Wie entwickeln sich die Immobilienpreise? Anders als ihr denkt! Teil 1: Trendwende bei der Nachfrage #15

00:00:37: und heute geht es um die Entwicklung der Nachfrage in den kommenden Jahren, weil die nämlich total zentral für die Immobilienpreise sind. Oh je, Thema Immobilienpreise. Kocht da bei euch auch der Kopf? Ihr fragt euch sicher, geht das jetzt ewig so weiter oder platzt jetzt dann doch irgendwann eine Blase? Ja, und wahrscheinlich ärgert ihr euch auch, dass ihr so spät dran seid, oder? Also uns ging es auch so, als wir unser Haus gesucht haben, aber es ist ja schon fünf Jahre her und es ist ja noch schlimmer

00:01:10: geworden. Ja, und um hier gute Antworten zu finden, habe ich jetzt tagelang Studien und Prognosen gelesen und bin dann in der Summe auf echt spannende Aussagen gestoßen. Ich versuche jetzt das Thema in mehreren Folgen so ein bisschen zu strukturieren und ich hoffe, dass ich am Ende zu einer guten komprimierten Aussage oder mehreren Aussagen komme. Jetzt legen wir los.

00:01:38: Also die Headlines aktuell in den Medien könnten ja wirklich nicht unterschiedlicher sein. Ich habe da gefunden von die Preise steigen weiter bis 2030 oder Rekordanstieg, Preise ziehen weiter an. Dann aber auch auf der anderen Seite die Bundesbank warnt, Wohnimmobilien sind bis zu 40 Prozent überteuert oder auch eine Headline, die heißt der Preisboom hat ein Ende. Jede dieser Aussagen hat auch eine Studie zugrunde und da kann einem dann wirklich schon der Kopf schwirren, wenn ihr für euch jetzt wissen wollt, ob das jetzt aktuell noch schlau

00:02:11: ist, überhaupt was zu kaufen oder ob man noch abwarten soll. Um das wirklich besser zu verstehen, muss man nämlich diese ganzen Studien auch genauer anschauen. Was analysieren die genau und was sind eigentlich die genauen Ergebnisse? Und aus was wird dann überhaupt diese Headline formuliert? Aber bevor wir jetzt so Einzelstudien anschauen, sollten wir auch erstmal die Zusammenhänge verstehen. Wie überhaupt Immobilienpreise entstehen und auch mal aus einer Vogelperspektive die Preisentwicklungen im Zeitverlauf anschauen.

00:02:43: Wie war eigentlich die Preisentwicklung zum Beispiel in den vergangenen 50 Jahren? Da gibt es eine total coole Studie von Gerd Kommer in seinem Buch Kaufen oder Mieten, der zu dem Ergebnis kommt, dass in den 70er Jahren es eine reale Wertsteigerung von 1,2 Prozent gab. Und dann folgten drei Jahrzehnte von 1980 bis 2010 ein durchschnittlicher Wertverlust von bis zu 1,4 Prozent im Jahr. Und erst danach, also nach 2010, gab es eben diese enormen Wertsteigerungen. Klar, das sind alles Durchschnittswerte und da gibt es eben totale regionale Unterschiede,

00:03:24: aber zusammengefasst kann man schon lernen, es geht nicht immer nach oben. Die letzten zehn Jahre waren in dem Ausmaß eine echte Ausnahme. Aber woran könnte das jetzt liegen? Also dazu müssen wir uns jetzt anschauen, was denn den Immobilienpreis am stärksten beeinflusst. Und da kann man eben so zwei signifikante Indikatoren nennen. Das eine ist der Zins und das andere ist die Wohnflächennachfrage.

