Ist das eigene Haus wirklich völlig unbezahlbar geworden? Die aktuelle Lage in Zahlen #41

00:00:33: ein Eigenheim leisten können und an welcher Hürde viele scheitern und wie viele Jahre ihr für ein Eigenheim wirklich arbeiten müsst. Ja, wenn ich aktuell die Headlines und sogar Titelseiten der Medien lese, dann ist das ja eine totale Untergangsstimmung. Aus der Traum vom Eigenheim oder der Traum ist geplatzt. Ich möchte heute rausfinden, wie viel ist da eigentlich dran? Ja, oder ist das wieder alles nur so ein Clickbaiting und Dramatisierung, die sich

00:01:02: einfach besser verkauft. Deshalb tauche ich heute mal denn das Thema Erschwinglichkeit von Eigentumen ein. Schon mal vorneweg, die Studienlage ist breiter als gedacht, denn es gibt sehr unterschiedliche Erschwinglichkeitsindizes, die auch unterschiedlich berechnet werden. Aber ich bin da mal eingetaucht und erkläre euch jetzt gleich meine Learnings. Ordnen wir doch erstmal Deutschland international ein.

00:01:30: Es gibt eine Studie von der OECD, die Wohneigentumsquoten weltweit von ca. 40 Ländern vergleicht und da ist Deutschland relativ weit hinten. Also konkret, es gibt eigentlich nur drei Länder, die noch mehr Mieter haben, Dänemark, Kolumbien und Schweiz. Ansonsten haben die restlichen 35 Länder eindeutig höhere Wohneigentumsquoten, vor allem Rumänien, Großbritannien und Spanien.

00:01:56: Ja, ich habe mich dann gefragt, ist das jetzt gut oder ist es schlecht, eine Mieternation zu sein? Hier habe ich noch eine Studie von zwei VWL-Professoren gefunden. Die fassen das ganz gut zusammen und zwar verweisen sie auf Studien, die eben das analysiert haben, dass Länder mit einer höheren Wohneigentumsquote zeigen im Durchschnitt viel geringere Vermögensungleichheit. Also die Schere zwischen Arm und Reich geht also nicht so weit auseinander, was ja eigentlich für eine Gesellschaft schon sehr gut ist. Und einen Punkt fand ich aber

00:02:30: dagegen auch einleuchtend. Durch unsere unklare Rentensituation in den nächsten Jahrzehnten wird das Eigenheim noch mal viel wichtiger, weil es einfach auch ein Teil der privaten Altersvorsorge ist. Auch wenn wir neben dem Haus noch flüssiges Geld zum Leben brauchen, das sage ich ja immer wieder, aber wir sparen uns die Kaltmiete. Und zudem sind wir ja auch unabhängiger, uns kann keiner auf Eigenbedarf so mit 70 Jahren rausklagen. Also im Alter kann Wohneigentum auch ein Stück Sicherheit geben, weil wir ja wirklich

00:03:03: keine Ahnung haben, wie das mit der Rente mal wirklich ausgeht. Also so zusammengefasst würde ich sagen, es muss jetzt nicht jeder zwingend eine Wohnung oder ein Haus kaufen, aber eine gute Mischung von Mietern und Eigenheimbesitzern ist jetzt für die Gesellschaft eigentlich schon ganz gut. Aber jetzt kommen wir zum Thema Erschwinglichkeit. Also was bedeutet eigentlich erschwinglich? Eine Immobilie gilt dann als erschwinglich, wenn der Kaufpreis durch eine bestimmte Anzahl von Jahreseinkommen abbezahlt werden kann. Und da gibt es jetzt ganz unterschiedliche Studien dazu.

