Das zählt alles zu eurem Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung #8

Hallo und herzlich Willkommen zum Immofox Podcast. Heute gehen wir wieder mal „Ins Detail“ und schauen uns das Thema Eigenkapital mal genauer an. Es geht um Fragen wie z.B. Was zählt eigentlich als Eigenkapital und wieviel braucht man für eine Finanzierung?

Ja… Eigenkapital ist ein gängiges Wort, wenn man sich auf die Haussuche begibt. Was heißt das eigentlich? Eigenkapital ist der Gegensatz zum Fremdkapital und bezeichnet das Kapital, das man selber in eine Finanzierung einbringt. Fremdkapital kommt dagegen klassischerweise von der Bank. Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital, desto besser.

Ja… Eigenkapital ist ein gängiges Wort, wenn man sich auf die Haussuche begibt. Was heißt das eigentlich? Eigenkapital ist der Gegensatz zum Fremdkapital und bezeichnet das Kapital, das man selber in eine Finanzierung einbringt. Fremdkapital kommt dagegen klassischerweise von der Bank. Grundsätzlich gilt: Zwar werden auf dem Markt auch für Eigenheime 100% oder sogar 110% Prozent -Finanzierungen angeboten, aber der Verbraucherschutz rät hier ganz klar davon ab. Man muss also für jeden Kauf eines Eigenheims einen bestimmten Anteil an Eigenkapital mitbringen.

Welches Geld taugt jetzt als Eigenkapital? Grundsätzlich sind das Eure ganzen liquiden Mittel, also flüssiges Geld, darunter fällt das Geld auf Euren Girokonten, Tagesgeldkonten oder manche haben vielleicht sogar noch ein Sparbuch. Also zählt hier mal Euer Geld zusammen, aber bitte nicht jeden Cent. Ihr braucht definitiv hier immer noch einen sogenannten „Notgroschen“. Ihr wollt ja nicht Euer Haus verkaufen, nur weil die Waschmaschine kaputt ist. Wie hoch sollte jetzt dieser Notgroschen sein: Eine Faustregel sind hier drei Monatsgehälter oder 3000 € pro Haushaltsmitglied. Also bei einer Familie mit zwei Kindern solltet ihr einen Notgroschen von 12.000 € auf dem Tagesgeldkonto lassen. Geld für den Urlaub on top.

Welches Geld taugt jetzt als Eigenkapital? Grundsätzlich sind das Eure ganzen liquiden Mittel, also flüssiges Geld, darunter fällt das Geld auf Euren Girokonten, Tagesgeldkonten oder manche haben vielleicht sogar noch ein Sparbuch. Also zählt hier mal Euer Geld zusammen, aber bitte nicht jeden Cent. Ihr braucht definitiv hier immer noch einen sogenannten „Notgroschen“. Ihr wollt ja nicht Euer Haus verkaufen, nur weil die Waschmaschine kaputt ist. Wie hoch sollte jetzt dieser Notgroschen sein: Was fällt noch unter Eigenkapital? Auch euer Aktiendepot, falls ihr eines habt. Aber natürlich nur, wenn ihr es nicht für Eure Altersvorsorge aufbaut, sondern auflösen wollt für das Eigenkapital in die Immobilie. Die Versuchung ist groß, lieber eine höhere Finanzierung aufzunehmen, anstatt seine gutlaufenden Wertpapiere zu verkaufen. Das geht echt vielen so, vor allem wenn die Zinsen so niedrig sind. Aber die Immobilienfinanzierung sollte wirklich solide aufgestellt sein. Also daher ist es gut für das Eigenkapital auch bestimmte Wertpapiere zu verkaufen, um eine gute Eigenkapitalquote zu erreichen. Wenn dann immer noch etwas auf dem Depot ist, ist das auch dort gut angelegt. Bei den aktuellen Immobilienpreisen bleibt aber bei den meisten da leider aber nicht mehr viel übrig.

Was gibt es noch für Quellen für Eigenkapital? Ja der eine oder andere denkt intuitiv: Da frag ich meine Familie. Den Luxus haben natürlich nicht alle, aber in der Praxis passiert das in vielen Familien. Hier gibt es die Möglichkeit, dass man von den Eltern Geld geschenkt bekommt oder dass sie einem Geld leihen. Ich betrachte jetzt erstmal die Schenkung. Bei einer Geldschenkung gibt es unterschiedliche Freibeträge: Eltern können ihren Kindern bis zu 400.000 € je Elternteil steuerfrei schenken, also 800.000 €. Von Oma oder Opa darf man 200.000 € steuerfrei geschenkt bekommen. Von allen anderen Verwandten nur noch 20.000 €. Bei einer Schenkung über eine so große Summe solltet ihr auch immer einen Steuerberater einbinden, um die Übertragung auch korrekt umzusetzen.

Was gibt es noch für Quellen für Eigenkapital? Ja der eine oder andere denkt intuitiv: Auch eine Möglichkeit für Eigenkapital ist seine Riester-Verträge einzusetzen. Zwar dient ein Riestervertrag eigentlich der Altersvorsorge und man darf eigentlich kein Geld einfach entnehmen, ansonsten verliert man alle steuerlichen Zulagen. Eine Ausnahme ist aber der Kauf einer eigenen Immobilie. Entweder kann man alles abräumen oder man muss mindestens 3000 € im Vertrag lassen, damit ihr die vollen Zulagen behalten könnt. Dieses Geld könnt ihr als Eigenkapital einsetzen oder wenn ihr bereits gekauft habt, dann könnt ihr auch damit eine Sondertilgung machen.

