Diese Immobilien sinken jetzt im Preis / Update Immobilienpreise #40

00:00:34: Also wer erfahren will, bei welchen Immobiliengeraten die Preise besonders stark sinken, der sollte unbedingt dranbleiben. Ja, im letzten Sommer, 22, habe ich eine ganze Staffel zu dem Thema Immobilienpreise gemacht. Dazu bin ich richtig tief eingetaucht und habe extrem viele Studien gelesen und auch ganz verschiedene Aspekte dazu beleuchtet. Zum Beispiel in Folge 15 ging es um die Nachfrageentwicklung, in Folge 16 um die Immobilienblase, in Folge 17 um die Zinswende, um Folge 18 um das Ende des Immobilienbooms

00:01:08: und in Folge 19 dann um das Verhalten der Großinvestoren. Jetzt habe ich gerade ein bisschen geschwitzt, ob ich voll daneben lag. Bin nochmal in meine alten Folgen reingegangen, aber ich bin ehrlich gesagt ganz zufrieden. Also im Groben passen alle Infos noch immer. Puh, Gott sei Dank. Also gerne nochmal reinhören, wer alle Details wirklich verstehen will.

00:01:29: Ja und heute gibt es zu dem ganzen Thema Immobilienpreise eben ein frisches Update. Also, was passiert aktuell am Markt und was passiert mit den Immobilienpreisen? Aktuell finden am Markt so gut wie kaum noch Verkäufe statt. Experten sprechen hier von einem Stillstand des Marktes. Alles in so einer gewissen Warteposition aufgrund der hohen Unsicherheit. Ja, die Zinsen wurden stetig erhöht.

00:01:57: Erst letzten Donnerstag hat die EZB den Leitzins wieder auf 3,5 Prozent angehoben. Also jetzt im März 2023. Die Bauzinsen sind seit letztem Jahr von unter 1 Prozent auf ungefähr jetzt 4 Prozent für einen zehnjährigen Baukredit im Durchschnitt angestiegen. Aber aktuell stabilisiert sich die Lage wieder ein bisschen, denn die Bauzinsen sind nicht so nach oben geschnellt, obwohl die EZB ja um 0,5 Prozent angehoben hat.

00:02:25: Warum ist es jetzt eigentlich so? Ja, weil diese Zinserhöhungen, die wurden schon erwartet und waren eben vorher schon mit eingepreist. Ja, was mich auch viele fragen, wie schaut es jetzt aus mit einem Immobiliencrash? Bis dato gibt es eben keinen Immobiliencrash, aber insgesamt natürlich die Tendenz, dass die Preise im Wohnbereich sinken. Je nachdem, welche Studie man nimmt, zwischen so 2 bis

00:03:26: einem Crash reden. Ja, am heftigsten ist die aktuelle Lage für alle, die gerade bauen. Denn die Unsicherheit ist wirklich extrem groß. Wie wir alle wissen, sind die Baukosten ja auch extrem gestiegen. Laut dem Baupreisindex von der BKI sind die Preise in den letzten zehn Jahren um 40 Prozent gestiegen, aber allein in den letzten Jahren waren es plus 30 Prozent. Also da ist viele viele Jahre eben nur was im Prozentbereich passiert und dann bang 30 Prozent drauf gehauen. Und wer jetzt gerade mitten im Bauen ist und da kommt einfach ein Preisaufschlag von 30 Prozent, das ist natürlich Wahnsinn. Ja und aus diesem Grund steht der Neubau gerade

00:04:10: auch so gut wie still. Unter diesen Bedingungen kann nämlich niemand mehr planen und kalkulieren und sogar Profis wie der Immobilienriese Vonovia stoppte im Januar jetzt alle vorhergesehenen Neubauprojekte für dieses Jahr 2023. Also die bauen einfach gar nicht mehr. Ja und auch alle anderen Bauträger sind enorm unter Druck. Hier kann es zu vielen Insolvenzen kommen oder dass eben versprochene Festpreise gar nicht eingehalten werden können. Wer jetzt von euch schon einen Vertrag mit einem Bauträger

