So entwickeln sich die Preise: Mein persönliches Fazit (Preisentwicklung/Teil 6) #Geld #20

00:00:31: Ja und heute ziehe ich mein Resümee dazu. Ja in den letzten Folgen habe ich ja viele Studien gelesen, viele Expertenmeinungen zusammengetragen und verschiedene Aspekte beleuchtet. In Folge 15 zum Beispiel ging es um die Nachfrageentwicklung, in Folge 16 um die Immobilienblase, in Folge 17 um die Zinswende, in Folge 18 um das Ende des Immobilienbooms, auch Zyklusende genannt und in Folge 19 ging es um das Verhalten der Großinvestoren. Heute noch mal kurz und knackig die Quintessenz der fünf Folgen zusammengefasst und am Ende ziehe ich dann ein Fazit, wie sich die Preise

00:01:09: bei Wohnimmobilien in den nächsten Jahren entwickeln könnten. Starten wir also mit der Entwicklung der Nachfrage. Was wir jetzt auch schon seit Längerem sehen, das ist jetzt keine Neuigkeit, aus manchen Regionen wandern die jungen Menschen ab und die Städte platzen aus allen Nähten. Hintergrund ist, dass die Generation der Babyboomer eine Generation mit sehr vielen Leuten ist und deren Kinder in den letzten zehn Jahren ausgezogen sind oder geradeaus ziehen.

00:01:45: Aber die Babyboomer bleiben in ihrem Haus und besetzen auch sehr viel Wohnfläche. Ja, und dazu kommt, dass deren Kinder, das sind ja jetzt auch nochmal viele Menschen, die ziehen aus und wollen selber Wohnraum haben. Und dadurch entsteht in den Städten, in denen sie ihre Ausbildung machen oder dort studieren, eine Wohnungsnot. Zusammengefasst heißt es also, der Immobilienmarkt geht regional total weit auseinander und das sind nicht nur so ein paar Landkreise, in denen die Bevölkerung bereits sinkt, sondern

00:02:16: das ist halb Deutschland. Das ist echt enorm, halb Deutschland. Aber laut Andreas Beck wird es anscheinend langfristig noch extremer. Warum denn? Ja, weil jetzt dann, wenn die Babyboomer-Kinder alle ausgezogen sind, dann kommt die Phase, wo die junge Bevölkerung rapide schrumpft.

00:02:37: Also wir werden immer weniger und zwar immens. Und dadurch gibt es dann auch weniger Wohnraumbedarf. Dass die Scherde weiter auseinander geht, bestätigt auch die aktuelle Studie PostBank Wohnatlas 2022, denn dort steht, dass in über 50 Prozent aller deutschen Landkreise und Städte der Preisboom ein Ende hat und nur noch in den anderen 50 Prozent der Landkreise bis 2035

00:03:03: mit einem Wertgewinn zu rechnen ist. Während meinem Studium sagte mal ein Professor zu mir, sie können sich sicher nicht vorstellen, aber halb Deutschland wird mal ein Nationalpakt sein. Also mal sehen, ob er recht behält. Jetzt zur Immobilienblase. Ihr habt ja sicher auch in den Medien gelesen, die Bundesbank warnt aktuell vor einer Überbewertung bis zu 40% in bestimmten Regionen. Vereinfacht gesagt beginnt eine Blase, wenn der Gegenwert nicht mehr in Relation steht.