00:03:38: Nehmen wir jetzt die Studie von den VWL-Professoren Hiller und Lerps, dann waren 2021 bundesweit im Durchschnitt 8 Jahreseinkommen nötig, während es vor 10 Jahren noch 5 Jahreseinkommen waren. Also die Löhne sind weniger stark gestiegen als die Immobilienpreise, insofern ist die Erschwinglichkeit schwieriger geworden. Also das bedeutet konkret, angenommen ihr gebt jetzt 25 Prozent eures Jahreseinkommens für die Raten eures Hauses aus. 0:04:1325 Prozent ist da ein realistischer Wert in den Metropolen, auf dem Land ist es meist ein bisschen weniger, so zwischen 15 und 20 Prozent. Aber nehmen wir doch jetzt mal zum Rechnen die 25 Prozent. Ja und man braucht durchschnittlich 8 Jahre Einkommen. Dann müsst ihr quasi 32 Jahre lang euren Kredit abbezahlen. Seid ihr jetzt gerade 30, dann schafft ihr es bis 62 Jahren das Haus abzubezahlen.

00:04:39: Diese Rechnung hat aber noch einen kleinen Haken, die schaut sich nämlich nur die Preis und die Einkommen an, aber nicht die Zinsen. Also es kommen hier bei dieser Rechnung noch die ganzen Zinsen on top und dann wird es schon schwieriger mit dem Abbezahlen bis zur Rente. Auch Immoscout hat eine Studie aktuell zur Erschwinglichkeit gemacht und hat sich vor allem regional genauer angeschaut.

00:05:09: Und das Ergebnis ist, dass man in München 14 Jahreseinkommen braucht, ja und auf der anderen Seite in Sachsen-Anhalt nur 2,9 Jahreseinkommen. Also die Spaltung ist regional extrem weit auseinander. Ja und bei den großen Metropolen sind es so durchschnittlich elf Jahreseinkommen, die man braucht. Also die Erschwinglichkeit ist in Summe schwieriger geworden, aber es trifft vor allem die Metropolen.

00:05:36: Bleiben wir bei dem Beispiel von vorher, ergibt also wieder 25 Prozent eures Jahreseinkommens für die Tilgung eures Hauses aus, dann braucht ihr jetzt in der Metropolen bei circa elf Jahreseinkommen schon 44 Jahre, um das Ganze abzubezahlen. Also wenn ihr jetzt 30 seid, dann müsst ihr rein theoretisch bis 74 euer Haus abbezahlen. Also schon erheblich schwieriger. Und auch hier ist es so wie vorher schon gesagt, die Zinsen wurden hier nicht einberechnet. Also das kommt alles nochmal on top.

00:06:07: Kommen wir jetzt zum weiteren spannenden Erkenntnis aus der Studie von den Professoren Hiller-Lerps. Die Eigentumsquote sinkt vor allem bei den Jüngeren, den 20- bis 45-Jährigen. Diese waren nämlich 2008 noch bei 32 Prozent und ist jetzt 2020 auf 26 Prozent gesunken. Warum ist das so? Ja, und hier bin ich tiefer in eine andere Studie rein von Empirica, die sich damit beschäftigt, wie viele Menschen sich eigentlich eine Immobilie leisten können. Und die haben festgestellt, dass es im Prinzip zwei finanzielle Hürden gibt, die man überwinden muss.

00:06:45: Das erste ist eine Einkommenshürde. Also man muss genügend Einkommen haben. Das schaffen laut der Studie 2021 noch 43 Prozent der Mieterhaushalte im Alter von 30 bis 44 Jahren. 2011 waren es aber noch 53 Prozent, also 10 Prozent mehr. Ja, und das liegt vor allem daran, dass eben auch die Tilgungsbeiträge

00:07:14: durch die höheren Preise höher wurden und somit schaffen einfach weniger diese Einkommenshürde. Es wäre jetzt total spannend, wenn diese Studie jetzt aktualisiert werden würde, denn das war ja das Ergebnis vor der Zinswende. Jetzt ist ja der Wert sicher nochmal extrem runtergegangen, weil ja die Zinsen so hoch wurden. Aber spannend ist eben, dass es noch eine zweite größere Hürde ist und zwar die Eigenkapitalshürde. Schon 2021 waren es nur noch 6% der Mieterhaushalte im Alter von 30

