Kippen die Immobilienpreise, weil Investoren aussteigen? Interview mit Prof. Dr. Bartsch (Preisentwicklung/Teil 5) #19

00:00:29: Warum das sein könnte und was das für Folgen hätte, versuche ich in dieser Folge herauszufinden. Hierzu interviewe ich auch den Anleihenexperten Professor Dr. Christian Bartsch. Ich mache ja gerade ein paar Folgen zum Thema Immobilienpreise und versuche da verschiedene Perspektiven zu beleuchten. Heute eben, wie verhalten sich jetzt die großen Immobilieninvestoren?

00:00:53: Ja, heute schauen wir uns mal die großen Immobilieninvestoren genauer an. Achtung, das wird eher eine Deep Dive Folge, denn hier geht es schon vor allem um die Auswirkungen auf den generellen Immobilienmarkt. Es geht jetzt nicht im Fokus um die einzelnen Hauspreise, sondern um den Immobilienmarkt als Ganzes. Ich finde es trotzdem absolut relevant, denn bei den Investoren gibt es gerade so viele

00:01:21: Diskussionen, ob sie jetzt weiter investiert bleiben oder ob es sich jetzt lohnt auszusteigen. Das heißt, viele überlegen ihre Immobilien zu den sehr guten Preisen noch zu verkaufen, denn in der letzten Folge 18 habe ich ja schon Studien zusammengetragen, dass der Markt sich ja bald abkühlen könnte. Und damit könnten auch die Preise auf kurz oder lang wieder sinken. Es kann also wirklich für manchen Investor total sinnvoll sein, den aktuell guten Preis

00:01:50: noch mitzunehmen. Aber was passiert, wenn jetzt dann die ganzen Investoren das auch machen würden? Dann wären ja plötzlich ganz viele Immobilien auf dem Markt und dann könnte ja der Markt kippen. Ja und davor warnt auch eine Studie der DB Research der Deutschen Bank und die sagt folgendes. In dem Moment, in dem Anleihen wieder attraktive Renditen abwerfen, könnte die Nachfrage nach Wohnimmobilien praktisch über Nacht kollabieren. Ja spannend! Also sobald es wieder durch die Zinswende bessere Anlageformen gibt,

00:02:33: wie zum Beispiel Anleihen, dann könnte es eben für große Investoren schlau sein, umzuschichten. Zum Beispiel ihre ganzen Immobilien zu verkaufen und dafür eben Anleihen zu kaufen. Aktuell, Stand heute, ist der Anleihenzins einer zehnjährigen Bundesanleihe bei einem Zinssatz von 1,6 Prozent. Und der Zins ist hier wirklich immens gestiegen, der war nämlich Ende des Jahres noch bei 0 Prozent. Also das Thema ist wirklich spannend, aber wenn ich ganz ehrlich bin, ich weiß einfach viel zu wenig über Großinvestoren.

00:03:11: Was haben die überhaupt für Immobilien, die sie jetzt verkaufen könnten? Wo sind die? Gibt es da überhaupt regionale Unterschiede? Und wie stark sind die jetzt unter Druck, dass sie wirklich umschichten müssen? Und kann der Markt hier wirklich über Nacht kollabieren? Dafür habe ich jetzt einen echten Anleinexperten interviewt, Professor Dr. Christian Bartsch. Er erklärt uns jetzt im folgenden Interview, wie die großen Investoren

00:03:36: in Immobilien investiert sind und was gerade in deren Köpfen passiert. Hallo Christian, schön, dass du dir Zeit nimmst. Ich stelle dich mal ganz kurz den Zuhörern vor. Professor Dr. Christian Bartsch ist Professor für Finance und Accounting an der IU International University in München und parallel dazu ist er auch noch Managing Director am ZNT, Zentren für neue Technologien. Wir kennen uns schon wirklich

00:04:06: seit sehr, sehr vielen Jahren und ich habe überlegt, wer in meinem Bekanntenkreis kennt sich denn gut mit Anleihen aus und dann ist mir sofort dein Name in den Kopf geschossen. Also herzlich willkommen. Ich freue mich echt, dass du dir heute Zeit nimmst. Vielen Dank für die Einladung. Ja gerne. Ich versuche ja gerade in meiner Podcast-Reihe über die Entwicklung der Immobilienpreise verschiedene Aspekte zu beleuchten und bei meinen Recherchen bin ich eben darauf gestoßen,

