist, dass euer Gegenüber mit der Finanzierungsbestätigung auch ganz klar weiß, dass das das Maximum ist, dass da mehr nicht geht, aber das Maximum ist sicher und die Bank hat es bestätigt. Und das schafft euch wiederum Vertrauen und es ankert damit ein ganz klares Gebot. Tipp Nummer 4 – Bleibt bei der Angebotsauswahl im Kopf auch flexibel

00:12:57: Oder anders gesagt, verliebt euch nie in ein Haus, sondern immer in zwei oder drei. Ja, das ist auch der Rat von Verhandlungsexperten, denn es ist wissenschaftlich belegt, dass emotionale Geschäfte immer schlechter laufen als rationale Geschäfte. Und deshalb kann ich euch nur raten, bleibt einfach flexibel im Kopf, verliebt euch nicht total in das eine Haus. Man kann nämlich schon sich, vor allem wenn es ums Eigenheim geht,

00:13:26: auf eine Immobilie einschießen und das ist immer schwierig bei der Verhandlung. Also macht euch lieber eine Liste von drei oder vier engeren Favoriten, denn nur dann verhandelt ihr besser. Tipp Nummer fünf, startet nie mit dem Favoriten! Wenn ihr dann eure Favoriten habt, fangt bei der Verhandlung immer mit der schlechtesten Alternative an, denn da seid ihr emotional freier und zudem entwickelt ihr so das Wichtigste, was ihr im Verhandlungsspiel braucht und das ist der Plan B. Wenn jemand ohne Plan B nämlich verhandelt, wird er immer schlechter aus der Verhandlung

00:14:05: rausgehen als mit einem guten Plan B. Und deshalb gibt es einen extra Namen bei Verhandlungspsychologen, die nennen das Butler, warum auch immer. Vielleicht habt ihr das Wort schon mal gehört. Und also Butler ist dieser Plan B und das ist das Wichtigste, was ihr bei so einem Verhandlungsspiel braucht, ein Plan B, weil ihr euch dann emotional einfach viel besser verhält, wenn ihr einen guten Plan B habt.

00:14:29: Dann seid ihr entspannter, dann geht ihr da die ganze Sache besser durch. Also startet immer mit dem schlechtesten Favoriten, einfach so zum Üben. Das ist ähnlich wie bei Vorstellungsgesprächen. Ihr verliert weniger, wenn es nicht klappt und wenn es klappt, dann habt ihr schon mal einen ganz guten Plan B. Ja und mit diesem Plan B könnt ihr dann schon mit dem anderen Favoriten verhandeln und psychologisch

00:14:55: werdet ihr da schon ein bisschen besser sein, weil ihr wisst ja, dass ihr schon eine ganz coole andere Alternative im Hinterkopf habt. Also ihr merkt, Verhandeln ist reine Psychologie. Ja, und wichtig ist auch zu wissen, dass Verhandeln kein Tauziehen ist, sondern es geht, wie wir ja vorher schon überlegt haben, auch um Win-Win-Situationen. Ihr hattet ja bei der Vorbereitung ja schon gefragt, was ist Ihnen persönlich wichtig? Und ihr habt auch schon versucht, die Motive rauszufinden. Und wenn da jetzt jemand sagt, er will den Keller noch ein Jahr länger benutzen, um

00:15:27: da was unterzustellen, dann könnt ihr den Deal bekommen, wenn ihr darauf eingeht und parallel einfach etwas anderes fordert. Zum Beispiel eine kleine Preisreduktion oder irgendwas anderes. Tipp Nummer 6. Findet den richtigen Zeitpunkt. Der richtige Zeitpunkt ist bei einer Verhandlung

00:15:46: echt wichtig, aber für Laien ist das echt ein schwieriger Punkt. Wann ist es soweit? Ist der Kontakt noch zu frisch, zu kalt, sagt man auch, dann gibt es eben viele Studien, die zeigen, dass es wahrscheinlich weniger Verhandlungserfolg gibt. Ihr solltet also euren Kontakt erstmal aufwärmen, aber dann kann es eben auch irgendwann kippen, dass der Verkäufer merkt, ihr wollt das Haus unbedingt und dann schwächt ihr eure Situation wieder.