00:03:40: Das heißt in dem Fall, das Wachstum der Immobilienpreise war höher als das Wachstum der Einkommen. Und wenn das nicht mehr in einem gesunden Verhältnis steht, dann ist es ein Zeichen für Überbewertung. Wichtig ist, dass diese Überbewertung sich jetzt nicht auf den ganzen Immobilienmarkt in Deutschland bezieht, sondern nur auf ein paar Städte. Also ja, wir haben in Deutschland regional ein erhöhtes Immobilienblasenrisiko, vor

00:04:05: allem in München und Frankfurt. Kann sich jetzt bei uns so ein Crash wiederholen wie 2007 in Amerika? Also in Amerika ist die Situation sehr anders, was die Immobilienfinanzierungen angeht. Es gibt nämlich dort keine Eigenkapitalquoten, das heißt, es konnte sich damals jeder ein Haus kaufen und die Finanzierungen waren zum Teil auch wirklich sehr knapp kalkuliert. Dann kam eine Zinserhöhung, wie aktuell auch bei uns, aber in Amerika

00:04:36: gibt es keine Zinsbindung. Das heißt, von einem Monat auf den anderen haben sich bei vielen Menschen die Raten einfach erhöht. Und irgendwann konnten sich nach ein paar Zinserhöhungen viele ihre Rate nicht mehr leisten und mussten ihr Haus verkaufen oder versteigern. Und weil das alles gleichzeitig war, gab es ein totales Überangebot an Häusern am Markt und die Hauspreise sind total extrem gefallen. In Deutschland ist die Situation absolut anders und deshalb

00:05:05: ist es relativ unwahrscheinlich, dass das bei uns auch passiert, weil die Banken viel genauer bei der Kreditvergabe schauen müssen. Zudem haben die meisten ja eine lange Zinsbindung vereinbart, das heißt die Raten ändern sich bei einer Zinserhöhung erstmal nicht. Ein Crash und eine Welle von Zwangsversteigerungen ist daher bei uns relativ unwahrscheinlich. Aber wie reagiert der Markt dann? Ja, der Markt kühlt sich einfach ab, indem erstmal nicht mehr so viel passiert, es finden dann einfach weniger Käufe oder

00:05:37: Verkäufe statt und die Angebote stehen einfach viel länger im Netz. Jetzt zur Zinswende. Warum steigen eigentlich die Bauzinsen, obwohl die EZB faktisch die Zinsen ja noch gar nicht erhöht hat? Es wurde ja nur angekündigt. Hier ist der Hintergrund die hohe Inflation in den letzten Monaten. Denn die Inflation ist wegen dem Ukraine-Krieg,

00:06:05: den Energieengpässen und durch die Lieferengpässe in den letzten Monaten extrem gestiegen, so hoch wie zuletzt in den 70er Jahren. Wenn jetzt Banken einen Baukredit mit einer Zinsbindung rausgeben, dann wollen die ja nach der Zinsbindung keinen Wertverlust haben. Und deshalb preisen sie die Inflation im Zinssatz jetzt schon mit ein, obwohl die EZB ja noch gar nicht den Zins erhöht hat. Die EZB hat ja die Anhebung des Leitzinses erst für Juli angekündigt und das ist wirklich historisch, denn 2016 wurde der Nullzins eingeführt und jetzt im Sommer 2022, also nach sieben Jahren, das erste Mal angehoben. Und das Ganze nennt

00:06:46: man eben Zinswende. Ja, die steigenden Zinsen für bestehende Eigenheimbesitzer bedeuten, anders als in Amerika trifft das erstmal keine Eigenheimbesitzer sofort, da ja durch die lange Zinsbindung erstmal die Raten gleich bleiben. Wer allerdings eine Anschlussfinanzierung braucht, auch schon in den nächsten Jahren, bei dem könnte es eventuell teurer werden, je nachdem welchen Zins er in seiner alten Finanzierung hatte, und der sollte sich jetzt schon mal Angebote einholen.

00:07:18: Aber insgesamt geht man eben von keiner Versteigerungswelle aus. Für Menschen, die sich aktuell allerdings ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchten, ist die Situation wirklich bitter. Denn die Immobilienpreise sind auf einem Höchststand und durch die höheren Zinskosten und Baukosten können sich jetzt viele Menschen aktuell den Kauf eines Hauses überhaupt nicht mehr leisten. Parallel dazu will auch noch die BaFin die Kreditvergabe strenger regeln,

00:07:47: um Überschuldungen zu vermeiden. Denen sind vor allem diese 90 und 100 Prozent Finanzierung ein Dorn im Auge. Und die Banken werden von der BaFin eben gezwungen, nächstes Jahr mehr Eigenkapital als Sicherheitspuffer aufzubauen. In der Summe heißt es also, der Kauf und damit die Finanzierung eines Hauses wird für sehr viele zu teuer und einige bekommen eben auch keinen Kredit mehr. Und dadurch könnte die Nachfrage nach Immobilien jetzt dann an vielen Orten abkühlen.