00:04:43: unterschrieben hat und eine Anzahlung geleistet hat, ja dann sind wahrscheinlich einige von euch dann auch unsicher, ob der Bauträger die Krise auch wirklich durchhält. Ich verlinke euch in den Shownotes einen Artikel von einer Anwältin, die erklärt, durch welche Anzeichen man erkennt, dass der Bauträger gerade in Not ist und was ihr dann tun könnt. Aber auch private Bauherren, die selber bauen, die trifft das natürlich auch hart. Also alle, die ohne Bauträger bauen oder eben Kern sanieren, weil die können auch

00:05:11: ihre Kosten überhaupt nicht mehr planen. Es gibt hier leider echt schreckliche Einzelschicksale. Familien, die mitten im Bau das Geld ausgeht und das Haus gar nicht bezugsfertig kriegen oder auf eine halbfertige Baustelle ziehen. Puh, das ist jetzt erst mal die aktuelle Lage. Was sagst denn du dazu, Mr. Fox? Ganz ehrlich, für manche die gerade bauen, ist die Situation echt furchtbar.

00:05:35: Ja, das finde ich auch. Bei uns selber ist es ja auch ein bisschen so, dass wir jetzt beim Innenausbau noch nicht ganz fertig sind, obwohl wir jetzt schon seit über einem Jahr hier im Haus wohnen. Aber es gibt eben noch so Schreinarbeiten, wie zum Beispiel unsere alte Treppe, die machen wir jetzt einfach peu à peu fertig. Ja und für viele von euch, die jetzt in so einer Warteposition sind, die haben sicherlich diese Fragen im Kopf. Gibt es jetzt bald dann vielleicht doch noch einen Crash? Brechen die Preise noch mehr ein? Ja, wie entwickeln sich jetzt die Zinsen weiter?

00:06:10: Und gibt es vielleicht Schnäppchen, irgendwelche Immobilien, wo man jetzt besonders darauf achten soll? Dazu schauen wir uns jetzt nochmal diese vier Aspekte an. Starten wir mal mit der Entwicklung der Nachfrage. Ja, wie schon in Folge 15 genauer angeschaut, der Immobilienmarkt in Deutschland geht regional total weit auseinander. Und das sind jetzt nicht nur so ein paar Langkreise, sondern in halb Deutschland geht die Schere auseinander, das ist enorm.

00:06:41: Hier habe ich euch damals die Studie von Postbank Wohnatlas 2022 vorgestellt und dort sieht man, dass in über 50 Prozent aller deutschen Landkreise und Städte der Preisboom schon vor der Zinswende ein Ende hatte. Denn auf der Landkarte sind viele rote Regionen und die Landkarte ist sehr sehr rot und überall dort sinkt der Wert jährlich. Das sind so Städte wie Bayreuth, Dortmund, Göttingen. Ja und jetzt bezog sich die Studie schon auf die Daten von 2021 und da waren die Zinsen ja noch niedrig. Also zusammengefasst nochmal, schon vor der

00:07:18: Zinswende war klar, dass in der Hälfte Deutschlands die Preise in den nächsten Jahren fallen werden, da nämlich dort Abzug herrscht und die Jungleute in die Metropolen drängen. Klar, die Studie ist nicht brandaktuell, trotzdem dieser strukturelle Trend ist etwas Langfristiges. Also die Nachfrage für Immobilien in einer strukturschwachen Region wird eben dauerhaft sinken. Dessen müsst ihr euch einfach bewusst sein. Ja und weil so viele Menschen vom Land in die Stadt gezogen sind, sind dort eben die Preise ins Unermessliche gestiegen. Ja, da stellt sich natürlich jetzt zweitens die Frage, kommt jetzt dann bald dieser Immobilien-Crash,

00:07:57: von dem alle reden? Für einen Crash braucht man erstmal eine Blase. Und ja, die haben wir in Deutschland. Zwar regional nur in ein paar Städten, München und Frankfurt gehören definitiv dazu. Kann sich jetzt bei uns so ein Crash wiederholen wie 2007 in Amerika? Denn damals war der Grund des Immobiliencrash auch große Zinserhöhungen. Ja, also im Prinzip eigentlich schon wie die aktuelle Situation. Aber in Amerika waren eben damals auch drei Dinge anders.