Was gibt es noch für Quellen für Eigenkapital? Ja der eine oder andere denkt intuitiv: Es gibt auch noch die Möglichkeit den Riestervertrag in ein Riester-Bausparvertrag umzuwandeln, aber zum Thema Bausparen mach ich demnächst eine Extra-Folge.

Was gibt es noch für Quellen für Eigenkapital? Ja der eine oder andere denkt intuitiv: Neben dem Riester-Vertrag könnt ihr auch eine Rentenversicherung als Eigenkapital einbringen, aber leider meist mit enormen Verlusten bei der Auflösung des Vertrags. Also das bitte nicht einfach machen, sondern lieber mit dem Vertrag eine persönliche Beratung ausmachen z.B. beim Verbraucherschutz oder einen unabhängigen Honorarberater und dort mit einem Profi genau den Fall anschauen und durchrechnen lassen. Einfach mal so nen Vertrag zu kündigen, kann euch viele tausend Euro kosten…

Was gibt es noch für Quellen für Eigenkapital? Ja der eine oder andere denkt intuitiv: Ihr habt eventuell noch eine andere Wohnung? Dann könnt ihr diese entweder beleihen oder einfach verkaufen. Wenn die Wohnung abbezahlt ist, dann könnt ihr diese als Sicherheit hinterlegen. Damit bekommt ihr zwar bessere Zinsen, weil das Risiko der Bank sinkt, aber sie zählt nicht direkt zum Eigenkapital. Wenn ihr die Wohnung allerdings verkauft, dann habt ihr flüssiges Geld, das dann einen Teil eures Eigenkapitals darstellen kann.

Was gibt es noch für Quellen für Eigenkapital? Ja der eine oder andere denkt intuitiv: Habt ihr immer noch zu wenig Eigenkapital? Jetzt kommt man natürlich schnell in Versuchung sich weiter Geld zu leihen, um sich Geld von der Bank zu leihen. Der Verbraucherschutz rät davon unbedingt ab! Zum einen ist es illegal geliehenes Geld als Eigenkapital auszugeben ohne die Bank darüber zu informieren. Das ist Täuschung. Zudem zahlt man meist viel höhere Zinsen als für einen Immobilienkredit.

Es gibt jedoch zwei Ausnahmen, die Banken offiziell anerkennen: ein privates Darlehen der Familie oder des Arbeitsgebers. Ein Darlehen innerhalb der Familie wird öfters schon mal gemacht, vor allem wenn die Eltern das Geld selber für ihr Alter wieder brauchen. Wichtig ist hier, dass ihr dennoch einen formalen Vertrag abschließt, damit ihr offiziell die Konditionen dokumentieren könnt. Auch beim Arbeitgeber kann man nach einem Darlehen fragen, das machen zwar nur größere Firmen und der öffentliche Dienst. Das kann man in der Personalabteilung erfragen. Der eingesparte Zins gilt hier als geldwerter Vorteil und muss steuerlich angegeben werden. Zudem ist man dann aber auch in Zukunft in einer gewissen Abhängigkeit zur Firma, denn der eigene Lohn wird hier als Sicherheit hinterlegt. Worst-Case ist aber zum Beispiel eine fristlose Kündigung, hier muss man meist die ganze Summe auf einmal wieder zurückzahlen, obwohl man gerade arbeitslos geworden ist. Also es ist schon nicht ohne… also mit einigen Risiken behaftet. Dennoch bekommt man ein Darlehen, das man dann bei der Bank als Eigenkapital hinterlegen kann. Aber wie bereits anfangs gesagt, eigentlich sollte man kein Darlehen aufnehmen, um einen Kredit aufzunehmen. Das ist dann quasi doppelt verschuldet und das kann einem schon schlaflose Nächte bereiten.

Zusammengefasst also nochmal: Zählt euer Geld auf den Konten zusammen, aber lasst einen Notgroschen immer auf dem Tagesgeldkonto, in der Regel drei Monatsgehälter. Zählt dazu euer Depot (wenn ihr die Aktien wirklich verkaufen wollt), Geldgeschenke aus der Familie oder eine Immobilie, die ihr verkauft. Zur Not einen Teil eurer Riester-Altersvorsorge und in aller größter Not leiht euch Geld von der Familie.

Mein größter Rat an euch ist: schätzt alles bitte sehr pessimistisch. Vor allem wenn ihr selbständig seid. Denkt daran ihr müsst auch Krisen wie z.B. die Corona-Krise abpuffern können oder auch kleine Krisen, dass z.B. ein wichtiger Kunde abspringt. Aber auch Angestellte sollten nicht mit großen Einkommenssteigerungen rechnen, sondern lieber konservativ bleiben. Das klingt jetzt total spießig, aber es erspart euch später viele Geldsorgen.

Sound: OUTRO

Sound: Ja das war eine Folge zum Thema Eigenkapital. In den nächsten Folgen geht es darum, wie man seine Lebenshaltungskosten ausrechnet, und bald kommt eine Folge zum Thema Bausparen. Zudem habe auch schon einen spannenden Gast für ein HomeStory eingeladen, der von seinem Hausbau und den ganzen Erfahrungen von Suche bis Einzug berichten wird.

Sound: Wenn Euch diese Folge gefallen hat, dann teilt sie gerne mit Freunden, die auch gerade über das Thema Haus nachdenken… und lasst mir eine Bewertung bei Apple oder Spotify da, darüber freu ich mich sehr. Und abonniert gerne meinen Kanal, damit ihr keine weitere frische Folge verpasst.

Sound: Ich freu mich auf Euch, bis zum nächsten Mal. Ciao.