Ist der Immobilien-Boom bald vorbei? Wann und wo es sich bald abkühlt. Preisentwicklung/Teil 4 #18

00:00:29: Wann das sein könnte und vor allem wo genau, versuche ich in dieser Folge herauszufinden. Ich mache gerade ein paar Folgen zum Thema Immobilienpreise und beleuchte da verschiedene Perspektiven. Heute eben das Thema Zyklusende, wo ist der Boom bald vorbei? Natürlich sehen wir in den Medien immer die Headlines, die rückwirkend sagen, dass die Immobilienpreise immer weiter steigen.

00:00:57: Korrekterweise gestiegen sind. Aber das heißt nicht automatisch, dass auch das immer so weiter geht. Und hier zitiere ich mal zum Kontrast gleich eine Pressemitteilung von der Immowelt, die gerade Ende Mai erschienen ist. Aussicht bis Ende 2022, der Immobilienboom endet, Preiskorrekturen in vielen Städten. Alles klar, also es geht nicht immer so weiter wie in den letzten Jahren, sondern der Markt kann abkühlen.

00:01:30: In der Studie von Innobilienwelt gibt es nämlich nur noch vier Städte, in denen die Preise weiter steigen werden. Und da auch viel moderater. Und welche das sind, das erzähle ich gleich später. Aber jetzt überlegen wir nochmal, warum sind eigentlich die Preise so extrem in den letzten Jahren gestiegen? Ja, hier gibt es eben zwei zentrale Treiber und das waren zum einen die niedrigen Zinsen

00:01:57: und die gestiegene Wohnraumnachfrage der Kinder der Babyboomer-Generation. Zum Thema Nachfrage habe ich schon mal eine eigene Folge gemacht und das ist die Folge 15 und die solltet ihr auf alle Fälle mal anhören. Die Wohnraumnachfrage sinkt ja in den ländlichen Regionen Deutschlands bereits und die steigende Nachfrage sehen wir ja eigentlich nur noch in den Metropolen. Schauen wir uns hier nochmal genauer die Landkarte an, die die Postbankstudie 2021 vorgestellt hat.

00:02:31: Die findet ihr auch in dem Link in den Show Notes. Ja und das Ergebnis ist da nämlich relativ klar, dass in knapp über der Hälfte der Regionen in Deutschland, also halb Deutschland, die Preise bis 2030 ganz klar sinken werden. Auf der Landkarte seht ihr auch die roten Regionen und die Karte ist echt sehr rot und überall dort sinkt der Wert bis 2030 jährlich zwischen 0,5 und 2,5 Prozent. Also jedes Jahr sinkt da der Preis und das sind jetzt nicht nur ländliche Regionen dabei, sondern eben auch Städte wie Bayreuth, Dortmund oder Göttingen.

00:03:06: Also zusammengefasst, in halb Deutschland kühlt sich der Markt eh schon ab. Und diese Studie war jetzt von 2021 und da waren ja die Zinsen noch niedrig. Also das heißt, zusammengefasst, schon vor der Zinswende war klar, dass in der Hälfte Deutschlands die Preise in den nächsten Jahren fallen werden, weil dort eben Abzug herrscht und die jungen Leute in die Metropolen drängen. Und in den Metropolen und in dem Umland ist dann eine steigende Wohnraumnachfrage da und dort ging

00:03:40: man jetzt in den letzten Jahren noch mit einem Wachstum aus, aber auch hier soll es nicht mehr so extrem sein wie in den Jahren davor. Jetzt aber hat sich ja das Umfeld der Zinsen noch mal enorm geändert. Die Bauzinsen wurden erhöht, sie haben sich fast verdreifacht innerhalb von wenigen Monaten auf jetzt fast drei Prozent. Warum das so ist und was das für Auswirkungen hat, habe ich in der letzten Folge, in der Nummer 17 genauer analysiert.