00:08:25: Erstens, es gab keine Eigenkapitalquoten. Das heißt, es konnte sich einfach jeder ein Haus kaufen, man musste kein Eigenkapital mitbringen. Zweitens, die Finanzierungen waren sehr knapp kalkuliert, also was die Raten angeht. Und drittens, es gab keine Zinsbindung, gibt es immer noch nicht. Das heißt, von einem Monat auf den anderen haben sich bei vielen Menschen die Raten erhöht. Irgendwann konnten sich dann viele ihre Raten dann gar nicht mehr leisten und mussten ihr Haus dann eben verkaufen oder versteigern. Und weil das alles gleichzeitig war, gab es ein Überangebot an Häusern am Markt und die

00:08:58: Immobilienpreise sind dann extrem gefallen. Ja, in Deutschland ist die Situation relativ unwahrscheinlich, weil die Banken viel genauer bei der Kreditvergabe prüfen müssen, ob ihr euch das Haus wirklich leisten könnt und dass ihr auch genügend Puffer habt. Zudem ändern sich für uns jetzt nicht monatlich irgendwelche Raten, weil ja die meisten von uns eine lange Zinsbindung vereinbart haben. Ein Crash und eine Welle von Zwangsversteigerungen ist daher aktuell eigentlich ziemlich unwahrscheinlich. Denn der Zins genau vor 10 Jahren war bei 3%.

00:09:31: Wer also jetzt nachfinanzieren muss, kann mit einer hohen Wahrscheinlichkeit seine kommende Rate mit den 4% noch gut stemmen, da nämlich die Finanzierungssumme ja viel viel niedriger ist. Wer aktuell unter Druck ist, sind Familien, die Bauland haben und mitten im Neubau stecken und nicht mehr den Bau kalkulieren können. Da könnten einige versuchen, das zu verkaufen und da kann man vielleicht so das ein oder

00:09:57: andere Schnäppchen machen, aber das ist natürlich auch zu Lasten der Familie, die das Bauland verkauft. Und es ist eben auch nicht der breite Immobilienmarkt, insofern belastet es wahrscheinlich nicht den kompletten Markt. Ja, aber anders könnte es aussehen, wenn die Zinsbindung bei denen ausläuft, die für unter 1% finanziert haben. Ja und die dann plötzlich eine Rate mit 4% oder mehr zahlen müssen. Das wird erst so ungefähr 2029, 2030 zeigen, also erst in sechs

00:10:27: bis sieben Jahren, weil da läuft dann die Zinsbindung von den Leuten aus, die mit ein oder unter ein Prozent finanziert haben und die zehn Jahre dann vorbei sind. Der nächste Aspekt ist, wie entwickelt sich jetzt die Nachfrage in den Metropolen weiter? Ja, aktuell sind da alle Experten sehr, sehr zurückhaltend. Ja, weil auf der einen Seite ist da diese hohe Nachfrage, der hohe Zuzug in die Metropolen auch durch Migration bedingt. Dazu die fehlenden Wohnungen und das eben auch der Neubau komplett stockt. Ja,

00:10:45: Prozent, wenn man aber die extremen Preissteigerungen der Jahre davor anschaut, ist es jetzt nicht so viel. Zum Beispiel laut dem Häuserpreisindex haben sich bundesweit die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen zwischen 2010 und 2021, also in elf Jahren, um 84 Prozent verteuert. Das ist Wahnsinn. Wenn es da mal so fünf Prozent runtergeht, dann spricht man da eher von der Korrektur. Daher kann man jetzt aktuell überhaupt nicht von