00:03:51: Ja, zum Thema Zins, die war natürlich so niedrig wie historisch nie davor, aber jetzt stehen wir aktuell der Zinswende entgegen. Und diese niedrigen Kreditzinsen in den letzten zehn Jahren waren für die Käufer total attraktiv und haben natürlich dann auch die Nachfrage angekurbelt. Aber da das Thema Zins ein sehr komplexes Thema ist, mache ich dazu jetzt dann noch eine Extrafolge. Heute schauen wir uns das Thema Nachfrage mal genauer an.

00:04:22: Und bei den Recherchen bin ich eben auf das Interview von dem Mathematiker Andreas Beck gestoßen. Und Andreas Beck legte nämlich in seiner Studie die Immobiliennachfrage mit der demografischen Entwicklung in Deutschland zusammen. Und das Interview, das ist eigentlich für Immobilieninvestoren. Aber es ist auch total interessant, wenn man das aus dem Blickwinkel für Eigenheimkäufer anschaut. Für diese Folge habe ich mir jetzt auch ein neues Format einfallen lassen. Und zwar mache ich so eine Art Reaction-Folge.

00:04:51: Daher baue ich jetzt hier die besten Zitate in die Folge ein. Und in den Show Notes findet ihr auch den Link zum kompletten Interview auf YouTube vom Kanal Mission Money. Und wenn ihr Lust habt, könnt ihr da das ganze Interview anschauen. Und in seiner Erklärung, die ihr jetzt gleich hören werdet, bezieht es sich auf ein Schaubild, das die Anzahl der Menschen in jedem Alter zeigt. Das nennt man auch Bevölkerungsbaum. Die ein oder anderen kennen es wahrscheinlich. In den Show Notes findet ihr jetzt den Link zu dem Schaubild auf Instagram. Und jetzt erklärt er den Zusammenhang zwischen der Bevölkerung und den Immobilienpreisen

00:05:27: und er geht darauf ein, warum in den letzten zehn Jahren so extreme Preissteigerungen zu sehen waren. Es gibt in naheliegender Weise einen ganz direkten Zusammenhang zwischen der Entwicklung der Wohnflächennachfrage und der Immobilienpreisentwicklung. Die Wohnflächennachfrage hingegen ist etwas, was sich aus den demografischen Daten sehr gut ergibt. Demografie ist viel mehr als nur Anzahl. Da geht es sehr viel um Altersstrukturen und verschiedener Nutzung von Wohnfläche in verschiedenen Alters- und

00:06:02: Lebensphasen. Wenn man sich jetzt hier diese Grafik einmal anschaut, also die meisten von Ihnen werden das kennen, nicht auf der einen Seite die Männer, auf der anderen Seite die Frauen und wenn ich jetzt eine idealtypische Bevölkerung hätte, wäre das ein Baum, Bevölkerungsbaum sagt man auch, weil je jünger umso mehr Menschen und je älter umso weniger Menschen, das heißt, das würde dann nach oben zuwachsen. Jetzt sehen wir, dass es in Deutschland, wie in den meisten Industriestaaten, stark aus dem Ruder gelaufen ist. Das heißt, es gibt hier diesen Bauch der geburtenstarken Jahrgänge.

00:06:34: So, und der Witz an der ganzen Geschichte ist jetzt folgender und auch der Grund, warum wir 2006 prognostizieren konnten, dass es zu einer starken Wohnflächennachfrage kommt, mit der entsprechenden Einfluss auf die Preisentwicklung. Jetzt sieht man hier, die geburtenstarken Jahrgänge sind halt extrem dominant. Also es sind so die Jahrgänge, ja vielleicht 1957 bis 69, würde ich sagen. Das ist ein Babyboomer dann. Also man braucht sich das hier nur anschauen grafisch, dann sieht man, wie dominant die in Deutschland sind.