00:04:05: Was heißt es jetzt auch für den anderen Teil von Deutschland, also für die Metropolen und das ganze Umland der Metropolen? Und hier gibt es verschiedene Studien, ja und die gehen total weit auseinander und widersprechen sich. Das eine Lager, hier habe ich zum Beispiel eine Studie von Immoscout24, dem Wohnbarometer, und die gehen immer noch von Preissteigerungen in den Metropolen von

00:04:34: drei bis acht Prozent aus. Und auch die Studie der Postbank, die gerade aktualisiert wurde, geht immer noch mit einem Preisanstieg in den sieben größten Metropolen aus, allerdings nur noch ein leichtes Wachstum von maximal 2 Prozent. Dagegen sind zwei andere Studien weitaus pessimistischer und bilden so ein bisschen das andere Lage. Und zwar der ganz aktuelle Studie von der Deutschen Bank, sie nennt sich Ausblick auf den deutschen Wohnungsmarkt 2022. Dort ist nämlich das Thema Zinsanstieg schon integriert und die sprechen von einem Ende

00:05:13: des Immobilienbooms im Jahr 2024, also schon in zwei Jahren. Zum einen sagen sie, dass der Zuzug weniger wird und dass auch in den Städten echt viel gebaut wurde und somit die Angebotsknappheit bald vorbei ist. Allerdings sehen sie regionale Unterschiede in den elf Metropolen. Als erstes werden hier die Märkte abkühlen in Bremen, Hamburg, Düsseldorf und Nürnberg. Und sie glauben eben, dass das so circa 2024 passiert. Und danach soll es abkühlen in Berlin, Hannover, Köln, Leipzig und Stuttgart.

00:05:47: Bei München und Heidelberg sind sie sich nicht so einig, aber auch da glauben sie, dass das Angebot weiter knapp bleibt. Spannend, also selbst in den Metropolen kühlt also der Markt wahrscheinlich in den nächsten zwei Jahren ab. Aber es geht da um keinen Crash, sondern dass die Preise eben langsam sinken könnten. Allerdings mit der Annahme, dass es keinen Zinsschock gibt. Das heißt, dass die Zinsen nicht nochmal enorm stark steigen werden. Ob sich so ein Schock abzeichnet,

00:06:18: das will ich in der nächsten Folge herausfinden. Die am Anfang erwähnte Studie von der Immowelt, die sieht das alles ein bisschen drastischer. Ende des Immobilienbooms naht, in 10 von 14 Großstädten stagnieren und sinken die Kaufpreise voraussichtlich bis Ende des Jahres. Also jetzt 2022. Die Gründe sind ähnlich, aber sie glauben an eine viel stärkere Korrektur. Ein Punkt, der hier spannend ist, ja, dass es vor allem ältere

00:06:53: sanierungsbedürftige Immobilien betrifft, da die Baukosten gerade so extrem steigen, dass sie kaum noch kalkulierbar sind. Die Immowelt geht davon aus, dass in Frankfurt, Berlin, Leipzig und Nürnberg die Preise am meisten sinken werden. Frankfurt minus 5%, Leipzig minus 4%, Berlin minus 3% und Nürnberg minus 2%. Nur noch in vier Städten sollen die Preise weiter steigen. Und zwar in München, Bremen, Hannover und Hamburg.

00:07:24: Und da um maximal 3% in Hannover. Also ihr seht schon, auch da sind es nicht mehr so extreme Preissteigerungen drin wie in den Vorjahren. In meinem Link in den Shownotes findet ihr auch die Tabellen mit den Städten und den Prozentsätzen. Nochmal ganz genau. Was mir jetzt auffällt, wenn ich jetzt alle Studien vergleiche, dann ist natürlich der zeitliche Aspekt anders. Die Postbank sieht bis 35 gar

00:07:53: keine Trendwende. Die Deutsche Bank geht von einer Trendwende in 2024 aus und die Immo-Welt von einer Trendwende jetzt in diesem Jahr 2022. Wenn man die Studienzahlen genauer anschaut, dann legen die in unterschiedlichen Zins zugrunde. Die Deutsche Bank einen Zins von 2,45 und die Immowelt einen Zins von 3,5. Was kann man jetzt hier erkennen? Je höher man den Zins annimmt, desto schneller kommt das Ende des Immobilienbooms. Das hängt jetzt ganz stark von der weiteren Inflation ab.