00:08:16: Jetzt zum Ende des Immobilienbooms. Natürlich hat keiner von uns eine Glaskugel und Zukunftsprognosen sind wirklich immer schwierig. Aber es gibt bestimmte Tendenzen, zum Beispiel eben, dass in den ländlichen Regionen die Trendwende sehr bald stattfindet oder schon angefangen hat. Hier gibt es eben auch eine Landkarte, die ich auch vorher schon erwähnt habe von der Postbankstudie, die findet ihr in den Shownotes.

00:08:50: Schaut da nochmal genau rein, denn es sinken die Preise bis zu 2,5 Prozent jedes Jahr und das ist in halb Deutschland so. Also wer sich für eine Immobilie nicht in den Metropolen oder im Speckgürtel einer Metropole interessiert, sollte da nochmal genau reinschauen. In den Metropolen gehen dagegen die Meinungen wirklich weit auseinander und das ist ein

00:09:12: Zeichen für extreme Unsicherheit. Das hängt jetzt vor allem an der Inflation und an den Bauzinsen, denn wenn man die Studien jetzt genau vergleicht, dann sieht man, dass die Postbankstudie bis 2035 keine Trendwende sieht. Die Deutsche Bank geht von einer Trendwende in zwei Jahren, an 2024 aus und die Immowelt dagegen jetzt schon, also in 2022. Und was man jetzt hier erkennen kann, ist, je höher die Studien den Zins annehmen, desto schneller endet der Immobilienboom.

00:09:45: Ja und das hängt jetzt ganz stark von der weiteren Inflation ab und wie weit die Zinsen dadurch noch steigen werden. Dass sie sinken, das glaubt jetzt eigentlich fast keiner mehr, aber viele gehen eben auch davon aus, dass es erstmal im Groben auf dem Niveau bleiben wird oder dass sie eben noch ein bisschen steigen, aber nicht mehr so extrem wie in den letzten Monaten. Zudem ist mir aufgefallen, dass es bei den regionalen Prognosen auch sehr weit auseinander

00:10:11: geht. Also einig sind sich die Studien eigentlich nur, dass die Preise in Nürnberg sinken und in München steigen werden. Die Prognosen für alle anderen Städte gehen total weit auseinander, vor allem Leipzig polarisiert extrem. Ja und jetzt, wie verhalten sich die großen Investoren?

00:10:35: Also große Investoren wie Versicherungen haben vor allem in Gewerbeimmobilien investiert und nur zum kleinen Teilbeimmobilien investiert und nur zum kleinen Teil Wohnimmobilien. Und hier haben die nicht einzelne Wohnungen, sondern kaufen dann gleich größere Wohnblöcke oder ganze Wohnanlagen. Und die meisten sind in Städte oder Kleinstädten, damit auch immer genügend Mietnachfrage da ist. Für die großen Investoren ist es wichtig, deren garantierte Rendite zu erwirtschaften

00:11:04: und das Ganze zu einem sehr niedrigen Risiko. Da es aktuell noch in den Städten aber wirklich genügend Mieter für diese Wohnblöcke gibt, ist das Risiko für einen Leerstand relativ gering und daher gibt es eigentlich keinen großen Grund jetzt auszusteigen und zu verkaufen. Das größere Risiko, dass sie ihre Rendite nicht erwirtschaften können, weil es vielleicht Leerstand gibt oder eben Mieter nicht zahlen können, das ist im Bereich der Gewerbeimmobilien. Ja, denn seit der Pandemie ging es ja dem Einzelhandel, den Fitnessstudios,