00:07:47: bis 44 Jahren, die genügend Eigenkapital im mittleren Segment mitbringen. Also die meisten haben einfach nicht das nötige Eigenkapital von durchschnittlich 30% und können sich das daher wegen dem fehlenden Eigenkapital kaum noch leisten. Warum ist es jetzt so? Natürlich sind da vor allem die enormen Preissteigerungen schuld, denn die Preise sind ja laut dem Häuserpreisindex in den letzten zehn Jahren durchschnittlich

00:08:16: um 84 Prozent zugelegt. Das heißt jetzt ganz konkret an dem Beispiel, hätte eine Wohnung 2010 noch 100.000 Euro gekostet, da musste man 30.000 Euro Eigenkapital mitbringen. Zehn Jahre später hat die gleiche Wohnung mittlerweile schon 184.000 Euro gekostet und da musste man schon 55.000 Euro Eigenkapital mitbringen.

00:08:39: Und wie ihr wisst kosten Häuser aktuell jetzt locker über 300.000 Euro. Also ihr braucht schon mal mindestens 100.000 Euro Eigenkapital, um überhaupt jetzt so ein durchschnittliches Haus zu finanzieren. What the fucks? Wie bitte? Das ist ja krass. Und genau da ist das Problem.

00:08:59: Die meisten haben einfach zu wenig gespart, um so viel Eigenkapital mitbringen zu können. Ja, und leider sind es nur noch die vermögensten 10% der Mieterhaushalte im Alter zwischen 30 und 45 Jahren, die überhaupt ein Vermögen über 80.000 Euro haben. Also schaffen eben nur noch durchschnittlich 6 Prozent aller Mieter in dieser besagten Altersstufe diese Eigenkapitalshürde. 6 Prozent. Also andersrum nochmal, 94 Prozent aller Mieter schaffen es nicht. 94 Prozent, das ist doch echt verdammt viel, oder? Das finde ich jetzt

00:09:42: schon mal echt eine krasse Aussage. Die hat es echt in sich. Und hier habe ich jetzt nochmal Herrn Rainer Braun von Empirica selber dazu. Es gibt im Prinzip zwei Hürden, die ich überwinden muss, wenn ich Wohneigentümer werden will. Die eine Hürde ist die, ich brauche ausreichend Einkommen, damit ich Zins und Tilgung an die Bank jeden Monat bezahlen kann. Und das Ergebnis ist, es waren im Zeitraum 2011 bis 2017 immer gut die Hälfte, fast 60 Prozent, die an dieser Einkommenshürde gar nicht scheitern.

00:10:17: Jetzt sind es nur noch 43 Prozent im Jahr 2021, die die Einkommens erschaffen, aber ist ja immer noch fast die Hälfte. Das heißt, es ist eigentlich kein großes Problem, Zins und Tilgung zu bezahlen für die Masse der jungen Mieter-Aushalte, wenn sie es denn wollen. Aber, und das haben Sie jetzt vielleicht ja, wenn Sie sich mal um eine Finanzierung gekümmert haben, auch schon gemerkt, die Bank sagt in der Regel, wir wollen auch Eigenkapital sehen. Ich habe hier mal unterstellt, dass man 30 Prozent Eigenkapital braucht. Warum? 10 Prozent Nebenkosten, 20 Prozent, die die Bank sehen will, macht eben 30 Prozent Eigenkapital, die ich bezogen auf den Kaufpreis zeigen muss. Wer Beamter ist oder sonst vielleicht

00:10:58: schon gute Kontakte zur Bank hat, als guter Kreditnehmer bekannt ist, der kann es vielleicht auch für 25 oder für 20 Prozent hinkriegen. Aber 30 Prozent ist so eine Größenordnung, an der man sich schon orientieren kann. So, und jetzt ist die Frage, wie viel Prozent der jungen Mieterhaushalte haben denn 30 Prozent vom ortsüblichen Kaufpreis als Eigenkapital? Auch da habe ich die Modellrechnung durchlaufen lassen. Und was kommt raus? Im Jahr 2011 waren es noch 11 Prozent, die so viel