00:07:11: Diese Jahrgänge haben schon nur 1,4 Kinder pro Frau gehabt. Jetzt muss man wissen, aufgrund natürlicher Sterblichkeitsraten, um wirklich konstant zu bleiben von Generation zu Generation, brauche ich 2,1 Kinder pro Frau. 1,4 Kinder pro Frau bedeutet also, dass ich mich pro Generation um ein Drittel verringere. Es gibt jetzt ein Drittel weniger 20-Jähriger

00:07:35: als eine Generation vorher. Das ist also gewaltig. Das ist enorm, von was wir hier sprechen. Schon die geburtenstarken Jahrgänge hatten nur 1,4 Kinder oder 1,45, also das ist immer ungefähr so die Zahl, um die es sich dreht. Aber das waren halt absolut nochmal sehr viele Menschen und insofern sieht man hier sehr schön an

00:07:57: der Grafik, es geht es nicht linear bergab mit den Jahrgängen, sondern es gibt hier nochmal einen Peak, das sind die Kinder der geburtenstarken Jahrgänge. Und jetzt hat man eben 2006 schon sehen können oder 2007, wann die Zeit kommt, wo diese Kinder ausziehen und Wohnfläche selber nachfragen. Und jetzt kommt das Problem an der Geschichte. Der typische Verlauf einer Immobiliennutzung sieht so aus, dass man eine Familie gründet, wenn man es sich leisten kann, eine Doppelhaushälfte oder eine große Wohnung oder ein Einfamilienhaus. Man baut an, man baut um.

00:08:36: Irgendwann hat man 200 Quadratmeter, dann sind die Kinder groß und die Kinder ziehen aus. So, was machen die Eltern? Wenn man es sich leisten kann, bleibt man wohnen. Also das machen dann die meisten? Das machen die allermeisten. Man nennt das den Remanenzeffekt. Der Verbrauch an Wohnfläche

00:08:52: steigt aus diesem Grund im Alter stark an. Ich auch, auch ich bin nicht ausgezogen. Meine drei Kinder sind aber ausgezogen. Wo sind die hingezogen? Da, wo es Ausbildungsplätze gibt, wo es Fachuniversitäten und Universitäten gibt. Das heißt, in diesen Städten gab es plötzlich eine große Nachfrage. Es wurde aber gar kein Wohnraum frei. Weil auch hier, wenn man sich jetzt wieder die Bevölkerungspyramide anschaut, sieht man altersbedingt, also sterblichkeitsbedingt, wird halt im Moment sehr wenig Wohnraum frei.

00:09:19: Und das ist der Grund, warum wir aktuell, also sagen wir seit ungefähr zehn Jahren, so einen Boom haben und eine gefühlte Wohnungsnot haben, weil einfach die Kinder der geburtenstarken Jahrgänge nochmal in bestimmten Wohnraum drängen und der Wohnraum aber nicht da ist. Also in München, ich habe die aktuellen Zahlen nicht ganz parat, aber es sind ungefähr 70.000 Menschen, werden Wohnungen gerade in München neu gebaut.

00:09:46: Ja, ich meine, man muss sich schon darüber im Klaren sein. Es ist ja nicht so, dass in Deutschland 70.000 Menschen auf der Straße sitzen und obdachlos werden. Die wohnen ja heute auch irgendwo. Das heißt, das heißt, dass irgendwo hierher, da wird irgendwo Wohnraum frei, wahrscheinlich im Bayerischen Wald, wahrscheinlich im Saarland, wahrscheinlich in Ostdeutschland. Das ist eine Verschiebung und grundsätzlich ist es so, dass diese Wohnflächennachfrage nicht daher kommt, dass wir absolut noch mehr Menschen

00:10:12: werden würden, sondern die kommt daher, dass wir diesen Remanenzeffekt haben, dass die geburtenstarken Jahrgänge überproportional viel Wohnraum blockieren. Also nochmal zusammengefasst, die Babyboomer sind eine Generation mit sehr vielen Leuten, deren Kinder in den letzten zehn Jahren ausgezogen sind oder eben geradeaus ziehen. Aber die Babyboomer bleiben in ihrem Haus und besetzen eben dadurch sehr viel Wohnfläche. Deren Kinder, das sind ja auch nochmal viele Menschen, die ziehen aus und wollen selber Wohnraum haben.