00:04:33: dass große Kapitalanleger in den letzten Jahren auch vermehrt in den Immobilienmarkt eingestiegen sind. Und jetzt wollte ich von dir einfach mal so wissen, was sind es denn so für Unternehmen, die so große Kapitalanleger sind? Kannst du da vielleicht so mal ein Beispiel machen, dass wir uns da so irgendwie ein Bild vor Augen haben? Ja, also sehr gerne. Große Kapitalanleger sind in der Regel Unternehmen, die eben Kapital anlegen möchten oder müssen. Bestes Beispiel dafür sind Versicherungen, die nehmen, gerade wenn man an Deutschland denkt, viele Lebensversicherungsbeiträge ein, die sie dann auch anlegen müssen. Sie haben dort verschiedene Anlageklassen zur Auswahl, Aktien, Anleihen, aber eben auch Immobilien oder andere

00:05:18: Anlageformen. Und die müssen sozusagen das Geld nicht an den Mann bringen, aber sozusagen ins Investment und schauen dort einfach, wo sie die beste Rendite bei einem möglichst niedrigen Risiko erzielen können. Okay, also Versicherungen ist so ein klassisches Beispiel. Versicherung ist etwas, wenn wir jetzt gerade im Immobilienbereich sind, Fondsgesellschaften, also Immobilienfonds. Es sind aber auch Projektentwickler. Es sind auch teilweise die allseits bekannten Heuschrecken, also die Black Rocks dieser Welt oder Private-Entity-Anleger. Es sind teilweise, das macht sicherlich einen kleineren Bereich aus,

00:05:59: das sind dann Family Offices oder Private Wealth Management, die auch in sowas investieren. Und natürlich, was in der letzten Zeit oder in den letzten Jahren von der öffentlichen Hand etwas abgenommen hat, was aber jetzt auch mit einer Volovia oder derartiges natürlich auch in aller Munde ist, sind Wohnungsbaugesellschaften. Die sind natürlich auch entsprechende Investoren. Ja. Und wie muss man sich das jetzt vorstellen?

00:06:26: Was für Immobilien haben die jetzt so in den letzten Jahren angelegt? Was haben die da so in ihren Portfolios? Also man muss dazu sagen, dass der Immobilienbereich sich ja sehr aufteilt in Wohnimmobilien, wo du dich jetzt mehr damit beschäftigst, Gewerbeimmobilien. Es ist aber auch Logistik ist entsprechend dabei und wenn man jetzt auf die Zahlen von 2021 zurückgeht, da ist das

00:06:53: Transaktionsvolumen im deutschen Immobilienmarkt etwa bei 110, 115 Milliarden und etwa gut die Hälfte, also etwa 60 Milliarden, machen allein Gewerbeimmobilien aus. Gewerbeimmobilien heißt klassischer Büroraum, heißt der Supermarkt, heißt Lagerfläche, derartige Sachen. Wohnraum ist etwas weniger, das sind glaube ich 20 Milliarden, die dort entsprechend investiert werden. Also sozusagen der Großteil ist Gewerbeimmobilien und dann geht es eher in Spezialimmobilien wie Hotels oder wie Lager, Logistik oder Infrastruktur. Das sind dann sozusagen Spezialimmobilien. Aber der dominante Teil am Investitionsvolumen letztes Jahr sind

00:07:38: die Gewerbeimmobilien gewesen. Ah ja, okay. Das heißt bei den Wohnimmobilien kaufen dann so große Investoren auch bestimmte Immobilien im Wohnbereich eher nicht und eher schon. Also ich frage mich, da ist zum Beispiel in einem Familienhaus für die was Interessantes oder kaufen die wirklich so ganze Wohnblöcke und Mehrfamilienhäuser oder wie muss man sich das vorstellen? Also das ist relativ pragmatisch zu sehen. Ein Investor, sei es jetzt eine Versicherung oder sei es auch eine Fondsgesellschaft,

00:08:12: die hat ja ihre Kernkompetenz nicht in der Verwaltung wirklich von solchen Immobilien. Das heißt, die möchten das möglichst einheitlich, möglichst standardisiert machen und die kaufen dann in der Regel große Entwicklungsprojekte. Also sprich, die kaufen dann die Wohnblöcke, was weiß ich, Frankfurter Bahnhofsviertel, was mal umdesigniert wurde oder sowas. Aber deswegen sind, außer ich würde jetzt wahrscheinlich in irgendeiner Fläche 100 Einfamilienhäuser irgendwo hinbauen, wird die einzelne Immobilie für die so nicht

00:08:46: interessant sein. Genau und wenn man jetzt das Regional betrachtet, diese Investoren kaufen die dann eher in den Städten oder auf dem Land. Also gibt es da irgendwie so einen regionalen Unterschied? Also da ist es auch wieder so, als Investor möchte ich natürlich alles möglichst einfach haben, deswegen große Blöcke, die ich auch standardisiert handhaben kann. Da ist, um das nochmal vielleicht von vorher aufzugreifen, sind eben Gewerbeimmobilien einfacher zu handhaben als Wohnimmobilien. Daher vielleicht auch sozusagen die Fokussierung auf die Gewerbeimmobilien, weil bei Wohnimmobilien habe ich Kündigungsschutzklagen und derartiges. Das möchte ich unter Umständen gar nicht haben.