00:16:14: Also so den richtigen Zeitpunkt zu finden ist echt ein bisschen tricky. Ihr könnt bei der Besichtigung oder danach anrufen und erstmal sehr verbindlich auftreten. Aber eben auch nur, wenn ihr euch sicher seid. Profis sagen, während der ersten Besichtigung sollte man noch keine konkrete Zahl nennen und die schicken dann im Nachgang einen sogenannten Letter of Intent. Was es damit auf sich hat, erklärt uns jetzt Martin Kroszewski.

00:16:40: Ich sage also zu, sage, dass der Makler respektive Eigentümer mit meiner Kaufabsichtserklärung, auf Englisch Letter of Intent, abgekürzt LOI, rechnen kann und setze mich sofort nach der Besichtigung schnellstmöglich daran. Wie sieht dieser LOI aus, den ich mache? Ich führe also erstmal auf. Vielen Dank für die Besichtigung und die bereits übersandten Unterlagen. Ich mache ein Kaufpreisangebot in Höhe von so und so viel, ...

00:17:06: ... vorbehalte ich der Prüfung der nach ausstehenden Unterlagen. Das ist ganz wichtig, weil du kannst ja natürlich nur ... ... ein Angebot abgeben auf der Grundlage der ... ... Informationen und Unterlagen, die du bis hierhin hast. Kaufpreisangebot. Dann schreibst du etwas sehr Konkretes rein in den Text. Hast du schon eine Finanzierungsbestätigung?

00:17:25: Hast du Eigenkapital? Steht die Finanzierung? Das schreibst du rein. Wie verbindlich bist du? Kannst du schnell kaufen oder nicht? Kannst du in den nächsten zwei Wochen zum Notargehen zum Beispiel ...

00:17:34: ... kannst du natürlich sehr, sehr positiv hervorheben ... ... in diesem Schreiben. Was ich jetzt sehr, sehr wichtig finde. Das machen viele nicht und das ist aus meiner Sicht ... ... ein Fehler. Ich finde es sehr wichtig, die Gründe darzulegen, ... ... wie man auf diese Kaufpreisminderung kommt.

00:17:52: Und da mache ich immer gerne eine Sandwich-Methode. Ich steige positiv ein, ... ... um auch zu zeigen, dass ich das Objekt würdigen kann. Und ich möchte nicht dasis verhandeln möchte. Das ist nicht so. Ich will einfach nur einen fehlenden ... ... Kaufpreis finden, um eine Win-Win-Situation zu schaffen. Ich sage also, das Objekt gefällt mir grundsätzlich ...

00:18:11: ... sehr gut, aus den und den Gründen. Kaufpreis mindern allerdings, ist zu berücksichtigen, dass ... ... und dann kommen die ganzen Sachen, die man entweder bei Besichtigung gesehen hat, ... ... technisch die Details, ... ... gerne auch mit Zahlen hinterlegt, ... ... wenn du schon weißt, wie viel es kosten wird. Zum Beispiel die Wohnung ... ... muss komplett kernsaniert werden, ...

00:18:30: ... das kostet so und so viel. Dann können weitere Faktoren aufgeführt werden. Umgebung. Ist das an der befahrenen Hauptstraße ... ... ohne Schallschutzfenster? Fluglärm zum Beispiel. Und so listet man einfach möglichst authentisch die Punkte auf, die dazu führen, dass man den Kaufpreis mindern möchte. Und Sandwich deswegen, weil ich dann wieder positiv

00:18:51: aussteige. Ich sage also grundsätzlich, würde es mich sehr freuen, wenn wir das auch wieder kaufen könnten und wir zu einer kommerziellen Einigkeit kommen. Bei weiteren Fragen stehe ich Ihnen gern zur Verfügung. So, Unterschrift, Telefonnummer. Und das hinterlegt mit einem Einkapitalnachweis und oder Finanzierungsbestätigung führt zu einem extrem seriösen und verbindlichen Auftreten. Tipp Nummer 7. Werft in einer Verhandlung die erste Zahl in den Raum und ankert damit.