00:10:47: Und dadurch entsteht in den Städten, in denen sie ihre Ausbildung machen oder studieren, eine Wohnungsnot und die Preise steigen, vor allem eben in diesen Metropolen. Die Frage, die sich jetzt doch stellt, ist, wie lange geht das jetzt noch so weiter

00:11:02: und was passiert eigentlich dann danach, wenn die Bevölkerung weiter schrumpft? Die Kinder ziehen aus, fragen Wohnraum nach. Gut, aktuell boomender Immobilienmarkt, was die Preise angeht. Aber wenn man sich die Daten anschaut, spätestens 2030, vielleicht schon früher, sind die Kinder der geburtenstarken

00:11:29: Jahrgänge mit Wohnraum versorgt. Und dann, wenn man sich jetzt diesen Bevölkerungsbaum weiterdenkt, kommen wir in eine Phase, wo jedes Jahr mehr Wohnraum frei wird, demografisch bedingt. Aber es gibt keine anziehende Nachfrage mehr. Aber das geht halt auf Kosten der strukturschwachen Regionen, weil von da ziehen die Leute ja weg. Also in den strukturschwachen Regionen kann man sich das so vorstellen, die Bereitschaft zur Binnenmigration, das heißt innerhalb Deutschlands umzuziehen, hat sich jetzt in den letzten zwei Generationen deutlich erhöht.

00:12:07: Es ist fast die Ausnahme, wenn ich auf dem Land groß werde, dass ich dort wohnen bleibe. Es ist sogar noch extremer. Ich brauche mir nur anschauen, wie viele Menschen, also wie viele Kinder aufs Gymnasium gehen. Dann kann ich schon abschätzen, wie viele Menschen wegziehen werden und auch nicht mehr zurückkommen. Das ist so extrem. Dann kann man anhand solcher Daten sehen, ab wann die Struktur zu gering wird,

00:12:30: als dass es dort noch eine Schule geben würde in diesem Ort. Wenn die Schule geschlossen wird, dann ziehen dort keine Familien mehr hin. Es wird dann lokale Zentren geben, die bleiben, wo halt eine gewisse Infrastruktur aufrechterhalten wird. Aber die anderen Zentren Zentner kann man sehen, wie sukzessive da noch keine ärztliche Versorgung mehr möglich ist und wie sich sowas immer weiter ausdifferenziert. Wenn sich dieser

00:12:51: Trend beibehält und da gibt es eigentlich, das ist ein internationaler Trend, dieser Zug in die Metropolen, ja dann heißt es auf der anderen Seite ziemlich düstere Aussichten für strukturschwache Regionen. Und da kann ich politisch auch nicht viel dagegen tun. In Ostdeutschland kennen wir schon so strukturschwache Regionen, wo es eine tatsächliche Schrumpfung der Wohnflächennachfrage gab. Da hat man schon Erfahrungen sammeln können,

00:13:17: wie dramatisch das auf den Immobilienmarkt durchschlagen kann. Das Phänomen, was wir aus diesen Regionen in der Vergangenheit kennen, wird ein Phänomen sein, was wir deutschlandweit kennenlernen werden. Da gehört Nordbayern dazu, Bayerischer Wald dazu. Da gehört aber auch Saarland dazu, Mitteldeutschland, also Nordrhein-Westfalen und so weiter. Ich will jetzt da keine Region spezifisch herausgreifen.