00:09:27: Und natürlich, wenn ich von großen Immobilienblöcken oder Positionen spreche, die werde ich sicherlich auch weniger im ländlichen Raum haben, sondern die werde ich eher in der Stadt oder in größeren Gemeinden sozusagen haben, wo ich eben eine gewisse Größe erreiche. Und es gibt ja auch den allgemeinen Megatrend der Urbanisierung, also sprich, dass es mehr in die Stadt geht. Insofern ist das für einen Investor interessant, dass er dort investiert, weil er weiß, ich werde immer Abnehmer sozusagen dafür erfinden, beziehungsweise ich minimiere das Risiko meines Investments bzw. stelle sicher, dass ich eigentlich kontinuierlich

00:10:08: eine Rendite erwirtschafte, also dass ich keinen Leerstand habe. Ah ja, okay. So und jetzt habe ich gelesen, dass ja die Anleihenzinsen wieder enorm gestiegen sind in den letzten Monaten und dass jetzt einige Anleger überlegen könnten, dass sie umschichten. Also was heißt denn das jetzt? Also was hat sich da jetzt gerade getan, wenn die Zinsen steigen? Was geht jetzt in den Köpfen von diesen Anlegern so? Ich würde das am Beispiel von der Versicherung entsprechend machen. Die Versicherung, vielleicht hast du auch selber

00:10:45: eine entsprechende Lebensversicherung, haben in ihren Verträgen drin, dass es eine gewisse Mindestverzinsung gibt. Dies in den vergangenen Jahren, weil der Zinssatz oder die Renditen insgesamt runtergegangen sind, schon herabgesetzt worden. Also sprich, wenn du einen Vertrag aus den 90er Jahren hast, hast du vielleicht, was weiß ich, 3,5% Garantieverzinsung. Wenn du ihn jetzt abschließt, hast du eher so 2 oder 1,5% oder so. Diese Garantieverzinsung müssen die Versicherungen ja entsprechend auch erwirtschaften.

00:11:17: Und das ist ihnen in den letzten Jahren immer schwieriger geworden, weil das Zinsniveau ist runtergegangen. Beziehungsweise wir haben teilweise negative Zinsen gehabt. Das heißt, sie haben zwar viel Geld sozusagen im Zugriff gehabt, weil sie haben ja monatlich die Prämien für die Lebensversicherung entsprechend gekriegt. Sie mussten das aber irgendwie anlegen, weil sie haben ja diesen Garantiezins entsprechend zugesorgt. Jetzt kann man sagen, naja, gerade im Jahr 2020, 2021 sind ja die Aktienmärkte sehr gut gewesen und haben die eben dort investiert. Da sind die Versicherungen aber ein bisschen

00:11:54: eingeschränkt, weil sie entsprechende Risiken bedenken müssen. Eine Aktie steigt ja leider nicht nur, sondern sie kann ja auch fallen und deswegen Versicherungen sind reguliert und können deswegen dort nicht alle Risiken eingehen und suchen einfach sichere Alternativen, wo sie ihr Geld investieren können. Und wie es so schön heißt, das Betongold ist sozusagen ziemlich sicher und wir haben auch nicht zu große Turbulenzen. Deswegen ist eine Versicherung sicherlich in den vergangenen Jahren hergegangen und

00:12:24: hat gesagt, ich investiere in Immobilien, weil da kriege ich zumindest eine Mindestrendite. Also die Preise der Immobilien sind hochgegangen, die Mieten sind hochgegangen und ich habe durch den Sachwert eine Absicherung. Also das Risiko ist gering, ich kriege eine Rendite, ich erwirtschafte mindestens meine Garantieverzinsung, die ich meinen Kunden zugesagt habe. Jetzt ist es so, die Zinsen steigen wieder und damit habe ich natürlich eine Alternative zu meinem Investment.