00:19:25: Ja, wenn es dann um die Zahlen geht, dann ist es wichtig, dass ihr die erste Zahl in den Raum werft. Und die soll ein bisschen extremer sein als euer wahres Angebot. Das ist nämlich dann das sogenannte Spielfeld, sodass sich dann beide Seiten dann annähern können. Die erste Zahl nennt man Anker. Ganz geschickt ist es, wenn ihr die Zahl so einwerft,

00:19:46: dass es sogar ein seriöser Dritter gesagt hat. Zum Beispiel mein Gutachter oder mein Banker, der hat sich das auch noch mal ganz genau angeschaut und der meinte, die Immobilie, die sei super, aber die ist noch ein bisschen überbewertet und zwar er glaubt, dass die 400.000 Euro wert ist. Und dann kannst du ja sagen, ja, also ich persönlich, ich finde das ja ein bisschen extrem 400.000, daher wäre mein Angebot etwas höher. Merkt ihr, was das Geschickte daran ist? Ihr werft ein extremes Angebot über eine dritte Person ein, also das Spielfeld ist quasi eröffnet und dann macht ihr aber

00:20:22: schon klar, dass ein Kompromiss möglich ist. Ja und hier zahlt sich dann natürlich eure gute Vorbereitung aus, dass ihr die Zahlen so nennen könnt, dass die extrem ist, aber noch im Rahmen. Ja und idealerweise habt ihr auch noch ein Argument, wie zum Beispiel Sanierungsstau oder niedrige Energieklasse oder so. Ganz heikel ist es hier, dass man die Grenze nicht überschreitet und total unverschämt wird. Also 10 Prozent weniger kann man immer machen. Und bei 30 Prozent ist es schon so, da muss schon ein sehr

00:20:59: gutes Argument vorliegen, wie zum Beispiel eine falsche Wohnflächenberechnung, dann ist es schon möglich. Also da habe ich selber gesehen, meine 40 Prozent wie bei dem Ein-Gründer-Zeithaus, das war einfach over the top. Was macht ihr, wenn jetzt andere irgendwie schneller waren mit der Zahl? Dann müsst ihr sozusagen flinchen. Flinchen, das heißt, ihr müsst irgendwie betroffen sein, also schockiert schauen, zusammenzucken, oh Gott sagen, so dass das Gegenüber weiß, okay, das war too much. Ja, und es ist eben immer so, ihr verhandelt einfach auch besser,

00:21:38: wenn das Haus ein bisschen über eurem Budget liegt, weil ihr eure Grenze kennt und nicht aufstocken könnt. Andersrum geht es natürlich auch, aber je lieber ihr dann diese Immobilie habt, umso mehr seid ihr natürlich auch bereit entgegenzukommen. Tipp Nummer 8. Baut eine starke Verhandlungsposition auf. Versucht eine gute Verhandlungsposition aufzubauen und das macht ihr zum Beispiel, wenn ihr eine

00:22:06: immobilienspezifische Finanzierungsbestätigung vorzeigen könnt. Ihr solltet dem Makler und Verkäufer nämlich damit vermitteln, dass sie mit euch ein reibungsloses, schnelles Geschäft machen können. Ja und wenn ihr dann irgendwelche Infos rausbekommt, dann versucht doch auf die Interessen der Verkäufer einzugehen und überlegt euch einfach Win-Win-Situationen. Das kann eine Kellernutzung für eine gewisse Zeit sein, eine Ablöse von manchen Möbeln oder eben auch die Übernahme von kleineren Reparaturen.

00:22:34: Also überlegt euch da wirklich gute Win-Win-Kompromisse. Tipp Nummer 9 – Dealt mit dem Makler. Die Situation für Makler ist seit dem letzten Jahr echt schwierig geworden, weil kaum noch Immobilien verkauft werden und deshalb sind die wirklich unter Druck mehr Verkäufe zu machen. Eine wichtige Regel ist dabei, dass ihr euch den Makler nicht zum Feind machen dürft oder ihn sogar übergeht. Aber wenn ihr das Gefühl habt,

00:23:05: der kriegt die Immobilie nicht los, dann bietet sich die Möglichkeit eventuell auch die Maklerprovision zu verhandeln. Normalerweise beträgt die 3,57% inklusive Steuern und ich habe von manchen Profis gehört, dass sie es geschafft haben, die auf 1,5 bis 2,5 Prozent zu verhandeln. Natürlich wird der Makler erstmal widersprechen. Aber wenn er sonst so gar kein Geschäft macht, ist er eventuell eben bereit, lieber mit dir diesen Deal zu machen als gar keinen. Aber natürlich ist das wirklich tricky für Laien. Aber ich wollte es euch einfach mal erzählen,

00:23:43: damit ihr es schon mal gehört habt. Das hat natürlich dann auch den Vorteil, dass die Provision sich auch für den Verkäufer senkt, oder? Und das ist natürlich schon ein super Argument für den Verkäufer, mit euch dann ins Geschäft zu kommen. Sehr clever.