00:11:00: und auch die Neubauziele der Bundesregierung wurden ja seit Jahren nicht geschafft. Das sind jetzt eigentlich alles Punkte, die die Preise steigen lassen und daher rechnet man hier jetzt nicht mit einem Crash in den Metropolen, sondern eher mit einer moderaten Preiskorrektur. Und jetzt noch ein anderer Aspekt, den ihr vielleicht noch gar nicht so auf dem Schirm habt, Altbau oder Neubau. Neben der Lage, ob Stadt oder Land, ist nämlich noch ein weiterer Aspekt bei den Preisen enorm wichtig geworden und zwar, ob es sich um einen Altbau oder Neubau handelt.

00:11:37: Und warum? Denn die EU diskutiert gerade eine Sanierungspflicht für alle Altbauten, die bestimmte Energieklassen nicht erreichen. Naja, erstmal denkt man sich, na gut, das betrifft halt irgendwelche alte Bruchboden. Aber wer so denkt, der unterschätzt das ganze Thema wirklich. Im Detail wird nämlich gerade eine EU-Richtlinie diskutiert, die besagt, bis 2030 müssen alle Gebäude der EU die

00:12:02: Energieklasse E mindestens erreicht haben und bis 2033 sogar die Energieeffizienzklasse D. Was soll denn das schon wieder heißen? Ja, oh sorry, ich versuche jetzt einfach nochmal einfach zu erklären. Ja, es gibt bei Häusern so Energieausweise, die so in unterschiedliche Klassen eingeteilt werden, ähnlich wie beim Kühlschrank.

00:12:22: Und die EU will die schlechtesten Energieklassen verbieten. Spannend ist jetzt das Ausmaß. Bis 2030 betrifft das circa 30 Prozent aller Wohnungen und bis 2033 sogar 45 Prozent aller Bestandswohnungen. Also fast die Hälfte aller Bestandswohnungen in ganz Deutschland. Also das ist mal ne Ansage. Hier hab ich noch ein Zitat von Professor Feuchtländer dazu. Der GdW geht davon aus, also der Gesamtverband der deutschen

00:12:52: Wohnungswirtschaft, dass etwa 45 Prozent des Bestandes die Klasse D nicht erreichen. Wie viele Wohnungen sind das in etwa? Naja, wir haben rund 40 Millionen Wohnungen, rund 18, 17, 18 Millionen Wohnungen, die wir da sanieren müssten in neun Jahren. Also rund zwei Millionen pro Jahr, kannst du rechnen. D bedeutet, man muss mindestens 130 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr erreichen. Das ist also schon relativ gut. Also bei vielen Immobilienannoncen sieht man ja den Energieverbrauch, der liegt meistens deutlich drüber. Also das heißt, so alles was vor 96 etwa entstanden ist, wird einen höheren Verbrauch haben.

00:13:38: Ja und was bedeutet das jetzt für euch? Ihr müsst diese energetische Sanierung schon mal mit einkalkulieren, indem nämlich da Kosten on top dazukommen. Ja und wer schon mal energetisch saniert hat, der weiß, das summiert sich immens. Zudem solltet ihr die Preissteigerung einplanen, denn wenn immer alle was gleichzeitig wollen, ja da wollen ja dann alle gleichzeitig energetisch sanieren, dann wird es immer teurer. Und dann kommt noch der Materialmangel und der Fachkräftemangel etc. alles dazu. Also das wird spannend.

00:14:10: Was bedeutet es jetzt für die Immobilienpreise? Ihr müsst diese anstehenden Sanierungskosten mit einpreisen. Oh ja und der Markt hat da bereits schon angefangen. Sanierungsbedürftige Immobilien erleben gerade schon die ersten großen Preissenkungen. Also hier gibt es Schnäppchen, aber verbunden mit dem Risiko, dass die Sanierungskosten sehr hoch werden können. Also da vorsichtig sein, das kann sich lohnen, muss aber nicht. Ja und kommen wir zum letzten Punkt. Wie entwickeln sich jetzt die Zinsen weiter?