00:12:51: Also sprich, bei Grunewigülen wird wahrscheinlich irgendwas eine Standardrendite zwischen 2,5 und 4 Prozent haben, sagen wir es mal so, wenn man es etwas konservativ entsprechend ansetzt. Das heißt, das ist eine schöne Rendite, die die Versicherung hatte, weil sie hatte kaum eine vergleichbare Investitionschance bei einem ähnlich niedrigen Risikoprofil. Wenn jetzt das Zinsniveau wieder entsprechend steigt, heißt das auch,

00:13:18: dass nicht nur sozusagen Unternehmensanleihen, sondern auch Staatsanleihen steigen und dort wieder eine entsprechende Rendite zahlen, bei einem ähnlich niedrigen Risiko. Und da ein Wohnblock sich etwas schwieriger verkaufen lässt als eine Anleihe, ist es natürlich für die interessanter, zum einen eine ähnliche Rendite zu haben, aber eine höhere Liquidität. und deswegen ist es denkbar, dass wenn jetzt das Zinsniveau entsprechend ansteigt und die Zentralbanken sind ja gerade dabei sozusagen schrittweise das Ganze anzuheben. Wir haben es in den USA gesehen, wir haben es in der Schweiz gesehen, wir haben es jetzt

00:13:55: in der EZB entsprechend gesehen, dann werden die Zinsen der Staatsanleihen, um das als Anleihen mit einem sehr niedrigen Risikoprofil zu nehmen, steigen. Und damit eröffnet sich wieder für eine Versicherung die Alternative, ich kann auch in Anleihen investieren. Dann schichte ich mein Portfolio entsprechend um. Genau diesen Punkt, super, dass du das nochmal so genau erklärt hast. Das habe ich eben auch in einer Studie gefunden von der Deutschen Bank, DB Research, und die haben jetzt eben herausgefunden, dass bei einem Anleihenzins zwischen zwei und vier Prozent der Immobilienmarkt kollabieren könnte, weil eben ganz viele dann

00:14:33: aussteigen, ihre Immobilien verkaufen und dann eben in den Anleihenmarkt wieder einsteigen wollen. Wie siehst du denn diese Entwicklung oder wie schätzt du das ein? Ich glaube, was man dort machen muss, ist man muss zum einen unterscheiden sozusagen, was meine ich, wenn ich vom Immobilienmarkt spreche. Wir haben vorher gesagt, eigentlich der größte Teil ist Gewerbeimmobilien, Wohnimmobilien ist eher ein untergeordneter Bereich. Natürlich sozusagen, wenn ich Investoren oder viele Investoren und

00:15:06: ein hohes Interesse am Wohnungsmarkt habe, egal in welchem Bereich das ist, trägt das die Preise. Ich würde jetzt nicht vermuten, dass da der Wohnbereich eher eine untergeordnete Rolle spielt, da wir auch auf absehbare Zeit, auch wenn das Bundesbauministerium, ich glaube die Zielzahl sind 400.000 neue Wohnungen pro Jahr anstrebt, da sind wir noch nicht, dass zwar vielleicht etwas Fahrt rausgenommen wird, dass es jetzt aber nicht zu einem Preisabsturz im Bereich der Wohnimmobilien entsprechend kommt, sondern dass sich dort das entweder stabilisiert oder zumindest entsprechend

00:15:45: verlangsamt. Natürlich sozusagen Rückzug von Investoren hat einen Effekt darauf. Es ist aber, ich muss ja, wenn ich was verkaufe, muss ich auch überhaupt erstmal einen Käufer dafür finden. Also ob das so schnell geht, möchte ich jetzt mal im Wohnbereich entsprechend dahin stellen. Und die Nachfrage ist ja ganz offensichtlich immer noch da, weil wir eben mehr Wohnraum brauchen, als derzeit da ist. Deswegen würde ich dort von der Verlangsamung oder einer Stabilisierung entsprechend ausgehen.

00:16:17: Wenn wir das auf Gewerbeimmobilien entsprechend beziehen, sieht das etwas anders aus. Denn auch dort holt uns, wie in so vielen Lebensbereichen, Corona ein. Wir haben es im Einzelhandel gesehen, das ist ja auch ein klassischer Teil von den Gewerbeimmobilien. Dort wird es weniger Nachfrage geben oder den derzeitigen Mietern wird es etwas schlechter gehen, die gegebenenfalls Mietkürzungen

00:16:45: oder derartiges entsprechend nachfragen und dort wird es schwierig sein, entweder das Mietniveau zu halten oder auch eventuelle Nachmieter zu finden. Das heißt, dort im gewerbeimmobilienbereich kann ich mir das sehr gut vorstellen, wenn wir wieder auf die Versicherung zurückgehen, die will möglichst sicher eine gute Rendite haben und mit ausfallenden oder nicht mehr so zahlungskräftigen Mietern steigt das Risiko für sie und deswegen kann ich mir gut vorstellen, dass wir im Gewerbebereich, da das auch der dominierende Bereich ist,