00:11:35: den Hotels und vielen mehr eben sehr, sehr schlecht und viele mussten auch Insolvenz anmelden. Zudem ist auch die Büronachfrage durch das ganze Homeoffice-Thema gesunken. Also bei Gewerbeimmobilien hat ein Investor eher damit zu kämpfen, dass er seine Rendite nicht schafft und es kann eben für ihn eventuell einfacher sein, sein Geld einfach in Anleihen zu investieren. In der Folge könnten daher die großen Investoren also eher Gewerbeimmobilien verkaufen und wenn das viele machen, dann könnten dort die Preise eben fallen.

00:12:05: Ja, und jetzt kommt mein persönliches Fazit. Wie entwickeln sich die Immobilienpreise jetzt in den nächsten Jahren? Also natürlich auch ich kann nicht in die Zukunft schauen, aber ich habe auch ein gewisses Gefühl entwickelt, nachdem ich jetzt die ganzen Studien gelesen habe. Und das heißt nochmal zusammengefasst, in halb Deutschland, vor allem den ländlichen Raum und den Kleinstädten in den ländlichen Raum, werden die Immobilienpreise wahrscheinlich

00:12:39: sinken. In den Metropolen und deren Umland wird der Markt abkühlen, je höher die Inflation steigt und damit auch die Bauzinsen. Ja und die Gründe für die hohe Inflation, das sind ja die Energieengpässe und die sind jetzt kurzfristig nicht so schnell behebbar, deshalb könnte es eben schon sein, dass die Zinsen noch etwas weiter steigen.

00:13:00: Aber natürlich nicht so extrem wie in den letzten Monaten. Einen richtigen Crash bei Wohnimmobilien erwarte ich persönlich jetzt nicht, da zum einen eben fast alle Baufinanzierungen eine Zinsbindung haben und daher erstmal keine steigenden Raten bei den aktuellen Eigenheimbesitzer entstehen. Zudem gibt es auch keine Gründe, dass Investoren aktuell jetzt im großen Stil Wohnimmobilien verkaufen sollten. Daher glaube eben ich, dass der Markt abkühlt, die Preise eben nicht mehr so immens steigen

00:13:32: wie in den letzten Jahren und je höher die Zinsen steigen, desto schneller glaube ich eben auch, dass die Preise dann stagnieren. Ja, das war die letzte Folge in der Mini-Staffel zu den Immobilienpreisen, in der ich jetzt alles nochmal zusammengefasst habe. Wer sich für die Details nochmal interessiert und das alles auch gut nachvollziehen will, der kann sich die ganze Staffel von Folge 15 bis 19 mal in Ruhe anhören.

00:14:02: In der Folge 15 betrachte ich das Thema Nachfrageentwicklung und die Folgen auf die Immobilienpreise. Das ist vor allem spannend für alle, die ein Haus nicht in den Metropolen suchen. In der Folge 16 geht es um das Thema Immobilienblase und ob jetzt dann bald ein Crash kommt. Und in der Folge 17 betrachte ich die Auswirkungen der Zinswende. In der Folge 18 das baldige Ende des Immobilienbooms und in der Folge 19 gehe ich der Frage nach, wie sich jetzt die Großinvestoren verhalten.

00:14:30: Wenn euch jetzt diese Folge gefallen hat, dann teilt sie doch gerne mit Freunden, die auch gerade über das Thema Haus- oder Wohnungskauf nachdenken. Und wer keine frische Folge verpassen will, der kann gerne meinen Kanal abonnieren. Natürlich freue ich mich auch total über eine gute Bewertung bei Apple und Spotify und zudem könnt ihr mir auch bei Apple noch einen Kommentar hinterlassen, was euch gefällt und was euch noch interessieren würde.

00:14:57: Also bis zum nächsten Mal, ich freue mich auf euch, bis dann, ciao! Transcribed with Cockatoo