00:08:31: Und die Zinsprognosen gehen ja wirklich total weit auseinander. Ja und wenn man da jetzt realistisch ist, 3% haben wir ja jetzt schon fast. Ob der noch sinkt, daran glauben eher wenige. Viele denken, dass es jetzt erst mal auf dem Zinsniveau bleibt, aber es könnte eben auch noch weiter steigen. Ja und zudem ist mir aufgefallen, dass es bei den regionalen Prognosen auch totale Unterschiede gibt. Also einig sind sich eigentlich nur, dass die Preise in Nürnberg sinken werden und

00:09:07: in München steigen werden. Die Prognosen für alle anderen Städte gehen leider total auseinander. Und vor allem Leipzig polarisiert extrem. Ja, jetzt habt ihr sicher einen Knoten im Kopf oder so viele Studien und jede Studie sagt was anderes. Also nochmal zusammengefasst.

00:09:27: Keiner von uns hat eine Glaskugel und die Zukunftsprognosen sind immer schwierig. Ja, in halb Deutschland, vor allem in ländlichen Regionen, rechnet man jetzt eigentlich überall mit einer Trendwende, die sehr bald stattfindet, wenn sie nicht bei manchen Regionen angekommen ist. In den Metropolen, da gehen die Meinungen sehr weit auseinander und das ist eben ein Zeichen für extreme Unsicherheit. Das hängt jetzt vor allem von der Inflation und den weiteren Bauzinsen ab. Je weiter die Zinsen noch steigen werden, umso schneller wird eine Trendwende stattfinden. Wichtig ist, dass wir auch nicht vergessen dürfen, dass ja nicht nur Privatpersonen

00:10:13: Wohneigentum kaufen, sondern auch Investoren. Und auch deren Verhalten ist jetzt echt spannend zu beobachten. Denn was passiert, wenn jetzt viele Investoren den Preis noch mitnehmen wollen und anfangen, Immobilien abzustoßen? Nächste Woche gehe ich der Frage nach, ob der Immobilienmarkt wirklich über Nacht kollabieren kann, weil die großen Investoren jetzt dann anfangen umzuschichten, das heißt, dass sie

00:10:40: Immobilien verkaufen und wieder in Anleihen investieren. Also hört gerne nächste Woche wieder rein, wenn es um das Thema geht, steigen große Investoren jetzt aus dem Immobilienmarkt aus? Wenn ihr auch hierzu noch Studien habt, dann schickt sie mir gerne zu. Wenn euch jetzt diese Folge gefallen hat, dann teilt sie gerne mit Freunden, die auch gerade über das Thema Haus- oder Wohnungskaufen nachdenken und hört auch gerne in die Folge 15 rein, in der ich das Thema Nachfrageentwicklung und die Folgen auf die Immobilienpreise beleuchtet

00:11:15: habe. Das ist nämlich echt spannend, vor allem für diejenigen, die nicht in den Metropolen suchen. Und in der Folge 16 geht es um das Thema Immobilienblase und ob bald ein Crash kommt, so wie damals in Amerika. Und in der Folge 17 betrachte ich die Auswirkungen der Zinswende. Wer keine frische Folge verpassen will, der kann gerne meinen Kanal abonnieren und natürlich freue ich mich total über eine gute Bewertung

00:11:42: bei Apple und Spotify. Zudem könnt ihr mir auch bei Apple noch einen Kommentar hinterlassen, was euch gefällt und was euch noch interessieren würde. Also bis zum nächsten Mal, ich freue mich auf euch, bis dann, ciao! Transcribed with Cockatoo