00:17:16: dort schon einen Preisrückgang entsprechen sehen, wo nicht die Nachfrage da ist oder eine solvente Nachfrage da ist, da wird sicherlich ein Investor sagen, lass ich eher die Finger davon. Ach super, also schon mal vielen, vielen Dank für die Einschätzung. Das ist noch mal ein sehr differenziertes Bild, auch mit den Gewerbeimmobilien, das hatte ich jetzt so noch nicht in den Blick und in der Studie hat sich das auch mehr auf den Wohnbereich bezogen. Aber natürlich jetzt angesichts der Pandemie und wie auch sich das

00:17:45: Ganze entwickelt hat, auch mit dem Homeoffice, dass auch viele Büroflächen gar nicht mehr so intensiv genutzt werden wie vor Corona, kann ich mir das natürlich sehr gut vorstellen. Ja, also dann schon mal vielen, vielen Dank und alles Gute! Also, zusammengefasst nochmal in meinen Worten. Die großen Investoren, wie zum Beispiel eine Versicherung, haben vor allem in Gewerbeimmobilien und nur zu einem kleineren Bruchteil in Wohnimmobilien investiert. Und da haben sie jetzt nicht so einzelne Wohnungen gekauft, sondern gleich größere Wohnblöcke

00:18:24: oder eben ganze Wohnanlagen. Und dies sind meistens eben in Städten und Kleinstädten, damit auch immer genügend Mietnachfrage da ist. Für große Investoren ist es total wichtig, deren garantierte Rendite zu erwirtschaften und das zu einem sehr niedrigen Risiko. Und da es ja in den Städten jetzt aktuell wirklich genügend Mieter für diese Wohnblöcke gibt, istigen Risiko. Und da es ja in den Städten jetzt aktuell wirklich genügend Mieter für diese Wohnblöcke gibt, ist das Risiko für einen Leerstand relativ gering. Und daher gibt es eigentlich jetzt so keinen großen Grund auszusteigen und zu verkaufen.

00:18:54: Das größere Risiko, dass sie ihre Rendite nicht erwirtschaften können, weil es Leerstand gibt oder eben auch die Mieter nicht zahlen, das ist im Bereich Gewerbeimmobilien. Ja, denn seit der Pandemie ging es ja echt dem Einzelhandel, den Fitnessstudios, den Hotels wirklich alles sehr schlecht und viele haben ja auch schon Insolvenz angemeldet oder einfach geschlossen. Zudem ist auch ja noch die Büronachfrage durch das ganze Homeoffice-Thema gesunken. Also hier hat wahrscheinlich ein großer Investor eher

00:19:25: damit zu kämpfen, dass er seine Rendite nicht schafft und es könnte für ihn einfacher sein, sein Geld in Anleihen zu investieren. Ja in der Konsequenz könnte das eben bedeuten, dass die großen Investoren hier aus den Gewerbeimmobilien eben zum Teil aussteigen und dort dann eben auch die Preise fallen könnten. Ja, das war die heutige Folge zum Thema Steigen große Investoren jetzt aus den Immobilienmarkt aus.

00:19:52: Das war eine der letzten Folgen in der Staffel zu den Immobilienpreisen. Nächste Woche versuche ich jetzt noch ein Resümee zum Thema Immobilienpreise zu ziehen. Hört gerne rein! Wenn euch jetzt diese Folge gefallen hat, dann teilt sie gerne mit Freunden, die auch gerade über das Thema Haus oder Wohnung kaufen nachdenken und hört auch gerne in die Folge 15 rein, in der ich das Thema Nachfrageentwicklung und die Folgen auf die Immobilienpreise beleuchtet habe. Das ist nämlich echt

00:20:23: spannend, vor allem für diejenigen, die nicht in den Metropolen suchen. Und in der Folge 16 geht es um das Thema Immobilienblase und ob bald ein Crash kommt, so wie damals in Amerika. Und in der Folge 17 betrachte ich die Auswirkungen der Zinswende. Wer keine frische Folge verpassen will, der kann gerne meinen Kanal abonnieren und natürlich freue ich mich total über eine gute Bewertung bei Apple und Spotify. Zudem könnt ihr mir auch bei Apple noch einen Kommentar hinterlassen, was euch gefällt

00:20:55: und was euch noch interessieren würde. Also bis zum nächsten Mal, ich freue mich auf euch, bis dann, ciao! Transcribed with Cockatoo