00:11:25: Eigenkapital gehabt hätten, rein rechnerisch. Aber jetzt ist es nur noch halb so viel. Jetzt sind es nur noch 6 Prozent, die sich eine ortsübliche Immobilie daraus erwohnen leisten können, in dem Sinne, dass sie ausreichend Geld angespart haben. großes Problem. Aber die Eigenkapitalhürde, das ist das große Problem. Klar, die Preise haben sich in den letzten zehn Jahren in vielen Regionen verdoppelt. Das Eigenkapital hat sich nicht verdoppelt. Wir haben nicht so viel mehr sparen können die letzten Jahre, dass wir plötzlich doppelt so viel Geldvermögen haben

00:11:59: wie junge Leute vor zehn Jahren. Also scheitern viele daran. Ja, in meinen Worten, nur 6 Prozent können sich eine Immobilie leisten, 94 Prozent schaffen es nicht. Mieter sein und bleiben ist bei vielen also nicht freiwillig. Also regional geht es sehr weit auseinander und die Studie ist jetzt auch schon zwei Jahre alt, also nach der Zinswerte können meines Erachtens die Werte nur noch schlechter sein. Aber wie gesagt, das Thema Zinsen wurde gar nicht so richtig in diesen anderen Berechnungen am Anfang einbezogen, weil man sich immer nur das Kaufpreis zum Einkommen angeschaut hat. Anders hat es jetzt die Studie von der Deutschen Bank gemacht. Die haben hier einen Erschwinglichkeitsindex

00:12:49: berechnet, in den auch die Zinsen mit einkalkuliert wurden. Und die sehen die ganze Lage etwas entspannter, denn Eigenheim war schon immer nicht für alle erschwinglich, denn früher waren ja die Bauzinsen auch extrem hoch. Also laut der Deutschen Bank normalisiert sich die Erschwinglichkeit wieder und damit will sie sagen, die letzten zehn Jahren waren eine absolute Ausnahme, davor konnte sich ein Eigenheim auch schon nicht jeder leisten. Also das Wort Mieternation ist mir dann so klar geworden, das ist ja auch nicht von ungefähr, sowas

00:13:21: entsteht ja über Generationen. Ja, insofern komme ich jetzt zu meinem Fazit. Das Fazit der Woche Erschwinglichkeit bedeutet, wenn man durch seine Jahreseinkommen eine Immobilie kaufen und tilgen kann. Die Erschwinglichkeit ist regional sehr breit gestreut, in strukturschwachen Gebieten sind die Immobilien sehr wohl erschwinglich,

00:13:50: aber in den Metropolen ist es wirklich super schwierig geworden. Es gibt zwei große Hürden beim Erwerb vom Eigenheim. Das nötige Einkommen, das schaffen nur noch knapp die Hälfte, aber die meisten scheitern an der Eigenkapitalshürde. Am Ende bleiben nur noch 6% im bundesweiten Durchschnitt, die sich ein Eigenheim leisten können. Dennoch, auch früher gab es schon sehr hohe Bauzinsen und auch da war ein Eigenheim nicht für jeden erschwinglich. Die letzten zehn Jahre waren da eben eine enorme Ausnahme. Stimmt schon, denn Deutschland ist ja jetzt eben nicht erst seit kurzer Zeit Mieternation,

00:14:28: das Phänomen gibt es schon sehr lange. Ja und es gibt auch schon einige Ideen, was man ändern müsste und da stelle ich nur ein paar vor. Eine Idee wie jetzt die Senkung der Grunderwerbssteuer, Zuschüsse wie Baukindergeld oder eben mehr Bauland. Die Forderungen sind total breit und ich muss ganz ehrlich sagen, ich kann jetzt auch nicht beurteilen, was da jetzt

00:14:53: die beste Idee ist. Aber so viel steht fest, kurzfristig können wir das eh nicht ändern. Ja und die meisten haben aktuell wahrscheinlich eine Frage von euch im Kopf, was sollen wir aktuell tun? Und das ist wie immer total schwierig. Ich versuche es mal mit ein paar Tipps. Die Tipps der Woche. Zum einen irgendwie versuchen zu sparen und das Eigenkapital zu erhöhen.