00:24:02: Ich habe noch einen Tipp bekommen, der ein bisschen in die andere Richtung geht und zwar, dass man sich den Makler zum Freund machen soll. Also ihn lieber fragen, wie man ihm persönlich entgegenkommen kann und ihm sogar vielleicht on top eventuell etwas mehr zahlt, wenn er es schafft, den Verkaufspreis zu senken. Aber ich gebe es zu, der Tipp ist auch von einem Profi-Investor und die haben natürlich ein ganz genaues Gespür, wann man sowas machen kann und wann auch nicht.

00:24:31: Also der Tipp ist auch, nur dass ihr es schon mal gehört habt, da muss man glaube ich wirklich ganz feinfühlig sein, dem Makler sich auch nicht zu verkraulen. Beim Makler müsst ihr aufpassen, dass er zum einen sein Gesicht wahren kann, also wenn er den Preis festgesetzt hat und ihr wollt den um 30 Prozent drücken, dann ist das für ihn einfach ein total schlechter Deal, nicht nur vom Preis wegen, sondern dass er auch den Preis falsch angesetzt hat.

00:25:03: Insofern da immer so ein bisschen drauf achten auf die Psychologie und man sollte Makler auch nie ausschließen aus dem Prozess. Das heißt versucht nicht irgendwelche Gespräche ohne den Makler dann zu führen. Wenn der sich nämlich ausgeschlossen fühlt oder übergangen fühlt, dann kann der euch auch hinten rum dann zum Verhängnis werden. Also da versucht so ein bisschen auch ein Gespür für den Makler zu bekommen.

00:25:27: Und jetzt habe ich noch den letzten Tipp für euch. Verkopft euch nicht bei der Verhandlung und würdigt auch kleine Summen. Ja, ich kenne das selber, man ist dann so auf dieses Verhandlungsthema fokussiert, aber wenn es ein fairer Preis ist und das Risiko hoch ist, dass ihr sie nicht bekommt, dann probiert es einfach nur mit 10 Prozent. Also probieren kann man es immer, aber mehr als 10 Prozent, da habt ihr halt auch das Risiko, dass ihr dann eventuell die Immobilie nicht bekommt oder dass sie als unverschämt

00:26:00: dasteht. Ja und da würde ich einfach sagen, bleibt einfach ein bisschen entspannter. Und ganz wichtig ist es auch, dass ihr nicht unempathisch werdet. Das heißt, ihr solltet nicht so eine extreme Wand, wie man das aus Filmen von so Pokerspielern kennt, bauen. Denn das bringt eigentlich oft überhaupt nichts. Die besten Verkäufer sind super freundlich, sehr sachlich und verbindlich. Also hier gibt es nämlich so eine Regel aus

00:26:32: der Verhandlungspsychologie und die heißt soft to the people, hard to the problem. Das heißt dann ganz konkret, die Beziehung wird von dem Thema getrennt. Ihr solltet also versuchen, die Beziehung wirklich super gut aufzubauen. Seid charmant, seid nett zu den Menschen. Und wenn ihr dann über die konkreten Dinge, wie zum Beispiel den Preis, sprecht, dann werdet einfach sachlich. Aber nicht hart oder unfreundlich oder irgendwie so eine kalte Wand aufbauen, sondern einfach nur sachlich. Und wenn es dann wieder über die Beziehung geht, dann könnt ihr auch einen Scherz oder Wand aufbauen, sondern einfach nur sachlich und wenn es dann wieder über

00:27:05: die Beziehung geht, dann könnt ihr auch einen Scherz oder so einbauen und versuchen, das in so einer ganz warmen Umgebung ablaufen zu lassen, aber einfach sehr sachlich dann bleiben, wenn es um das Thema geht. Also da muss man so trennen und das ist dann so die wirkliche Kunst der Verhandlung, dass man eben eine sehr gute Beziehung warm aufbaut und trotzdem sehr sachlich dann beim Thema verhandelt.