00:13:46: Man sieht heute schon letztendlich in diesen Regionen, dass Probleme da sind. Ja, so dass unsere These schon ist, dass diese Ausdifferenzierung, es ist nicht unbedingt Neuland, das sind die Menschen inzwischen gewöhnt, aber die Schere wird sich eher noch weiter öffnen, als dass sie sich schließt. Zusammengefasst heißt es also, was wir jetzt auch schon sehen, aus manchen Regionen wandern die jungen Menschen ab und die Städte platzen aus allen Nähten. Zwar dachte man vielleicht

00:14:14: kurzfristig, dass der Homeoffice-Trend vielleicht die ländlichen Regionen wiederbelebt, aber laut Andreas Beck wird es anscheinend langfristig noch viel extremer. Dass die Schere weiter auseinander geht, bestätigt auch die aktuelle Studie PostBank Wohnatlas 2022. Der ist gerade erschienen. Denn dort steht, dass in über 50 Prozent aller deutschen Landkreise und Städte der Preisboom jetzt ein Ende hat.

00:14:41: Und dass nur noch in den anderen 50 Prozent der Langkreise bis 2035 mit einem Wertgewinn zu rechnen ist. Dazu gibt's auch eine Landkarte, die findet ihr in den Shownotes verlinkt und ich hab die angeschaut und ich bin ehrlich gesagt ziemlich erschrocken. Rot und Orange sind die Regionen, die an Wert verlieren und boah, die Karte ist echt extrem rot und orange. Also wer überlegt, nicht in den Top-Städten ein Eigenheim zu kaufen, sollte die unbedingt

00:15:13: anschauen. Echt unbedingt. Und dazu habe ich jetzt noch ein paar Zitate von Andreas Beck. Also die Prognose ist, die gilt auch nach wie vor, es geht nicht mehr nur darum, dass in bestimmten Regionen Immobilien sehr teuer sind und in anderen Regionen sind sie günstig, sondern es geht darum, dass es in einigen Regionen in Deutschland mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit überhaupt keinen Markt mehr geben wird. Also es wird, Immobilien werden unverkäuflich werden, weil ohne Nutzung kein Käufer.

00:15:46: Dass man da ein Betongold hat, was immer etwas wert ist, das stimmt ja nicht. Weil das ist wirklich ein Paradigmenwechsel. Das kennen wir nicht in Deutschland. Wir hatten immer im Schnitt eine steigende Nachfrage. Und das wird jetzt zum ersten Mal sein. Und das wird einen anderen Markt geben.

00:16:04: Das wird viel Einfluss haben. zum ersten Mal sein. Und das wird einen anderen Markt geben. Das wird viel Einfluss haben. Es wird Einfluss haben auch auf die Risikoprämien, die die Banken nehmen müssen für die Hypothekenvergabe. Und die Botschaft vielleicht für die Zuschauer ist, dass man sich da nicht blenden lassen darf. Also Regionen, die heute sehr billig ausschauen, gerade diese Regionen sind wahrscheinlich zu teuer noch.

00:16:23: Viele Menschen erben jetzt zum Beispiel ihr Elternhaus. Das ist irgendwo in der strukturschwachen Region. Und die Menschen fragen sich dann, behalten, vermieten, verkaufen. Da wäre unsere Empfehlung, wirklich einen Verkauf prüfen.

00:16:38: Wenn es jetzt noch einen Markt gibt, vielleicht ist der Preis nicht gut, aber die Wahrscheinlichkeit, dass der Preis in zehn Jahren noch viel schlechter ist, ist enorm. In den starken Regionen, der Zuzugsdruck wird zwangsläufig nachlassen, weil irgendwann ist der Strukturspracheraum quasi leer. Außerdem gibt es sehr, sehr viel Neubau.