00:15:18: Eine Idee, die mir kam ist, dass man ja auch seinen Riester einsetzen kann als Wohnriester. Also wenn ihr schon eine Riesterversicherung habt, die ihr jahrelang angespart habt, dann könnt ihr damit euren Wohnkredit tilgen. Vielleicht ist das eine Möglichkeit. Eine zweite, die auch viele schon in Erwägung gezogen haben, ist sich regional zu verändern. Also in den Speckgürtel ins Umland gehen oder so richtig raus aufs Land. Vielleicht können auch die Eltern oder Großeltern einen unterstützen,

00:15:48: nicht nur finanziell. Vielleicht gibt es da auch andere Möglichkeiten. Zum Beispiel habe ich jetzt von einer Home-Story erfahren, die haben das Grundstück geteilt. Ja, das heißt, die haben einfach ein Haus in den Garten der Eltern reingebaut. Oder bei Svenja an einer anderen Home-Story, die haben einfach ein Haus in den Garten der Eltern reingebaut. Oder bei Svenja an einer anderen Homestory, die noch kommt, die haben das Elternhaus übernommen

00:16:10: und die Eltern sind in eine Wohnung gezogen. Eine andere Idee ist eben auch das Thema Größe. Also kann man das Ganze vielleicht mit flexibel Einliegerwohnungen kalkulieren und wenn die Kinder groß sind, dann den Kredit schneller abbezahlen? Oder dass man auch überlegt, dass man jetzt fürs Alter eine kleinere Wohnung kauft und bis die Kinder groß sind, die vielleicht sogar

00:16:37: nur vermietet und selber auch zur Miete lebt, also dass man gar nicht sagt, ich muss ein Haus kaufen, in dem ich jetzt lebe, sondern ich kaufe mir meine Wohnung fürs Alter. Ja, Mr. Immerfox, hast du vielleicht noch ein paar Ideen? Auf alle Fälle.

00:16:52: Sensibilisiert euer Umfeld. Motiviert junge Menschen mit 18, 20 Jahren, wirklich gut zu sparen, mit einer guten Rendite, um einfach nicht an der Eigenkapitalhöhre zu scheitern. Noch eine Idee für die ganz Jungen höher unter Euch. Die erste Immobilie schon viel früher kaufen und dann lieber wieder verkaufen. Das ist nach 10 Jahren steuerfrei, wenn vermietet,

00:17:13: und nach nur 2 Jahren, wenn man selber drin gewohnt hat. Also, kauft Euch gleich mit dem ersten Shop eine ganz kleine Wohnung. Nutzt Eure Bonität gleich im ersten Shop nach der Probezeit. Ihr könnt das immer vermieten. Zum einen lernt ihr schon ganz viel über den Prozess und ihr könnt die dann irgendwann verkaufen und habt dann schon mal mehr Eigenkapital. Ach cool, danke. Ja, das sind ja echt noch coole Tipps. Super.

00:17:38: Ja, das war die neue Folge zum Thema Erschwinglichkeit von Eigenheim. Ja, ihr seht schon, das war die neue Folge zum Thema Erschwinglichkeit von Eigenheim. Ja, ihr seht schon, das war jetzt nicht ganz so einfach zu verdauen. Wenn euch jetzt interessiert, ob sich generell Wohneigentum lohnt und worauf man bei diesem Vergleich aufpassen muss, der findet in den Shownotes eine neue Analyse von mir, lohnt sich Wohneigentum überhaupt noch? Einfach da zum Newsletter eintragen und ihr bekommt dann das PDF zum Download zugeschickt,

00:18:09: also gerne eintragen und dann die Analyse lesen. Wenn euch jetzt diese Folge gefallen hat, dann teilt sie doch gerne mit Freunden, die auch gerade über das Thema Haus- und Wohnungskaufen nachdenken. Und wer keine frische Folge verpassen will, der kann auch gerne meinen Kanal abonnieren und der sollte auch unbedingt dann die Glocke aktivieren. Also bis zum nächsten Mal, ich freue mich auf euch.

00:18:32: Bis dann, tschüss! Transcribed with Cockatoo