00:14:45: Das wird unter den Experten gerade heiß diskutiert, aber ist natürlich wie immer ultra schwer vorherzusagen. Ja und die meisten Meinungen glauben eben, dass der Zins jetzt nicht mehr weiter steigen wird, sondern dass es sich auf diesem Niveau stabilisieren wird. Also wer mit dem Gedanken spielt, sich etwas zu kaufen, der sollte sein mögliches Kreditvolumen ausrechnen mit der Annahme, dass eben der Zins ungefähr bei diesen 4% erstmal bleibt.

00:15:10: Hui, das waren jetzt mal wieder jede Menge Infos. Ich fasse jetzt nochmal kurz alles in ein kleines Fazit zusammen. Das Fazit der Woche Also es wird nicht erwartet, dass die Bauzinsen noch mal extrem steigen. Man rechnet eher mit so einer Stagnation, ungefähr bei diesen 4%. Die Preise sinken insgesamt schon etwas, aber verglichen mit den Steigerungen der letzten Jahre können wir jetzt definitiv nicht von

00:15:43: einem Crash sprechen, sondern eher von einer Korrektur. Das Crashrisiko in ganz Deutschland ist aufgrund der langen Zinsbindung aktuell sehr niedrig und stärkere Preisdenkungen sind vor allem im ländlichen Raum zu erwarten und bei allen sanierungspflichtigen Gebäuden. Und die meisten haben aktuell die Frage, oh je, was soll ich denn jetzt eigentlich nur machen? Ja, und das ist wirklich eine super schwierige Frage und hängt natürlich wieder von vielen Dingen ab.

00:16:15: Die Tipps der Woche. Also das Wichtigste ist, nicht panisch irgendwas kaufen, denn der Markt ändert sich zum Käufermarkt und das kann eigentlich für euch nur zum Vorteil werden. Vom Neubau lieber vielleicht aktuell die Finger lassen, da die Risiken und Kosten nicht gut kalkulierbar sind, wäre so mein Bauchgefühl. Ja und bei Bestandsimmobilien immer den Energieausweis prüfen, in welcher Kategorie das Haus da drin ist und kalkuliert eure Kreditsumme mit genügend

00:16:46: Puffer für bestehende Baupreise und eben auch Sanierungskosten für energetische Sanierungen. Und achtet bei der Berechnung eurer monatlichen Rate, dass eventuell die Energiekosten auch noch steigen könnten. Wer jetzt einfach mal abwarten will, ob die Preise in seiner Region noch etwas nachgeben, der kann sein Eigenkapital ja mittlerweile auch wieder ganz passabel verzinst auf einem Tagesgeldkonto parken.

00:17:10: Ja, es gibt ja auch wieder um die 2% Zinsen auf den Tagesgeldkonten. Wenn ihr jetzt 100.000 Euro für ein Jahr mal zwischenparken wollt, dann bekommt ihr ja dann auch schon 2.000 Euro Zinsen dafür. Bei welchen Banken ihr 2% bekommt, dazu habe ich euch in den Shownotes einen Link vorbereitet mit entsprechenden Angeboten. Ja, das war das Update zu den Immobilienpreisen. Wer sich nochmal für alle Zusammenhänge interessiert, der kann sich die ganze Staffel

00:17:42: von der Folge 15 bis 19 mal ganz in Ruhe nochmal durchhören. Ja und wenn euch diese Folge gefallen hat, dann teilt sie gerne mit Freunden, die auch gerade über das Thema Haus- oder Wohnkauf nachdenken. Ja und wer keine frische Folge verpassen will, der kann natürlich gerne meinen Kanal abonnieren. Ja und natürlich würde ich mich mega über eine gute Bewertung bei Apple und Spotify freuen. Also bis zum nächsten Mal, ich freue mich auf euch. Bis dann, ciao! Transcribed with Cockatoo