00:17:02: Würde ich also auch kein Strong Buy sagen, aber natürlich ist man hier auf einer gewissen sicheren Seite. Man muss keine Angst haben. Man muss jetzt keine Angst haben. Aber wenn ich jetzt so die Mehrheit der Menschen anschaue, bei denen es wirklich darum geht, jetzt zum Beispiel kaufen oder mieten, die Frage ist es nicht so einfach zu beantworten. Ob also in den starken Regionen,, klar Eigenbedarf, man kann was

00:17:25: machen, wenn man das Einkommen hat, dass man mit Kredithebel spielen kann, ist es vielleicht sogar noch interessant. Strukturschwachen Regionen wäre die Empfehlung, dass man sich nicht blenden lässt von günstigen Preisen, die sind wahrscheinlich noch zu teuer. Spannend. Nochmal zusammengefasst. Also der Immobilienmarkt geht regional total weit auseinander und das sind nicht nur so ein paar Landkreise, wo die Bevölkerung sinken wird,

00:17:53: sondern das ist halb Deutschland. Das ist wirklich enorm. Wahnsinn. Und da musste ich mich gerade erinnern, während meinem Studium sagte mal ein Professor, Sie können es sich sicher nicht vorstellen, aber halb Deutschland wird mal ein Nationalpark sein. Und ich dachte mir damals, ja, ja, alles klar. Aber hat er vielleicht doch recht? Keine Ahnung. Aber jetzt nochmal zurück zum Anfang. Da hatte ich ja so einige Headlines aus den Medien vorgelesen, so die Preise gehen rauf, die Preise gehen runter.

00:18:25: Also vor dem Hintergrund der Bevölkerungsstruktur kann man die jetzt eigentlich ganz gut einordnen. Denn jede Headline war richtig, aber sie bezog sich halt immer nur auf einen Teilaspekt der Entwicklung. Wer von euch jetzt noch andere Studien kennt, schickt mir wirklich eine Nachricht. Ich bin total neugierig und lese die gerne und mache auch hier gerne ein Update. Zum Beispiel ein wichtiger Punkt, den man auch noch erwähnen muss und der jetzt in dieser Studie nicht berücksichtigt wurde, ist, dass die Migration aus anderen Ländern ja

00:18:55: gar nicht betrachtet wurde. Aber wo ziehen denn diese Menschen denn eigentlich hin? Ziehen die dann alle in diese strukturschwachen Gebiete? Da bin ich mir jetzt nicht so sicher. Einige von euch denken sich jetzt auch sicher, es ist mir doch egal, ob dann der Wert in so einer strukturschwachen Region sinkt, ich will ja drin wohnen bleiben und es auch gar nicht verkaufen. Ja, aber ist es sinnvoll, ein Haus zu kaufen, über 20 Jahre jeden Monat die Summe abzustottern und dann ist es nur

00:19:26: noch ein Bruchteil Wert? Irgendwie schwierig. Aber es ist natürlich auch eine Frage, um welche Zahlen es dann wirklich im Einzelfall geht. Ja und bei den Metropolregionen, also der Wert wird steigen, aber auch hier sind viele Fragen offen. Wie lange noch und um welchen Wert konkret? Gibt es schon Orte mit einer Immobilienblase? Gibt es auch ein Crashrisiko? Und wie wirkt sich jetzt eben die Migration aus anderen Ländern aus? Und welche Effekte hat jetzt die Zinswende? Also wie verhalten sich dann jetzt die großen

00:19:57: Investoren, private Investoren? Ja, und am Ende natürlich auch, rechnet sich das alles noch für euch, die ein Eigenheim kaufen wollen? Ja, es sind wirklich noch viele Fragen offen und ich versuche in den kommenden Folgen den mal auf den Grund zu gehen. Ja, wenn euch diese Folge gefallen hat, dann teilt sie doch gerne mit Freunden, die auch gerade über das Thema Haus und Wohnung kaufen nachdenken. Und abonniert gerne meinen Kanal,

00:20:26: damit ihr keine weitere frische Folge verpasst. Und natürlich freue ich mich total über eine gute Bewertung bei Apple und Spotify. Zudem könnt ihr mir auch bei Apple einen Kommentar hinterlassen, was euch gefällt oder was euch auch noch interessieren würde. Das fände ich wirklich cool. Also bis zum nächsten Mal. Ich freue mich auf euch. Bis dann. Ciao. Transcribed with Cockatoo