00:27:30: Also verbeißt euch nicht bei dem Thema Verhandlungen und würdigt auch kleinere Summen. Also wenn ihr 3.000 Euro raushandelt, dann ist das super. Das sind 3000 Euro, überlegt mal. Also die muss man erstmal netto verdienen. Also es ist besser als nichts. Denkt da nicht gleich in Riesensummen, die ihr darunter verhandelt und freut euch einfach auch über kleinere Beträge. Ja, das war jetzt wieder ganz viel Input, oder? Aber wie eben schon gesagt, versucht zu verhandeln, aber nicht auf Biegen und Brechen das Risiko eingehen, euer Traumhaus dann eben auch nicht

00:28:17: zu bekommen. Und wenn es schief gehen sollte, dann tut es sicher weh. Ja, und ganz ehrlich, uns hat es damals auch weh getan. Also ich war da schon einige Tage ziemlich deprimiert. Und ganz ehrlich, wenn ich heute an dem Haus vorbeigehe, weil ich bin ja in der gleichen Stadt gelandet, denke ich immer noch so, das war schon echt ein cooles Haus. Aber das kann ich euch auch sagen, es kommt einfach auch immer noch ein anderes Haus oder eine andere Wohnung. Man muss aber aufstehen und einfach weitermachen und das Wichtige ist, man muss ganz kritisch

00:28:52: mit sich selber sein, was habe ich jetzt versemmelt und was kann ich jetzt das nächste Mal besser machen. Und so viel kann ich euch sagen, bei unserem jetzigen Haus gab es auch eine ganz wichtige Verhandlung und zwar nach dem Kauf, weil wir hatten das ja aus einer Versteigerung, da gibt es jetzt nicht so diesen klassischen Verhandlungspart, aber wir waren zum Zeitpunkt der Versteigerung in einer Wohneigentümergemeinschaft

00:29:18: und die hat sich komplett gegen die Kernsanierung gestellt und da hatten wir dann echt ein ganz schönes Dilemma. Wir hatten eine Immobilie gekauft, die ziemlich runtergerockt war, natürlich mit der Aussicht, dass wir die sanieren möchten und die Eigentümergemeinschaft vom Vorderhaus hat dann einfach gesagt, nö, das verbieten wir euch, weil wir müssten uns ja da beteiligen. Und diese Verhandlung ging drei Jahre lang und da habe ich sehr viel gelernt.

00:29:45: Ich habe mich auch sehr viel mit dem Thema Verhandlung beschäftigt, viele Schulungen, Workshops, alles Mögliche besucht, um aus diesem Dilemma rauszukommen. Und wir haben das dann auch richtig gut vorbereitet mit Gutachten, haben uns aber auch wirklich ganz extrem in die Köpfe der anderen Parteien hineinversetzt und dann richtige Win-Win-Pakete geschnürt und taratatata am Ende hat auch alles geklappt. Wir haben dann das Grundstück in zwei Flurnummern geteilt und jeder konnte dann eben tun oder

00:30:18: lassen was er wollte. Damit waren dann aber alle sechs Parteien zufrieden und haben dann am Ende beim Notar eben dieser WEG-Trennung zugestimmt. Das Ganze hat wirklich ewig gedauert, drei Jahre mit allen Höhen und Tiefen. Aber ich habe super viel über das Thema Verhandlungen gelernt und eben auch, dass man sich in den anderen hineinversetzen soll und ihm ein Win-Win-Paket schnüren muss. Und bei sechs Parteien muss man auch

00:30:45: so ein bisschen gucken, wie tickt und wie dieses Paket dann aussieht, dass es irgendwie fair für alle ist, aber dass jeder so ein bisschen abgeholt ist. Also ihr seht schon, man lernt immer wieder dazu und wenn ihr mal quasi bei einer Verhandlung scheitert, dann geht einfach kritisch in euch, was ihr beim nächsten Mal besser machen könnt. Und jetzt kommen nochmal alle 10 Tipps zusammengefasst.

00:31:16: Erstens, versteht den Markt wie ein Profi. Zweitens, versteht euer Gegenüber. Drittens, kennt euer Budget und setzt euch ganz klare Grenzen. Viertens, bleibt bei der Angebotswahl im Kopf flexibel. Fünftens, startet nie mit dem Favoriten. Sechstens, findet den richtigen Zeitpunkt. Siebtens, werft in einer Verhandlung die erste Zahl in den Raum und ankert sie damit. Achtens, Ja, das war die neue Folge zum Thema Immobilienpreise verhandeln. Wenn euch jetzt diese Folge gefallen hat, dann teilt sie gerne mit Freunden, die auch

00:32:11: gerade über das Thema Haus- und Wohnungkaufen nachdenken. Ja und die eventuell auch bald mal was verhandeln müssen. Die können diese Tipps sicher gebrauchen. Ja und wer keine frische Folge verpassen will, der kann natürlich meinen Kanal abonnieren. Also bis zum nächsten Mal, ich freue mich auf euch. Bis dann, ciao! Transcribed with Cockatoo